Sommario

download numero di marzo.doc

 

 

Corsivo redazionale
Dalla redazione	Il Mutuo Manifesto
Franco Treccani	Le letterine: di Natale, di Pasqua e del tempo ordinario
Massimo Ersoch	La riforma della giustizia: adeguare il giudice al notaio
Guido Roveda	Idee per la riforma della delega al notaio nelle esecuzioni immobiliari
Adriano Pischetola	Fidei et veritatis anchora: dalla terzietà all' "alterità"
Esperienze	Esiste anche il dolore di Paolo Setti
Arturo Brienza	E' superdia (o quasi)
Paolo Forti	Appunti in tema di trascrizione
Dalla redazione	Guida pratica alle esecuzioni immobiliari
Notaio contro	Iscrizione retroattiva nel registro delle imprese
Attività sindacali	Sintesi del verbale Federnotai del 27 gennaio 2002 (non presente)

 

 

 

 

 

 

Corsivo redazionale

All’interno della nostra categoria si sente parlare di comunicazione quasi esclusivamente nelle emergenze: così fu quando si paventò un pesante intervento dell’Antitrust nei confronti della nostra professione, così avvenne quando fu minacciata la soppressione della competenza all’autentica delle compravendite di autoveicoli, così sta avvenendo ora a seguito della presentazione dei noti disegni di legge e dell’attacco del Codacons sull’aumento della tariffa notarile.

Questo non è l’approccio più corretto per affrontare la questione della comunicazione. Comunicare solo o principalmente nell’emergenza, comporta infatti di palesare inevitabilmente il proprio stato di difficoltà: i messaggi che pervengono all’esterno sono immancabilmente intrisi di debolezza. Nella migliore delle ipotesi, si risulta poco credibili.

Questo è il primo errore da evitare.

Il secondo errore è quello di pensare che comunicare sia una questione di tutela dell’immagine ritenendo possibile di perseguire l’obiettivo di un maggior gradimento della nostra categoria intervenendo direttamente sui mezzi di comunicazione, ipotizzando cioè che sia possibile, ogni volta che un giornalista o un opinionista ha in animo di occuparsi di notariato, contattarlo, invitarlo a pranzo o a cena, aprirgli gli occhi sulle qualità dei notai e riconsegnarlo rinsavito alla sua professione.

E pure un terzo errore incombe. Quello di immaginare che la comunicazione sia questione di tecnica dell’immagine, affrontabile e risolvibile sol che si sappiano scegliere il modo, il tempo e gli strumenti giusti per ben comparire prescindendo dai contenuti sostanziali dell’opera di comunicazione che, in ultima analisi, nel nostro caso, altro non possono essere se non comportamenti di notai.

Crediamo che si debba, invece, affrontare questo problema con sobria pragmaticità, cercando di costruire una cultura della comunicazione, che, prima di tutto, va concepita come un’opportunità e non come un obbligo, un dovere, o peggio, un’imposizione esterna.

Occorre, con onestà ed obiettività, rendersi conto e accettare il fatto che, se il notariato gode presso il pubblico di un apprezzamento insoddisfacente ciò avviene per motivi che (siano essi attuali o remoti) non sarà possibile sovvertire con un colpo di bacchetta magica. Storica o sociologica che sia, l’analisi delle ragioni del disfavore non sarà mai abbastanza . . . benedetta.

D’altra parte bisogna pure rendersi conto che la comunicazione, se può migliorare la percezione della nostra categoria presso il pubblico, se può nel tempo correggerne una percezione distorta, mai potrà rivestire di qualità una sostanza che ne sia priva, mai potrà dare pregio e valore a quei contesti che ne siano sforniti.

Ancora due brevi considerazioni preliminari.

Primo. E’ importante – prima e innanzitutto – lavorare strategicamente per costruire la nostra credibilità, per creare il necessario consenso. Allora, quando necessario, si potrà utilmente lavorare anche sulle emergenze.

Secondo. Ogni scelta strategica e politica (tariffa docet) non può prescindere dall’ascolto e dall’interpretazione dei segnali che provengono dall’esterno delle stanze in cui si decide; l’impatto che ogni decisione avrà sul piano della comunicazione, cioè, deve diventare sempre più l’immancabile verifica di ogni scelta strategica.

Federnotai negli anni passati ha svolto un ruolo importante per l’immagine della nostra professione promuovendo, tra l’altro, interventi di comunicazione che sono stati apprezzati e hanno creato un notevole ritorno di consenso

Notaio e cittadini: un rapporto di fiducia è stato il primo tentativo di abbozzare una sorta di "carta dei diritti" degli utenti del servizio notarile (su questo argomento sarà bene tornare quanto prima).

Più ancora sono state utili le iniziative nei confronti del mondo dei consumatori e degli utenti: Vademecum per chi acquista un immobile e Vademecum per chi richiede un mutuo ipotecario sono stati ripresi e citati da periodici a larghissima tiratura nazionale, ma anche capillarmente distribuiti nei Centri di Assistenza Fiscale di provincia. Sempre, il notariato ne ha tratto positiva evidenza.

Ancora frutto di questi rapporti con il mondo dei consumatori l’apparizione televisiva di nostri esponenti nella trasmissione dedicata ad eredità e donazioni su RAI Educational.

A fine gennaio è stato presentato alla stampa Mutuo Manifesto, traduzione "in volgare" del contratto di mutuo ipotecario (testo ABI) e relative condizioni generali. Ancora una volta un impegno importante che vede il notariato esporsi per migliorare la conoscenza, da parte dei cittadini, degli strumenti finanziari e giuridici.

Azioni certamente rilevanti.

Di sicuro non sufficienti.

Vitale è sempre stata e sempre sarà l’attività di comunicazione del CNN.

Prescindiamo qui dall’attività di comunicazione che si potrebbe dire istituzionale, quella nei confronti delle autorità, delle altre categorie professionali, etc., come pure quella svolta all’interno della categoria. Vorremmo prendere qui in considerazione l’attività di comunicazione del CNN genericamente rivolta nei confronti del pubblico e quindi attraverso i più disparati canali.

In proposito, a onor del vero, va detto che, pure in periodi nei quali la sensibilità per queste problematiche era meno acuta, il CNN ha conseguito importantissimi risultati di immagine.

Elencazioni sarebbero impossibili. Tra le svariate occasioni nelle quali, persino in ambienti accademici, è stato dato di cogliere quasi stupiti apprezzamenti per il notariato, vogliamo ricordare solo due esempi: il congresso sulla casa che si svolse a Milano nel 1986 e le circolari del CNN sul primo condono edilizio.

