SOMMARIO

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Corsivo redazionale

Intervento del presidente di Federnotai al XLII Congresso Nazionale di Riva del Garda di Gennaro Fiordiliso

Tornando a casa di Grazia Prevete

Tornando a casa di Paolo Setti

Argomenti Tre sentenze in tema di amministratore di sostegno

Finestra sul cortile Strumenti smarriti di Lavinia Vacca

La fattura del mediatore di Antonio Maria Ioli

Notaio contro Iva-Registro:due colpi al cerchio e uno alla botte

Società & C.

I fondi comuni Immobiliari di Laura Agudio

 

 

Corsivo redazionale

Tornando a casa…. Con queste parole abbiamo spesso iniziato brevi riflessioni sui momenti più importanti per il notariato, i congressi nazional,i in cui l’intera categoria dovrebbe prendersi una pausa di riflessione dal lavoro per ascoltare i programmi degli organi istituzionali, meditarli, discuterne e magari assumere la parola per far sentire i propri diversi pareri. Potrebbe essere gradevole cercare di sintetizzare quanto di “buono”, utile e fruttifero sia emerso da questo ultimo congresso svoltosi a Riva del Garda e quanto al contrario sia risultato “meno buono” e quindi da evitare per il futuro, senza dover per questo formulare critiche distruttive o farne oggetto di più o meno garbata ironia, più o meno pesante polemica, più o meno pungente e sterile sarcasmo che lasciamo a colleghi più bravi di noi. Si inizia sempre dagli apprezzamenti positivi ed anche questa volta non ci sottrarremo alla tradizione.
Ottima l’affluenza al congresso -anche da parte di chi, non avendoci pensato in tempo, ha preteso la partecipazione libera; viene da chiedersi: ma non si sa forse che le capacità ricettive sono limitate?-ed ancora più apprezzabile è stata la partecipazione sino alla fine dei lavori di una larga parte dei presenti.
Eravamo ormai da sempre abituati - ricordiamo tra i tanti il congresso di Milano – a contare non più di trenta forse quaranta persone ai lavori di chiusura. Senza, con tale reminiscenza, voler criticare quelli che allora erano assenti, naturalmente e largamente giustificati dal fatto che era assolutamente irrilevante la loro presenza o meno in aula per ascoltare una lunga serie di ringraziamenti al presidente del Consiglio Distrettuale che ospitava il congresso, al Presidente del Consiglio Nazionale ed al Presidente della Cassa per l’opera sino ad allora prestata- o di auspici più o meno fumosi di nullo interesse per chiunque. E’ quindi con estrema soddisfazione che abbiamo constatato come questa volta siano rimasti nell’aula plenaria, sino alle fatidiche parole di chiusura del presidente Avella, un numero di colleghi molto maggiore che nel passato, la cui presenza non poteva certo essere collegata ai crediti formativi. Ottimo voto anche alla presidenza di Paolo Pasqualis che è riuscito con intelligenza, garbo, equilibrio e anche con un pizzico di autoironia a gestire momenti non sempre sereni del dibattito in aula.
Infine non possiamo negare di aver provato un certo    orgoglio    nel    sentire    dalla    voce    del
Presidente che tutte, ripetiamo veramente tutte le idee di FederNotai, che per anni hanno trovato nel notariato, soprattutto a livello istituzionale, una tenace resistenza, sono ora state assunte dal Consiglio Nazionale: la rotazione delle cariche, un’organizzazione territoriale che definisca un più razionale e omogeneo disegno dei distretti, la liberalizzazione della facoltà di rogito in un ambito territoriale “ragionevolmente” più ampio, ferma restando l’assistenza alla sede. In pochi anni abbiamo assistito ad una graduale convergenza di idee e di propositi e ad una completa modifica della considerazione che il Consiglio Nazionale aveva di FederNotai. Ancora un giudizio positivo dobbiamo esprimere, pur nella consapevolezza del peso delle espressioni dei politici, sulle parole contenute nel messaggio del Ministro Mastella, che ha definito il notariato “ineliminabile e insostituibile funzione di garanzia” ed in genere sull’intero discorso del Sottosegretario alla Giustizia Luigi Scotti, dal quale traspariva con evidenza una notevole stima per il notariato. La recente modifica del regolamento dei congressi ha aumentato la potenziale partecipazione dei notai alla presentazione degli ordini del giorno con conseguente ventata di “liberalizzazione” gradita a tutti . Ancora il notariato deve assorbire ed abituarsi a questa novità, ma la lista degli ordini del giorno è stata certamente molto più ampia del solito, e ciò esprime un salutare maggiore coinvolgimento della intera categoria, anche se non sempre i singoli argomenti sono stati esposti con la necessaria chiarezza.
Naturalmente non mancano anche in questo caso dei risvolti meno positivi. Prendiamo ad esempio l’ordine del giorno con il quale veniva richiesto al Consiglio Nazionale di studiare modalità per introdurre e qualificare la figura dei collaboratori di studio. Non c’è dubbio che l’argomento necessitava di maggiore approfondimento e riflessione; tuttavia la reazione è stata violenta fino a divenire offensiva, con attacchi personali al collega relatore. Si è trattato di un esempio pratico di come rendere possibile presentare ordini del giorno anche da parte di un limitato numero di colleghi, abbia di fatto “bruciato”, perché anticipato senza alcuna preparazione, un argomento comunque interessante che meriterebbe di essere studiato con attenzione. Alla luce di questa esperienza si potrebbe riflettere se non sia opportuno dare pubblicità sul notiziario o in lista sigillo degli ordini del giorno già preparati in modo da renderli almeno conoscibili.
E passiamo ora a qualche considerazione più negativa sui fatti e atti del congresso. In primo luogo la lunghezza del discorso del Presidente Piccoli, al quale riconosciamo moltissimi meriti, ma non quello della concisione. Non soltanto infatti molti degli argomenti trattati potevano essere più contenuti, ma a volte si è trattato di ripetizioni, o di personali ricordi che ci hanno fatto vivere un clima da campagna elettorale statunitense, lontana dalla nostra sensibilità.
E’ sembrato trattarsi di una “ricandidatura” che era comunque già fortemente voluta dalla stragrande maggioranza dei notai. E proprio in considerazione di ciò, il discorso è apparso troppo sulle difensive; si è voluta dare un’importanza eccessiva ad una fronda minoritaria ben lontana dal resto dei notai, che è stata più volte apertamente indicata e condannata dal Presidente. E’ anche vero tuttavia che sottolineando e manifestando un pur lontano pericolo di sfiducia, si è forse voluto stimolare la massa dei colleghi i quali, non accorgendosi di quanto accade nei corridoi, lasciano per indifferenza o disinteresse accadere modifiche non volute in modo consapevole. Pur considerando il peso di quest’ultima osservazione, resta il retrogusto di un discorso che conteneva più attacchi e difese di quanto fosse necessario e che ha lasciato aperto il fianco a facili ironie. E’ probabile che proprio questo clima preelettorale, non abbia lasciato spazio al Presidente per affrontare in modo incisivo due problemi, sui quali si è maggiormente discusso all’interno della categoria: i protocolli e la tariffa, argomenti che non a caso si ritiene debbano essere trattati insieme.
Nel congresso è apparso che il nodo essenziale del disaccordo tra la minoranza critica e il Consiglio Nazionale verte, in questo momento, soprattutto sull’applicazione o meno al notariato della Legge detta Bersani, sia in tema di tariffa (art. 2), sia in tema di società interprofessionali. Il leit motiv del Presidente Piccoli è che le norme attuali non consentono con certezza deroghe interpretative e pertanto non si può assumere una posizione di assoluta inapplicabilità di tali (sia pur paventate) novità legislative al notariato. Quella che per semplicità potremmo enfaticamente chiamare “minoranza Reale o Petrelliana” (ma che in realtà conta tra i simpatizzanti più o meno manifestatisi, pochi altri esponenti del notariato), chiede invece un’atteggiamento più deciso nei confronti delle autorità istituzionali, di totale chiusura all’applicabilità delle norme, argomentando dal fatto che essendo pubblici ufficiali non possiamo contrattare sul prezzo perché ciò implicherebbe contrattare la qualità della prestazione. La medesima minoranza chiede che i protocolli, oltre ad essere collegati con   il   codice   deontologico   e   quindi   con   il disciplinare -cosa che, come notoriamente risaputo, è già stata fatta- siano controllabili documentalmente attraverso il meccanismo delle menzioni in atto. Questi i rimedi sicuri per combattere gli atteggiamenti troppo disinvolti di alcuni colleghi, i “rogitifici”, ed in genere quei problemi del notariato che, partendo dall’interno della categoria, distorcono l’immagine che della stessa si ha all’esterno, con le ovvie negative conseguenze.
Non si può non essere d’accordo con le premesse di tali argomentazioni e con la ferma condanna di alcuni atteggiamenti dei nostri colleghi: nessuno di noi può volere rogitifici; tutti i notai o per lo meno la maggior parte di loro, si sentono diversi dalle altre professioni; ciascuno è consapevole della propria specificità e prova notevoli perplessità all’idea di trovarsi inserito in una società interprofessionale con trenta avvocati ed un notaio (rispettando così il rapporto numerico tra le due categorie).
Quello su cui sarebbe utile meditare è se i rimedi indicati siano o meno validi. Già questo stesso giornale manifestò il proprio parere a proposito delle menzioni, ritenendo che siano destinate a diventare frasi fatte meccanicamente riportate negli schemi di contratto già predisposti d espresse al convincimento e che sicuramente gli studi notarili più zelanti e meglio organizzati a tale proposito sarerebbero proprio i rogitifici. Quanto alla tariffa non c’è notaio che non vorrebbe la manifesta previsione della esclusione del notariato dall’applicazione dell’art. 2 della legge Bersani. Di conseguenza non possiamo non “auspicare” che il Consiglio Nazionale riesca ad ottenere una deroga legislativa nel senso da noi voluto. E siamo convinti che la voce della “fronda” costituisca comunque un’indicazione, se ce ne fosse bisogno, del pensiero di una rilevante parte del notariato.
Più volte e da diversi relatori abbiamo sentito porre il quesito: “Quale notariato vogliamo essere?”, al quale tuttavia seguivano dissertazioni personalissime e non sempre condivisibili. Siamo tutti d’accordo che questa sia una domanda fondamentale per chiarirci la meta da perseguire a tutti i livelli, interno (ad esempio attraverso diverse modalità di esercitare controlli da parte dei Consigli Distrettuali) ed esterno verso le autorità politiche che devono legiferare in materia. Tuttavia bisogna dare atto che l’attuale Consiglio Nazionale ha già indicato quale notariato voglia (ricordiamo in proposito quanto ha fatto per l’immagine della categoria), che è non lontano da quello che il sindacato ha sempre immaginato.
Per la prima volta con questa consiliatura abbiamo sentito usare termini di aperta condanna per quei comportamenti disinvolti di cui abbiamo appena parlato e troppo spesso tollerati; a costo di essere criticato, dentro e fuori il notariato, il Presidente ha definito come” mascalzon”i colleghi che per anni erano stati pressocchè ignorati. Dobbiamo inoltre riconoscere che il lavoro del Consiglio Nazionale si è svolto in condizioni ed in tempi difficili, di pesante polemica verso i notai da tutti avvertita con forte senso di disagio, e che il Consiglio è ugualmente riuscito a operare con equilibrio, investendo sull’immagine del notariato sia attraverso i “media” nei confronti del grande pubblico, sia mantenendo vivi i rapporti con le pubbliche istituzioni.
E’ sinceramente disonesto parlare di debolezza o di supina accettazione di norme che non sono state scritte soltanto per i notai, alcuni dei quali tuttavia sembranocontinuare a percepirsi come l’ombelico dell’universo.
E’ di prassi che l’intervento del Presidente di Federnotai al Congresso Nazionale si incentri particolarmente sulla analisi di argomenti e problematiche che riguardano la “vita interna” del notariato, traendo spunto per riflessioni critiche e propositive che siano di stimolo agli Organi Istituzionali ed alla categoria tutta. Molto spesso dalle relazioni di chi mi ha preceduto in questa carica sono giunte sollecitazioni ponderate, forti ed, a volte, anche provocatorie al fine di risvegliare in tutti noi quella capacità dialettica finalizzata ad esaltare gli aspetti socialmente utili, giuridicamente insostituibili, tecnicamente all’avanguardia della nostra professione. E’ questa una linea guida dalla quale il Sindacato non si è mai discostato, perché tesa esclusivamente all’innalzamento della qualità della funzione, di una funzione che nel rispettare i principi di una sana tradizione dell’esercizio della attività pubblica delegata, riesce parimenti e senza concessioni o snaturamenti, ad essere al passo con i tempi e perfettamente rispondente al processo evolutivo di una società in continuo mutamento: una lettura diversa dell’attività svolta da Federnotai fin dal suo nascere (son passati quasi trent’anni) sarebbe tendenziosa e non riuscirebbe a comprendere le vere finalità dei tanti colleghi che con passione e sacrificio hanno dedicato e dedicano gran parte del loro tempo a questo impegno volontario e gratuito. Certo non possiamo negare che in tempi non recenti il dialogo all’interno della categoria era più difficile e spigoloso, certo non possiamo negare che, soprattutto nel passato, le nostre posizioni erano valutate con una mal celata insofferenza
FederNotai aveva preparato tre ordini del giorno con relative relazioni, due delle quali trattavano proprio della tariffa e delle società interprofessionali; la decisione di non presentarli, malgrado il lavoro svolto, è stata motivata dalla considerazione che non fosse opportuno assumere posizioni su tali argomenti in un momento così delicato anche politicamente e di lasciare al Consiglio Nazionale la scelta del migliore tempo, luogo e mezzo per tutelare i nostri interessi.
Ci sembra che questa sia la soluzione più corretta: fidarci delle parole del Presidente Piccoli che “il lavoro non è concluso”.

INTERVENTO DEL PRESIDENTE DI FEDERNOTAI AL XLII CONGRESSO NAZIONALE DI RIVA DEL GARDA

per il loro contenuto innovativo rispetto ad una realtà che sembrava dover essere immutabile ed intoccabile:e così non è stato! Ma oggi la realtà è diversa ed il ruolo di Federnotai si è consolidato per essere una autorevole forza politica al servizio del notariato, in costante dialettico confronto con il Consiglio Nazionale e la Cassa Nazionale del Notariato e, per questo, interlocutore attento con le forze politiche e sociali che delineano e condizionano la complessiva vita politica del nostro paese. Prendiamo qui spunto per ribadire, anche ai nostri Organi Istituzionali, che molte volte la forma non è sostanza, ma è altrettanto vero ed innegabile che soprattutto con la forma si apprezza e si legittima, molto spesso, la pari dignità ed il qualificato impegno di tutte le forze che operano per e nel notariato.
E, certamente, i convulsi avvenimenti di questi ultimi mesi hanno determinato la concentrazione di una maggior attenzione del Sindacato verso un raggio di azione esterno piuttosto che interno alla categoria.
Dopo aver salutato con ovvia soddisfazione, e qualche perplessità scientifica, l’avvio di una serie di provvedimenti legislativi che andavano nella direzione da tempo tracciata da Federnotai nei suoi vari Congressi, dal prezzo-valore ai patti di famiglia, dalla riforma dell’ordinamento all’adozione di un nuovo disciplinare, e ci apprestavamo a discutere con serietà e serenità dei protocolli, tematica che resta di fondamentale interesse per il notariato, ma che per esigenze temporali non vogliamo approfondire in questa sede (nonostante la recentissima delibera del CNN del 7 ottobre 2006) se non per sollecitarne, ancora una volta, e con estrema chiarezza una lettura equilibrata ed un uso in chiave positiva dei protocolli stessi (per intenderci miglioramenti e non repressione), ebbene la nostra attenzione si è totalmente spostata sulla valutazione del contenuto politico del dirompente Decreto Legge Bersani che, se di per sé non conteneva disposizioni estremamente penalizzanti, poteva rappresentare nella sua presentazione e nella sua forma di adozione, nei principi di indiscriminata liberalizzazione che lo hanno accompagnato, l’inizio di un percorso davvero sconsiderato, pericoloso e, soprattutto, demagogico. Ovviamente, a questo punto, si trattava di definire con immediatezza e responsabilità una linea politica di risposta che ci consentisse di confrontarci, senza alcun timore reverenziale e senza banale autoreferenzialità, con tutte le forze politiche presenti in Parlamento. Occorreva, anche però, individuare preliminarmente le giuste fonti che avevano determinato l’emanazione di un simile provvedimento, i reali interessi in gioco, il nostro effettivo peso politico (anche rispetto ad altre categorie professionali ampiamente coinvolte), la sensibilità e la valenza tecnica dei nostri          possibili          interlocutori.          Scelte comportamentali che avessero prescisso dall’analisi attenta di questi elementi ed adottate altresì sulla base di un forte spinta emotiva, cui tutti noi eravamo al momento sottoposti, avrebbero potuto comportare un impatto sociale e mediatico sicuramente negativo o, quanto meno, controproducente.
Ebbene due si presentavano le strade da seguire con coerenza e determinazione: una forma di protesta frontale, con manifestazioni plateali, che potevano anche sfociare in cortei o in ipotesi di astensioni dal lavoro (come hanno fatto, forti dei loro numeri, i tassisti, gli avvocati, i farmacisti), oppure aprire un tavolo di dialogo costante, paziente, metodologicamente preparato, intorno al quale discutere con le forze politiche di maggioranza ed opposizione, con le forze sindacali, con le forze imprenditoriali ed al contempo concertare una azione congiunta con gli altri ordini professionali, mantenendo quel prezioso equilibrio che non ci isolasse nell’ambito delle libere professioni, ma che ci consentisse di rivendicare la specificità della nostra funzione.
Federnotai con convinzione ha scelto la seconda strada; pur essendo consci di dover reprimere, a livello emotivo, legittime rimostranze dovute alle mortificazioni di quell’orgoglio di essere notai, che tutti ci accomuna ed a tutti noi appartiene in egual misura (orgoglio è una parola molto ripetuta e che non amo particolarmente, ma nella misura in cui esiste, esiste per tutti noi), mortificazioni contenute nelle dichiarazioni politiche e nella propaganda di stampa che accompagnava l’attuazione del Decreto Legge.
Abbiamo scelto di lavorare in salita, abbiamo scelto la difficile strada del dialogo, sobbarcandoci un notevole carico di lavoro e di responsabilità, consapevoli che il vero interesse del notariato era raggiungere alcuni obiettivi anzicchè lamentarsi in modo eclatante, ma, al tempo stesso, in maniera sterile e, probabilmente, improduttiva: in politica vince chi sa dialogare, chi riesce a mediare, chi riesce a comprendere le aspettative altrui nei limiti in cui sono condivisibili, chi riesce a negoziare tenendo ben presente la netta demarcazione che passa tra difendibile ed indifendibile, tra l’essenza della funzione ed un efficiente ammodernamento della stessa.
In questa ottica abbiamo espresso chiaramente la nostra approvazione ai principi di base di lotta all’evasione fiscale e di rilancio dell’economia nazionale; ma abbiamo ribadito con altrettanta fermezza ed intransigenza il nostro totale dissenso rispetto:
-ad ibride forme societarie tra professionisti o con apporti di capitale,
-al ribasso della qualità delle prestazioni (per altro per noi obbligatorie) dovuta all’abolizione dei minimi tariffari, per non parlare del possibile stravolgimento del nostro sistema previdenziale, -all’attribuzione a terzi di improvvisate funzioni di pubblico ufficiale per singole categorie di atti, -alla liberalizzazione dell’esercizio delle professioni intesa solo come numeri indefinibili ed accesso indiscriminato.
Non è così che si rilancia l’economia, che si combatte l’evasione fiscale, e, soprattutto, che si avvantaggia il consumatore utente. Questo dissenso, espresso nelle sedi idonee e nelle forme dovute, ci ha fatto valutare la opportunità di non presentare ordini del giorno in questa assise plenaria, per lasciare ampio spazio al dibattito assembleare che si presenta molto interessante ed articolato, senza precostituite prese di posizioni: Federnotai è oggi attentissima ad ascoltare la voce del notariato.
Lontano dalla luce dei riflettori il notariato ha portato a casa alcune piccole correzioni già in sede di conversione, l’aspettativa che nella finanziaria venga modificata la dizione di beni mobili registrati con autoveicoli, una possibile autonomia decisionale degli Ordini nell’ambito della formazione delle società interdisciplinari (che tenga, appunto, conto delle attività portatrici di pubblici interessi) ma, principalmente, l’impegno da parte di un vasto schieramento politico, che va’ ben oltre l’attuale maggioranza, che la riforma delle libere professioni (sia sotto forma di una legge quadro che di una legge delega) avvenga con un ampio consenso parlamentare previo un serrato confronto con gli Ordini Professionali e le parti sociali.
Certo è presto e prematuro parlare di una inversione di rotta o di una correzione di tiro da parte degli schieramenti neo liberisti ad oltranza; sicuramente la partita è, ancora, tutta da giocare ma è altrettanto vero che abbiamo margini temporali più lunghi e prospettive di mediazione più ampie perché il confronto sulle paventate liberalizzazioni, iniziando dalle modalità di accesso alle professione ed ai numeri programmati per alcune attività, si giocherà esclusivamente nell’ambito della riforma delle libere professioni.
La scelta, quindi, si poneva e si porrà nei prossimi mesi tra una contrapposizione netta ad ogni forma di cambiamento con l’esclusione da qualsiasi ingerenza decisionale, con la conseguenza di poter avvalorare la distorta immagine di casta privilegiata che si arrocca su se stessa e vedere pioverci addosso altri sconsiderati provvedimenti legislativi e, viceversa, una apertura al dialogo, propositiva con una partecipazione attiva ai momenti decisionali.
Da più parti si è scritto e detto che “più diamo e più si prendono” che “più ci apriamo al confronto e più appariamo timorosi”; in verità a me sembra, con dovizia di particolari, l’esatto contrario: un certo tipo di provvedimenti sarebbero comunque stati adottati, molto, nvece, è dipeso e dipenderà proprio dalla grande capacità del notariato di misurarsi con assoluta pacatezza e con la grande forza della ragionevolezza.
Spontaneo è, quindi, l’invito a guardare avanti oltre la “Bersani”, per essere preparati ed offrire noi spunti di riflessione nell’ambito del progetto di riforma delle libere professioni; già i vari disegni di legge presentati in Parlamento si delineano in espressioni condivisibili prendendo tutti riferimento e migliorando la “cd Vietti bis”, sulla quale, ricordo, vi era già stato un largo consenso degli Ordini Professionali.
Questo è stato il nostro impegno profuso all’esterno in questi ultimi mesi; ma tutto ciò ha un senso e crea una prospettiva se supportato, all’interno,  da  una  categoria omogenea, unita,
capace di interrogarsi e di proiettarsi con intelligenza nei giorni che verranno: noi possiamo spendere all’esterno ciò che produciamo all’interno perché, ne sono convinto, la prima e più importante azione politica, il più efficace ed incontestabile impatto mediatico lo realizziamo ognuno di noi, quotidianamente, nel modo e con le qualità con cui svolgiamo sistematicamente la nostra professione.
Ne deriva la certezza, più che l’auspicio, che il notariato andrà avanti come elemento trainante di tutti i processi innovativi in atto, perché infungibile punto di riferimento e di equilibrio dei traffici giuridici di qualsiasi tipo, certezza delle regole per le leggi di mercato, insostituibile artefice di una funzione pre ed ante processuale. Da qui un incoraggiante segnale di ottimismo per i giovani Colleghi, che vedo numerosi in questa aula, perchè possano svolgere per tantissimo tempo, con passione, dedizione e competenza questa splendida professione, cui tanti di noi hanno già dedicato molti anni. Da qui un sincero ringraziamento ai colleghi del Consiglio e della Cassa Nazionale del Notariato che hanno profuso enormi energie ed impegno in questi recenti mesi ed in particolare ai Presidenti Paolo Piccoli e Francesco Maria Attaguile con i quali ho personalmente condiviso momenti di apprensione, di tensione ma anche di grosse soddisfazioni, perché Federnotai ha privilegiato, nell’attuale contesto e con grande senso di responsabilità, la strategia dell’immagine della compattezza, il gioco di squadra affiatato, trascurando temporaneamente il tradizionale ed imprescindibile ruolo di coscienza critica, riservandolo, però, inalterato e vitale per quando l’arcobaleno che preannuncia il sereno ci apparirà più limpido e vicino.
Gennaro Fiordiliso Presidente di Federnotai