L’ufficio studi del CNN non ha mai smesso di produrre ottimi lavori, i convegni tradizionali non hanno mai smesso di svolgersi. Eppure si ha quasi la sensazione che, negli ultimi anni, la nostra capacità di essere presenti e protagonisti su temi "caldi" sia in qualche modo scemata. Le vicende della trascrizione del contratto preliminare immobiliare e della conversione monetaria hanno segnato vere e proprie battute di arresto; nella prospettiva di riforma del diritto successorio e dello stesso diritto societario, non si può dire che i contributi di studiosi notai siano mancati; pure non sembra che il notariato - in quanto tale - sia stato capace, sino ad ora, di fare valere la propria competenza in modo tale da ricavarne adeguati ritorni di immagine.

Lo stesso, purtroppo, ci sembra di dover dire per esecuzioni immobiliari e notai giudici onorari aggregati. Attività svolte, il più delle volte, con autentica abnegazione ma che rischiano di divenire un vero e proprio cilicio di un notariato incapace di organizzarle in modo tale da ricavarne, almeno, un adeguato ritorno di immagine.

Un’ultima considerazione riguarda poi i settori di intervento e il modo di affrontarli.

Semplificando, si può dire che beneficiari o utenti (o più semplicemente clienti) dell’attività notarile siano principalmente due soggetti economici: le famiglie e le imprese. Non si può dire che l’attività di comunicazione del notariato sia stata svolta nei confronti di questi due soggetti con pari attenzione, incisività e determinazione.

Anche questo è un aspetto nei confronti del quale occorre acquisire consapevolezza perché, se è vero che alcune insofferenze per la nostra categoria affiorano talvolta nell’ambito dei nostri utenti cosiddetti privati, è pure vero che il mondo dell’impresa è talvolta caratterizzato da una altrettanto poco benevola considerazione nei nostri confronti. Con riguardo ai primi molto è stato fatto e molto resta da fare ma la strada è stata, in qualche modo, tracciata. Con il mondo dell’impresa, invece, il dialogo non è stato ancora aperto. Eppure non dovrebbero mancare occasioni per poter fare conoscere le nostre capacità e la nostra utilità anche nei confronti delle imprese.

Ancora una volta, però, la regola cui attenersi per ben apparire non potrà che essere quella di ben fare. Se pessima è l’immagine del notaio che presta la sua attività passivamente inquadrato nell’organizzazione di efficientissime agenzie di pratiche automobilistiche, forse ancora peggiore è l’immagine che produce il notaio che supinamente accetta i diktat di ineffabili international law firm o degli uffici legali di potenti multinazionali.

E ciò perché, riprendendo il discorso iniziale, anche il miglior piano concepito dal più bravo dei comunicatori non potrebbe dare i risultati che desideriamo ove sia solo il frutto di un lavoro fatto "a tavolino", e non sia anche complementare ai comportamenti individuali e collettivi che costituiscono il fondamentale e continuo banco di prova e, in ultima analisi, il vero bastione difensivo della nostra professione.

  

 

 

 

IL MUTUO MANIFESTO

Con questo numero di FederNotizie trovate Mutuo Manifesto, il frutto di un lungo lavoro affidato da Federnotai alla Associazione Lombarda, naturale proseguimento dell'attività cominciata con Notaio e cittadini: un rapporto di fiducia, Vademecum per chi acquista un immobile e Vademecum per chi richiede un mutuo ipotecario.

Questi documenti, fatta eccezione per Notaio e cittadini, sono stati elaborati di concerto con alcune tra le principali associazioni di consumatori e utenti.

Questi organismi, sulla scia delle esperienze anglosassoni, stanno indubbiamente assumendo anche nel nostro Paese un'importanza sempre maggiore tanto che il legislatore li ha riconosciuti quali soggetti istituzionali nell’ambito della legge 30 luglio 1998 n. 281 istituendo, presso l'allora Ministero dell’industria, del commercio e dell’artigianato, il Consiglio nazionale dei consumatori e degli utenti.

L'attenzione che il notariato e le associazioni di consumatori e utenti hanno posto sull'acquisto dell'abitazione e sul finanziamento ad esso funzionale vuol sottolineare la straordinaria importanza che tale evento riveste nella vita di una persona o di una famiglia, che in esso investono mediamente dieci/quindici anni del proprio lavoro svolto sino a quel momento e dieci/quindici anni di quello a venire.

Per questo motivo ogni sforzo deve essere fatto perché al cittadino-consumatore sia offerta, personalmente dal notaio, la massima assistenza per consentire scelte consapevoli ed informate e per rendere comprensibile ogni passaggio, anche i più tecnici, dei contratti che vengono conclusi in occasione dell’acquisto della casa.

Obiettivo comune di notariato ed associazioni di consumatori e utenti è quello di offrire strumenti informativi che da un lato tutelino i cittadini, e dall’altro promuovano un conseguente e necessario innalzamento della qualità e della trasparenza dei prodotti e dei servizi offerti dal mercato creditizio e immobiliare.

Mutuo Manifesto è il risultato dello sforzo di tradurre in linguaggio corrente il contratto di mutuo ipotecario e rappresenta uno strumento particolarmente attuale in un momento in cui, a seguito della crisi dei listini azionari, l’investimento immobiliare si conferma come il miglior bene rifugio, con un conseguente massiccio incremento delle richieste di finanziamento agli istituti di credito.

La diffusa difficoltà di comprendere il testo del contratto di mutuo ipotecario e la necessità di una corretta informazione nel campo della contrattazione immobiliare e finanziaria, hanno quindi spinto Federnotai e le Associazioni dei consumatori e utenti a produrre una guida che riducesse drasticamente le asimmetrie informative esistenti tra Banche e cittadini nel settore dei mutui ipotecari.

Il testo di riferimento è quello siglato da Associazione Bancaria Italiana e Associazioni dei Consumatori e utenti, e comprende sia il contratto di mutuo che il capitolato di patti e condizioni generali.

Con il sistema del testo a fronte si sono tradotti tutti i termini tecnici, le condizioni e le clausole poco comprensibili, e si è cercato di fornire indicazioni e suggerimenti per orientare il cittadino e metterlo al riparo da eventuali rischi – talvolta anche molto pesanti – che possono derivare da scelte affrettate.

Di qui la grande scommessa, come è stato detto nel corso della presentazione: dare al documento una diffusione capillare e - soprattutto - convincere gli istituti di credito ad esibirlo ai loro sportelli come atto della massima trasparenza nei confronti dei loro clienti.