TORNANDO A CASA di Grazia Prevete
Volevo dire “tornando a casa” , ma la nebbiolina si è mangiata alcune lettere…. Beh, non è vero, il cielo splendente di Riva del Garda ha sconfessato i miei pregiudizi genov-napol-piemontesi che vedono i laghi perennemente avvolti in una malinconica foschia . Come ormai è tradizione ripenso ai giorni trascorsi……. Primo giorno.
Fra gli edifici mitteleuropei si aggirano orde in Birkenstock e orde in gessato, dove devo andare? Seguo le cravatte di Marinella e le borse di Vuitton ho indovinato, ecco il Centro Congressi per l’occasione trasformato da una enorme tensostruttura in un elegante circo. La partecipazione è da grandi numeri, 1700 notai iscritti, miracolo dei punti o delle recenti incursioni legislative?
Al ricevimento mi consegnano un badge intelligente, che farà la spia se mi venisse la tentazione di uscire dall’aula, il solito quintale di carta e il solito ombrello (mi piacerebbe sapere perché c’è sempre anche un ombrello, la naturale prudenza notarile?)
Saluti, abbracci, vecchi amici, nuovi amici, ci sono persino i Piemontesi.
Si inizia con il ritardo di rito e con i messaggi e i saluti degli uomini politici così dispiaciuti di non poter partecipare, ma vicini a noi in spirito. Mormorii e qualche fischio per il messaggio di Rutelli “ il DL è stato un salutare scossone” (salutare per chi? Per i notai ormai sull’orlo di una crisi di nervi?) . La voce sonora e impostata di Laurini desta il mio vicino da un sonno denso di incubi, il saluto del Notariato Internazionale, forse anche Intergalattico, la centralità universale della pubblica funzione è musica per le nostre orecchie. Applausi.
Il Presidente della Cassa Nazionale Francesco Attaguile lamenta “ahi, le autovetture” e poi i flussi dei contributi, la tassazione, l’abolizione dei minimi tariffari ci riguarda? Ma la pubblica funzione non ha per necessario corollario la tariffa? Bilanci, ringraziamenti e saluti, sta per terminare la consiliatura .
Un lunghissimo meritato applauso accoglie il Presidente del CNN Paolo Piccoli. Il Presidente camminatore tiene la scena come un consumato showman. Anche per lui la fine della Consiliatura si avvicina, ringrazia un po’ tutti e poi via…L’evoluzione del notariato, i numerosi giovani , siamo ormai quasi il 30% (siamo chi, quelli alti con  i  capelli     ricci?)  quanto  a  donne  notaio,
peraltro luminosamente assenti dal palco e come sempre in genere dalle funzioni direttive .
I  notai, spirito etico della funzione giuridica, il mercato ha bisogno di regole (cioè di noi? speriamo) , rendiamo semplice ciò che è complicato (applausi) , ma semplificare non vuol dire finalizzare tutto al maggior profitto dell’impresa, ricchezza oggi non è più solo il danaro, ma la soddisfazione dei bisogni, la nostra funzione è di pace sociale e sviluppo etico (ci sarà una standing ovation?)
II  bilancio della consiliatura è denso di successi, di obiettivi raggiunti, da anni nel libro dei sogni, i detrattori parlano, i consiglieri lavorano……Via alcuni sassolini……….. La campagna pubblicitaria, oggetto di critiche aprioristiche, ha ottenuto un premio per la miglior campagna pubblicitaria istituzionale, quelli che affermavano che il CNN avrebbe dovuto essere più deciso e combattivo indicendo pubbliche manifestazioni di protesta a fianco degli altri professionisti perché non erano a Roma il 12 ottobre? I sassolini diventano macigni.
Chi accecato dalle stipule accusa il Consiglio di non aver assunto posizioni muscolari non capisce che solo la forza delle nostre proposte e della nostra dignità istituzionale può portarci al sicuro da future imboscate e al sicuro da noi stessi. L’opposizione muro contro muro è irresponsabile e non porta da nessuna parte. Attendiamo fiduciosi la riforma delle libere professioni nella certezza che molti dei punti li abbiamo già realizzati, dobbiamo governare il cambiamento altrimenti il cambiamento governerà noi. Confrontarsi senza pregiudizi ideologici, tenendo fermi i pilastri della pubblica funzione e dell’accesso tramite pubblico concorso. Alcuni , senza          peraltro     assumere     responsabilità
istituzionali, ritengono che le proprie idee siano le uniche valide, che il CNN lavori per asservire il notariato all’industria, e vorrebbero arroccarsi su posizioni di arrogante autoreferenzialità, con le quali finiremo quanto prima nella riserva indiana. A raccolta giovani e vecchi, uomini e donne, chiediamo un chiaro voto dell’Assemblea di approvazione o rigetto della politica del CNN. STANDING OVATION della platea ipnotizzata, ma duramente provata dalle quasi due ore di intervento del Presidente.
Ultimo il sottosegretario del Ministero della Giustizia Luigi Scotti, schiacciato dal tempo, ma non domo, chiaramente un tifoso del notariato.
Breve ufficiosa pausa caffè, poi il video e la tavola rotonda , Società, mercato e regole, il notaio garante. Si confrontano Eliana Morandi (finalmente una donna notaio) pacata e autorevole con docenti universitari e un magistrato.
La seconda parte della tavola rotonda è rinviata al giorno dopo, la platea stremata si avvia al buffet. Cena da ricordare, dopo un accanito corpo a corpo conquisto due crostini e una mela, musica con decibel raccomandati da amplifon, fornitore di ottimi apparecchi acustici. Secondo giorno.
Tavola rotonda, si confrontano Paolo Piccoli con alcuni giornalisti, il nostro Presidente al solito se la cava bene, ascoltandolo pensiamo che forse sì il notariato può farcela, può affrontare i tempi, può confrontarsi con i cambiamenti . Speriamo. Seguono le relazioni scientifiche e, dopo una pausa pranzo al tiepido sole del lago, nel pomeriggio le riflessioni per non notai, dei quali peraltro non si vede traccia né in platea né sul palco.
D’accordo che è la prima volta che il congresso apre al pubblico, ma francamente ci aspettavamo che il pubblico non fosse solo evocato, nel senso che non c’era proprio, ma magari anche solo virtuale, che so in collegamento video o almeno in effigie.
Cena al Mart di Rovereto, splendido museo di respiro europeo, bella mostra Klimt , Kokoska e Schiele, perfino il buffet non era male, anche se con le inevitabili file di grisaglia e abiti da Zorro, Mae West, giaguaro e lap dance ( quante valigie portano con sè le signore notaio o simpatizzanti?). Terzo giorno.
Forum sulle Casse di previdenza, il tribuno De Tilla infiamma la platea, sono tutti d’accordo, armiamoci e partite, chè noi abbiamo da stipulare. Poi via via le altre relazioni, collegamento in videoconferenza con il Ministro della Pubblica Amministrazione Nicolais, oh, le meraviglie della tecnica e di Notartel, insieme faremo grandi cose! Altra pausa pranzo, altro tiepido sole e finalmente l’assemblea plenaria, attesa e importante, perché si vocifera che un gruppo di oppositori della politica del CNN voglia dare battaglia, corrono voci di ordini del giorno fatti circolare fra i dissidenti, vedremo.
Prima del dibattito ci sono ancora gli interventi delle Associazioni di categoria e ad ulteriore dimostrazione della vitalità del notariato questa volta, oltre al Presidente di Federnotai Gennaro Fiordiliso e a quello dell’Associazione dei Notai Pensionati, Meale, intervengono il Presidente dell’ Associazione Giovani Notai Dario Ricolo ( che ha davanti a sé 44 anni di notariato e li vuole tutti, pensaci meglio giovane collega!) e quello dell’Accademia del Notariato Adolfo de Rienzi. Tutti a sostegno dell’operato del CNN.
Il Presidente di FN con un intervento contenuto e puntuale sottolinea l’appoggio dell’Associazione alla linea politica del CNN e la necessità del dialogo con le forze politiche. La posizione di FN non è appiattimento su quella del CNN , ma condivisione di obiettivi e strumenti, percorriamo affiancati in questo momento la medesima strada. Il DL Bersani poteva rappresentare l’inizio di un percorso di indiscriminata liberalizzazione pericolosa e demagogica, in sede di conversione abbiamo ottenuto alcune correzioni, ma soprattutto abbiamo ottenuto l’impegno delle forze politiche al confronto con gli Ordini per la riforma delle professioni. Un breve accenno ai protocolli sì alla loro adozione , no ad un loro uso repressivo. Qui non è proprio chiara la posizione, si dice e si nega, eco di polemiche interne? Intervento del Vicepresidente del CNN Giuseppe Vicari.
Appassionata difesa del CNN, non abbiamo svenduto la categoria, ma valutato il quadro sociale e politico, che non consente di assumere posizioni arroccate e autoreferenziali. Le argomentazioni giuridiche non dimostrano inoppugnabilmente che il DL non si applica al notariato, la norma è imprecisa , ma è norma vigente nell’ordinamento, non si tratta di essere favorevoli o contrari, ma di prendere atto della situazione e di confrontarci al tavolo politico. Scadenza mandato dopo sei anni di intenso lavoro, un attimo di commozione, anche i vicepresidenti del CNN hanno un’anima, standing ovation..
Finalmente la parola alla platea, ai peones, l’aula è incredibilmente piena zeppa, l’attenzione è tangibile.
Prima polemica, i lavori, dice il presidente del Consiglio     Notarile     ospitante          Avella,     si
chiuderanno alle 18,30 per consentire a tutti di prepararsi per la cena e le manifestazioni collegate, insorge la platea, vogliamo andare avanti ad oltranza, questo è l’unico momento di discussione interna della categoria e non può essere strozzato, chi vuol fare la doccia e cenare può andare, gli altri hanno il diritto di continuare ( per la verità tutti vorremmo fare la doccia e cenare, ma tant’è…).
Si raggiunge un compromesso, grazie alle capacità organizzative dei trentini, che in quattro e quattro otto, spostano orari, pulmann, vigili del fuoco e buffet, si chiuderà alle 20. Presiede Paolo Pasqualis con ironia e infinita pazienza.
Sfilano i primi tre Odg , tutti di appoggio al CNN, il Presidente Piccoli aveva più volte chiesto un voto espresso sulla politica del CNN, un voto contrario gli avrebbe fatto trarre le necessarie conseguenze politiche. Mentre i propositori unificano i tre Odg in uno unico, si vota su argomenti innocui, la conciliazione, la casa dei notai, le borse di studio per gli aspiranti notai.
Un collega chiede di intervenire, ma , egli afferma, non gli sono sufficienti i 5 minuti stabiliti per tutti, comincia a leggere, critico nei confronti del CNN, trascorsi i minuti assegnatigli la platea rumoreggia “tempo, tempo”, il collega si interrompe , invierà a tutti per email il suo discorso. Peccato, i dissenzienti sono il sale dei congressi, stimolano la discussione e la partecipazione, ma perché caro collega non riassumere quello che volevi comunicare nei limiti del tempo concesso? Gli interventi si susseguono, infine si vota, il voto favorevole è quasi unanime, per la prima volta siamo così numerosi che è necessaria l’opera degli scrutatori. Il CNN è soddisfatto, la base lo segue con entusiasmo e fiducia. Altra battaglia sull’Odg relativo ai protocolli, per i quali è necessaria una ampia discussione, che coinvolga tutto il notariato e che è prevista per il prossimo futuro, viene approvato previo ammorbidimento sulla necessità delle menzioni in atto, sulle quali il giudizio di molti è del tutto negativo.
Gli  Odg  più  rigorosi  nella  difesa  ad  oltranza
dell’esistente,    senza    aperture    al    confronto,
vengono  neutralizzati  dagli     emendamenti.  La
platea resiste fino alle 20. E’ stata una giornata
lunghissima.
Quarto giorno.
Assemblea plenaria
Continuano gli Odg, contrariamente alle previsioni
l’aula è gremita e resiste fino al primo pomeriggio,
si    approva    la    formazione    permanente,    la
campagna pubblicitaria, la presenza del notariato
sui mass media.
Completo     successo     del     CNN,     congresso
partecipato, vitale e combattivo.
Forse possiamo farcela.
Ah, già, una ultima nota, l’ombrello non è servito,
ne troveremo un altro al prossimo congresso?.
Grazia Prevete notaio in Torino

TORNANDO A CASA di Paolo Setti
Passeggiavo   con   due   colleghi   nei   giardinetti antistanti il Centro Congressi di Riva del Garda, quando un signore, seduto su di una panchina, alzando ad arte la voce, ha esclamato: “Gli ordini professionali servono a proteggere i criminali!” Non eravamo quindi passati inosservati, e quel cittadino dall’aria affabile e dignitosa, ha colto al volo l’occasione per esprimere il suo livore. D’altra parte sappiamo bene tutti che siamo sotto il fuoco incrociato di un attacco mediatico e di un attacco politico senza precedenti. Ed il fatto che siamo colpevoli o innocenti ha poca importanza.
Arrivavo al Congresso con lo stato d’animo di chi ha perso dei riferimenti sicuri; avevo letto, nei giorni precedenti, alcuni messaggi in lista che sembravano dichiarazioni di guerra: si passava dal non è più tollerabile al ma cosa aspettiamo a farci valere, e via esagitando sino all’invito selvaggio a scendere in piazza. E tra me e me consideravo che era singolare uno sfrenato senso di rivolta da parte di chi istituzionalmente, oltre che come cittadino, ha il preciso dovere dell’osservanza della legge; ed era singolare anche il fatto che questa rivolta sembrava indifferente alla qualità e quantità delle truppe nemiche.
Ho quindi ascoltato con attenzione il discorso inaugurale del Presidente Piccoli; un discorso lungo,  lungo  ma  anche  teso,   pieno  di   forza
combattiva   unita   al   buon   senso,   diretto   sia
all’interno sia all’esterno, con contenuti politici e
con l’indicazione dei mezzi per attuarli.
Ed i mezzi sono l’iniziativa ed il confronto con la
classe politica, la mediazione e la concertazione,
le  campagne  di  stampa, il coinvolgimento dei
cittadini attraverso le loro associazioni.
Se prima pensavo che i colleghi si fossero tutti
ammattiti, a quel punto ero più sereno: no, non
sono impazziti tutti, e soprattutto non è impazzito
chi ci rappresenta a livello nazionale.
Alla fine del discorso del Presidente sono uscito a
fumare ed a commentare quel che era piaciuto e
quel che non era piaciuto di un intervento tanto
articolato.
Le   critiche   erano   sostanzialmente   indirizzate
contro  un  eccesso   di   personalismo  e  contro
l’attacco fatto ad un gruppo di oppositori.
Devo ammettere che anche a mio avviso quei
passaggi erano stati i meno felici, ma, vuoi che
dipenda da spirito di contraddizione, vuoi che
derivi da una nota cocciutaggine che gli amici mi
rimproverano benevolmente, il sentir criticare quei
due  aspetti  del  discorso  presidenziale  sotto  il
profilo     del     buon     gusto,     mi     ha     indotto
immediatamente  a  riesaminarli  con  una  ottica
diversa.
Chi lotta, e lotta duramente, si disinteressa del
buon gusto, ed ha solo bisogno di sapere chi sono
i suoi alleati, quali i suoi nemici dichiarati, e quanti
gli avversari più o meno nascosti.
Ed il nostro Presidente ne ha di nemici dichiarati,
come pure di avversari nascosti.
Alcuni non ne condividono la gestione politica,
altri ambiscono presumibilmente a prenderne il
posto.
E certo l’una e l’altra motivazione sono legittime.
Tuttavia non deve essere divertente sapere di
avere consiglieri nazionali che regolarmente si
dissociano dalle scelte collettivamente prese; un
conto  è  la  diversità  di  opinioni  all’interno  del
gruppo   dirigente,   altro   conto   è   il   pubblico
messaggio di dissenso (diretto a chi? Al notariato
tutto? O ad una cerchia di referenti?).
Costoro, alle prossime elezioni, facciano il piacere
di  dichiarare  pubblicamente  se  condividono  la
linea del CNN oppure no, di modo che gli elettori
possano valutare, oltre alla bontà della persona,
anche la bontà delle idee.
Anche avere nemici dichiarati non è piacevole,
pur se inevitabile.
In questo caso lo scontro, se così si può dire,
verte sui metodi di lotta.
Si rimprovera al CNN   un atteggiamento supino
nei   confronti   della   politica   e   dei   mezzi   di
comunicazione, quando la soluzione dei nostri
mali starebbe semplicemente nell’adozione di una
linea di dura fermezza etica e pratica all’interno
della categoria, in una parola nella obbligatorietà
dei protocolli.
Ma Signori!
Che abbiamo, all’interno della categoria, colleghi
che guastano il nostro buon nome, lo sappiamo
bene!
Ma qui ci stanno bombardando da fuori le mura
della cittadella.
Sostenere che la lotta contro i comportamenti
devianti ci riporti ad un clima di serenità con i
giornalisti e gli opinionisti e con le forze politiche,
mi sembra ingenuo.
E’    evidente    che    tali    comportamenti    vanno
perseguiti; ma è una questione di politica interna,
importantissima, ma interna.
E sostenere che l’adozione dei protocolli sia la
chiave   per   qualificare   la   nostra   funzione   e
difendere così la nostra tariffa, significa da una
parte dichiarare che attualmente la nostra tariffa
non ha giustificazione, e dall’altra fare un atto di
fiducia, questo sì supino, in una classe politica
che va invece trattata con il dovuto rispetto, ma
senza indifesi abbandoni.
Ed ancora: si ha l’impressione che molti colleghi
reputino    che    grossa     mole     di     lavoro     e
comportamenti  devianti  siano  due  facce  della
stessa medaglia.
In  questa  ottica  i  protocolli costringerebbero  i
colleghi industriosi o industriali a comportamenti
più consoni alla personalità della prestazione.
Io non credo che grande lavoro e comportamento
deviante   coincidano   necessariamente;    penso
peraltro che uno studio ben organizzato, proprio in
forza della sua maggiore capacità di assorbire
carichi anche pesanti, sopporterà l’introduzione
dei protocolli meglio di tanti studi artigianali.
Parlando di fiducia, devo dire che mi ha lasciato
perplesso l’intervento di Mariconda nel pomeriggio
di lunedì: in sostanza il nostro ex presidente ci ha
invitato a non preoccuparci eccessivamente sul
fronte degli attacchi da parte dei politici, e molti di
noi   sanno   che   lui   ha   buone   conoscenze   in
quell’ambiente;      spero   vivamente   che   abbia
ragione, ma confesso che i maggiori dubbi mi
vengono sempre quando qualcuno mi dice di non
preoccuparmi.
E così sono passato al lunedì pomeriggio.
Una  menzione  particolare  va  all’intervento  del
Vice Presidente Vicari.
Se quello di Paolo Piccoli aveva evocato negli
estensori della Compagnia del Sigillo le immagini
di scarpette rosse, l’intervento di Pippo Vicari mi
ha     riportato     alla     memoria     Tutti     insieme
appassionatamente.
Lo dico senza alcuna intenzione di scherno: il film
era brutto, ma commovente nella sua ingenuità
eroica; il discorso di Vicari è stato bello, serio,
preciso  nella  disamina  della  attività  svolte  ed
anche delle attese frustrate, pacato ed insieme
sferzante ed ironico nella difesa delle professioni.
Ed il finale commosso, tutto teso a rivendicare un
senso      di      appartenenza,      con      l’esplicita
dichiarazione   di   sentirsi   fortunato   per   aver
lavorato duramente ma in sintonia con colleghi di
tanto   pregio,   ha   giustamente   ottenuto       un
applauso interminabile.
A Milano  si dice “inscì aveghen!” (traduzione:
“averne di colleghi così!”)
Sono seguiti ordini del giorno ed interventi.
L’argomento  più  rilevante  di  quel  pomeriggio,
quello che il CNN in carica aveva esplicitamente
richiesto, era l’adesione del Congresso alla linea
politica del Consiglio medesimo.
E   l’adesione   c’è   stata,   massiccia,   tanto   più
significativa   data   la   straordinaria   presenza   di
centinaia e centinaia di colleghi.
Ci sono state anche voci di dissenso.
Le   più   autorevoli   sono   quelle   di   Re   e   di
Pedrazzoli.
Il primo imputa al CNN un errore strategico, cioè
quello    di    un    anticipato    avvicinamento    alle
presunte richieste della classe politica; questo
atteggiamento,    lungi    dall’essere    un    merito,
porterebbe   il   notariato   ad   una   posizione   di
debolezza.
Il secondo ha puntato il suo intervento sulla difesa
della Tariffa, difesa che, come detto, si dovrebbe
attuare con una stretta connessione tra maggiore
qualità (= protocolli) e pubblica funzione.
Al di là della bontà delle idee, che ciascuno di noi
valuta a modo suo, quello che a me è risultato
evidente di tutta la vicenda congressuale, è che si
è aperta la campagna per le prossime elezioni al CNN.
E la scelta, a primavera, sarà non solo sulle persone, ma anche sulla linea politica: da una parte quella perseguita dall’attuale Consiglio, e cioè in prima istanza una politica mirata a difenderci dai nemici esterni, vale a dire una politica di mediazione e di concertazione, di intervento sui media e di coinvolgimento delle associazioni di cittadini; dall’altra parte una linea di azione interna, mirante a migliorare la qualità della prestazione ed a colpire comportamenti devianti, linea che nelle intenzioni dovrebbe produrre automaticamente un miglioramento dei rapporti con l’esterno.
Se a qualcuno può interessare, preciso che il mio voto andrà a chi vorrà sostenere l’attuale dirigenza e la sua linea.

Argomenti
TRE SENTENZE IN TEMA DI DI SOSTEGNO
n.    /06 A.S. TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE IX CIVILE – UFFICIO TUTELE
Oggetto: Nomina di Amministratore di sostegno in favore di
YY, nato a        il                 1915,
residente in Milano, Via , istanza svolta da Xx, residente in Milano, Via,
Premesso che, con ricorso depositato il 17.2.06, notificato il 3.3.06, Xx chiede, ai sensi degli artt.404 e ss. c.c., la propria nomina quale Amministratore di Sostegno del marito Yy, affetto da patologia che ne determina l’impossibilità di attendere autonomamente alla cura di sé e dei propri interessi; Il Giudice Tutelare
Letti gli atti del procedimento ed esaminati i documenti prodotti;
Rilevato che la documentazione allegata (attestato invalidità 9.12.05 emesso dalla Commissione Sanitaria ASL Città di Milano, certificato 9.2.06 prof. Policlinico San Donato) attesta che Yy è affetto da “decadimento cognitivo… demenza su base degenerativa con componente vascolare, quale si riscontra nella malattia di Alzheimer… presenta gravi turbe neurologiche con disturbi comportamentali , quali allucinazioni visive e uditive… non è capace di intendere e di volere… “;
Esaminato l’interessato il 2.5.06 e preso atto dell’evidente ed esteso deficit psico-intellettivo, che non gli consente di ripetere il proprio nome, di riferire la propria età o residenza anagrafica, di riconoscere il figlio pur presente al suo fianco, riaffiorando solo isolati e confusi frammenti di realtà (“…Dov’è suo figlio? …di solito girovaga presso di noi… Dov’è sua figlia? …a Genova… è sposata a Genova… è a scuola… E’ insegnante?…è insegnante… Suo figlio che lavoro fa? …non ha un lavoro preciso… Suo figlio dove lavora? …per conto suo… Suo figlio ha uno studio? …e chi lo sa!… Suo figlio è qui oggi? …l’abbiamo cercato e non c’è… Sa qualcosa sulla società Cugial? …mi dice tanto… è una società… E’ proprietaria di questo appartamento? …si, di questo e di altri appartamenti che teniamo in vista… Di chi sono le quote della Cugial? …io e i miei figli… Chi sono i soci? …non c’è una vera e propria proprietà…”);
Avvertiti i congiunti più vicini e preso atto che non risulta svolto alcun motivo di opposizione all’istanza proposta (il figlio presente ha aderito alla domanda, mentre la figlia, informata per raccomandata, non ha ritenuto di essere presente);
Acquisite le conclusioni del Pubblico Ministero, che in data 22.5.2006 chiede “che il Giudice Tutelare nomini un Amministratore di Sostegno, in persona estranea alla famiglia, a Yy affinché lo sostituisca nella gestione dei suoi interessi personali e patrimoniali“;
Ritenuto che, richiamate le evidenze di cui sopra, ricorrano i presupposti di cui agli artt.404 e ss. c.c., legittimanti la nomina a Yy di un Amministratore di Sostegno, che proceda in sua rappresentanza al compimento di singoli atti di ordinaria amministrazione, quali indicati nel presente decreto, inerenti sia le sue sostanze sia la cura della sua persona, atti che si rivelano necessari e che la parte interessata non risulta in grado di compiere autonomamente, e rimettendo all’autorizzazione specifica del G.T. il compimento di atti eventuali di straordinaria amministrazione (in funzione della tipologia dell’atto, ex artt.374 e/o 375 c.c. –atti di vendita, di transazione, di divisione patrimoniale, accettazione di eredità, ecc);
Ritenuto inoltre che, se da un lato l’esteso deficit intellettivo   e   volitivo   può   trovare   adeguata  sufficiente misura di protezione, ai sensi degli artt. 404 e 405 c.c., nella nomina di un Amministratore di Sostegno, dall’altro non emergano allo stato ragioni che inducano ad attivare anche d’ufficio per Yy , ai sensi degli artt.413 e 414 c.c., l’ulteriore forma di tutela che consegue all’interdizione, strumento che, producendo l’effetto di togliere al soggetto la capacità di agire in ogni ambito, si impone quando è necessario inibire allo stesso di esplicitare all’esterno capacità viziate che espongano sé od altri a possibili pregiudizi, e non già quando, come nel caso di specie, è la stessa patologia che, per le sue caratteristiche e le modalità di assistenza di cui necessita, mostra oggi di impedirgli qualunque contatto diretto e autonomo con la realtà esterna, idoneo a produrre effetti giuridici e negoziali allo stesso potenzialmente pregiudizievoli; Ritenuto che la presente nomina possa essere a tempo indeterminato, a fronte di situazione patologica stabile, e che la scelta dell’Amministratore possa ricadere sulla moglie Xx, che sembra già farsene carico in termini sia affettivi sia di gestione materiale; Ritenuto che, in ordine alla specifica istanza della ricorrente di riconoscimento all’A.d.S. del potere di rappresentanza di Yy nella sua posizione di parte convenuta nel giudizio intentato dalla figlia con atto di citazione notificatogli il 30.1.2006, possa valutarsi da un lato il diritto di Yy di vedersi rappresentato al fine di poter far valere il suo diritto di difesa, costituzionalmente garantito e riconosciuto anche a soggetti incapaci (vedi art. 24 Cost. e artt.75 e 78 c.p.c.), e dall’altro la peculiarità di un’azione giudiziaria che vede contrapposta la figlia al padre e che non si esclude possa coinvolgere gli interessi dei restanti familiari, determinando una loro posizione che, di fronte alla palese incapacità di Yy di esprimere la propria, possa essere non necessariamente coincidente con quella di Yy stesso, bensì anzi potenzialmente confliggente; Ritenuto pertanto che, se da un lato non ci sono ragioni per non accogliere l’indicazione della moglie Xx quale Amministratore di Sostegno del coniuge, possa invece stimarsi opportuna la nomina di un curatore speciale, in persona di professionista esterno alla famiglia, che rappresenti il beneficiario nella sua posizione di parte convenuta nel giudizio intentato dalla figlia, a ciò procedendosi nel rispetto del disposto di cui all’art.410 c.c. c.2, che rimette al G.T gli opportuni provvedimenti ove ritenga possano esserci ragioni di contrasto, anche solo potenziali, tra amministrato e amministratore; Preso atto, quanto al contenuto specificamente gestionale del presente decreto, che Yy dispone di
-            entrate a titolo di pensione e indennità
pari  a  dichiarati  €  2.170,00  mensili  (pensioni Enpam, Inps, Inpdap), ad oggi accreditati su conto
corrente cointestato allo stesso e alla moglie, portante un saldo al maggio 2006 di dichiarati € 19.000,00 circa,
-            investimenti mobiliari pari a n. 17.546 azioni Generali, n.500 azioni Enel, nonché quote fondi BNL per un controvalore iniziale di € 1.500,00,
-            proprietà di appartamento e box in e di appartamento in Milano, Via (già locato, si dice che il conduttore se ne è allontanato nel giugno 2005 senza alcuna regolarità formale e contabile); Valutate le verosimili spese di gestione dei suoi beni, nonché spese di mantenimento, assistenza e cura del beneficiario, il cui costo è rapportato alle sue specifiche condizioni patologiche (necessita di assistenza costante e continuativa), e spese di mantenimento della moglie, da sempre a carico dello stesso, e ritenuto che, alla luce delle suddette risultanze, e richiamato il disposto di cui all’art.405 c.5 n.5 c.c., che impone di individuare i limiti anche periodici che l’amministratore di sostegno può sostenere con utilizzo delle somme di cui il beneficiario ha la disponibilità, possa disporsi che, mantenuto l’accredito delle entrate di Yy su conto corrente o deposito cointestato alla moglie (che non ha mai percepito reddito proprio), l’Amministratore di Sostegno vi acceda (nei termini emersi nell’incontro con il Giudice Tutelare) sino a concorrenza di € 15.000,00 su base trimestrale per le spese di natura ordinaria, salva specifica autorizzazione del G.T. ad ulteriori spese in funzione di documentate esigenze straordinarie;
Dato atto che il presente provvedimento e il suo contenuto sono sempre soggetti a possibile modifica o integrazione, da richiedersi al Giudice Tutelare, onde garantirne la rispondenza all’interesse della parte beneficiaria e alle sue condizioni personali e patrimoniali; Per Questi Motivi
Nomina Xx, nata a il 9.11.1921, Amministratore di Sostegno a tempo indeterminato di Yy, nato a il 9.10.1915 (atto iscritto nei registri di detto Comune al n.30.34 reg.4 p.I s.A anno 1915); Autorizza Xx a procedere in rappresentanza esclusiva di Yy al compimento dei seguenti atti, sotto la sua personale responsabilità:
1.          decidere della sua più idonea soluzione abitativa e logistica o di ricovero, assicurando che gli venga fornita assistenza e cura,
2.          intrattenere rapporti con l’Autorità Sanitaria ed esprimere consensi o autorizzazioni a trattamenti o interventi necessari a tutela della sua salute, valutando le indicazioni dei sanitari,
3.          riscuotere le entrate di spettanza di Yy a titolo di pensione e indennità, interessi e frutti di risparmi e/o investimenti, redditi locativi, da accreditare su conto corrente cointestato a Yy e a Xx,
4.          operare a debito in via esclusiva sul conto sub 3 sino a concorrenza di Euro   15.000,00 su
FederNotizie Novembre 2006
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base trimestrale, per far fronte alle spese ordinarie di mantenimento, assistenza e cura della parte beneficiaria, di gestione dei suoi beni, e di contributo al mantenimento della moglie,
5.          mantenere gli investimenti in essere, da depositare su conto cointestato a Yy e a Xx, con facoltà alla scadenza di rinnovo in titoli di Stato o garantiti dallo Stato, ovvero di accredito sul conto sub 3,
6.          provvedere alla gestione ordinaria degli immobili di proprietà di Yy per la quota di sua spettanza, con facoltà di locazione,
7.          sostenere spese per importo superiore al limite sub 4, ovvero compiere atti di straordinaria amministrazione, quali elencati negli artt.374 e/o 375 c.c., operazioni tutte da sottoporre preventivamente alla valutazione e autorizzazione del G.T.,
8.          intrattenere ove necessario rapporti con l’Autorità Tributaria e con altri Enti Pubblici.
Nomina curatore speciale di Yy, per ogni valutazione in ordine alla sua posizione di parte convenuta nel giudizio intentato dalla figlia Paola con atto di citazione notificatogli il 30.1.06, l’avv. Antonio di Milano, Via.
Fa obbligo all’Amministratore di Sostegno di depositare presso la Cancelleria del Giudice Tutelare con cadenza annuale, a decorrere dal 30.6.2007, relazione circa le condizioni personali della parte beneficiaria e rendiconto della gestione svolta, allegando estratto conto dei conti di cui sopra per l’intero anno di gestione e documentazione delle principali spese sostenute. Dichiara il presente decreto immediatamente efficace.
Milano, 29.5.2006. Il Giudice Tutelare Dott.ssa Laura Casentini
n.     /06 A.S. TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE IX CIVILE – UFFICIO TUTELE
Oggetto: Nomina di Amministratore di sostegno in
favore di
ABDEL, nato a            il                .1985,
residente in Ccc, Via, domiciliato presso Centro
Terapeutico per Adolescenti,
istanza proposta dal Comune di Ccc, in persona
del responsabile dei Servizi Socio Assistenziali
Premesso che il Comune di Ccc, in persona del responsabile dei Servizi Socio Assistenziali, con ricorso depositato il 19.4.06, notificato il 21.4.06, chiede la nomina di Amministratore di Sostegno in favore di Abdel, affetto da psicosi schizoaffettiva che ne limita la capacità di provvedere autonomamente a sé e ai suoi interessi, soprattutto nella peculiare situazione familiare determinatasi a seguito del conflitto tra i genitori che, separatisi e in costante disaccordo circa le scelte più opportune per il figlio, tendevano a condizionarne le decisioni ciascuno secondo polarità opposte (già seguito dal Servizio Tutela Minori del Comune a seguito di segnalazione della scuola frequentata, il Tribunale per i Minorenni con successivi provvedimenti dal 2001 in avanti, limitando la potestà genitoriale, ne aveva disposto l’affidamento al Comune di Ccc e
dall’aprile 2005 l’inserimento in Centro Terapeutico, prevedendo il prosieguo dell’intervento dei Servizi anche dopo la maggiore età e sino al compimento dei 21 anni, percorso a termine alla data del 28.4.2006); il Giudice Tutelare
Esaminata la documentazione sanitaria allegata (relazione          clinica          29.3.06          dott.ssa,
Neuropsichiatra Infantile presso UONPIA Az.Osped. “G. Salvini” di Garbagnate Milanese), secondo cui Abdel è “affetto da psicosi schizoaffettiva caratterizzata all’esordio da disturbi del pensiero e del tono dell’umore… sindrome farmacoresistente… miglioramenti si sono ottenuti con un farmaco di ultima scelta recentemente sospeso per effetti avversi (compromissione dello stato di vigilanza e della capacità di apprendimento) …attualmente in terapia con uno stabilizzatore dell’umore senza un compenso psichico stabile, è moderatamente euforico e presenta disturbi del sonno …non è in grado autonomamente di dare il giusto significato al denaro e di amministrare il proprio patrimonio… di decidere per la propria salute e dare consenso informato per le cure mediche …di decidere il luogo dove stabilire la propria residenza… di decidere per l’espatrio… è in grado autonomamente di amministrare piccole somme di denaro… di svolgere un’attività semplice in ambiente protetto… di percorrere autonomamente percorsi conosciuti e funzionali alla vita di relazione…”;
Sentito personalmente Abdel in data 10.7.06, e sentiti in pari data i suoi genitori; Preso atto che Abdel, titubante nel relazionarsi con il giudice (si tormentava continuamente le dita e rispondeva con espressioni succinte e a volte frammentarie o appena sussurrate), ha saputo tuttavia fornire i dati principali di sé e della propria condizione abitativa, di studio, relazionale, riconoscendo problematiche neurologiche intense soprattutto nel passato (“…sono stato ricoverato due volte nel 2001 per motivi neurologici… anche quest’anno sono stato ricoverato nel reparto di neurologia… convulsioni la prima volta… l’ultimissima un po’ per iperattività ma io ero calmissimo dentro… mi ero fatto la barba e mi ero tagliato e per disinfettarmi avevo usato il Tabasco…”), e riconoscendo l’utilità sia delle terapie somministrate sia in qualche misura dell’inserimento in Comunità terapeutica (“…le medicine che mi danno mi aiutano a non avere problemi… all’inizio in Comunità qualche restrizione… c’era meno libertà… adesso mi sono abituato… a casa mangiavo molto, avevo questo vizio… adesso riesco anche a stare senza mangiare… “), mostrando invece più incertezze e disorientamento quando lo si è invitato a parlare dei suoi progetti futuri, accennando a studi universitari in ingegneria elettronica, di difficile realizzazione dato il suo corso di studi (sta frequentando le superiori con il sostegno di altri insegnanti e di ore aggiuntive di recupero e non percepirà un diploma ma un mero attestato di frequenza, come chiarisce l’A.S.), e che peraltro sembrano confondersi con progetti lavorativi (“…prima di conseguire la laurea mi piacerebbe fare il meccanico …più di moto…”), rappresentando una futura vita autonoma come qualcosa di desiderato ma ancora comprensibilmente lontano e forse di non semplice realizzazione;
Preso atto che, al di là del contenuto delle risposte di Abdel, sostanzialmente adeguato anche quando si è espresso in ordine all’istanza svolta di nomina di Amministratore di Sostegno (“…alcuni mi hanno detto che è meglio altri no… per adesso ho sempre pensato di stare senza tutore… Tu ritieni di essere capace di prendere le decisioni che ti riguardano? …si… Oppure pensi che sia meglio consigliarti con qualcuno? …uno per il consiglio si, ma poi decido io…”), ciò che ha caratterizzato il colloquio è stato l’atteggiamento di Abdel sempre molto incerto, la brevità di risposte date solo su espresse domande, l’incapacità di esporre un fraseggio più articolato (certamente nelle sue possibilità, data anche la proprietà lessicale che evidenzia), la mimica delle mani e del viso e uno sguardo basso che indicavano disagio e forse paura di dare risposte sbagliate (anche quando gli si chiedeva come
fosse solito spendere i pochi soldi che i genitori gli lasciavano per le sue piccole spese); Preso atto che il padre, Mohammad, si oppone alla richiesta svolta, reputando che il figlio sia in grado di decisioni autonome, eventualmente dopo aver ascoltato opinioni e consigli dei genitori, dei medici e delle persone amiche, e valutando al contrario negativo un intervento di nomina formale di un amministratore che non lo farebbe sentire normale, ciò nella convinzione di problematiche di salute del ragazzo ormai superate, in gran parte imputabili a terapie farmacologiche pregresse non corrette, i cui effetti negativi richiederebbero oggi l’assunzione di altri farmaci; Preso atto che la madre, Giovanna, aderisce all’istanza posta e reputa essenziale per il figlio che sia seguito da un Amministratore di Sostegno, che lo segua in ogni decisione data la sua fragilità e il condizionamento che subisce dal padre, il quale non avrebbe mai accettato i suoi deficit (tanto da essere contrario all’assunzione di farmaci) e intenderebbe mandarlo presso i suoi familiari in Arabia Saudita, viaggio per il quale avrebbe già approntato il passaporto arabo, in un contesto che parimenti non terrebbe conto delle sue difficoltà (circostanze tutte che Mohammad nega);
Sentiti gli operatori sociali di riferimento (l’educatrice presso il Centro “Marco Polo” sig.ra, e l’Assistente Sociale del Comune di Ccc, sig.ra), i quali, in linea con quanto riportato nella relazione 16.3.06 del Comune di Ccc (A.S. e Psicologa dott.ssa), confermano la necessità di Abdel di essere costantemente seguito anche negli incombenti ordinaria della giornata, e sostenuto sia nel gestire i rapporti con i genitori (sino ad oggi il Comune ha deciso tempi e modalità di frequentazione), sia nell’assunzione delle più opportune decisioni inerenti un suo progetto futuro di vita, studio, lavoro, che ne favorisca una progressiva assunzione di autonomia, soprattutto quando terminerà il corso di studi presso l’attuale Istituto Tecnico, frequentato con modalità assistite (e dal quale uscirà con un attestato di mera frequenza);
Acquisite le conclusioni del Pubblico Ministero, che in data 26.7.06 chiede “che il Giudice Tutelare nomini un Amministratore di Sostegno a Abdel affinché lo affianchi nella gestione dei suoi interessi personali e patrimoniali“; Ritenuto che, richiamate le evidenze di cui sopra circa la condizione di patologia (pur terapeuticamente controllata) e di fragilità psicologica di Abdel, ricorrano i presupposti di cui agli artt.404 e ss. c.c. legittimanti la nomina a sua protezione di un Amministratore di Sostegno che, soprattutto nei primi anni di passaggio da una condizione di studente in ambito assistito a una condizione di inserimento nel mondo del lavoro e nel mondo degli adulti, lo aiuti ad assumere le più opportune    decisioni    di    natura    personale    e patrimoniale, e ad acquisire progressiva automomia di scelta, assistenza che appare ancor più necessaria ove si valuti il costante disaccordo tra genitori che lo espone a indicazioni e messaggi contrastanti se non opposti, ulteriormente aggravandone la difficoltà di orientarsi;
Ritenuto, quanto al profilo personale, e nell’ambito di un potere di cura della persona certamente compreso tra gli effetti di protezione dell’istituto dell’Amministrazione di Sostegno (provvedimenti in tal senso possono essere assunti anche in via d’urgenza dal Giudice Tutelare ex art.405 c.4 c.c., al pari di quanto previsto in caso di tutela dal disposto di cui all’art.361 c.c.), che il nominando A.d.S. possa in particolare assistere Abdel nell’assunzione di decisioni inerenti i suoi studi, il suo lavoro, i suoi rapporti con i sanitari, la frequentazione con i genitori e i restanti familiari (onde preservarlo da un conflitto che vede i genitori in posizione contrapposta anche in tale ambito), la sua condizione abitativa e logistica, ivi compresa la decisione in ordine a possibili temporanei soggiorni nel Paese del padre, aiutandolo a comprendere e a confrontare contesti pur diversi di cultura e tradizione che comunque fanno parte delle sue radici (eventuali contrasti tra l’amministrato e l’amministratore potranno essere portati all’attenzione del Giudice Tutelare ex art.410 c.2 c.c.); Ritenuto, quanto al profilo patrimoniale, e valutando possibili entrate (da lavoro, o provenienti dai genitori, o a titolo di pensione d’invalidità ove ne dovessero ricorrere i presupposti), che Abdel possa accedere al conto di accredito delle stesse con l’assistenza dell’A.d.S., che valuterà quale importo rimettere alla sua autonomia di gestione, e subordinando all’autorizzazione specifica del G.T. il compimento di atti eventuali di straordinaria amministrazione (in funzione dell’entità della spesa o tipologia dell’atto, ex artt.374 e/o 375 c.c. –atti di vendita, di transazione, di divisione patrimoniale, accettazione di eredità, iniziative giudiziarie, ecc); Ritenuto inoltre prudenziale, vista una patologia che espone Abdel anche a possibili fasi euforiche, e vista una sua fragilità e facile condizionabilità, che lo espone al rischio di cedere a pressioni di terzi verso spese incongrue, prevedere che la capacità negoziale dell’interessato venga limitata, anche al di fuori delle operazioni bancarie, ad atti che non superino la valenza unitaria di € 150,00 (e che richiederanno l’assistenza dell’A.d.S. ove di importo unitario superiore), richiamandosi gli effetti di cui agli artt.409 e 412 c.c., e quindi potendo chiedersi l’annullamento di quegli atti che, compiuti in autonomia ancorché di importo superiore, si rivelino allo stesso pregiudizievoli; Ritenuto che la presente nomina possa avere durata quinquennale, per quanto già sopra argomentato,    salvo    istanza    di    revoca,    o
all’opposto di proroga, in funzione di un differente variare, in meglio o in peggio, delle condizioni personali del beneficiario;
Ritenuto che la scelta dell’Amministratore possa ricadere sull’Ente Pubblico, Il Comune di Ccc, che di fatto continuerà a svolgere, con modalità di affiancamento, un compito molto simile a quello già svolto per disposizione del Tribunale per i Minorenni come affidatario di Abdel sino al compimento dei 21 anni, escludendosi in ogni caso che tale compito possa essere riconosciuto ad uno dei due genitori che, al di là di un’indubbia condizione di grande affetto verso il ragazzo, che sembra rappresentare per entrambi un bene supremo, si pongono in tale posizione di reciproca conflittualità e spesso di prevenuta opposizione (non riuscendo ad accantonare timori e convinzioni circa un errato approccio dell’altro alla malattia del figlio, approccio che invece può anche comprensibilmente riflettere principi e valori di diverse culture e tradizioni), da far temere una gestione del ruolo in cui si confonda il bene del figlio con una volontà di aprioristica contrapposizione all’altro genitore; Ritenuto che, ai sensi dell’art.408 comma 4 c.c., il Comune, persona giuridica, debba indicare se intende assolvere tale incarico mediante il suo legale rappresentante ovvero mediante la persona che questi ha facoltà di delegare con atto depositato presso l’ufficio del giudice tutelare, norma che risponde al principio di garantire comunque al soggetto beneficiario il rapporto diretto con una specifica persona fisica, la quale ne assumerà l’incarico e relativi doveri e facoltà, con l’atto di giuramento formale di cui all’art.349 c.c. richiamato dall’art.411 c.c.; Dato atto che il presente provvedimento e il suo contenuto sono sempre soggetti a possibile modifica o integrazione, da richiedersi al Giudice Tutelare, onde garantirne la rispondenza all’interesse della parte beneficiaria e alle sue condizioni personali e patrimoniali; Preso atto che Abdel è domiciliato in ccc, e richiamato il decreto 5.6.2004 del Presidente del Tribunale di Milano, che ha rimesso al Giudice Tutelare territorialmente competente ogni provvedimento successivo al decreto di nomina di A.d.S.;
Per Questi Motivi
nomina il Comune di Ccc, in persona del legale rappresentante o di persona da questi delegata, Amministratore di Sostegno sino al 30.9.2011 di Abdel, nato a il 28.4.1985 (atto iscritto nei Registri di Stato Civile di detto Comune, al n.1277 p.I s.A anno 1985), perché assista Abdel nei seguenti atti, che lo stesso potrà compiere solo se assistito: 1)          decidere dei suoi studi futuri o della sua
futura attività lavorativa,
2)          decidere della sua più idonea soluzione abitativa e logistica o di ricovero, assicurando che gli venga fornita assistenza e cura,
3)          intrattenere rapporti con l’Autorità Sanitaria e con altri Enti Pubblici, ove necessario,
4)          riscuotere le entrate a qualunque titolo di Abdel, da accreditare su conto corrente o deposito intestato a Abdel assistito dal Comune di Ccc, in persona del legale rappresentante o di persona da questi delegata in qualità di Amministratore di Sostegno;
5)          operare a debito sul conto sub 4 sino a concorrenza di € 2.500,00 su base trimestrale, per far fronte alle spese ordinarie di mantenimento, assistenza e cura della parte beneficiaria e di gestione dei suoi beni ed interessi,
6)          compiere atti negoziali, differenti da quelli di cui sopra, di valenza unitaria superiore a € 150,00 (sino a detto limite unitario Abdel mantiene capacità autonoma di agire);
7)          sostenere spese per importo superiore al limite trimestrale
sub 5, ovvero compiere atti di
straordinaria amministrazione, quali elencati negli
artt.374    e/o    375    c.c.,    operazioni    tutte    da
sottoporre   preventivamente   alla   valutazione   e
autorizzazione del G.T..
Fa   obbligo   all’Amministratore   di   Sostegno   di
depositare   presso   la   Cancelleria   del   Giudice
Tutelare di ccc con cadenza annuale, a decorrere
dal   31.9.2007,   relazione   circa   le   condizioni
personali   del   beneficiario   e   rendiconto   della
gestione   svolta,   sottoscritto   anche   da   Abdel,
allegando estratto conto del conto di cui sopra per
l’intero anno di gestione e documentazione delle
principali spese sostenute.
Manda al Giudice Tutelare di ccc di convocare il
rappresentante legale del Comune di Ccc, o la
persona  da  questi   delegata,  per   l’assunzione
dell’incarico mediante giuramento.
Dichiara   il   presente   decreto   immediatamente
efficace.
Milano, 28.7.2006.
Il Giudice Tutelare
Dott.ssa Laura Casentini
n.     /05 A.S. TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE IX CIVILE – UFFICIO TUTELE
Oggetto: Istanza di nomina di Amministratore di sostegno in favore di
YY, nata a … il         1913,
residente in …,
istanza   svolta   da   Xx,   domiciliata   presso   il difensore Avv. …di Milano,
Premesso    che,    con    ricorso    depositato    il
18.10.2005, notificato il 23.11.2005, Xx chiede, ai
sensi degli artt.404 e ss. c.c., la propria nomina
quale Amministratore di Sostegno della madre Yy,
affetta     da  serie  patologie  organiche  che  ne
limitano il movimento determinando l’impossibilità
di attendere autonomamente alla cura dei propri
interessi;
Il Giudice Tutelare
Letti  gli  atti  del  procedimento  ed  esaminati  i
documenti prodotti;
Rilevato     che     la     documentazione     allegata
(certificato medico dott. … del 25.8.05) attesta
che Yy è affetta da “deperimento organico senile,
DPCO, cardiopatia sclerotica, grave osteoporosi e
osteoartrosi,  pregressa  frattura  femore  destro,
aneurisma     all’arco     aortico…     necessita     di
accompagnamento e di aiuto per svolgere i normali atti della vita quotidiana”; Esaminata l’interessata il 30.3.2006 presso la sua abitazione e preso atto che la stessa, lucida e spigliata nel dialogare con il giudice, ha rappresentato e mostrato la sua estrema difficoltà di movimento, che già da anni la costringe a rimanere tra le mura di casa, appoggiandosi a un girello per effettuare brevi spostamenti, con ciò argomentando e condividendo la decisone di nominare la figlia quale suo Amministratore di Sostegno, perché possa portare all’esterno la sua volontà, rappresentandola in posta, in banca o presso uffici pubblici;
Preso atto che Yy ha riferito correttamente delle proprie entrate da pensione, accreditate su conto postale cointestato a sé e alla figlia, sottolineando la progressiva erosione dei suoi risparmi, e rappresentando con chiarezza le sue modalità di vita e le sue esigenze sotto profili sia personali sia patrimoniali, da molti anni gestite avvalendosi della collaborazione dell’unica figlia (essendo vedova da tempo), ma tuttora rivendicando la scelta di un’autonomia abitativa di cui comprende l’opportunità sia per sé sia per la figlia (quest’ultima vive nello stesso Comune ma in altra abitazione);
Sentita la figlia ricorrente, che ha ribadito la piena consapevolezza e lucidità della madre nell’assunzione di ogni decisione sia personale sia patrimoniale, in presenza tuttavia di impedimenti fisici che non le consentono di uscire e quindi di gestire autonomamente i suoi interessi; Acquisite le conclusioni del Pubblico Ministero, che in data 20.4.2006 chiede “che il Giudice Tutelare nomini la figlia Amministratore di Sostegno di Yy affinché la sostituisca nella gestione dei suoi interessi personali e patrimoniali“;
Ritenuto che, richiamate le evidenze di cui sopra, ricorrano i presupposti di cui agli artt.404 e ss. c.c., legittimanti la nomina a Yy di un Amministratore di Sostegno, che proceda in sua rappresentanza al compimento di quegli atti di ordinaria amministrazione delle sue sostanze, quali indicati nel presente decreto, che si rivelano necessari e che la parte interessata non risulta in grado di compiere autonomamente, per meri impedimenti di natura fisica imputabili alle patologie organiche di cui sopra; Ritenuto peraltro che, mantenendo la beneficiaria condizioni intellettive e volitive assolutamente integre, e presentandosi unicamente la necessità che l’A.d.S. porti all’esterno la sua manifestazione di volontà, possa prevedersi che il potere di rappresentanza riconosciuto all’amministratore sia non già di natura esclusiva, previsione cui conseguirebbero in capo all’interessata gli effetti di incapacità sanciti dall’art.409 c. 1 c.c. (“…il beneficiario conserva la capacità di agire per tutti gli atti che non richiedono la rappresentanza esclusiva         o         l’assistenza         necessaria
dell’amministratore di sostegno…”), bensì venga riconosciuto in via concorrente a una perdurante capacità della beneficiaria, ancorché possa la stessa non avvalersene non ritenendo di esplicarla autonomamente (perdurante capacità di agire che potrebbe consentire all’interessata anche di conferire procure a terzi); Ritenuto che la suddetta previsione sia ben consentita dal dettato normativo, che persegue la dichiarata finalità di tutelare la persona con la minore limitazione possibile della capacità di agire (art.1 L.6/04), e che mostra di rimettere al giudice, per quanto emerge dal combinato disposto degli artt.405 c.5 e 409 c.1 c.c., l’individuazione in dettaglio degli atti che possano o meno richiedere, in funzione dell’accertata menomazione anche psichica o solo fisica del soggetto, l’esclusività o necessità della rappresentanza o assistenza rispettivamente rimesse all’A.d.S., ciò con riferimento alla necessità che, ex art.412 c.2 c.c., consegua l’annullabilità di detti atti ove compiuti personalmente dal beneficiario… in violazione delle disposizioni contenute nel decreto che istituisce l’amministrazione di sostegno (saranno cioè annullabili, se pregiudizievoli all’interessato, solo quegli atti che, compiuti personalmente dal
beneficiario, siano stati espressamente rimessi alla rappresentanza esclusiva o all’assistenza necessaria dell’amministratore, là dove l’espressa previsione di esclusività e necessità fa intendere che il soggetto non abbia solo bisogno di un aiuto perché fisicamente impedito, ma sia nelle condizioni mentali di non saper valutare adeguatamente la portata dell’atto); Ritenuto che anche nella presente accezione permanga comunque una significativa differenza tra l’istituto della rappresentanza, rimesso all’autonomia negoziale dell’interessato, e l’istituto dell’amministrazione di sostegno, di nomina giudiziaria, posto che solo in questo secondo caso l’amministratore dovrà render conto del proprio operato non già e non solo al beneficiario rappresentato, bensì e soprattutto al giudice tutelare, con gli immediati possibili effetti di cui agli artt.384 e 386 c.c. (norme espressamente richiamate in tema di A.d.S. dall’art.411 c.c.), da cui quella dimensione di protezione che può comprensibilmente e opportunamente indurre un soggetto che sia affetto da mera infermità o menomazione fisica (nei termini contemplati dall’art.404 c.c.), a privilegiare questo strumento rispetto alla soluzione della procura negoziale (dimensione di protezione che avrebbe un connotato contraddittoriamente affittivo ove ne derivassero necessariamente gli effetti incapacitanti di cui all’art.409 c.c.); Ritenuto che la presente nomina possa essere a tempo indeterminato, a fronte di situazione patologica stabile, e che la scelta dell’Amministratore possa ricadere sulla figlia Xx, indicata dalla stessa beneficiaria e che già se ne sta facendo carico;
Preso atto, quanto al contenuto specificamente gestionale del presente decreto, che Yy dispone di:
-            entrate annuali a titolo di pensione pari a € 16.821,28 (al netto delle ritenute), accreditati su conto corrente postale cointestato alla stessa e alla figlia (di spettanza della sola madre, ancorchè cointestato, per quanto riconosce la figlia stessa),
-            fondi di investimento Bipiemme (n. quote 562,001 per un controvalore al 30.8.05 di € 4.503,87) e Generali Asset Manager Sicav (n. quote 1.160 per un controvalore al 12.9.05 di € 129.972), attualmente intestati alla figlia al solo dichiarato fine di amministrarli,
-            appartamento sito in …, ove l’interessata abita,
-            box in …, pertinenza del suddetto appartamento;
Valutate le dichiarate spese di gestione dei suoi beni, nonché le sue spese di mantenimento, assistenza e cura il cui costo è rapportato anche alle sue specifiche condizioni patologiche (necessita di personale di servizio e di assistenza), e ritenuto che, alla luce delle suddette risultanze, e richiamato il disposto di cui
all’art.405 c.5 n.5 c.c., che impone di individuare i limiti anche periodici che l’amministratore di sostegno può sostenere con utilizzo delle somme di cui il beneficiario ha la disponibilità, possa disporsi che, mantenuto l’accredito delle entrate di Yy su autonomo conto corrente o deposito (che dovrà essere intestato alla sola beneficiaria), l’Amministratore di Sostegno vi acceda (nei termini emersi nell’incontro con il Giudice Tutelare, condivisi dalla stessa interessata) sino a concorrenza di € 5.000,00 su base trimestrale per le spese di natura ordinaria, salva specifica autorizzazione del G.T. ad ulteriori spese in funzione di documentate esigenze straordinarie; Ritenuto che, per quanto sopra argomentato, possa parimenti autorizzarsi la nominata A.d.S. a rappresentare la madre negli atti di gestione ordinaria dell’appartamento di cui dispone e nei rapporti che la stessa intrattiene con enti pubblici quali Comune, Poste Italiane, ASL, salvo l’espressione di volontà per atti di natura personalissima (quali il consenso informato a terapie o interventi, che dovrà essere sottoscritto dall’interessata);
Dato atto che il presente provvedimento e il suo contenuto sono sempre soggetti a possibile modifica o integrazione, da richiedersi al Giudice Tutelare, onde garantirne la rispondenza all’interesse della parte beneficiaria e alle sue condizioni personali e patrimoniali; Per Questi Motivi
Nomina Xx Amministratore di Sostegno a tempo indeterminato di Yy, nata a … il 16.1.1913 (atto iscritto nei registri di detto Comune al n. …anno 1913);
Autorizza Xx a procedere in rappresentanza di Yy al compimento  dei  seguenti  atti,  sotto  la  sua personale responsabilità, atti che la Violante potrà compiere anche autonomamente: 1.          riscuotere le entrate di spettanza di Yy a
qualunque titolo e accreditarle su conto corrente o deposito intestato a Yy rappresentata da Xx in
qualità di Amministratore di Sostegno (autorizzando la richiesta di modifica in tal senso dell’intestazione del conto già in essere cointestato a Yy e alla figlia Xx);
2.           operare a debito sul conto sub 1 sino a concorrenza di € 5.000,00                                   su base trimestrale, per far fronte alle spese ordinarie di mantenimento, assistenza e cura della parte beneficiaria e di gestione dei suoi beni,
3.          mantenere gli investimenti in essere, da depositare su conti intestati a Yy rappresentata da Xx in qualità di Amministratore di Sostegno (autorizzando la richiesta di modifica in tal senso dell’intestazione dei conti già in essere intestati a Xx), con facoltà di rinnovo alla scadenza o di accredito sul conto sub 1,
4.          provvedere alla gestione ordinaria degli immobili di proprietà di Yy per la quota di sua spettanza,
5.          sostenere spese per importo superiore al limite sub 2, ovvero compiere atti di straordinaria amministrazione, quali elencati negli artt.374 e/o 375 c.c., operazioni tutte subordinate al consenso della beneficiaria e da sottoporre preventivamente alla valutazione e autorizzazione del G.T.,
6.          intrattenere ove necessario rapporti con Enti Pubblici, con esclusione degli atti di natura personalissima.
Fa obbligo all’Amministratore di Sostegno di depositare presso la Cancelleria del Giudice Tutelare con cadenza annuale, a decorrere dal 31.5.2007, relazione circa le condizioni personali della parte beneficiaria e rendiconto della gestione svolta, allegando estratto conto dei conti sub 1 e 3 per l’intero anno di gestione e documentazione delle principali spese sostenute. Dichiara il presente decreto immediatamente efficace.
Milano, 11.5.2006. Il Giudice Tutelare Dott.ssa Laura Casentini