Mutuo Manifesto è stato presentato alla stampa a Milano, giovedì 31 gennaio e l'iniziativa ha avuto un riscontro per certi versi ancor superiore a quello ricevuto dai documenti che l'hanno preceduto.

Di esso hanno dato notizia le principali agenzie di stampa (ANSA, AGI, AGL), alcuni tra i principali quotidiani (su tutti il Corriere della Sera), molti settimanali a larga diffusione come Famiglia Cristiana.

Gli esponenti di Federnotai sono stati invitati a presentare l'iniziativa alla radio (Rai e Radio 24) ed alla televisione (Rai News 24); l’iniziativa continuerà comunque ad essere ripresa nei prossimi giorni e anche nei prossimi mesi.

Ciò conferma che la cosiddetta politica dell'immagine - invocata per lo più solo nei momenti di crisi, quando qualche disegno di legge cerca di incrinare la nostra funzione oppure quando qualche importante columnist ha per noi parole di scarso apprezzamento – deve svilupparsi in una vera e propria strategia di comunicazione, frutto di un disegno di ampio respiro e di lungo periodo. Click per visualizzare.

 

 

 

LE LETTERINE DI NATALE DI PASQUA E DEL TEMPO ORDINARIO

La fonte e lo spunto.

Le "letterine bene auguranti" che si è soliti spedire/ricevere a Natale o a Pasqua, nei rapporti tra Banche e clienti, hanno in realtà un proprio corso durante tutto l’anno, anche nel Tempo Ordinario. Tipiche e caratteristiche sono quelle sullo spread applicato ai parametri Euribor/Irs nei contratti di mutuo. Ossia, lo spread concordato su un finanziamento viene ormai frequentemente comunicato al cliente, nella stessa data di conclusione del contratto di mutuo, con una letterina dissimulatoria - ? – riduttiva dell’entità dello spread ufficializzata nel contratto e quindi il documento pubblico sottoscritto e ufficializzato evidenzia spesso un tasso complessivo superiore a quello realmente corrisposto dal cliente.

Risvolti e conseguenze.

La parte mutuante: gode dell’immacolatezza dell’immagine e della trasparenza delle proprie trattative.

La parte mutuataria: gode di un trattamento economico privilegiato, in ossequio al principio politico che il potere blandisce i potenti ed in ottemperanza al principio economico che chi più ha più ottiene.

L’istituzione: soffre di una radicale perdita di immagine, in quanto sia l’atto pubblico (che è scaturigine e fonte di "credenza pubblica" e di fiducia collettiva) viene utilizzato come veicolo di falsa informazione, sia il pubblico ufficiale vede giocata sul "suo" tavolo una partita in ordine alla quale è privo di alcun potere concreto, quantunque totalmente implicato nell’attribuzione della …pubblica fede. Lo scollamento tra immagine e servizio risulta eclatante.

In economia: il sistema economico è a vasi comunicanti (come già il buon sindacalista Lama ebbe a comprendere in materia di costo del lavoro, inteso come variabile indipendente del sistema, e come pure il prof. Visco ebbe ad accorgersi in materia di imposte – es. IRAP – in materia di politica economica espansiva e/o recessiva: il tutto sempre a spese degli Italiani). Resta comunque assodato che ciò che non paga l’uno in termini di interessi, lo paga qualcun altro.

In sociologia: il "movimento spontaneo" che si genera tramite la riunificazione sotto un comune interesse di clienti (mutuatari beneficiati) e fornitori (Banche), quindi il "gruppetto" economico che ne scaturisce, diventa un fattore o elemento di instabilità del sistema, tanto del credito (che non è poco), quanto della relazione di buona fede che tiene costantemente connessi individuo e collettività (diventando un fattore disgregante delle reali e trasparenti intenzioni che legano i soggetti).

La politica in generale e del notariato: la trasparenza è un sano obiettivo in ordine alle modalità delle trattative tra le parti, ma quando incomincia ad essere disattesa con modalità surrettizie, evidenzia un malessere che non va represso, ma osservato, analizzato, studiato e controllato dalle istituzioni, al fine di evitarne l’evolversi verso prospettive più patologiche e favorirne la riconduzione in un alveo di maggiore correttezza.

Infatti gli accordi tra le parti costituiscono un termine concreto di attuazione della Libertà che, pena conseguenze totalitarie e regressive, impone rispetto anche se attuati a scapito del valore dell’Uguaglianza.

Il negativo fa parte del Reale ed il volerlo espungere significa negare la Realtà stessa.

Ciò che non si può tollerare in uno Stato moderno è che in un sistema democratico non si possa manifestare (ed avere) un veritiero e verticalizzante collegamento tra istituzioni "sensibili" (quale il notariato, primo sensore delle vicende economiche), istituzioni di controllo (quale la Banca d’Italia) e istituzioni politiche (quale il governo) al fine di monitorare le vicende socio-economiche prima del loro degenerare in forme patologiche, senza che tale collegamento venga etichettato come repressivo e delatorio.

Proposta.

Si potrebbe forse auspicare, nel prosieguo, una Inaugurazione dell’Anno Notarile da parte del CNN (così come avviene per la magistratura e per la Relazione annuale del Governatore della Banca d’Italia), nella quale il Presidente del CNN, raccogliendo i …"sassolini accumulatisi nelle scarpe" dei notai durante l’anno, comunichi e metta in guardia sia il sistema politico-istituzionale, sia quello economico-finanziario, sia la categoria stessa dallo scollamento e dalle divergenze che il Paese reale subisce per le devianze degli operatori (così per i mutui a tassi non ufficiali; il prezzo/valore; le operazioni societarie scarsamente trasparenti…).

La somma delle RELAZIONI dei poteri indipendenti (magistratura, Banca d’Italia, notariato) potrebbe costituire un utile viatico per il Politico al fine del suo operare durante il mandato conferitogli dagli elettori, senza far perdere alle istituzioni indipendenti la loro funzione di sensori della distanza tra Verità e Libertà e/o Uguaglianza.

Franco Treccani

 

 

LA RIFORMA DELLA GIUSTIZIA: ADEGUARE IL GIUDICE AL NOTAIO

Infuria in questi giorni la "guerra" della Giustizia. Due le battaglie in atto. Quella tra magistrati e politici e quella per realizzare le indilazionabili riforme strutturali del CSM (necessarie per impedire lo scadimento dell’immagine di imparzialità del giudice, per colpa di pochi che si sono arrogati la rappresentanza di tutti) e dell'Ordine Giudiziario. Questa si combatte su due fronti. La riforma dell'ordinamento penale e quella del processo civile.