Finestra sul cortile
STRUMENTI SMARRITI
Uno dei quotidiani più diffusi in Italia ha recentemente dedicato un bell'articolo alla carta carbone. Avete presente? quel foglietto leggero, composto da nerofumo, cera e olio, stretto tra due veline di carta bianca. L'articolo era in realtà un tenero necrologio di tale oggetto perchè descrivendone le origini, il consumo, l'utilizzo enorme avuto nel corso di oltre duecento anni, ne decretava anche la fine, lacerato (è il caso di dirlo) come è stato dalle macchine fotocopiatrici. Scopriamo così che l'inventore della carta carbone fu un inglese di nome Ralph Wedgwood, che ne fece omaggio all'amico Percy Bysshe Shelley, il quale entusiasta, la utilizzò subito. La prima copia a ricalco della storia è stata dunque una poesia di Shelley; non sapremo mai quale è stata (o sarà) l'ultima. L'articolo mi ha subito fatto venire in mente un altro oggetto di cui ormai si è persa traccia: la carta assorbente. O meglio più che la carta in sè, quel comodissimo aggeggio ovale composto da tante strisce di carta rettangolari avvolte su una base di cartone, tenuta ferma da due sostegni ovali di plastica che ne garantiscono anche una perfetta presa. I meno giovani tra i colleghi ricorderanno di certo l'oggetto, sempre presente sui nostri tavoli, come nei vari uffici (Registro, Conservatoria ... ), dovunque c'era (e c'è) un timbro simile al nostro sigillo, alla cui impronta era d'uopo dare un colpo di tampone per evitare macchie. Ora questo prezioso oggetto è out, fuori, sparito da ogni catalogo. Eppure, mi dico, non sono certo sparite le cose al cui servizio era proposto. I sigilli (per ora) resistono, di penne stilografiche è invaso il mercato; perchè mai questo loro prezioso completamento è scomparso senza peraltro ( a differenza della carta carbone) essere sostituito da un altro oggetto che ne garantisse la stessa funzione? L'articolo sulla carta carbone dava notizia di un negozio storico di Milano (la Cartoleria Novecento) che ancora ne vende due scatole all'anno. Ho così provato a cercare il vecchio tampone in qualche cartoleria, più che storica, . . . . arcaica di Napoli, rischiando però anche una figuraccia.
Gira e rigira, infatti, dopo una serie di "no, non si usa più ... non ne vediamo da anni ... che cos'è che cerca ? .... mai sentito   di cose del
genere ! ..... "   finalmente   in un negozietto   del
Rettifilo, così ingombro di scatoloni, colori, album , cartelle e clienti da non poterci entrare, una voce, che non era certo quella della scocciata commessa che avevo   davanti, ma una voce da
uomo, vetusta ma chiara, si è levata stentorea all'improvviso "Ho capito, la signora cerca "l'ovulo assorbente".
Oddio!
Tutti si sono girati incuriositi e un po' sghignazzanti verso di me. Io mi sono girata invece in direzione della voce. Mi accorgo così che nel negozio c'è una specie di soppalco da cui s'è affacciato un signore molto anziano. "L'ovulo assorbente". Sembra una specie di grosso tampax. Ma come gli viene in mente di chiamarlo così ? Sto per replicare, ma il vecchietto continua "Devo avercene ancora uno o due da qualche parte, se aspetta mi metto a cercarlo". Cercarlo in quel caos con la gente che sghignazza? Non se ne parla proprio. Ho balbettato qualcosa tipo "Grazie ... ripasserò" e me la sono svignata. E così i miei atti, sempre completati a mano con penna stilografica, sono a forte rischio di macchie d'inchiostro.
Magari la cartoleria storica di Milano avrà anche l'oggetto che cerco e lì di certo non ci sarà alcun vecchietto a indicarlo con nomi imbarazzanti. E a proposito di denominazioni: l'articolo sulla carta carbone terminava con una simpatica rivelazione. Nei moduli delle e mail, lì dove scriviamo gli indirizzi dei destinatari secondari, c'è la sigletta "CC". Ebbene CC sta per carbon copy .
Un gentile   ed insolito omaggio   della tecnologia ad una augusta "progenitrice". Magari     un giorno  scopriremo che anche     a Notartel   c'è un "ovulo" che ha "assorbito"   tanto tempo fa una poesia di Salvatore Di Giacomo.
Lavinia Vacca

LA FATTURA DEL MEDIATORE
Messaggio angosciante sulla lista Sigillo: NON APRITE QUESTO ALLEGATO! E’ più terribile di quelli uniti agli strani messaggi in inglese che portano virus. E’ qualcosa tra l’Urlo di Munch e l’elucubrazione di un pazzo. Potrebbe lasciare  conseguenze  irreversibili  nella  psiche. Non  fatevi  prendere  dalla  curiosità.  E’  troppo pericoloso. Per l’amor del cielo, non apritelo! Io vi ho avvertito. CLIC
La fattura del mediatore
Ho impiegato un’ora e mezzo, il tempo di una partita di calcio, per definire in atto le modalità di pagamento della fattura di un mediatore. Poi sono corso in bagno, con un foglio in mano, il mio curriculum vitae. L’ho letto ad alta voce a me stesso, davanti allo specchio: “Laurea in giurisprudenza con alto punteggio, tesi in diritto commerciale, assistente universitario, giornalista, avvocato, notaio promosso al primo concorso”. Ho urlato alla mia immagine, quasi naso contro naso: “Tu lo sai chi sono io! Perché dopo trent’anni di professione devo occuparmi della fattura di un mediatore?”
Lo specchio rifletteva fedelmente la testa calva, il naso grosso, lo sguardo a mezzo tra il fesso e l’ebete, però ad un tratto mi sono accorto che qualcosa non quadrava: gli occhi erano diventati due fessure sottili, maligne, la bocca, più storta del solito, si stava atteggiando in un ghigno cattivo. Sono rimasto per lunghi interminabili secondi silenzioso ed immobile, nel centro del bagno. Ad un tratto il silenzio è stato rotto da un sibilo, troppo forte per provenire dallo sciacquone che perde, e il sibilo si è trasformato in una voce, una voce sgradevole che mi ha ricordato il personaggio deforme e malvagio de “Il signore degli anelli”, quello che precipita con l’anello al dito nel magma incandescente dopo una disperata lotta con Frodo. Il sangue mi si è gelato nelle vene. Mi sono accorto che la mia immagine nello specchio mi parlava:
“Quante storie per la fattura di un mediatore. Chi ti credi di essere? E credi di essere il solo ad occupartene? Anche Gaetano Petrelli, tra un volume della sua Summa, un commento sulle novità normative ed uno sguardo rilassante alle acque limpide ed ai giardini del Lago Maggiore, dovrà ogni tanto occuparsi della fattura di un mediatore, anche Diego Podetti, tra uno studio ponderoso, una filippica veemente ed un’occhiata rassicurante al Monviso innevato, anche il tuo grande maestro Paolo Giunchi, lisciandosi la barba mentre contempla il sole che tramonta dietro il santuario della Madonna del Monte (Paolo, se il sole tramonta da tutt’altra parte,
perdonami come hai perdonato Manzoni per il Resegone), anche il tuo amico Francesco Colucci, tra una dissertazione siderea sull’imposizione diretta ed una contemplazione estatica della maglia della sua Inter con cucito l’agognato scudetto, anche un viveur come Otar, tra una gita in barca e una prova dal sarto che gli confeziona i suoi meravigliosi vestiti. Perfino il tuo Presidente Piccoli, giornalista come te, juventino come te, che ami ed ammiri più di quanto hai amato e ammirato trent’anni addietro Giovanni Badini (il primo Presidente non si scorda mai!), tra le mille cose che ha da fare si troverà anche lui ogni tanto sul tavolo la fattura di un mediatore. E allora? Di che ti duoli? Cosa sono queste storie?” La mia risposta è stato un balbettio indistinto, quasi un piagnucolio:
“Ma io ero discepolo di Gerardo Santini, sono stato seduto nei Consigli di Facoltà a fianco di Sabino Cassese, faccio parte della Commissione Propositiva presieduta dal grande Ernesto Quinto Bassi e discuto di diritto con Concetta Priore, Gian Franco Condò, Daniele Muritano ed altri colleghi che per me sono dei miti. Perché devo avere a che fare con la fattura di un mediatore? Mi fossi addormentato trent’anni fa, ad inizio di professione, e mi svegliassi adesso, non riuscirei a sopravvivere.”
L’immagine ha cominciato ad agitarsi, quasi a dare in escandescenze. Temevo che per qualche oscuro maleficio, lo specchio stesse per rompersi come quello di Lady of Shalott di tennysoniana memoria per l’incantesimo dopo aver guardato Lancillotto (“Lo specchio s’incrinò da parte a parte, il fato ha già deciso la mia sorte, di Shalott la Signora singhiozzò”). Poi la voce ha ripreso, ancora più sgradevole: “Tu non ti sei addormentato, hai bevuto giorno per giorno il tuo veleno, e come diceva Mitridate, un po’ di veleno al giorno leva il medico di torno. Ti devo ricordare io il passato? Pensa al condono edilizio che ti ha fatto fare di tutto. Pensa a quelle copie per il richiedente che hai allegato, così bisunte, schifose e con le graffette talmente arrugginite che il rilegatore, prima di metterci mano, si è dovuto fare l’antitetanica. Pensa alla certificazione dell’autorità competente attestante l’avvenuto integrale adempimento delle prescrizioni dei provvedimenti sanzionatori adottati ex articolo 41. E l’allegazione del versamento integrativo dell’oblazione relativa all’abuso di necessità, te la sei dimenticata? A pena di nullità assoluta ed insanabile. Una cosa incredibile, ma tu ti sei adeguato senza fare una piega. E poi ti ricordi quando con voce da impresario di pompe funebri e con aria grave torturavi le vecchiette che non avevano dichiarato il reddito del diritto di abitazione sulla casa familiare. Poverine, ti guardavano come si guarda un mostro senza capire nulla, qualcuna ha temuto addirittura di perdere la casa, se le è venuto un collasso ce l’hai sulla coscienza. Cosa vuoi che sia la fattura di un mediatore...” Ho tentato di replicare, ma l’immagine ha alzato addirittura la mano con fare minaccioso: “Basta! Coi tempi che corrono, averne di fatture del mediatore… Ti hanno pagato? Si? E allora cosa vai cercando, povero untorello…” Sono uscito dal bagno ancora più distrutto di quanto lo sia di solito, ed ho cercato di affrontare la vita di ogni giorno. Facile a dirsi. La mia vita di ogni giorno è intollerabile. Un generalizzato horror vacui mi pervade procurandomi tremori alla vigilia dell’atto una volta più semplice. Faccio lunghissime ricerche nelle banche dati della RUN nei casi in cui sarebbe logico dire che “in claris non fit interpretatio”.
A volte cerco conforto al di fuori dello studio, ma anche lì le cose non vanno meglio. La Juventus, grande amore della mia vita, me l’hanno mandata in serie B senza dirmi non solo quale partita aveva comprato ma neppure se avesse comprato una partita. Condannata per omicidio senza cadavere e senza neppure il morto. Ci fosse stato ancora Lombroso, almeno avrebbe esaminato le conformazioni dei crani di Moggi e Giraudo per cercarvi le caratteristiche morfologiche proprie del corruttore di arbitri. Sarebbe stato già uno straccio di prova.
Quanto alle donne, altro grande amore della mia vita, lasciamo perdere. L’altra sera ero impegnato con la mia partner quando ad un tratto mi sono fermato fissando il muro. “Hai un’altra donna?” mi ha chiesto. Volevo risponderle si, mentendo. Era meno umiliante per lei che dirle la verità, che mi aveva assalito il dubbio che fossero mutati a mia insaputa i moltiplicatori delle rendite catastali o le tabelle delle percentuali degli usufrutti, e che mi pareva che le segretarie non mi avessero fatto firmare le certificazioni per le Questure e le copie per i Comuni. Ditemi voi se è vita, quella di tutti i giorni.
E non parliamo delle notti, un incubo da film dell’orrore. Vado a letto depositando sul comodino chili di fogli di carta, norme di legge, studi, circolari, risoluzioni, la cui lettura mi accentua i dubbi e le pene. La notte, è risaputo, ingigantisce i problemi e l’insonnia è una conseguenza inevitabile. Dopo ore e ore trascorse con gli occhi sbarrati a guardare il soffitto, poco prima dell’alba, quando, dice Shakespeare in “Romeo e Giulietta”, il canto dell’usignolo cede il campo a quello dell’allodola, e quando i sogni appaiono più veritieri, mi assopisco in un dormiveglia agitato, sconvolto da sogni terribili. Se non mi credete, ecco quello della notte scorsa.
Sto consultando la Gazzetta Ufficiale, quando mi imbatto in un nuovo decreto. Entrata in vigore? Il quindicesimo giorno antecedente la sua pubblicazione sulla G.U. Ciò non mi spaventa, in questi tempi per noi è normale. Ma è il contenuto di una norma che mi lascia di sasso: “IL NOTAIO DEVE CERTIFICARE IN ATTO CON DICHIARAZIONE DI NOTORIETA’ LA CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI TECNOLOGICI ALLE NORME DI LEGGE” . Spedisco una segretaria alla OBI e mi faccio portare una cassetta metallica piena di cacciaviti e di chiavi inglesi di ogni tipo e misura. Quasi sotto choc accendo il computer: “CNN NOTIZIE a cura di Ernesto Quinto Bassi e Giulia Clarizio.” Sfoglio… e tiro un sospiro di sollievo: “Studio numero 29758 della Commissione Tecnologia. IL NOTAIO E GLI IMPIANTI TECNOLOGICI pagine 1-174. Sommario: Premesse – Cenni storici- ecc…” Mi immergo nella lettura come un assetato in una fontana. Nel frattempo sulla lista giunge la prima interpretazione di Petrelli, poi il Testo Unico di Rizzi, le formule di Giunchi che da gran pittore qual è allega anche i disegni raffiguranti l’esatta impugnatura degli attrezzi. Il Presidente Marco Gori convoca una riunione straordinaria del Collegio che ribadisce la natura personale e non delegabile della prestazione, si fa strada la proposta di indicare in atto l’orario di inizio e di conclusione dell’intervento notarile. Escono i primi protocolli, la circolare degli Archivi Notarili… Con i battiti del cuore che tornano quasi normali, dico a me stesso che sono salvo, che forse supero anche questo ostacolo. Ma poi…. Nooo! La circolare del Ministero dell’Economia, in contrasto con quelle dei Ministeri della Giustizia e dell’Industria, sancisce che l’intervento notarile deve essere commisurato alla capacità contributiva dell’immobile oggetto di indagine. E’ un colpo da k.o. Mi chiedo subito se dovrò usare cacciaviti d’oro e chiavi inglesi di platino per gli edifici aventi le caratteristiche di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale numero 218 del 27 agosto 1969 . E devo intervenire a mani nude negli alloggi di tipo economico e popolare? Di fronte ad un così grave dubbio interpretativo mi sento perduto, come un naufrago nudo in un mare gelido in una notte buia, la cui unica scelta è tra Scilla e Cariddi. Poi, mentre già sento la voce di Peppino di Capri che intona "Mondo crudel è l’ora dell’addio…” mi sveglio di soprassalto. Seduto sul letto, contemplo la mia brutta faccia riflessa nello specchio della parete opposta. Sono paonazzo, scarmigliato, madido e fradicio di sudore come Don Rodrigo dopo aver sognato Padre Cristoforo che con l’indice alzato gli prediceva “ Verrà un giorno…”
Dico a me stesso: “E’ solo un sogno!” E sul mio volto divenuto pallido ed esangue come quello del Carlo Alberto carducciano “lenta errò l’ombra di un sorriso”.
Sorrido perché penso a voi, amici colleghi. Come diceva un grande della mia terra “Ad uno ad uno tutti vi ravviso cari compagni” (absit qualunque intendimento politico, il Poeta diceva proprio così). Voi siete per me ciò che era Ulisse per i suoi marinai , la “compagna picciola dalla qual non fui diserto”, quando durante l’ultimo viaggio attraversavano sulla loro fragile barca le Colonne d’Ercole: “Tutte le stelle già dell’altro polo vedea la notte” (ovviamente Dante non attribuiva alcun significato politico alla parola “polo”, però io leggo
nel verso una profezia degna di Nostradamus). Anche noi, amici colleghi, siamo sulla stessa barca, la quale a volte sembra un transatlantico maestoso e possente che fende le acque quasi con alterigia (speriamo sia il Rex di felliniana memoria e non il Titanic), a volte una carretta di disperati al largo di Lampedusa. Voi siete con me, siete il mio faro, siete il lampione a cui mi aggrappo ubriaco nelle buie notti di nebbia. Vi prego, non lasciatemi mai solo.
Antonio Maria Ioli notaio in Riccione

Notaio contro
IVA - REGISTRO: DUE COLPI AL CERCHIO E UNO ALLA BOTTE
In tempi burrascosi di legge Bersani-Visco, antiriciclaggio e Collegato alla Finanziaria, la vicenda di cui trattiamo, benché recente, suscita in noi un po' di nostalgia, per i giorni in cui ci si poteva occupare serenamente anche di questioni tributarie di modesto impatto economico, ma con una valenza precisa sul piano del principio. Si tratta di una questione non nuova: vendita da società non costruttrice, soggetta in parte a registro (per una prima casa e un box) e in parte ad Iva (per altri box). In gioco le tre tasse fisse, 504 Euro, per le quali la mia cocciutaggine, unita ad una spontanea simpatia per le ragioni del contribuente, m'induce a profondere tempo ed energie in una battaglia che ha per trofeo la gloria, tanto più radiosa quanto più disinteressata. Il "caro notaio" della nostra campagna di comunicazione è anche questo, no? Nel caso di specie ciò si è tradotto nel versamento dell’imposta proporzionale di registro e delle fisse ipotecarie e catastali una sola volta, nella certezza che l'Agenzia delle Entrate non sarebbe stata d'accordo ed avrebbe preteso tre ulteriori fisse, per la parte di prezzo soggetta ad Iva. La contestazione non tarda, puntuale, implacabile, attesa. La nostra linea difensiva è semplice: un negozio, una tassa. Nessuna concessione per il fatto che il prezzo sia sottoposto a due diverse imposte. Se l'atto va tassato per i suoi effetti giuridici, non dovrebbero esserci troppi margini
d'incertezza: una è la vendita, una sia l’imposizione.
Naturalmente non viene trascurata una considerazione di mero buon senso, al limite del lapalissiano: sono state presentate una sola nota di trascrizione e una sola domanda di voltura. Possibile che, in tempi di tanto sbandierata apertura al Mercato, in luogo dell’ormai consueto ma sempre allettante "paghi uno prendi due" lo Stato m’imponga l'esatto contrario? Dovrei subire solo perché non ho un supermarket alternativo dove fare la spesa? Ed il profeta Giavazzi che cosa ne dice?
Si ricorre, dunque, alla Commissione Tributaria Provinciale!
Ebbene: la prudenza di evidenziare l'unicità delle formalità eseguite si è rivelata vincente: ipotecarie e catastali sono dovute una sola volta. Il Collegio ha accolto in pieno la tesi che non si debba pagare due volte lo stesso servizio. Per il registro, invece, non la spunto: il fatto di avere versato l'imposta proporzionale sulla parte di prezzo riguardante la prima casa non esime dalla fissa per l’altra parte di prezzo, soggetta a Iva. Altrimenti, argomenta la sentenza, si avrebbe un trasferimento Iva esente da imposta fissa di registro. La crociata partita sotto il vessillo giuridico dell'unico negozio viene sconfitta dalle armate del Saladino, che caricano al grido di: "Atto Iva, registro fissa, ora e sempre".
Mi ritiro in buon ordine. Due punti guadagnati in nome del senso comune ed uno perso in osservanza di una coranica Sura (absit iniuria verbis) sono un risultato che, di questi tempi, si può accettare con discreta soddisfazione.
Piercarlo Mattea
ALLA            COMMISSIONE            TRIBUTARIA
PROVINCIALE DI LODI
RICORSO         CONTRO         L'AVVISO         DI
LIQUIDAZIONE     E     IRROGAZIONE     DELLE
SANZIONI   EMESSO   DALL'AGENZIA   DELLE
ENTRATE DI LODI IN DATA 22 AGOSTO 2005
(CODICE     ATTO     05032007154)     RELATIVO
ALL'ATTO IVI REGISTRATO IL 29 LUGLIO 2005
AL N. 5177 SERIE 1T.
Il sottoscritto Notaio Dott. PIERCARLO MATTEA, con studio in Lodi, Piazza della Vittoria n. 47 (codice fiscale MTT PCR 54R06 E648O), espone quanto segue:
FATTO
1.          Con atto pubblico stipulato dal sottoscritto in data 15 luglio 2005 n. 169150 di repertorio, registrato in via telematica all'Agenzia delle Entrate di Lodi il 29 luglio 2005 al n. 5177 Serie 1T, la parte venditrice "BANCA INTESA S.p.a." (codice fiscale 00799960158) ha venduto alla parte acquirente Rev. PONZONI Don GIUSEPPE (codice fiscale PNZ GPP 50P10 E648T), porzioni immobiliari in Lodi, Via Marsala n. 24, costituite da un appartamento, cinque locali sgombero, un box e cinque posti auto, per il corrispettivo complessivo di Euro 360.000. L'atto, trattandosi di vendita da soggetto non costruttore né avente per oggetto l'attività immobiliare, è stato correttamente assoggettato all'imposta di registro (con agevolazione prima casa) per l'appartamento, un locale sgombero ed il box, per un valore imponibile di Euro 317.880, mentre per tutte le altre porzioni ha scontato l'Imposta sul Valore Aggiunto, per un valore imponibile di Euro 42.120. Su tale forma di tassazione non esiste controversia fra il ricorrente e l'Agenzia.
2.          L'Agenzia delle Entrate, oltre ad aver correttamente percepito l'imposta di registro con aliquota 3% e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, con l'avviso che qui s'impugna pretende l'ulteriore pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168 x 3 = Euro 504), per la parte di corrispettivo assoggettata all'Imposta sul Valore Aggiunto).
Il sottoscritto Notaio ricorrente ritiene infondata la pretesa dell'Agenzia, per le ragioni che seguono.
DIRITTO
Nella ultrasintetica motivazione contenuta nell'avviso di liquidazione emerge con tutta evidenza l'erroneo presupposto dal quale muove l'Agenzia delle Entrate, e che conduce alla conclusione che qui si contesta. Scrive infatti l'Agenzia che "trattasi di vendite (si osservi l'uso del plurale) effettuate con negozi giuridici soggetti ad agevolazioni differenti e con corrispettivi diversi, pertanto sottoposti a tassazioni separate ex artt. 21-23 DPR 131/86".
La posizione sostenuta dall'Agenzia si rivela insostenibile ad una lettura anche affrettata dell'atto. Non si tratta infatti di due vendite, ma di un'unica vendita, con unico soggetto venditore, unico soggetto acquirente, unico corrispettivo complessivo (seguìto dall'indicazione dei valori dei singoli cespiti solo ai fini dell'individuazione della base imponibile), unica natura del diritto trasferito (piena proprietà).
Non si configurano, a differenza di quanto scrive l'Agenzia, negozi giuridici soggetti ad agevolazioni differenti e con corrispettivi diversi, ma un unico negozio giuridico. E non ha senso parlare di "tassazioni separate", bensì di applicazione di imposte diverse (Registro e IVA) ai due addendi dell'unico corrispettivo totale, il che rappresenta una fattispecie del tutto diversa, sia sul piano della logica sia su quello del diritto. L'arbitraria scomposizione dell'unico negozio traslativo, operata dall'Agenzia delle Entrate di Lodi, perviene inevitabilmente ad una duplicazione d'imposta, il che si scontra con il principio della tassazione degli atti in base ai loro effetti giuridici. E' stato autorevolmente affermato che "è da prendere in considerazione il negozio giuridico in tutti i suoi elementi e non certo le singole obbligazioni che in un contratto bilaterale le parti contraenti assumono. D'altronde, se così non fosse, si accoglierebbe l'inaccettabile principio di suddivisione del negozio giuridico in più convenzioni - snaturando la sua unitarietà e inscindibilità" (Nastri, L'imposta di registro e le relative agevolazioni, Milano, 1991, pp. 105-106). Quanto sopra appare già evidente se riferito alla duplicazione dell'imposta di registro, ma diviene addirittura paradossale con riguardo alla imposte ipotecarie e catastali, che vengono percepite in relazione al servizio, reso dall'Amministrazione, di trascrizione e voltura dell'atto. L'atto al quale si riferisce il presente ricorso, infatti, essendo una vendita da unico venditore ad unico acquirente, è stato sottoposto giustamente ad unica trascrizione ed unica voltura. Non si vede per quale ragione un servizio reso dall'Amministrazione una sola volta debba essere pagato due volte! Peraltro la pretesa dell'Agenzia delle Entrate di Lodi  non  si  basa  su  alcuna  norma  di  diritto
positivo, preso atto che i due articoli del T.U. 131/86 citati nell'avviso di liquidazione risultano entrambi inconferenti: il 21 si riferisce ad "atti che contengono più disposizioni", mentre nel nostro caso la disposizione è unica; il 23 riguarda "disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote diverse, eredità e comunioni indivise", che non ha nulla a che fare con la fattispecie di cui ci stiamo occupando. Né soccorre la tesi dell'Agenzia il principio di alternatività fra IVA e Registro, dal quale si desume correttamente che una vendita soggetta a IVA sconta l'imposta di registro in misura fissa, ma non si può in alcun modo far discendere una doppia tassazione quando la stessa vendita è soggetta in parte a registro e in parte a IVA, ritenendosi già retribuito il servizio di registrazione, svolto una sola volta dall'Agenzia, con la corresponsione dell'imposta proporzionale di registro.
Come si è detto, la pretesa dell'Agenzia potrebbe trovare fondamento solo a condizione di scomporre arbitrariamente l'unico atto traslativo in due negozi. Ciò appare però insostenibile per le ragioni sopra esposte: unicità di soggetti, unicità di corrispettivo, unicità di diritto trasferito.
Tutto quanto sopra premesso il sottoscritto Notaio ricorrente
CHIEDE
che Codesta Ill.ma Commissione Tributaria, respinta ogni contraria istanza, voglia:
a)          In via principale dichiarare la nullità dell'avviso di liquidazione dell'imposta -irrogazione delle sanzioni emesso dall'Agenzia delle Entrate di Lodi in data 22 agosto 2005 (codice atto 05032007154) relativo all'atto ivi registrato il 29 luglio 2005 al n. 5177 serie 1T per insufficiente motivazione, in quanto le norme ivi invocate risultano non congruenti rispetto alla fattispecie in oggetto.
b)          In via subordinata, e per le ragioni sopra esposte, dichiarare comunque infondata la pretesa dell'Agenzia delle Entrate di Lodi di percepire, oltre all'imposta di registro con aliquota 3% ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa già versate, l'ulteriore versamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa.
c)          In ogni caso con vittoria di spese.
d) Si richiede la trattazione in pubblica udienza.
Allegati:
A - Provvedimento impugnato: avviso di liquidazione dell'imposta - irrogazione delle sanzioni emesso dall'Agenzia delle Entrate di Lodi in     data     22     agosto     2005     (codice     atto
05032007154) relativo all'atto ivi registrato il 29 luglio 2005 al n. 5177 serie 1T B - Copia autentica dell'atto atto 15 luglio 2005 n. 169150   di   repertorio   a  rogito  del   sottoscritto Notaio   ricorrente,   registrato   in   via   telematica all'Agenzia delle Entrate di Lodi  il 29 luglio 2005 al n. 5177 Serie 1T. Con osservanza Lodi, 7 settembre 2005
Notaio Dott. Piercarlo Mattea
Sezione N. 01 - REG. GENERALE N. 312/05 -UDIENZA DEL 23/05/2006 ore 09:00 -SENTENZA N. 75/1/06 - PRONUNCIATA IL 23 MAGGIO 2005 - DEPOSITATA IN SEGRETERIA IL 12 GIUGNO 2006
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA COMMISSIONE TRIBUTARIA PROVINCIALE
DI LODI SEZIONE 01
riunita con l’intervento dei Signori:
PREMOLI DOTT. ANTONIO Presidente/Relatore
QUINTINI DOTT. PIETRO Giudice
PREDA DOTT. MIRKO Giudice
ha emesso la seguente
SENTENZA
sul  ricorso n. 312/05 depositato  il 07/09/2005
avverso     AVVISO     LIQUIDAZIONE     E     IRR.
SANZIONI n. 05032007154 REGISTRO
contro AGENZIA ENTRATE UFFICIO LODI
proposto dal ricorrente
MATTEA PIERCARLO
PIAZZA DELLA VITTORIA 47 26900 LODI LO
Con ricorso depositato il 7.9.2005 (n. 312/05) il Notaio Dott. PIERCARLO MATTEA, con studio in Lodi, Piazza della Vittoria n. 47 (codice fiscale MTT PCR 54R06 E6480), impugnava avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni emesso dall’Agenzia delle Entrate di Lodi esponendo quanto segue: FATTO
1. Con atto pubblico dallo stesso stipulato in data 15 luglio 2005, n. 169150 di repertorio, registrato in via telematica all’Agenzia delle Entrate di Lodi il 29 luglio 2005 al n. 5177 Serie 1T, la parte venditrice "BANCA INTESA S.p.a." (codice fiscale 00799960158) ha venduto alla parte acquirente porzioni immobiliari in Lodi, Via Marsala n. 24, costituite da un appartamento, cinque locali sgombero, un box e cinque posti auto, per il corrispettivo complessivo di Euro 360.000. L’atto, trattandosi di vendita da soggetto non costruttore né avente per oggetto l’attività immobiliare, è stato correttamente assoggettato all’imposta di registro (con agevolazione prima casa) per l’appartamento, un locale sgombero ed il box, per un valore imponibile di Euro 317.880, mentre per tutte le altre porzioni ha scontato l’imposta sul Valore Aggiunto, per un valore imponibile di Euro 42.120. Su tale forma di tassazione non esiste controversia fra il ricorrente e l’Agenzia.
2. L’Agenzia delle Entrate, oltre ad aver correttamente percepito l’imposta di registro con aliquota 3% e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, con l’avviso che qui s’impugna pretende l’ulteriore pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168 x 3 Euro 504), per la parte di corrispettivo assoggettata all’Imposta sul Valore Aggiunto.
Il ricorrente sviluppava poi in diritto i motivi per i quali riteneva l’avviso impugnato nullo o comunque annullabile, in ogni caso con vittoria di spese.
In data 11.11.2005 si costituiva in giudizio l’Agenzia delle Entrate Ufficio di Lodi contestando in diritto la tesi del ricorrente e chiedendo di rigettare il ricorso con condanna alle spese di giudizio.
All’odierna pubblica udienza il notaio Mattea ha ribadito quanto già argomentato nel ricorso mentre le funzionarie dell’Ufficio a supporto della loro tesi consegnavano risoluzione n. 57 del 9.4.2004 dell’Agenzia delle Entrate Direzione Centrale Normativa e Contenzioso. OSSERVA
Va anzitutto respinta l’eccezione in via principale del ricorrente di dichiarare la nullità dell’avviso di liquidazione dell’imposta per insufficiente motivazione "in quanto le norme ivi invocate risultano non congruenti rispetto alla fattispecie in oggetto". Infatti la motivazione che così recita: "trattasi di vendite effettuate con negozi giuridici soggetti ad agevolazioni differenti e con corrispettivi diversi, pertanto sottoposti a tassazioni separate ex artt. 21-23 DPR 131/86" appare discutibile come si vedrà successivamente, ma non a priori "non congruente".
E’ certo da accogliere la tesi del contribuente che si tratti di un unico negozio giuridico e non "negozi giuridici soggetti ad agevolazioni differenti" ma la conseguenza logica che il Collegio ne trae concerne solo una parte del presente contenzioso e precisamente le imposte ipotecarie e catastali che vengono percepite in relazione al servizio, reso dall’Amministrazione, di trascrizione e voltura
dell’atto. L’atto de quo, essendo una vendita da
unico  venditore  ad  unico   acquirente,  è  stato
sottoposto giustamente ad unica trascrizione ed
unica voltura. Come giustamente osservato dal
ricorrente  "non  si  vede  per  quale  ragione  un
servizio reso dall’Amministrazione debba essere
pagato due volte!" Infine, l’articolo 17, comma 3,
della legge 27 febbraio 1985 n. 52, nel delineare il
funzionamento del servizio ipotecario, stabilisce
che "ciascuna nota non può riguardare più di un
negozio giuridico o convenzione oggetto dell’atto
di  cui  si  chiede  la  trascrizione,  l’iscrizione  o
l’annotazione",     con    l’effetto     di     riferire    la
trascrizione all’atto pur in presenza di vicende
riguardanti diversi beni immobili.
Diverso è invece, a parere del Collegio, il discorso
per quanto concerne l’imposta di registro che ha
perso il legame, forse un tempo esistente, con la
prestazione di un servizio.
Come ricordato anche, in sede di costituzione,
dall’Ufficio, occorre qui far riferimento all’articolo
40 del DPR 26 Aprile 1986 N. 131 "Atti relativi ad
operazioni    soggette    all’imposta    sul    valore
aggiunto" che recita:
"1)  Per  gli  atti  relativi  a  cessioni  di  beni  e
prestazioni   di   servizi   soggetti   all’imposta   sul
valore aggiunto, l’imposta si applica in misura
fissa."
L’accoglimento della tesi del contribuente farebbe
sì  che,  qualora  fosse  stato  stipulato  un  atto
specifico per il trasferimento dei beni soggetti ad
Iva la relativa imposta di registro in misura fissa
andrebbe pacificamente versata mentre il fatto di
aver trasferito tale cespite insieme con altri cespiti
soggetti a SPECIFICA imposta di registro con un
unico   atto   ne   determinerebbe   l’esenzione   in
contrasto con quanto previsto dal sopracitato art.
40 DPR 131/86.
Il ricorso del contribuente va quindi accolto solo
per  quanto  concerne  le  imposte  ipotecaria  e
catastale        mentre        le        spese        vanno
conseguentemente compensate.
P.Q.M.
In parziale accoglimento del ricorso n. 312/05
proposto dal notaio Piercarlo Mattea dichiara non
applicabili   nella   fattispecie   le   doppie   imposte
ipotecarie e catastali.
Respinge il ricorso nel resto.
Compensa fra le parti le spese del giudizio.
Lodi, 23 maggio 2006
IL PRESIDENTE - RELATORE
Antonio Premoliizio…