Nonostante le manovre tattiche di chi si è trovato all'opposizione è pensabile che diverranno legge sia la proposta di cambiamento del sistema elettorale del CSM, in effetti lo vogliono tutti, e, chiarito che i PM rimarranno un Ufficio indipendente dal potere esecutivo, quella della distinzione delle funzioni tra magistrati inquirenti e giudicanti. La distinzione era un punto fermo della Commissione Bicamerale presieduta da D'Alema e d’altra parte è la regola nei paesi a tradizione anglosassone, ma anche nei paesi democratici dell’America latina ed in tredici paesi dell’Unione Europea: due eccezioni l'Italia e la Francia; in questa nazione però il PM è gerarchicamente soggetto al Ministro della Giustizia.

Invece sul fronte della riforma del processo civile sembrano inefficaci le proposte di snellirne l'iter delegando alle parti l'attività istruttoria, così che il giudice intervenga solo quando necessario, e potenziando gli strumenti di giustizia alternativa come la conciliazione e l'arbitrato.

Almeno nei grandi Tribunali, che sono quelli paralizzati dalle pastoie burocratiche, l'istruttoria è già delegata alle parti, sia nel processo di cognizione che in quello esecutivo: gli interrogatori dei testi vengono effettuati nei corridoi dagli avvocati; parti e testimoni difficilmente riescono a vedere il giudice seppellito tra le montagne di pratiche e la folla di avvocati. I miglioramenti non si sono ancora evidenziati, almeno a leggere le relazioni dei procuratori generali all’inizio di ogni anno giudiziario.

D'altra parte sono anni che si tenta di risolvere il problema della lunghezza dei processi con l'arbitrato: ma al più si è riusciti ad arbitrare, a caro prezzo, qualche lite tra grandi imprese.

Ho fatto presente in ogni sede le ragioni per le quali quei tentativi non potevano e non possono, stante la situazione, che fallire, attirandomi l'acrimonia di molti: purtroppo le mie critiche, tese solo a dare apporti costruttivi, vengono scambiate spesso dagli interessati per invettive personali.

Fui un facile profeta. La convinzione scaturisce piana dalla mia esperienza di notaio, un ufficio pubblico parallelo a quello del giudice. Il fulcro su cui si deve costruire un Ufficio di servizi quale l'arbitrato è la "auctoritas", cui debbono far indefettibilmente da corona le certezze di terzietà, indipendenza, eticità e soprattutto "responsabilità" personale, non disgiunte da una grande semplicità flessibile degli uffici e da bassi costi, rispetto a quelli delle tariffe dei consulenti privati.

Sono state presentate ultimamente delle proposte che, preso atto delle ragioni dei tentativi falliti, contengono molti di quegli elementi, ma non possono comprendere quelli essenziali per la riuscita del servizio.

Indipendentemente dal fatto che con la legislazione attuale, se non si accetta il lodo, si ritorna immancabilmente dal giudice ordinario, la difficoltà maggiore è che manca, non vedo come si possa creare in tempi brevi, nel nostro paese una cultura dell’arbitrato. Manca nella nostra cultura l'affidabilità di un libero professionista, come tale consulente di parte, nella veste di arbitro. In particolare la certezza della sua indipendenza e terzietà, qualità indispensabili per avere la "auctoritas" per giudicare: per questo negli arbitrati si è dovuto ricorrere ai magistrati ordinari e nelle conciliazioni si vorrebbero coinvolgere i notai.

Lo studio della storia millenaria della magistratura e del notariato di diritto latino e quella comparata di diritto anglosassone (che molto, sin dal medioevo, non solo nel settore processuale, si è ispirato alla funzione come svolta dai magistrati dell'Arte dei Giudici e dei Notai in particolare quella fiorentina), mi ha convinto, l'ho scritto più volte, che non ci sarebbe alcun bisogno di ricorrere a surrogati, per eliminare il fenomeno degli arretrati ed avere un servizio più certo ed in tempi reali, se si ristrutturi l’Ordine giudiziario, cosi che almeno il giudice civile eserciti la sua funzione come titolare di un Pubblico Ufficio gestito con le forme e le strutture di una libera professione.

Per quasi un millennio i giudici ed i notai hanno gestito la loro funzione con quella struttura, che è la più antica, ma anche la più moderna pensabile. Ha superato indenne momenti di cambiamento non meno gravi dell'attuale. Vedi il passaggio dal pluralista democratico Comune alle Signorie e da queste agli Stati monarchici assolutisti, ecc.

Come ebbe a chiarire il professor Romano, la Carta Costituzionale deve garantire la Libertà, che sola si può assicurare se a monte si abbia la certezza della Giustizia. Per questo in un ordinamento di diritto latino gli Uffici pubblici del giudice e del notaio sono organi che vengono prima della costituzione: nei rispettivi settori sono le autorità garanti della libertà della collettività e del singolo. Uffici della Repubblica come li ha definiti il nostro attuale più acuto amministrativista Mario Negro. Perciò il legislatore ordinario deve loro assicurare, oltre indipendenza e terzietà, anche il funzionamento dell'esplicazione della funzione in tempo reale. I ritardi fanno venir meno la certezza del diritto e della libertà.

Uno degli errori più comuni è quello di ricostruire gli uffici del giudice e del notaio partendo dalla codificazione napoleonica. Questa, dovendo organizzare l’indefettibile funzionamento di uno stato assolutista e dirigista, burocratizzò le due categorie. Il pubblico ufficio notarile ha saputo progressivamente riconquistare la naturale gestione in forma professionale, mentre quello giudiziario sta affogando nella sua cappa burocratica, che, come tale consente, anche da parte di pochi, di politicizzarne, come appare, l’azione.

Per comprendere l’adeguabilità del modello strutturale del giudice a quello del notaio va chiarita l’effettiva natura dell'Ufficio Pubblico di quest'ultimo: il legislatore del 1913, ancora annebbiato dalla definizione napoleonica, non è riuscito a metterla a fuoco.

Il notaio non è, come impropriamente detto nella legge del 1913, un pubblico ufficiale (sarebbe come dire che il giudice è un pubblico ufficiale), ma non è nemmeno un libero professionista in senso lato. E' il "titolare del pubblico ufficio notarile". Un ufficio nel campo negoziale parallelo a quello del giudice nei processi. Per la peculiarietà della sua funzione, a differenza del giudice, il notaio oltre che dare legittimità agli atti che compie, dà loro pubblica fede, gestisce il suo ufficio con una struttura privatistica ed è personalmente responsabile dell'attività che svolge. Il notaio, funzionalmente indipendente e terzo, non è libero consulente e tutore di una parte, ma è il professionista ed il consulente dell'atto, nell’interesse della collettività, cioè delle parti che vi partecipano.