Società & co.
I FONDI COMUNI IMMOBILIARI
INDICE
1.    La disciplina dei fondi immobiliari
2.    La definizione di fondo immobiliare
3.    La struttura e l’attività del fondo immobiliare
4.    I vantaggi della costituzione di fondi immobiliari
5.    La tassazione del fondi immobiliari
6.   La disciplina degli apporti ai fini dell’IVA
1. La disciplina dei fondi immobiliari
La normativa italiana in tema di fondi comuni di investimento si compone di molteplici interventi al punto che l’attuale quadro di riferimento appare molto diverso da quello della prima stesura della Legge istitutivai.
L’intervento che maggiormente ha segnato la storia di questi strumenti di investimento si è avuto con l’approvazione della Legge 25 gennaio 1994, n.86 “Istituzione e disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare”, facente riferimento all’inquadramento normativo introdotto nel 1983 con la Legge n. 77 che istituì e regolamentò i fondi comuni di investimento mobiliare e completò il quadro normativo che già comprendeva, oltre ai fondi comuni di investimento mobiliare di tipo aperto, anche le Società di investimento a capitale variabile, i fondi comuni di investimento mobiliare di tipo chiuso ed i fondi pensioniii. Anche l’emanazione dei Regolamenti applicativi è stata caratterizza da un iter complesso: il primo Regolamento della Banca d’Italia, risalente al 20 maggio 1994, è stato modificato per ben quattro volte sino al 1998, quando la normativa è stata finalmente definita dal Decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, meglio noto come “Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, ai sensi degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52iii.
Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto modificando anche sostanzialmente alcune parti della normativa di riferimento dei fondi immobiliari: dapprima con il Decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, contenente “Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in seguito con il Decreto 31 gennaio
2003, n.47 del Ministero dell’economia e delle Fi-nanzeiv:
Infine, una significativa e per certi versi radicale revisione della normativa è stata attuata con l’entrata in vigore del Decreto n. 47 del 31 gennaio 2003 “Regolamento contente modificazioni al regolamento attuativo dell’articolo 37 del decreto legislativo 24 febbraio 1998 n.58, in materia di fondi comuni di investimento, in attuazione dell’articolo 5, comma 2, del decreto legge 25 settembre 2001, n.351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 25 marzo 2003.
In sintesi la normativa che regola i fondi comuni immobiliari chiusi risulta composta dei seguenti interventi normativi che dettano disposizioni in tema di fondi immobiliari: il Decreto Legislativo 24 febbraio 1998 n. 58, detto anche Testo Unico della Finanzav, il Decreto Ministeriale 24 maggio 1999 n. 228vi, la Legge 25 gennaio 1994 n. 86vii, nonché il Regolamento della Banca d’Italia 14 aprile 2005viii.
2. La definizione di fondo comune immobiliare
Il TUF definisceix il fondo comune di investimento come “il patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte; il patrimonio del fondo, sia aperto che chiuso, può essere raccolto mediante una o più emissioni di quote”.
Le quote di partecipazione ai fondi comuni, tutte di eguale valore e con eguali diritti, sono rappresentate dai certificati nominativi, al portatore (art.38 del TUF) o cumulativi (in alternativa all’emissione di singoli certificati può essere previsto il ricorso al certificato cumulativo, rappresentativo di una pluralità di quote).
Il fondo comune di investimento rappresenta, innanzitutto, una delle due realtà attraverso le quali si può estrinsecare il servizio di gestione collettiva del risparmio. Sancisce infatti la normativa vigen-texche la gestione collettiva “si realizza attraverso:
•           la promozione, istituzione e organizzazione di fondi comuni di investimento e l’amministrazione dei rapporti con i partecipanti;
•           la gestione del patrimonio di OICRxi di propria o altrui istituzione, mediante l’investimento avente ad oggetto strumenti finanziari, crediti o altri beni mobili o immobili”.
Tale definizione racchiude tutti gli elementi distintivi di un fondo comune di investimento, di ciascuno dei quali, poi, viene specificato il significatoxii. Il fondo comune di investimento, infatti, si caratterizza per essere un patrimonio:
-            autonomo “distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio (d’ora in avanti anche SGR) e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o nell'interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o nell'interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio non può in alcun caso utilizzare, nell'interesse proprio o di terzi, i beni di pertinenza dei fondi gestiti”;
-            suddiviso in quote. La partecipazione al fondo, da parte del sottoscrittore, é infatti rappresentata da quote, appartenenti alla categoria degli strumenti finanziari, delle quali sono ammesse emissioni successive alla primaxiii. Le quote, di eguale valore unitarioxiv, sono “rappresentate da
certificati nominativi o al portatore, a scelta dell'in-vestitorexv”;
-            di pertinenza di una pluralità di partecipanti. Tale requisito rappresenta l’elemento che caratterizza tutti i fondi comuni di investimento, la cui essenzialità, peraltro, é stata recentemente confermata dalla stessa Banca d’Italiaxvi. L’Autorità di Vigilanza ha infatti rilevato la crescente diffusione di fondi comuni di investimento immobiliari finalizzati ad amministrare consistenti patrimoni personali, fondi che presentano caratteristiche peculiari (fondi riservati a pochi investitori, ad apporto privato di beni immobili di proprietà dei medesimi investitori partecipanti, a compagine chiusa e gestiti solo formalmente dalla SGR) le quali, considerate nel loro complesso, porterebbero a stravolgere lo scopo del fondo comune stesso, ossia ad utilizzare tale strumento per uno scopo diverso da quello previsto dall’ordinamento, di gestione collettiva del risparmioxvii.La pluralità di partecipanti é dunque l’elemento principale senza il quale viene meno la ratio del fondo comune stesso, ossia, appunto, quella di una gestione che, come si vedrà tra poco, si svolge nell’interesse collettivo di una molteplicità di investitori. E’ da evidenziarsi, peraltro, che non è rinvenibile alcuna indicazione, nella normativa primaria e così pure in quella regolamentare vigenti in materia, che stabilisca il numero minimo di partecipanti ad un fondo comune di investimento perché possa dirsi integrato il requisito suddetto. E’ però certamente incompatibile con i principi e le regole generali ogni interpretazione che conduca, direttamente o indirettamente, a ritenere sufficiente un numero ristretto di partecipanti (es. superiore a 2 ed inferiore a 5) tra loro collegati o comun-
que riconducibili ad un unico soggetto economico. La valutazione in tal senso dovrà necessariamente essere effettuata caso per caso e dovrà tener conto della effettiva destinazione del fondo a diversi soggetti, in modo tale che si possa ritenere sussistente la cd. gestione in monte del fondo da parte della SGRxviii;
-            gestito in monte “dalla società di gestione
del risparmio che ha istituito il fondo stesso o da altra società di gestione del risparmio. Quest'ultima può gestire sia fondi di propria istituzione sia fondi istituiti da altre società”. Per gestione in monte si intende la gestione del patrimonio del fondo in forma cumulativa, nell’interesse non di un singolo investitore bensì di una collettività. Il patrimonio di ciascun cliente confluisce dunque in un patrimonio unico, collettivo, di cui l’investitore, sottoscrivendo le quote del fondo, acquisisce una partecipazione proporzionale a quanto versato. La gestione del fondo é lasciata così alla mera ed esclusiva competenza della SGR, rectius del gestore del fondo stesso, il quale non é certo vincolato alle istruzioni degli investitori, privati di una qualunque possibilità di ingerenza nella gestione medesima, bensì ai soli divieti normativi e regolamentari vigenti, oltre a quanto in proposito stabilito dal regolamento del fondo. La gestione in monte si caratterizza pertanto per essere basata su una relazione non individuale e non personalizzata, resa dal gestore nell’interesse comune di più soggetti, senza che assuma rilievo il profilo personale di ciascuno o anche solo di alcuni di essi. Ciascuno dei soggetti gestiti beneficia dunque, pro quota, di un risultato comune della gestione sulla base del principio della ripartizione dei rischi e dei beneficixix.
Immobiliare
I  fondi immobiliarixx sono i “fondi che investono esclusivamente o prevalentementexxi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari”xxii. Si tratta dunque di fondi che investono in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazionixxiii, anche indirettexxiv, in società di capitali, italiane o estere, quotate o non quotate, che svolgono attività di costruzione, acquisto, alienazione, valorizzazione e gestione di immobili.
Chiuso, semichiuso e semiaperto
II  Fondo immobiliare nasce come fondo chiuso, ossia costituito da un capitale predeterminato, suddiviso in un numero definito di quote sottoscritte dagli investitori, i quali possono avere riconosciuto il diritto al rimborso delle proprie quote solo a scadenze fisse e predeterminate (struttura clo-sed-end). Si ritiene che la forma chiusa imposta ai fondi immobiliari trovi giustificazione in tre elementi,
•           l’illiquidità dell’investimento immobiliare,
•           l’arco            temporale            medio-lungo dell’investimento
•           il difficile apprezzamento di modifiche di valori delle quote in ragione dell’investimento immobiliare stesso.
I beni immobili non sono infatti acquistabili o cedibili con la medesima facilità e le stesse tempistiche di altri strumenti finanziari, così che sarebbe difficile garantire il rimborso delle quote in ogni momento di vita del fondo, rimborso che, se concesso, rischierebbe anche di arrecare pregiudizio alla gestione dell’intero portafoglio. A ciò deve poi aggiungersi il fatto che la valorizzazione della quota é, a sua volta, certamente influenzata da un’attività di valorizzazione degli immobili necessariamente effettuata su di un arco temporale medio-lungo.
II decreto 47/2003 ha conferito nuovi connotati ai fondi comuni di investimento immobiliare volti a conferire loro una maggiore flessibilità e a collocarli in una posizione mediana tra i Fondi aperti ed i Fondi chiusixxv.
La norma in esame però non contiene direttamente il riconoscimento anche ai fondi immobiliari della facoltà di adozione della forma aperta: significa soltanto che viene riconosciuta agli stessi una alternativa alla forma chiusaxxvi. Nel nostro ordinamento giuridico, infatti, la forma del fondo attiene esclusivamente ai rapporti che, per effetto della sottoscrizione, si instaurano tra i partecipanti ed il fondo stesso; pertanto, la facoltà riconosciuta dal decreto ai fondi chiusi di raccogliere il patrimonio mediante una o più emissioni di quote, non trasforma il suddetto diritto in una pretesa azionabile in qualsiasi tempo, offre invece a tali fondi chiusi un’opportunità in più per effettuare collocamenti successivi, per riaprire le sottoscrizioni e per aumentare, quindi, il proprio patrimonio grazie all’ingresso di nuove risorse economiche. Ciò determina chiaramente una alternativa alla forma chiusa del fondo in quanto, nell’occasione sopraddetta di riapertura delle sottoscrizioni, il fondo immobiliare può ben avvalersi della facoltà di riconoscere ai propri partecipanti il diritto al rimborso anticipato, sia totale, sia parziale, delle quote di partecipazione. Verrebbero in tal modo ad essere istituiti fondi nella cosiddetta forma semichiusa (o semiaperta), fondi cioè per i quali potrebbe essere previsto
che, a scadenze predeterminate, appositamente programmate dal Regolamento di gestione del fondo medesimo, sia al tempo stesso consentito: a) ai partecipanti di uscire dal fondo esercitando il diritto di rimborso anticipato (totale ovvero anche parziale); b) ai nuovi sottoscrittori di entrare nel fondo direttamente in occasione della nuova sot-toscrizionexxvii.
Durata
La durata del fondo, coerentemente con la natura dell’investimento, non deve essere superiore alla durata della società di gestione del risparmio che gestisce il fondo e, comunque, non può superare trenta anni, escluso il periodo di prorogaxxviii
Patrimonio
Il patrimonio minimo consentito del fondo immobiliare è di 100 milioni di Euro. Ciascun fondo costituisce patrimonio autonomo, distinto, a tutti gli effetti, dal patrimonio della società di gestione del risparmio che lo gestisce e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro fondo gestito dalla medesima società. Su tale patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della SGR. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi.
Il patrimonio del fondo deve essere raccolto con un’unica emissione di quote di uguale valore unitario. La misura del patrimonio è fissa e non può variare per tutta la durata del fondo. Il patrimonio dei fondi immobiliari deve essere investito nei seguenti beni, in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo stesso:
- beni immobili,
- diritti reali immobiliari,
- partecipazioni in società immobiliari. La suddetta percentuale é ridotta al 51% qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito, in misura non inferiore al 20% del suo valore, in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartola-rizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
I suddetti limiti di investimento devono essere raggiunti entro ventiquattro mesi dall'avvio dell'operatività.

 

TIPOLOGIE DI FONDI IMMOBILIARI
modalità sottoscrizione	ordinari o a raccolta
	ad apporto	- privato
		- pubblico
		- misto
		- esclusivo
		- parziale
		- iniziale
		- continuativo
		- ad integro portafoglio
		- frammentato di singoli beni
		- in conflitto di interesse
		- senza conflitto di interesse
rimborso delle   quote	chiusi
	semichiusi o semiaperti
tipologia di      sottoscrittori	retail
	investitori qualificati
tipo di gestione	speculativi
	non speculativi
rendimento	garantiti
	non garantiti
modalità distribuzione  proventi	a distribuzione
	ad accumulo

 

3. La struttura e l’attività del fondo immobiliare
Le caratteristiche ed il funzionamento di un fondo comune di investimento immobiliare sono dettagliatamente individuate nel regolamento di gestione del fondo stesso, dal quale è possibile evidenziare la struttura particolarmente complessa, nonché l’elevato numero di soggetti coinvolti.
L’elemento fondamentale nell’analisi dei fondi immobiliari è la rilevazione del contesto strutturale in cui il fondo opera.
Il business model di un fondo immobiliare chiuso è molto simile a quello di un fondo mobiliare chiuso. Esso è costituito da un numero predefinito di quote che vengono sottoscritte dagli investitori. Il fondo effettua investimenti prevalentemente in immobili, ma anche in diritti reali di godimento sugli stessi e in partecipazioni di controllo in società immobiliari non quotate.
La gestione del fondo compete ancora una volta ad una SGR il cui patrimonio è distinto da quello del fondo, anche se essa è tenuta ad acquistare una quota non inferiore al 2% del patrimonio del fondo stesso.
Le forme di controllo sull’attività del fondo e sull’attività della società di gestione sono le stesse che si hanno nel fondo mobiliare chiuso, preve-
dendo il controllo diretto di una banca depositaria e il controllo pubblico del Ministero del Tesoro, della Banca d’Italia e della Consob. Il mercato immobiliare può essere distinto in tre diverse categorie per tipologia di attività immobiliari svolte:
-            L’attività di sviluppo si caratterizza ha il suo punto di forza nell’investimento in aree edifi-cabili, e nel successivo sviluppo di un progetto, sino alla realizzazione di un complesso immobiliare finito che può avere differenti tipologie di utilizzo: residenziale, commerciali, logistico, alberghiero, a seconda della localizzazione e della richiesta del mercato. Protagonisti in questa fase sono i cosiddetti developers immobiliari, i cui rendimenti richiesti (come tassi di rendimento interni dell’investimento), in funzione delle dimensioni e della rischiosità dei progetti, possono collocarsi mediamente tra il 25 per cento ed il 35 per cento;
-            L’attività di gestione cura appunto la gestione dell’immobile finito, definendo i programmi di manutenzione, gli interventi straordinari, stipulando le utenze necessarie, amministrando le spese e gli appalti, stipulando contratti locazione con gli utilizzatori e assicurando tutti i servizi relativi agli immobili. Questa e l’attività che i fondi immobiliari   hanno   maggiormente   sviluppata,   in
FederNotizie   Novembre 2006
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quanto, oltre alla gestione degli immobili nuovi, si occupano anche della gestione di portafogli immobiliari esistenti appartenenti a gruppi industriali o di servizi operanti in settori diversi da quello immobiliare. Nell’acquisizione e gestione di portafogli immobiliari da ristrutturare e valorizzare sono stati impegnati negli anni recenti i principali operatori immobiliari prevalentemente in partnership con i fondi immobiliari speculativi emanazione delle principali banche d’affari internazionali che, per le operazioni di tale genere, si attendono rendimenti mediamente compresi tra il 15 per cento ed il 25 per cento;
-            L’attività di collocamento cura il colloca-
mento degli immobili presso gli investitori istituzionali (tra cui, fondi pensione, fondi di investimento ed assicurazioni) che investono una parte dei portafogli in immobili nella misura in cui il rendimento atteso da tali investimenti risulti competitivo rispetto a quello offerto da altri prodotti finanziari. I fondi immobiliari si inseriscono in tale settore di mercato come strumento di investimento più evoluto ed innovativo rispetto all’investimento in singoli immobili o gruppi di immobili, in quanto la partecipazione al fondo può essere assimilata ad un titolo finanziario sintetico che, pur essendo ancorato a dinamiche immobiliari presenta tutte le caratteristiche di trasparenza, fungibilità e liquida-bilità tipiche di un investimento finanziario
SGR
La gestione del fondo comune di investimento spetta alla società di gestione del risparmio (“SGR”) che lo ha istituito o ad altra SGR essendoci la possibilità di gestire sia fondi propri che di terzi.
In questo caso, la SGR non deve, come stabilito dalla precedente normativa, avere per oggetto esclusivo la gestione di fondi comuni di investimento collettivo in immobili o partecipazioni in società immobiliari, ma ricade nella più ampia definizione di società di gestione del risparmio. Nell’esercizio della propria attività, la SGR può affidare specifiche scelte di investimento a intermediari abilitati a prestare servizi di gestione di patrimoni. Quindi è possibile delegare la gestione di una quota del fondo, specializzata su un comparto specifico, ad un operatore esterno.
È altresì possibile che una SGR istituisca e commercializzi fondi comuni la cui gestione operativa sia curata da un’altra SGRxxix. La SGR assume verso i partecipanti al fondo gli obblighi e le responsabilità del mandatario. Qualora venga scelta una struttura organizzativa che distingue tra società promotrice e società di gestione, dovrà esserne fatta menzione nel regolamento del fondo e le due società saranno, comunque, responsabili in solido nei confronti dei partecipanti.
Gli investitori conferiscono alle SGR una delega ad investire i capitali affidati in un portafoglio di
titoli opportunamente selezionato e diversificato al fine di rispondere alle esigenze di rendimento e di rischio della clientela. I versamenti devono essere effettuati entro un termine stabilito dal regolamento del fondo. Alla data della chiusura delle sottoscrizioni si può verificare che:
a)          il fondo sia stato sottoscritto esattamente nella misura predeterminata, ed allora la società di gestione provvede al richiamo degli impegni e ad iniziare l’attività di investimento;
b)          le sottoscrizioni siano in eccesso, cioè superiori all’offerta delle quote, ed allora la SGR può aumentarne il patrimonio, se così è previsto nel regolamento del fondo (in mancanza, nel regolamento devono essere previste altre soluzioni: ad esempio, il riparto proporzionale tra i sottoscrittori);
c)          le sottoscrizioni, pur inferiori all’offerta, abbiano tuttavia raggiunto l’ammontare minimo eventualmente indicato nel regolamento del fondo (ammontare minimo evidentemente considerato adeguato alla realizzazione del programma di investimento): in questo caso, la società di gestione deve procedere al ‘ridimensionamento’ del fondo, dandone comunicazione alla Banca d’Italia. Se nel regolamento non è previsto il ridimensionamento del fondo, ovvero se le sottoscrizioni non raggiungono l’ammontare minimo richiesto per il ridimensionamento, la SGR deve rinunciare alla costituzione del fondo, liberando i sottoscrittori dagli impegni assunti.
d)          Perché una SGR possa essere autorizzata a prestare il servizio di gestione collettiva dovranno essere soddisfatti i seguenti requisitixxx:
-            sia adottata la forma di società per azioni;
-            la sede legale e la direzione generale siano situate nel territorio della Repubblica;
-             il capitale sociale minimo, interamente versato (come anche specificamente dichiarato per iscritto dal Presidente dell’organo di controllo della SGR), sia di almeno 1 milione di Euroxxxi;
-            gli esponenti aziendali, ossia i soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo, possiedano i requisiti di professionalità, onorabilità ed indipendenza stabiliti, ai sensi dell’articolo 13 del TUF, dal Ministro dell’Economia e delle Finanzexxxii;
-             i partecipanti al capitale sociale abbiano il requisito di onorabilità così come stabilito, ai sensi dell’articolo 14 del TUF, dal Ministro dell’Economia e delle Finanzexxxiii;
-            la struttura del gruppo rilevante della società non sia tale da pregiudicare l’effettivo esercizio della vigilanza sulla società stessa;
-            il programma di attività, che viene allegato alla domanda, unitamente ad atto costitutivo, statuto e struttura organizzativa, dia conto delle strategie d’impresa della SGR e della coerenza con la struttura organizzativa medesimaxxxiv;
-            la denominazione sociale contenga le parole “società di gestione del risparmio”.