Per quanto detto sopra, il legislatore ordinario quando ritiene che un atto debba, nell'interesse della collettività, assumere la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata deve prevedere e regolare l'intervento del notaio, così come quando ritiene di sburocratizzare un adempimento che abbia valenza pubblicistica non può che incaricarne il notaio.

Ultimamente (nell’intento di semplificare e rendere più efficaci alcune attività gestite dalla magistratura) sono tornate (non sono nuove funzioni) nell'alveo notarile alcune funzioni extragiudiziarie, tolte al notariato dalla riforma napoleonica, che in Europa sono gestite normalmente dai notai (es. le vendite giudiziarie all'incanto). Per quanto attiene alla legittimazione degli atti societari l'ampliamento di funzioni è solo apparente: il notaio dà, da sempre, legittimità a quegli atti, come la dà a qualsiasi atto che riceve! L'omologazione era una sovrastruttura inutile. Negli stati europei continentali quando l’atto societario è ricevuto da un notaio, non si dà luogo alla omologazione giudiziaria. Perciò, giustamente, il legislatore non ha previsto maggiori onorari di quelli spettanti ante riforma, ma ha gravato il notaio di ulteriori (a parere del sottoscritto solo demagogiche) pesantissime sanzioni, ove commetta errori!

Dall'anno mille le funzioni del giudice e del notaio sono state entrambe gestite come professioni parallele. Negli ultimi due secoli quella del magistrato è stata burocratizzata: quella notarile è svolta con tempestività ed efficacia, mentre quella del giudice è in crisi profonda. La logica impone che si ristrutturi la funzione del giudice civile riadeguandola a quella tradizionale, ma attuale nei paesi più progrediti.

La validità della proposta emerge anche da quanto avvenuto in questi anni.

Nei campi in cui il legislatore ha consentito di "sburocratizzare" (non di privatizzare) alcune funzioni è scomparso l'arretrato e le stesse vengono gestite in tempi reali. Così le Conservatorie, bloccatesi quando sono stati tolti i corrispettivi personali ai loro dirigenti, hanno visto attenuati i ritardi da quando i notai sono intervenuti con le loro certificazioni sostitutive. Sulla scomparsa dei ritardi della Giustizia tributaria e delle esecuzioni immobiliari posso portare il contributo della mia esperienza di giudice della Commissione Regionale Tributaria e di delegato dal Giudice delle Esecuzioni a svolgere le operazioni degli incanti.

La Giustizia Tributaria aveva accumulato ritardi decennali e le prime esecuzioni immobiliari assegnatami erano del 1982. La recente riforma del processo tributario, imponendo che si divenga giudici per titoli e non su indicazione delle autorità locali, ha consentito che si gestissero i giudizi con una cultura professionale: non solo si è azzerato l’arretrato ma, almeno nella Commissione Regionale Toscana, si stanno decidendo in appello i ricorsi presentati in primo grado l’anno scorso. L'efficacia della riforma del processo tributario è confermata dal ricorso sistematico dell'Amministrazione all'autotutela ed alla conciliazione, per evitare un contenzioso che era diventato uno scarico di responsabilità, e dal legislatore ordinario che, in questi giorni, ha esteso la competenza delle Commissioni ad ogni tipo di imposta e tassa.

L’ultima riforma delle esecuzioni forzate ha codificato con più precisione il potere del notaio nel tenere le vendite giudiziarie. Quelle affidatemi sono state concluse nel giro di pochi mesi. Le ultime assegnatemi sono di processi esecutivi iniziati dal 1988 al 2000 ed entro un mese dalla nomina normalmente si svolgono gli incanti.

Di certo quei ritardi paralizzanti nel rendere Giustizia non si sarebbero verificati se il giudice fosse stato libero di gestire il suo ufficio con flessibilità privatistica e fosse stato retribuito con un compenso come quello spettante al notaio: limitato, rispetto a quello dei liberi professionisti, ma corrisposto in relazione al numero ed alle difficoltà dei procedimenti trattati.

Penso sarebbe stato altrettanto certo che i giudici non avrebbero avuto il tempo per dedicarsi alla "politica" attiva.

 

Massimo Ersoch notaio in Firenze

 

 

 

IDEE PER LA RIFORMA DELLA DELEGA AL NOTAIO NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

L'interesse intorno alle procedure di esecuzione immobiliare ha subito una improvvisa, marcata accelerazione.

Nel giro di pochi mesi sono stati organizzati convegni di studio a Napoli, Milano, Roma.

L'iniziativa è stata di volta in volta di Bankitalia, Confindustria, ABI e Borsa Immobiliare.

Nessuna iniziativa ufficiale da parte del notariato.

Nello stesso tempo si ha notizia dell'insediamento di una commissione ministeriale per la riforma del Codice di Procedura Civile (che dovrà, necessariamente, occuparsi anche delle esecuzioni immobiliari), di una recentissima norma (art. 52, comma 76, legge finanziaria 2002) che detta nuove regole per la pubblicità obbligatoria delle aste giudiziarie e di altre iniziative che si pongono come obiettivo la riforma della procedura (proposta di legge n. 2092, presentata alla Camera dei deputati in data 13 dicembre 2001 su iniziativa del deputato Pisapia recante "Modifiche al codice di procedura civile in materia di espropriazione forzata immobiliare" e disegno di legge n. 2229, presentato sempre alla Camera dei deputati, in data 25 gennaio 2002 dal Ministro della Giustizia Castelli recante "Modifiche urgenti al codice di procedura civile").

In questa situazione il notariato deve far sentire la propria voce e fornire il contributo della propria esperienza.

Purtroppo mancano, a tutt'oggi, dati statistici omogenei e diffusi su ciò che il notariato ha fin qui fatto in attuazione della legge 308/98.

Cercherò pertanto di esporre il mio pensiero e di formulare mie personali proposte elaborate sulla base di un'esperienza, altrettanto personale, vissuta sia professionalmente (nell'ambito della giurisdizione del Tribunale di Milano) che quale componente di una Commissione mista magistrati-avvocati-notai istituita presso lo stesso Tribunale di Milano.

Innanzitutto una constatazione va fatta, senza preoccuparsi di cadere nell'autocelebrazione. L'intervento del notaio nella procedura esecutiva immobiliare, là dove ha potuto adeguatamente strutturarsi, ha prodotto benefici effetti ampiamente riconosciuti dagli altri operatori del settore.

Ma il contesto normativo nel quale il notaio si trova ad operare non lascia spazi sufficienti per consentire la massima valorizzazione del suo operato.

Occorre quindi individuare gli ostacoli che si oppongono al migliore e più proficuo utilizzo della delega, ma, ancora prima, effettuare una ricognizione dei diversi "riti" attualmente in uso.

Perchè il punto veramente dolente, oggi, è proprio questo: la presenza, cioè, nel nostro sistema giuridico di diverse procedure per la tutela del credito dentro un unico schema giuridico.

Lo schema giuridico è quello contemplato dal codice di procedura civile, libro III, titolo II, capo IV, artt. dal 555 e segg.

Nonostante gli aggiustamenti e le modifiche (modeste) introdotti dopo la sua entrata in vigore, il rito codicistico, cioè quello appunto regolato dal codice di procedura civile, ha manifestato segni di evidente metastasi.

I dati forniti nel recente convegno di Napoli parlano di tempi medi per il compimento delle esecuzioni immobiliari di 4/5 anni per il centro-nord e di 7/9 anni per il sud.

Per questa ragione e su questa dolorosa constatazione è nata l'esperienza di alcuni tribunali (Bologna, prima di tutti, poi Monza e qualche altro) che, forzando fin dove è stato possibile la legge, creando non pochi e neppure infondati sospetti di illegittimità, ma fornendo un insolito esempio di dinamismo e di responsabile decisionismo (nell'ambito di una magistratura da sempre scarsamente disponibile ad uscir fuori dai binari stretti della regola) sono riusciti a dare un impulso nuovo e imprevedibile alla procedura facendo scendere di molto i tempi medi di durata del processo, aumentando notevolmente la percentuale delle aggiudicazioni, incrementando la partecipazione alle gare, conseguendo ottimi risultati economici.

Accanto a questa seconda modalità di procedura (ormai nota come virtuosa) si è posta quella, riconosciuta espressamente dalla legge, della delega al notaio, delega che ha trovato parziale applicazione principalmente per la non generalizzata disponibilità dei giudici a delegare.

Là dove, invece, questa delega è stata esercitata diverse sono state le risposte del notariato per disponibilità e modi.

Come infatti è noto, i notai non sono tenuti a svolgere obbligatoriamente questa funzione, ma solo se hanno dato disponibilità e se il loro nominativo è stato inserito in appositi elenchi annualmente predisposti dai singoli Consigli Notarili in applicazione dell'articolo 179 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile.

Di fatto si sono verificate situazioni imbarazzanti quando il notariato non ha in alcun modo risposto o quando ha risposto in modo inadeguato.

Quanto ai modi di esercizio di questa delega si sono verificate ulteriori diversificazioni a seconda che la funzione sia stata svolta singolarmente o in forma associata.

In conclusione la crisi della procedura "codicistica" ha innescato la nascita di altre forme procedimentali che trovano la loro fonte a volte nella prassi e a volte nella legge, ma che ingenerano, nel loro complesso, una insopportabile confusione.

A questo punto si impone una scelta perchè è davvero inimmaginabile che un ordinamento tolleri la presenza, a discrezione del giudice, di diverse procedure tutte tese allo stesso risultato (la tutela del credito), ma capaci di produrre risultati incoerenti (per assurdo la tutela del debito). Perchè è evidente che se i tempi del procedimento codicistico sono quelli sopra evidenziati, se quelli dei Tribunali "virtuosi" si attestano sui due anni e quelli di delega ai notai sui due/tre anni avremo una tutela del credito lasciata al caso e capace di produrre profonde ingiustizie.

Si impone allora, tra questi diversi procedimenti, una scelta radicale.

Dovendosi riconoscere fallito il rito codicistico, la scelta si riduce a quella tra procedura "virtuosa" e delega ai notai.

Occorre allora soffermarsi nell'analisi dell'una e dell'altra.

La procedura così detta "virtuosa" si basa sostanzialmente sullo sveltimento dei tempi del processo (riduzione del numero delle udienze) e su un'ampia, generalizzata, delega di funzioni non giurisdizionali.

Si assiste così a deleghe per la pubblicizzazione delle gare, alla nomina di custodi giudiziari in sostituzione del custode-debitore, alla scelta di operatori immobiliari abilitati a dare informazioni a tutti gli interessati, all'incarico professionale per la redazione della bozza del decreto di trasferimento, per le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli e per la formazione del piano di riparto. In sostanza ad una quasi totale e generalizzata privatizzazione della procedura (vera e propria delega "in bianco") riservandosi i giudici il solo controllo giurisdizionale e la sottoscrizione degli atti fondamentali (decreto di trasferimento, piano di riparto).

La delega al notaio, così come oggi regolamentata, segue, con maggiori debolezze, la stessa strada, ma assicura un rigoroso controllo dello Stato attraverso soggetti (magistrati e notai) che svolgono entrambi, pubbliche funzioni.

E qui sta il nocciolo della questione.

La scelta dei Tribunali "virtuosi" è stata senz'altro capace di dare un forte scossone a tutto il sistema che, affidato a giudici dinamici e illuminati, ha prodotto risultati senz'altro positivi.

L'insidia che vi si annida è però quella della garanzia dei risultati che in nessun modo potrà essere data da un sistema che si basa esclusivamente sulle capacità e la disponibilità di determinati soggetti. Non solo, ma gravi insicurezze potrebbero ulteriormente derivare dalla scelta dei collaboratori esterni, non appartenenti a categorie predeterminate, non soggetti a controlli, potenziali portatori di interessi addirittura in conflitto con quelli tutelati dalla legge.

La delega al notaio non si pone pertanto contro il sistema indotto dai giudici "virtuosi", ma si offre come opportunità per dare maggiori garanzie di affidabilità, competenza e indipendenza da interessi estranei alla procedura.

L'affidabilità e la competenza sono di fatto già state riconosciute dal legislatore con la legge 302/98 e sono confortate dai primi risultati conseguiti con quella stessa legge.

La piena autonomia, l'indipendenza e la responsabilità del notaio sono ulteriori valori che derivano dalla qualifica di pubblico ufficiale, propria del notaio, che lo assimilano a quella del giudice.

Non più di arrischiate privatizzazioni delle procedure si tratterebbe, bensì di delega di funzioni nell'ambito dei poteri dello Stato.

Queste considerazioni portano ovviamente a formulare una radicale proposta riformista tesa a riconoscere come unica procedura quella basata sulla delega al notaio o, meglio, all'ufficio del notaio, dovendo passare al notaio non solo le funzioni più propriamente tecniche (quali le certificazioni, la stesura del decreto di trasferimento del bene, la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, la predisposizione del piano di riparto, la distribuzione delle somme ricavate dalla vendita) ma anche quelle che definirei di "amministrazione della procedura" come la custodia in vece del debitore, il controllo della gestione del bene fino al trasferimento etc.