Banca depositaria
La SGR si avvale della Banca Depositaria per compiti specifici. L’affidamento alla banca depositaria delle funzioni risponde alle esigenze di separazione dell’attività gestionale del fondo da quella di custodia delle disponibilità del fondo stesso, e garantisce un’affidabilità maggiore e consolidata della banca rispetto alla SGR nonché una migliore strutturazione della banca rispetto alla SGR per lo svolgimento di quella che é una delle attività bancarie tradizionali, ossia l’attività di custodia di valori. Alla banca depositariaxxxv competono:
-            la custodia degli strumenti finanziari in cui investe il fondo;
-            la custodia delle disponibilità liquide;
-            il controllo della legittimità delle operazioni attinenti alla gestione del fondo;
-            l’esecuzione delle istruzioni della SGR in relazione alla gestione degli strumenti finanziari e della liquidità in custodia se non contrarie alla legge, al regolamento o alle prescrizioni degli organi di vigilanza;
-            l’accertamento della legittimità delle operazioni di emissione, di rimborso delle quote del fondo ed il calcolo del loro valore;
-            la destinazione dei redditi del fondo. Gli amministratori e i sindaci della banca depositaria hanno l’obbligo di riferire senza ritardo alla Banca d’Italia e alla Consob sulle irregolarità riscontrate nell’amministrazione della SGR nella gestione dei fondi.
L’Advisor
Nonostante la sua figura non sia disciplinata da specifica regolamentazione, l’advisor é uno dei soggetti coinvolti nella struttura di un fondo comune di tipo immobiliare. Si tratta di una figura, prevalentemente una persona giuridica, affermatasi nella prassi, con una specifica competenza professionale in attività di analisi e consulenza, di cui la SGR si avvale sia nella fase propedeutica, di definizione dei connotati del fondo (durata, politiche di investimento, modalità di commercializzazione delle quote) oltre che, quando ne ricorrano le circostanze, di quotazione del fondo stesso, sia nella fase successiva, congiuntamente al Comitato Tecnico Consultivo ed al Fund Manager, per la ”massimizzazione delle conoscenze anche prospettiche della SGR”xxxvi.
L’advisor può dunque essere advisor degli asset del fondo ovvero advisor legale. Si tratta infatti di un soggetto che, con particolare riguardo ai fondi immobiliari, é specializzato nella consulenza ed analisi del settore immobiliare e che dunque, in tal senso, segnala alla SGR le opportunità di investimento, predisponendo a tal fine relazioni informative e studi, ricerca sul mercato immobili o progetti immobiliari che corrispondano alle caratteristiche oggetto di investimento del fondo, svolge e/o coordina eventuali due diligence legali e tecni-
che sull’immobile oggetto di potenziale acquisizione e, se opportuno, sulla società venditrice, assiste la SGR nella predisposizione di eventuali gare d’appalto e nella redazione dei relativi contratti nonché nella richiesta di eventuali autorizzazioni/concessioni che si rendessero necessarie per la realizzazione dell’opera, supervisiona, gestendo anche i rapporti con i vari fornitori, la costruzione dell’opera e l’andamento dello stato avanzamento lavori ed assiste la SGR nell'eventuale attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare acquisito.
L’advisor é specializzato nell’assistenza nelle operazioni di compravendita di immobili, nello studio di operazioni di ristrutturazioni aziendali nonché, infine, nello studio ed organizzazione di finanziamento di progetti e di iniziative di investimento. In particolare, in tale contesto, fornisce supporto alla SGR nello svolgimento di ogni operazione propedeutica al disinvestimento, ricercando in particolare soggetti interessati a rilevare dal fondo gli immobili acquisiti ed interfacciandosi con le agenzie di vendita al momento del disinvestimento e svolgendo o coordinando l’attività di due diligence di un qualunque asset immobiliarexxxvii.
Property manager e facility manager Oltre ai soggetti, anche esterni alla SGR, di cui la stessa si può avvalere per l’attività cd. di asset management, intesa quale attività di composizione del portafoglio immobiliare e di svolgimento delle iniziative necessarie alla sua realizzazio-nexxxviii, é individuabile un nucleo di altri operatori del settore - agenti, valutatori, consulenti, società di costruzione, project manager – ai quali la SGR può rivolgersi proprio per quelle attività quali l’intermediazione, la valutazione, l’ottimizzazione, la manutenzione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare per le quali la SGR non possiede, al proprio interno, le specifiche competenze. In tale contesto emerge la figura del property manager, ossia del soggetto, normalmente una società, che si occupa dell’amministrazione del patrimonio immobiliare, intesa quale attività di natura amministrativa, tecnica, legale e commerciale svolta a favore del proprietario dell’immobile (nella fattispecie il fondo), finalizzate a massimizzare il reddito derivante dall’immobile. Property management é dunque, specificamente, l’attività di gestione fisica dei beni, di amministrazione dei contratti di locazione (intesa quale predisposizione della relativa contrattualistica, della rinegoziazione ed adeguamento dei canoni, di “gestione” dei rapporti con i conduttori morosi), di manutenzione ordinaria degli impianti e di tutte le altre attività inerenti il funzionamento tecnico ed economico del patrimonio amministrato (esempli-ficamente, attività di fatturazione e gestione degli incassi e pagamenti, assistenza nella stipulazione di polizze assicurative relative all’immobile) xxxix.

Risalta altresì la figura del facility manager, ossia del soggetto che fornisce i servizi di supporto logistico ed organizzativo, finalizzati all’ottimizzazione delle varie attività che vengono svolte all’interno dell’immobile medesimo - quali gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria (inclusa la pulizia e la cura delle aree verdi) volti all’adeguamento alla normativa vigente – oltre che finalizzati all’ottimizzazione della vigilanza, della pianificazione e gestione informatizzata degli spazi, della gestione degli arredi e delle attività di trasloco.
Il conflitto di interessi
Una breve puntualizzazione merita il conflitto di interessi, cioè l’eventualità che un soggetto utilizzi la posizione di cui dispone per appropriarsi di utilità o valori che in qualche modo non gli competono, conflitto che può sorgere a livello di gruppo, a livello di società e a livello interno (come ad esempio, i possibili comportamenti opportunistici dei dipendenti).
Nello specifico, le fonti di conflitto di interessi sono identificabili:
-            le transazioni fra il fondo e parti correlate;
-            le transazioni a cui un fondo ed una parte correlata partecipano congiuntamente;
-            le soft commission, cioè gli accordi di retrocessione di provvigioni alla SGR da parte dell’intermediario negoziatore per conto del fondo;
-            le operazioni di prestito e di impiego fra parti correlate;
-            l’acquisto dei titoli di un soggetto correlato o dei titoli che questi ha in portafoglio;
-            le operazioni svolte dal personale per proprio conto.
Al fine di attenuare tali rischi, per i fondi immobiliari il Legislatore italiano, oltre ai principi di carattere generale, ha previsto i seguenti limiti:
-             il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento non può superare il 10 % del valore del fondo;
-             il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della società di gestione non può superare il 40 % del valore del fondo;
-            il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci e con i soggetti appartenenti al loro gruppo rilevante non può superare il 60 % del valore del fondo;
-            dopo la prima emissione di quote, il valore del singolo bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento e in ogni caso il totale delle operazioni effettuate, anche indirettamente, con soci della società di gestione e con i soggetti appartenenti al loro gruppo rilevante non può superare il 10% del valore complessivo del fondo su base annua.
4. I vantaggi operativi offerti dai fondi immobiliari
Le ultime modifiche normative, in tema di modalità e limiti alle operazioni che possono essere svolte nell’operatività dei fondi immobiliari ed in materia fiscale, hanno focalizzato in misura sempre crescente l’attenzione dei maggiori operatori del settore immobiliare nel mercato del risparmio gestito. Infatti, tali soggetti sono già presenti direttamente nel settore offrendo ai gestori i servizi di gestione da questi dati in outsourcing, sia per convenienza economica che gestionale, vista la complessità di alcune funzioni e le capacità e competenze specifiche richieste.
Affinché il patrimonio di un fondo immobiliare sia gestito in modo ottimale, perseguendoxl la costante massimizzazione del reddito, è necessario ottimizzare la gestione dell’intero portafoglio, asset management, e dei singoli immobili, property, bul-ding e facility management, cosicché normalmente la società di gestione delega all’esterno gran parte di questi servizi.
Per i principali player del settore, i fondi immobiliari chiusi di diritto italiano, oltre a costituire un’opportunità per ampliare il proprio giro d’affari, possono divenire, così come disciplinati dall’attuale normativa, una valida alternativa alle altre strutture societarie che attualmente vengono utilizzate: per la gestione del proprio patrimonio immobiliare, per l’ottimizzazione del carico fiscale e per la semplificazione della gestione di determinate operazioni finanziarie. Va infatti ricordato che con la sottoscrizione di una quota, i partecipanti delegano alla società di gestione l’attività di acquisto, vendita, gestione e locazione di immobili, a differenza di quanto avviene per chi investe direttamente.
In ciò trova spiegazione il forte aumento del numero delle SGR partecipate direttamente da gruppi immobiliari, e la contestuale diminuzione di quelle di derivazione bancaria.
I fondi immobiliari si caratterizzano dalla possibilità di trasformare investimenti immobiliari, che per loro natura sono di difficile e onerosa commerciabilità, in titoli di scambio. L’aderente ad un fondo immobiliare, qualora voglia disinvestire la propria quota, non è soggetto al gravoso compito di cercare un acquirente disposto all'acquisto di un bene, ma semplicemente deve mettere la propria quota sul mercato.
Un'altra caratteristica interessante attiene alla diversificazione del rischio: da un lato la società di gestione distribuisce gli investimenti su una pluralità di immobili ubicati in posizioni diverse e con diverse caratteristiche per prezzo, destinazione e uso che permette di diversificare la gamma degli investimenti; dall'altro l'investitore non va incontro ai rischi tipici della gestione diretta come la mancata riscossione di un canone o la morosità dell'affittuario.
Il fondo ha un patrimonio distinto da quello della SGR e degli stessi partecipanti ed è utilizzato dalla SGR per effettuare attività di compravendita, locazione o, più in generale, gestione immobiliare e in misura minore per investimenti in depositi bancari e in strumenti finanziari. La separazione del patrimonio del fondo favorisce la costituzione, all’interno del gruppo, di apposite società tali da non esporre al rischio di impresa il patrimonio immobiliare. Solo a seguito di reperimento di liquidità, ottenuta attraverso la collocazione delle quote del fondo, il fondo acquisisce nuovi beni immobili che costituiscono il proprio patrimonio, potendo procedere alla sottoscrizione delle quote anche successivamente alla costituzione del fondo. Tra i vantaggi operativi offerti dallo strumento del fondo immobiliare vi sono le agevolazione allo sviluppo immobiliare, con accesso più ampio e meno oneroso al credito e la facilitazione al reperimento di investitori di capitale, attirati dalla maggiore credibilità dell’investimento. Occorre segnalare che l’investitore ha la garanzia di operare con un veicolo vigilato dalla Banca d’Italia e soggetto alla stringente normativa secondaria e ha a disposi-
zione delle valutazioni relative al valore della quota del fondo redatte con cadenza semestrale da esperti indipendenti.
Una possibilità minore offerta dai fondi immobiliari consiste nell’agevolazione del passaggio generazionale e della gestione di consistenti patrimoni familiari. Si rileva, a tal proposito, che Banca d’Italiaxli ha lanciato un monito alle SGR finalizzato ad evitare che, tramite la struttura del fondo immobiliare, si raggiungano scopi non del tutto conformi a quelli dettati dalla normativa. Inoltre questi fondi sono interessanti anche per chi punta alla diversificazione finanziaria, offrendo dei vantaggi anche da un punto di vista fiscale e amministrativo. Chi acquista un immobile direttamente deve, infatti, sopportare tre momenti impositivi: al momento dell’acquisto l'imposta di registro o l'Iva, le imposte catastali e quelle ipotecarie; durante la vita dell'investimento con cadenza annua le imposte comunali sugli immobili e le imposte sul reddito e al momento della dismissione la tassazione sulla plusvalenza realizzata. Investendo in un fondo, invece, la persona fisica non é sottoposta a tassazione, ma lo é la società di gestione del fondo.

 

 

VANTAGGI DEI FONDI IMMOBILIARI PER OPERATORI DEL REAL ESTATE
Società immobiliari	Costruttori	Società dotate di immobili
Aumento    velocità    di disinvestimento	Apertura dell’equity di operazioni di sviluppo a terzi investitori	Riposizionamento dell’equity sul core business
Aumento rotazione del portafoglio	Possibilità di differenziare i par-tners per propensione al rischio	Strumento certificato nell’attivo
Riduzione  dipendenza dal ciclo immobiiliare		Pulizia del bilancio da leverage sugli immobili

 

Accanto ai vantaggi operativi offerti dai fondi immobiliari, è bene ricordare anche i vincoli normativi legati a questi strumenti di investimento.
Un vincolo normativo rilevante è rappresentato dal livello di indebitamento assunto dal fondo immobiliare che non può essere superiore al 60% del va-
lore degli immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari ed al 20% del valore degli altri beni in cui il fondo ha investito.
La modalità di calcolo del livello di indebitamento
massimo è rappresentata nella tabella che segue(xlii):

	1° periodo	2° periodo	3° periodo
Valore immobili all’inizio del periodo	100	160	196
Indebitamento massimo consentito	60	96	117
Indebitamento esistente	0	60	96
Incremento di indebitamento possibile	60	36	21

 

 

 

Tra i vincoli da tenere in considerazione prima di scegliere l’investimento nei fondi immobiliari spiccano i seguenti:
•          limite temporale di investimento a mediolungo periodo
•          responsabilità della gestione unicamente in capo al CdA della SGR
•          rispetto dei limiti di concentrazione imposti da Banca d’Italia
•          divieto di concedere finanziamenti agli investitori
•          divieto di rilasciare garanzie a favore di terzi.
5. I profili fiscali dei fondi immobiliari
Le origini
Dalla istituzione del fondo immobiliare come strumento di investimento, sancita dalla legge n 86/94, nessun fondo immobiliare fu operativamente istituito fino al 1995, anno in cui fu modificato radicalmente il regime impositivo. La normativa di riferimento era costituita dal decreto legge 25 settembre 2001, n.351, convertito con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n.410, che introdusse una nuova disciplina fiscale per i fondi comuni di investimento immobiliare di diritto italiano. Con riferimento al regime fiscale del fondo, la normativa prevedeva che i fondi non fossero soggetti passivi delle imposte dirette - IRPEF e IR-PEG - e dell’imposta IRAP.
La tassazione avveniva mediante l’applicazione di un’imposta sostitutiva di natura patrimoniale nella misura dell’1% sul valore netto contabile del fondo, ed era liquidata annualmente (il 20 febbraio) ad opera della società di gestione. Oltre all’imposta sostitutiva il fondo era assoggettato a imposte per i redditi di capitale e per i redditi diversi di natura finanziaria percepiti in relazione alla propria struttura di investimento.
In tale circostanza, il fondo beneficiava di un livello impositivo decisamente contenuto poiché non era soggetto a imposizione su interessi, premi ed altri frutti delle obbligazioni pubbliche e private, dal momento che gli era stata riconosciuta la qualifica di soggetto lordista. Allo stesso modo, non era soggetto a imposizione sui dividendi percepiti in dipendenza di partecipazioni detenute.
Con riferimento al regime fiscale dei partecipanti, la normativa prevedeva un differente regime tributario a seconda che gli stessi fossero conseguiti o
meno nell’esercizio di un’attività di impresa com-mercialexliii.
Tassazione dal 01/01/2004
L’art . 41-bis della l. 269/03 pone in essere una vera rivoluzione dal punto di vista del profilo tributario, A decorrere infatti dal 1° gennaio 2004, la
tassazione che era incentrata su un prelievo sostitutivo di tipo patrimoniale in capo al Fondo è stata sostituita da una ritenuta del 12,5% applicata sull’ammontare dei proventi distribuiti (riferibili a ciascuna quota e sulla base dei rendiconti periodici). A tal fine si redigono dei rendiconti periodici in cui secondo quanto previsto dall’art. 6, comma 1, lettera c), numero 3), del Tuf, si individuano i proventi «distribuiti in costanza di partecipazione nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote e il costo di sottoscrizione o acquisto delle stesse. Il costo di sottoscrizione o acquisto è documentato dal partecipante», che in mancanza della documentazione deve documentare il costo con una dichiarazione sostitutiva.
La ritenuta può essere applicata a titolo di acconto o di imposta a seconda del percipiente.
Più precisamente si applica a titolo di acconto nei confronti di:
- imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale;
- società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate;
-  società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del comma 1 dell’art. 73, comma 1, lettere a) e b), Tuir) o stabili organizzazioni nel territorio dello stato delle società e degli enti di cui alla lettera d).
Negli altri casi, ivi inclusi i soggetti esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società, la ritenuta si applica a titolo d’imposta ovvero non si applica ai proventi distribuiti ai fondi pensione (di cui al dlgs 21 aprile 1993, n. 124) ed agli organismi d’investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal Tuf che vengono tassati con un’imposta sostituiva compresa tra il 5 e il 12,5%. Se distribuiti a soggetti non residenti il terzo comma dell’art. 7 del dl n. 351/01, ne prevede la non imponibilità qualora percepiti «dai soggetti non residenti come indicati nell’articolo 6 del decreto legislativo 1° aprile 1996, n. 239».
Al riguardo il primo comma dell’art. 6 del dlgs 1° aprile 1996, n. 239, prevede la non imponibilità degli interessi, dei premi e degli altri frutti delle obbligazioni e titoli similari (di cui all’articolo 2, comma 1) a condizione che siano percepiti a soggetti residenti in uno stato che consente un adeguato scambio di informazioni.
Per effetto delle modifiche apportate dall’articolo 1, comma 481, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, qualora le quote dei fondi immobiliari siano immesse in un sistema di deposito accentrato, la ritenuta sui relativi proventi è applicata dai soggetti residenti presso i quali le quote sono state depositate, direttamente o indirettamente aderenti al suddetto sistema di deposito accentrato, nonché dai soggetti non residenti aderenti a detto sistema di deposito accentrato ovvero a sistemi esteri di deposito accentrati aderenti al medesimo sistema. Pertanto, a decorrere dal 1° gennaio 2006, la ritenuta sui proventi delle quote dei fondi comuni di investimento immobiliare, immessi in un sistema di deposito accentrato, non è più applicata dalla SGR, ma dall’intermediario presso il quale il titolare delle quote intrattiene un rapporto di custodia, deposito o amministrazione delle quote stesse.
Anticipazioni finanziaria 2007
Il D.L. 3 ottobre 2006, n. 262 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 03 ottobre 2006 prevede l’armonizzazione della tassazione delle rendite finanziarie con l’innalzamento dal 12,5% al 20% della aliquota di imposta sostitutiva applicata ai percepenti ai fondi immobiliari. Tale variazione sarà deliberata con apposita norma entro il mese di luglio 2007.
6. La disciplina degli apporti ai fini dell’IVA
I fondi immobiliari sono caratterizzati dal fatto che il patrimonio deve essere costituito mediante l’apporto prevalente, ma non esclusivo, di immobili.
II previgente regime IVA
Sulla base del metodo di “reverse charge” di applicazione dell’IVA, introdotto dall’articolo 3, comma 122, della legge 24 dicembre 2003, n. 350 (legge finanziaria 2004), il soggetto che apportava un bene immobile al fondo, per ogni operazione imponibile ai fini dell’applicazione del tributo, doveva emettere la relativa fattura senza addebito di IVA e con l’indicazione della disposizione di cui all’articolo 8, comma 1-bis, del decreto.
La predetta fattura doveva poi essere integrata dalla SGR con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta. Lo stesso documento, ai fini della detrazione, doveva essere annotato nel registro degli acquisti di cui all’articolo 25 del DPR n. 633 del 1972.
In tal modo l’operazione di apporto faceva sorgere in capo al fondo un debito d’imposta per IVA dovuta all’Erario e, nello stesso tempo, un credito di IVA di pari ammontare, immediatamente detraibile all’atto della liquidazione periodica del tributoxliv.
Il nuovo regime IVA
L’articolo 3-quater del decreto-legge n. 220 del 2004, al comma 1 prevede che gli apporti ai fondi immobiliari chiusi, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, si considerano compresi tra le operazioni di conferimento di azienda o di rami di azienda.
Inoltre, il comma 2 del suddetto articolo 3-quater, abroga il comma 123 dell’articolo 3 della legge n.
350 del 2003 che prevedeva, come detto in precedenza, la preventiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione Europea del meccanismo del “reverse charge”.
In altri termini, agli effetti dell’IVA, gli apporti ai fondi immobiliari chiusi costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto non sono considerati “cessioni di beni”, in quanto assimilabili alle cessioni e ai conferimenti in società o altri enti che hanno per oggetto aziende o rami di azienda. Pertanto, detti apporti sono esclusi dal campo di applicazione del tributo e dai connessi obblighi formali.
Gli stessi apporti sono assimilati anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ai conferimenti di aziende e di singoli rami di azienda e pertanto sono assoggettati ai predetti tributi indiretti in misura fissa.
Il nuovo regime fiscale introdotto dal provvedimento in esame si applica agli apporti ai fondi immobiliari “costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”.
In via preliminare si osserva che il riferimento ad una “pluralità di immobili” e il prevalente utilizzo a fini locativi richiama la previsione di cui all’articolo 5, paragrafo 8, della direttiva CEE 17 maggio 1977, n. 388 (VI direttiva) la quale stabilisce che “in caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito o sotto forma di conferimento ad una società di una universalità totale o parziale di beni, gli Stati membri possono considerare l’operazione come non avvenuta e che il beneficiario continua la persona del cedente”.
Agli apporti che non presentino i requisiti richiesti dalla norma in commento, ossia agli apporti non costituiti da una pluralità di beni immobili prevalentemente locati, si applicano le disposizioni di carattere generale in materia di IVA, pertanto, l’applicazione o meno dell’IVA dipende dalla natura del soggetto apportante.
Manovra correttiva D.L. 223/2006 convertito il L. 248/2006
L’imposizione indiretta relativa alle cessioni e alle locazioni di fabbricati è stata oggetto di importanti modifiche che hanno inciso principalmente sulla disciplina IVA e, in misura limitata, sull’imposta di registro e sulle imposte ipotecarie e catastali.
Il nuovo regime di tassazione previsto per le cessioni e per le locazioni estende, in via generale, l’area delle esenzioni IVA per le operazioni compiute a partire dal 04 luglio 2006.
Nella tabella che segue sono riassunte le regole IVA applicabili alle cessioni di immobili per i fondi immobiliari
Tipo fabbricato
Condizione
Cessione effettuata nei confronti di cessionari soggetti IVA con diritto di detrazione < 25%
Regime IVA
Iva 20%
Strumentale per natura
Cessione nei confronti di soggetti IVA che superano la predetta percentuale di detrazione
Esente      salvo opzione        per l’applicazione IVA
Ad uso abitativo
Cessione nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni
In ogni caso
Per i trasferimenti di proprietà di fabbricati strumentali per natura, sia soggetti a IVA che esenti, il D.L. 233/2006 (decreto Visco-Bersani) ha stabilito l’applicazione dell’imposta di registro fissa pari a Euro 168,00 nonché della soggezione a imposta catastale e ipotecaria nella misura ridotta del 2%.
Laura Agudio, Dottore Commercialista in Pisa
i Tale legge fu per la prima volta proposta in Parlamento nel 1974 perché si sentì la necessità di regolamentare un nuovo strumento finanziario di investimento nel mercato mobiliare ed immobiliare che già era operante in molti ordinamenti giuridici stranieri.
ii Introdotti solo nei primi anni novanta con Leggi 84/1992 – 344/1993.
iii Il Decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, meglio noto come “Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, ai sensi degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52” ha abrogato la legge n.86 del 1984, salvo gli artt.14-bis e 15 relativi al regime fiscale ed ai fondi immobiliari costituiti mediante apporto di beni pubblici. Esso ha introdotto una profonda razionalizzazione del quadro normativo di riferimento abrogando anche tutti i precedenti provvedimenti normativi comprendenti direttamente o indirettamente la materia in esame. Esso ha pure attuato un nuovo metodo di regolamentazione della materia facendo largo ricorso alla delegificazione e cioè rinviando molti (circa 199) provvedimenti obbligatori o facoltativi alla delega alle autorità di controllo (Ministero del Tesoro, Banca d’Italia, Con-sob).
iv “ Regolamento recante modificazioni al regolamento attua-tivo dell’articolo 37 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n.58, in materia di fondi comuni di investimento, in attuazione dell’articolo 5 comma 2, del decreto legge 25 settembre 2001, n.351 convertito , con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001 n.410”
Le innovazioni introdotte riguardano l’eliminazione dell’esclusività dell’oggetto sociale delle società di gestione di fondi comuni che diventano società di gestione del risparmio, con la possibilità di svolgere “..la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio …omissis.., il servizio di gestione su base individuale di portafogli di investimento per conto terzi; istituire e gestire fondi pensione; svolgere le attività connesse o strumentali stabilite dalla Banca d'Italia, sentita la Consob”. In particolare viene introdotta la nozione di “gestione collettiva del risparmio”, definita dall’articolo 1,
Iva 20%
Esente
comma 1 lettera n del TUF, come “il servizio che si realizza attraverso:
la promozione, istituzione e organizzazione di fondi comuni di investimento e l'amministrazione dei rapporti con i partecipanti;
la gestione del patrimonio di Oicr, di propria o altrui istituzione, mediante l'investimento avente ad oggetto strumenti finanziari, crediti, o altri beni mobili o immobili” E’ stata, inoltre, sostanzialmente abbandonata la rigidità riguardante la struttura dei fondi prevista dalla precedente normativa, che definiva in modo preciso non solo le tipologie dei fondi comuni (mobiliari aperti, mobiliari chiusi, immobiliari), ma anche gli investimenti e i limiti connessi, impedendo in tal modo lo sviluppo di nuovi prodotti di gestione e diminuendo, conseguentemente, il grado di competitività del settore dei servizi finanziari nel nostro Paese. Le innovazioni più significative alla precedente normativa portate dal TUF e dal Decreto 228/1999 del Ministero del Tesoro, si riferiscono all’oggetto dell’investimento previsto per i fondi; la quotazione in un mercato regolamentato dei certificati rappresentativi dei fondi chiusi che precedentemente era resa obbligatoria in caso di offerta al pubblico risparmio, resa obbligatoria solamente nel caso in cui l’ammontare minimo di sottoscrizione risulta inferiore a 25.000 Euro; viene abolita la durata minima del fondo chiuso, mentre la massima è mantenuta a trent’anni; viene abolito il limite minimo di sottoscrizione per un fondo chiuso immobiliare; è ammessa la possibilità di costituire fondi multicomparto.
v Il TUF, dalla data di emanazione ad oggi, ha subito molteplici modifiche. Si fa riferimento alle modifiche apportate, inter alia, con il D. Lgs. 1 agosto 2003, n. 274, con il D. Lgs. 6 febbraio 2004 n. 37, con la Legge 18 aprile 2005 n. 62 e, da ultimo, con la Legge 28 dicembre 2005, n. 262. Non si devono peraltro dimenticare i numerosi provvedimenti attuativi del TUF medesimo, anch’essi, a loro volta, modificati ed integrati, quali la Delibera Consob 1 luglio 1998, n. 11522, la Delibera Consob 23 dicembre 1998 n. 11768, la Delibera Consob 14 maggio 1999 n. 11971, il Regolamento Banca d’Italia 4 agosto 2000, i Regolamenti Banca d’Italia 1 luglio 1998, 20 settembre 1999, 24 dicembre 1999 e 31 dicembre 2001, tutti abrogati dal Regolamento Banca d’Italia 14 aprile 2005, nonché la Delibera Consob 1 aprile 2003, n. 14015. vi Tale provvedimento é stato emanato in attuazione dell’articolo 37 del TUF - “Struttura dei fondi comuni di investimento” – il quale rimanda al Ministro dell'economia e delle finanze, sentite la Banca d'Italia e la CONSOB, la determinazione, inter alia, dei criteri generali cui devono uniformarsi i fondi comuni di investimento, alla forma degli stessi, alle cautele da adottarsi.