E' ovvio che per determinate attività il notaio potrà servirsi del proprio personale o di personale ausiliario di volta in volta reperito.

La delega al notaio così come oggi regolata dalla legge 302/98 e successive modifiche richiede però una radicale riforma tesa a dare al notaio stesso poteri più estesi.

La riforma della delega passa, quindi, attraverso queste innovazioni:

a) delega obbligatoria: il giudice non avrà più la facoltà di delegare, ma dovrà sempre delegare. Ciò comporterà l'effettiva sottrazione al giudice di tutte le attività non giurisdizionali e un notevole recupero di risorse amministrative derivanti dal minor lavoro posto a carico delle cancellerie;

b) il notaio non potrà esercitare l'opzione di accettare o meno questo tipo di incarico, ma l'attività delegata nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare diventerà attività alla quale il notaio non potrà opporre rifiuto senza violare l'articolo 27 della legge notarile (obbligo della prestazione);

c) conservazione al giudice del potere giurisdizionale col compito di dirimere le controversie che dovessero insorgere durante la procedura nell'ambito di un rito che dovrà rispettare termini brevissimi per le eccezioni e per le decisioni sulle eccezioni;

d) la delega al notaio potrà essere con o senza incanto;

e) l'attribuzione all'ufficio del notaio dei compiti di custodia;

f) l'attribuzione al notaio del potere di redigere sia il decreto di trasferimento che il piano di riparto e non più le sole bozze di entrambi;

g) l'automatica estinzione di tutte le formalità pregiudizievoli iscritte o trascritte sul bene trasferito sia prima che dopo la trascrizione del pignoramento e ciò come conseguenza ex lege della trascrizione del decreto di trasferimento una volta che sia divenuto definitivo e siano trascorsi i termini per l'aggiudicazione.

Naturalmente questa proposta richiede una attenta revisione di tutta le normativa che regola la procedura di esecuzione immobiliare soprattutto per regolamentare con chiarezza la funzione giurisdizionale che rimane affidata al magistrato e che richiede di ridisegnare il procedimento incidentale (stabilendo modalità, termini, impugnazioni, etc.) e quello di opposizione.

Ma richiede soprattutto che il notariato valuti con estrema attenzione le responsabilità che va ad assumersi, acquisti consapevolezza della funzione che sarà chiamato a svolgere, verifichi la disponibilità della categoria che dovrà essere totale e incondizionata.

A questo proposito è significativo un recente studio prodotto dal Consiglio Nazionale del Notariato ("Funzione processuale del notaio ed espropriazione forzata", a cura di Ernesto Fabiani) dove si afferma che l'attività del notaio nel processo esecutivo "si caratterizza, fondamentalmente, per il carattere sostitutivo e non meramente ausiliario rispetto a componenti necessarie all'ufficio giudiziario (giudice, cancelliere, ufficiale giudiziario)".

Come ciascuno può vedere si sta verificando un cambiamento genetico nella pubblica funzione notarile.

Il legislatore non solo chiama il notaio a svolgere saltuarie funzioni giurisdizionali (legge 276/97), ma gli delega piena funzione giurisdizionale in un settore determinato.

Sotto la pelle del notaio c'è sempre stata quella del giudice, che ora affiora qua e là.

 

Guido Roveda notaio in Milano

 

 

 

Fidei et veritatis anchora dalla terzietà all’ "alterità"

Questo motto, che fa ormai bella mostra di sé sul sito web ufficiale del notariato e prima ancora – per chi è affezionato alla memoria storica del ‘passato’ , magari solo per questo ritenuto ‘bello’ per definizione – sulla copertina della rivista cartacea del Consiglio Nazionale del Notariato, mi ha dato più di una volta da pensare; e ciò nonostante, ogniqualvolta mi è capitato di pensarci, ho istintivamente respinto ogni tipo di riflessione, dando per scontato che il Notariato dovesse e potesse rappresentare senza ombra di dubbio l’incarnazione vivente di quel motto.

Eppure qualche dubbio negli ultimi tempi si deve essere incuneato nella mia psiche: professori ‘di rango’ che scrivono editoriali infuocati su giornali a diffusione nazionale lamentando connivenze ‘medioevali’ della nostra categoria, associazioni di consumatori che con mugugni e contestazioni malcelate, sicuramente convinte di tutelare gli interessi generali di cui si dichiarano portatrici, denunciano arbitrari aumenti tariffari, ecc…devono senz’altro aver giocato in me un ruolo determinante in questo senso.

Ad ogni dubbio – si sa – si tenta di rispondere da subito con le idee-forza che giustificano e fondano l’agire dell’uomo, in questo caso dell’ "homo faber’ del diritto (come il Nicolaj avrebbe definito il notaio).

E allora il pensiero è corso alle parole del Buttita : " Il notaio ha di mira la tutela degli interessi generali della collettività attraverso un intervento diretto sulla volontà delle parti, rivolto ad indirizzarli, al di là ed al di sopra dei fini egoistici dei privati, al soddisfacimento delle esigenze pubbliche connesso al rapporto da regolare", e poi ancora allo stesso Codice di deontologia professionale, che si apre con un titolo dedicato ai ‘valori sociali’, ed ove si legge come regola deontologica ‘Il notaio deve svolgere con correttezza e con competenza la funzione di interpretazione ed applicazione della legge in ogni manifestazione della propria attività professionale, …’.

Ma allora se abbiamo tutte le carte in regole – mi sono chiesto nel mio percorso argomentativo - perché tanto clamore, e perché quel dubbio?

Corriamo forse il rischio di vivere una sorta di ‘integrismo culturale’ in forza del quale tutto ciò che all’interno della categoria sembra di fondante e qualificatoria importanza per il Notariato, all’esterno poi risulta in stridente contrasto con gli imperanti parametri di valutazione della congruità sociale della nostra funzione?

Non credo. Sono convinto che per tanti nell’opinione pubblica (non per tutti, è ovvio) i concetti di ‘fede’ e di verità’ siano quegli stessi di cui il notariato dovrebbe essere ‘anchora’, e ai quali si guarda ancora con rispetto ed ammirazione, direi di più ‘con necessità’. In una società come la nostra, definita ‘post-moderna’, ove, dopo il crollo dei grandi ideali, delle grandi ideologie sembra irrimediabilmente trionfare la cultura del ‘provvisorio’, dell’ effimero, del transeunte, nell’assistere tutti impotenti a quello che il sociologo Blumenberg con un’efficace espressione ha definito un ‘naufragio con spettatore’, a discapito di validi punti di riferimento e di speranze che ci uniscano in grande, direi mai come oggi, il Notariato può e deve svolgere questa funzione di ancora e di guida.