Il Decreto, a sua volta, é stato modificato dapprima con D.M. 31 gennaio 2003 n. 47 e, recentemente, con D.M. 14 ottobre 2005 n. 256.
vii La legge n. 86/1994 é relativa ai fondi ad apporto pubblico. viii Il Regolamento Banca d’Italia 14 aprile 2005, relativo alla gestione collettiva, con il quale si é inteso riordinare, per ragioni di organicità e sistematicità, la normativa regolamentare vigente in materia di gestione del risparmio, é stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 109 del 12 maggio 2005, Supplemento Ordinario n. 88 ed é in vigore dal 13 maggio 2005. Il Regolamento abroga, in particolare, i Regolamenti Banca d’Italia 1° luglio 1998, 20 settembre 1999, 24 dicembre 1999 e 31 dicembre 2001, i quali tuttavia continuano ad essere applicati durante un regime transitorio dettagliatamente disciplinato. Il Regolamento indica infatti al Titolo VIII – Disposizioni finali e transitorie – Capitolo II, i termini entro i quali ci si deve adeguare alle disposizioni del Regolamento stesso, prevedendo tempistiche diverse in relazione all’adeguamento da porre in essere. In particolare é previsto che “Le SGR e le SICAV autorizzate alla data di entrata in vigore del presente Regolamento si adeguano alle disposizioni in materia di adeguatezza patrimoniale (Titolo II, Capitolo V) entro il 31 dicembre 2005.” (comma 3) “Gli OICR autorizzati alla data di entrata in vigore del presente Regolamento si adeguano alle disposizioni in materia di:
-       determinazione del compenso della SGR (Titolo V, Capitolo I, Sezione II, par. 3.3.1.1) entro il 31 dicembre 2006;
-       contenuto minimo del regolamento di gestione (Titolo V, Capitolo I), diverse da quelle di cui al precedente alinea, entro il 31 dicembre 2007;
-       limiti all’attività di investimento (Titolo V, Capitolo III) entro il 31 dicembre 2005.”
Si ritiene pertanto opportuno, considerata anche la ratio sottesa al Regolamento stesso, focalizzare la trattazione relativa alla normativa regolamentare vigente sul solo Regolamento, evidenziando le novità introdotte e richiamando dunque le disposizioni dei regolamenti di Banca d’Italia precedenti solo qualora contenenti disposizioni diverse. ix al punto j, del comma 1 dell’art. 1 x Si veda l’articolo 1, comma 5°, del TUF. xi ove OICR, altrimenti definiti Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio, sono i fondi comuni di investimento e le SICAV, ossia le Società di Investimento a Capitale Variabile
xii Si veda l’articolo 36, TUF.
xiii Articolo 1, comma 1, lettera j), TUF e articolo 14, 2° comma, Decreto. Le emissioni successive sono possibili solo a seguito della regolare chiusura di quelle precedenti ed il completo richiamo dei relativi impegni. Il regolamento del fondo normalmente indica un momento a decorrere dal quale si può dar luogo alle emissioni successive (ad esempio dopo il secondo anno di vita del fondo), la durata del periodo di riapertura delle sottoscrizioni, la frequenza delle stesse (ad esempio semestrale, annuale, fino ad un certo anno di vita del fondo), così come l’ammontare complessivo della nuova emissione, il numero (esempio duecento) e/o le caratteristiche (esempio quali categorie di investitori qualificati) di soggetti a cui ogni successiva emissione é rivolta, il valore di riferimento per le sottoscrizioni, le modalità ed i termini per la sottoscrizione medesima nonché se é riconosciuto o meno, a coloro che già partecipano al fondo, un diritto di opzione sulle quote di nuova emissione e su quelle rimaste inoptate. Della delibera assunta dal Consiglio di Amministrazione della SGR e relativa alle emissioni successive dovrà essere data tempestiva informativa non solo ai partecipanti al fondo ma anche alla Banca d’Italia.
xiv Articolo 14, 2° comma, Decreto. xv La Banca d'Italia può stabilire in via generale, sentita la CONSOB, le caratteristiche dei certificati e il valore nominale unitario iniziale delle quote.
xvi Si veda Comunicazione Banca d’Italia n. 673962 dell’8 luglio 2005, pubblicata nel Bollettino di Vigilanza di luglio 2005 e commentata da Assogestioni con Circolare n. 57/05/C del 2 agosto 2005.
xvii L’Organo di Vigilanza ha richiamato l’attenzione delle società di gestione del fondo sull’esigenza di valutare con cura le iniziative nel campo immobiliare, le quali dovranno essere volte a realizzare un’effettiva attività di gestione immobiliare, a preservare lo schema dell’intermediazione finanziaria alla base dell’istituto del fondo comune, nonché a salvaguardare l’autonomia e le prerogative gestorie della SGR. xviii Si veda E. Guffanti - “La partecipazione a fondi immobiliari: la possibilità di conferimento in natura” in “La disciplina dei fondi immobiliari – Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005” – Atti del Convegno ITA 24 e 25 maggio 2005. xix Così P. Carriere, “L’ambito applicativo della riserva di attività alla gestione collettiva del risparmio: ricostruzione critica”, in Rivista della Società, 5, 2005. xx Decreto Ministeriale n. 288/1999 xxi In misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivamente investito
xxii Art.1 del Regolamento 47/2003
xxiii Articolo 1, 1° comma, lettera g-bis), Decreto. Vivace e non ancora risolto é il dibattito apertosi in dottrina sul significato di partecipazione, soprattutto alla luce del nuovo diritto societario (così come modificato dal D. Lgs. n. 6/2003 e successive modifiche ed integrazioni) e delle nuove categorie di strumenti finanziari con lo stesso introdotte. Se partecipazione include, indubbiamente, la nozione di socio della società immobiliare, non é altrettanto certo che includa le nozioni di obbligazionista di S.p.A. e di associato in partecipazione, né tantomeno quella di partecipazione ad un patrimonio destinato ai sensi dell’articolo 2447-bis, 1° comma, lettera a C.C. Nel caso poi dei nuovi strumenti finanziari definibili, per le loro caratteristiche, ibridi (azioni con peculiari diritti patrimoniali, con alterazioni del diritto di voto, obbligazioni con diritto di rimborso condizionato all’andamento economico della società emittente) occorrerà esaminare di volta in volta la tipologia dello strumento emesso e la causa ad esso sottostante, verificando dunque se sia presupposta una partecipazione al capitale e al rischio dell’impresa (in tal caso integrando il requisito di legge) ovvero sia presupposta una mera associazione in partecipazione (si veda sul punto Assogestio-ni n. 541/03/C del 1° aprile 2003).
xxiv Si ricorda infine che, relativamente alle partecipazioni in società immobiliari, ai sensi del Regolamento, Titolo V, Capitolo III, Sezione IV, Paragrafo 3.3 “limiti alla concentrazione dei rischi”, l’investimento diretto, o attraverso società controllate, in società immobiliari che prevedano nel proprio oggetto sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione é limitato al 10% del totale delle attività del fondo”, fermo restando che, ai sensi del Regolamento, Titolo V, Capitolo III, Sezione IV, Paragrafo 2 “divieti di carattere generale”, al fondo non é consentito svolgere attività diretta di costruzione di beni immobili.
xxv Enriques L., “Struttura e contenuti del regolamento di attuazione emanato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze” Centro di formazione Paradigma: "La nuova disciplina dei fondi immobiliari" Milano, 4,5 dicembre 2002; Cera R., Montagna C., “Le nuove norme sull'emissione, quotazione e rimborso delle quote dei fondi immobiliari” Centro di formazione Paradigma: "La nuova disciplina dei fondi immobiliari" Milano, 4,5 dicembre 2002.
xxvi Si veda l’articolo 1, 1° comma, lettera j), TUF, come modificato dalla Legge n. 410/2001.
Assogestioni nella circolare n. 541/03/C del 1° aprile 2003, evidenzia come “la denominazione di fondi semi-chiusi, ovvero, semi-aperti, non é altro che una mera attribuzione nominalistica che, come tale, non muta la natura del fondo che é e rimane quella chiusa. Tuttavia, poiché la normativa vigente individua la natura aperta o chiusa con riferimento al momento in cui i partecipanti possono esercitare il diritto al rimborso delle quote di partecipazione, non v’é dubbio che i nuovi fondi immobiliari saranno semi-chiusi, là dove le emissioni di quote successive alla prima e i rimborsi anticipati avvengano con frequenza diradata nel tempo e semi-aperti là dove, invece, tale frequenza risulti essere maggiore.” Il fondo potrà essere semi-chiuso in entrata, qualora il patrimonio del fondo sia raccolto mediante più emissioni di quote, o semichiuso in uscita, qualora vi siano rimborsi anticipati secondo le modalità temporali stabilite dal regolamento di gestione o entrambi, qualora siano combinati i due flussi in entrata e uscita.
xxvii Cfr. Assogestioni, Circolare 31 dicembre 2001; xxviii La Banca d’Italia, se previsto nel regolamento del fondo e su richiesta della SGR, può infatti concedere il cd. periodo di grazia, ossia una proroga di durata del fondo, non superiore a tre anni, per il completamento dello smobilizzo degli investimenti ed il compimento delle procedure di rimborso delle quote di partecipazione al fondo
xxix Questa delega, però, non implica alcun esonero o limitazione di responsabilità della SGR delegante, può essere revocata con effetto immediato e non deve avere carattere di esclusività.
xxx Articolo 34, 1° comma, TUF.
xxxi Titolo II, Capitolo I, Sezione II e Titolo II, Capitolo V, Sezione IV, Regolamento.
xxxii I requisiti di professionalità ed onorabilità sono determinati nel Decreto del Ministro del Tesoro 11 novembre 1998, n. 468. Si ricorda che, come da comunicazione della Banca d’Italia pubblicata nel Bollettino di Vigilanza luglio 2004, il requisito di indipendenza, in attesa del decreto ministeriale che ne determini il contenuto, é al momento richiesto in capo ai soli membri del collegio sindacale o dei membri che, nei modelli di gestione dualistico e monistico, svolgono analoghe funzioni di controllo, trovando in tal senso applicazione le disposizioni del Codice Civile articolo 2399. Da evidenziarsi é altresì la precisazione, introdotta con la Legge 28 dicembre 2005, n. 262, la quale individua anche nei rapporti professionali, e non più solo in quelli di natura patrimoniale, una fattispecie potenzialmente lesiva del requisito di indipendenza richiesto in capo ai membri degli organi di controllo. Per completezza espositiva, é opportuno indicare, sebbene si debbano attendere i relativi provvedimenti attuativi, che la Legge n. 262/2005 ha integrato i requisiti dei membri degli organi di controllo, con disposizioni specifiche, in alcuni casi generali ed in altri dedicate alle sole società quotate. E’ infatti previsto un limite al cumulo degli incarichi di amministrazione e controllo che i componenti degli organi di controllo di società quotate e di società emittenti strumenti finanziari diffusi fra il pubblico in misura rilevante possono assumere. Sarà la Consob, mediante delega specificamente conferitale, a dover stabilire in concreto tali limiti, i quali verranno in ogni caso determinati avendo riguardo all’onerosità ed alla complessità di ciascun tipo di incarico, anche in rapporto alla dimensione della società, al numero ed alla dimensione delle imprese incluse nel consolidamento nonché all’estensione ed all’articolazione della sua struttura organizzativa.
xxxiii Il requisito di onorabilità trova esplicazione nel Decreto del Ministro del Tesoro 11 novembre 1998, n. 469. xxxiv Il Programma di attività risulta nei suoi contenuti maggiormente dettagliato rispetto al passato, come si dirà in trattazione.
xxxv Perché una banca possa essere banca depositaria devono essere soddisfatti requisiti specifici, di insediamento, patrimoniali ed organizzativi, alcuni dei quali specificamente dettati per il caso in cui la banca intenda assumere l’incarico di calcolare il valore della quota del fondo. Si tratta di requisiti il cui accertamento spetterà alla Banca d’Italia in sede di autorizzazione del regolamento di gestione del fondo. Segnatamente: “La banca depositaria è:
a) una banca italiana;
b) una banca con sede statutaria in un altro Stato membro dell’UE, avente una succursale in Italia. In tale caso, ferma restando la facoltà per la banca depositaria di avvalersi di subdepositari … (omissis)…, le funzioni di banca depositaria sono esercitate direttamente dalla succursale italiana;
c) l’ammontare del patrimonio di vigilanza non è inferiore a 100 milioni di euro;
d)   la banca dispone di un’esperienza adeguata ai fini dell’incarico da assumere;
l’assetto organizzativo è idoneo a garantire l’efficiente e corretto adempimento dei compiti ad essa affidati. In particolare, la banca deve:
e) disporre di una struttura dedicata ai compiti di depositaria;
f) disporre di sistemi informativi adeguati allo svolgimento dell’incarico, in grado di scambiare flussi informativi in via continuativa con quelli della SGR;
g) assicurare la segregazione e la tutela della riservatezza delle informazioni acquisite nell’espletamento dell’incarico; h) sottoporre a periodica verifica le procedure utilizzate per l’attività di banca depositaria.
Inoltre, nel caso in cui la banca depositaria intenda assumere l’incarico di provvedere al calcolo del valore delle parti dell’OICR, deve:
a) disporre, con la frequenza prevista per il calcolo, delle informazioni e delle metodologie necessarie per la b) valorizzazione delle attività dell’OICR;
c) adottare procedure idonee per la verifica delle informazioni ricevute dalla SGR.”
Accanto ai requisiti testé elencati, riconducibili tutti alla categoria dei requisiti cd. organizzativi, validi sia a livello generale, per tutte le banche depositarie, sia a livello specifico, per le banche depositarie che assumono l’incarico di calcolo del valore della quota del fondo, si collocano i requisiti cd. di indipendenza.
xxxvi Si veda R. Brustia – L. Zitiello, in cit. xxxvii L’attività di due diligence consiste nello studio tecnico-amministrativo del bene, mediante un’analisi molto approfondita della documentazione, generale e tecnica ad esso inerente (atti di provenienza, situazione urbanistica, concessioni edilizie, sanatorie, agibilità, documentazione impiantistica, certificazione incendi, contratti relativi alla manutenzione, gestione e conduzione, ecc.) al fine di accertare la regolarità amministrativa, vincolistica e reddituale dell’immobile oltre che la sua validità tecnico-costruttiva. Con la due diligence verranno anche vagliati lo stato di fatto dell’immobile (mediante sopralluoghi, effettuati da professionisti operanti nei settori tecnico-edilizio ed impiantistico) ed analizzate le consistenze (sia a livello documentale che mediante verifiche a campione), nonché i costi e ricavi, questi ultimi proiettati su di un arco temporale normalmente a 5-10 anni, dando evidenza ai costi gestionali imputabili ed alla loro ripetibilità, se cioè siano ribaltabili sul conduttore o rimangano a carico della proprietà, oltre ai costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria, che dunque possono ricadere sull’investitore per il periodo in cui il fondo detiene il bene.
xxxviii L’attività di asset management é appunto l’attività di composizione del portafoglio, di compravendita immobiliare effettuata al fine di ottimizzare il rendimento ed il rischio, e di valorizzazione – a sua volta intesa quale attività diretta ad accrescere il valore economico di un bene immobile, attraverso le attività di edificazione, risanamento (manutenzione ordinaria e straordinaria), recupero, ristrutturazione, restauro e riqualificazione (cambiamento di destinazione d’uso, lavori di risistemazione, riprogettazione tecnologica). xxxix Cfr. F. Merola - “I fondi immobiliari” - Ed. Il Sole 24 ore, 2004, “…… con riferimento alle attività di gestione del patrimonio, si parla spesso di gestione del patrimonio anziché, più correttamente, di amministrazione. La diversità é sostanziale e non formale perché se é vero che al property manager vengono delegate attività e funzioni importantissime, anche per la piena valorizzazione dei beni, l’essenza di qualsiasi attività di gestione di un portafoglio immobiliare é quella di determinare la composizione e le variazioni in entrata e in uscita. Amministrazione economica e funzionale sono dunque attività profondamente diverse da quelle per la quale la SGR viene remunerata. Per questo motivo quasi tutte le SGR …. hanno inserito il costo del property manager tra quelli a carico del fondo ….. talvolta in forma esplicita oppure, in altri casi, implicitamente, in relazione al costo delle diverse attività che svolge.” xl Giacomo Morri, “La gestione patrimoniale”, 2002. xli Comunicazione Banca d’Italia del 08 luglio 2005, nella quale si evidenziano quali siano le caratteristiche del fondo “anomalo”:
-       riservato a pochi investitori
-       ad apporto privato di beni immobili di proprietà dei medesimi investitori
-       a compagine chiusa (gli investitori restano proprietari delle quote fino alla scadenza del fondo)
-       gestito formalmente dalla SGR, ma in sostanza dagli organi del fondo (comitati).
La presenza di tutte le caratteristiche richiamate segnala che la SGR non espleta alcuna vera attività di gestione collettiva del risparmio, mancando qualsiasi attività reale di trading finalizzata ad accrescere la redditività del patrimonio, ma si limita ad una mera attività amministrativa. Tali finalità sono conseguibili attraverso altri istituti quali il trust o le fondazioni private
xlii F. Merola, I fondi immobiliari, Il sole 24 ore, 2004 xliii In particolare, i proventi conseguiti da soggetti non esercenti attività di impresa commerciale - persone fisiche, enti non commerciali, società semplici - non concorrevano a formare il reddito imponibile dei partecipanti. I proventi percepiti da imprese commerciali, erano invece soggetti a ordinaria imposizione in capo al soggetto che li percepiva, e a questi veniva riconosciuto un credito di imposta nella misura dell’1% del valore delle quote da proporzionare in relazione al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo d’imposta.
xliv Tuttavia, il comma 123 dell’articolo 3 della medesima legge n. 350 del 2003 precisava che, trattandosi di una deroga ai principi generali di applicazione del tributo, l’efficacia della disposizione era subordinata alla preventiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione Europea ai sensi dell’articolo 27 della direttiva 77/388/CEE del Consiglio del 17 maggio 1977.