Forse vanno contestualizzati, questo sì, alcuni moduli operativi e modelli comportamentali che sinora hanno (o dovrebbero aver) segnato l’approccio notarile con il cliente o - meglio - con il cittadino, cui il notaio rivolge la sua attività.

Uno per tutti: la terzietà!

E’ di per sé sufficiente, bastevole questa ‘terzietà’ a fondare un nuovo approccio del Notariato del terzo millennio alla società cangiante che ci sta di fronte?

L’essere ‘super partes’ e lo svolgere il proprio ministero con la tradizionale equidistanza, e quindi con il connaturale equilibrio che tale equidistanza richiede, sono di per sé già ‘valori’ di pregnanza sociale di indubbio rilievo ed elementi di qualificazione specifica della nostra funzione-professione; eppure sono dell’avviso che oggi più che mai il Notaio sia chiamato a svolgere una funzione interattiva e di ‘avvicinamento’ sociale, nel duplice senso di orientare più decisamente il suo ministero verso i bisogni del cittadino da un lato, e di consentire che attraverso quel ministero possano trovare più facilmente e pienamente attuazione i rapporti (giuridico-economici o semplicemente fattuali) tra i cittadini stessi. Il notaio – da sempre mediatore nella costruzione e nella conservazione di questi rapporti – è chiamato ora a svolgere insomma una funzione sociale ancora più delicata, ma non per questo meno essenziale proprio in considerazione della storicità dei bisogni cui si rivolge il suo ministero: quella che faccia di lui, senza venir meno alla sua connotazione di ineliminabile filtro di legalità, un attivo costruttore di quei ‘piccoli mondi sociali’ di cui la sociologia moderna ha tanto bene parlato (Tommaso Sorgi,’ Costruire il sociale’, Città Nuova Editrice, pagg.108 e ss) , e cioè di ‘luoghi sociali’ in cui si possa fare un’esperienza di maggiore ‘alterità’ umana ed interpersonale. Per realizzare ciò, il notaio è chiamato a fare egli stesso un grande ‘salto di qualità’ nel rendere la sua specifica prestazione e nel contempo a far sì che con lui lo facciano anche i clienti, i quali – al suo pari – non sono minori protagonisti dell’intera ‘vicenda’ professionale: nella ricerca, nella scoperta, del mondo dell’altro (cliente che ha affidato l’incarico professionale o non, parte e controparte, ecc..), nella ‘trasgressione’ (nel senso di ‘uscir fuori’) dalle proprie categorie culturali (talora ristrette e deformanti) per accettare o quanto meno per mettersi in atteggiamento di apertura costruttiva verso le esigenze (professionali o non) dell’ altro, nella dismissione di ‘ruoli’ istituzionali freddi e burocratici che, se solo fini a se stessi, possono condurre ad un travisamento dei fini medesimi cui tende il ministero notarile, con il rischio di non riuscire ad ottenere nemmeno un risultato minimale accettabile.

L’ alterita’, il mondo dell’altro non può e non deve rimanere una zona franca, ‘off limits’, al contrario deve essere il banco di prova della capacità di costruire rapporti intersoggettivi, senza escludere (anzi ricomprendendovi a pieno titolo) il momento in cui tale capacità si attualizza anche sul piano professionale, che è uno dei livelli esistenziali più importanti.

Solo in questa relazione tra ‘persone’ (e non tra ‘individui’ e basta), fra un io e un tu (e non tra un io ed un esso), si ha autentica e piena relazione, in quanto l’io si apre al ‘tu’ e il tu si muove verso l’ io; l’altra possibile (ma insufficiente) modalità di relazione (tra ‘individui’ o tra un io ed un ‘esso’) è l’atteggiamento che oggettivizza l’altro, è legato solo al mondo dell’esperienza (anche sul piano professionale) in cui si utilizzano le cose, si strumentalizzano gli uomini…come bene scriveva M.Buber ‘Dove si dice ‘tu’, non vi è mai ‘qualcosa’!" (in, Il principio dialogico, trad. a cura di Facchi e Shabel, Milano, 1959,p.21).

La risposta che il Notariato allora deve dare alle serpeggianti critiche o addirittura alle devastanti bordate contro di esso rivolte negli ultimi tempi non può prescindere da questa transizione necessaria: dal Notaio (solo) garante della legalità al Notaio (anche) costruttore di nuovi rapporti umano-professionali (ovviamente senza rinunciare ai ruoli istituzionali che gli competono), dal Notaio (solo) profondo conoscitore di leggi e di regolamenti al Notaio (anche) capace di ‘trasgredire’ l’alterità di chi – posto di fronte a lui per ragioni professionali – si erge alla dignità di soggetto, di ‘persona’ e non di mero destinatario finale della prestazione notarile. Unica vera strada per confermarlo anche nella società attuale ‘fidei et veritatis anchora’ .

 

Adriano Pischetola notaio in Perugia

 

 

 

Esperienze

ESISTE ANCHE IL DOLORE

Nella nostra esperienza professionale sono numerosi i casi buffi, dovuti all’insipienza dei "personaggi" ovvero alla particolarità delle situazioni.

Vari esempi sono stati riportati in questa testata sotto la rubrica "Finestra sul cortile" o in alcuni racconti della collega Lavinia Vacca.

Ed è normale che nella nostra consueta attività, che va a toccare tanta parte della vita dei cittadini come individui, si svelino ai nostri occhi risvolti non solamente economici.

Chi scrive ha peraltro notato che negli scritti o nei racconti dei colleghi, quando si esula dagli argomenti strettamente professionali, si tende a privilegiare l’aspetto umoristico, o addirittura ludico dei fatti cui assistiamo.

Eppure spesso siamo testimoni di fatti che ci toccano e ci lasciano pensierosi, malgrado la dura scorza che fortunatamente cresce col tempo e ci protegge da coinvolgimenti eccessivi.

Tutti noi, per fare un esempio, veniamo talvolta richiesti di atti da parte di cittadini che si trovano, momentaneamente o definitivamente, in ospedali, e abbiamo modo di verificare direttamente quanto siano estranei al mondo esterno questi luoghi di cura, di speranza, di solitudine.

Ma qui si vuole trattare di fatti meno diffusi, di eventi più rari e quindi forse meno sentiti dalla coscienza collettiva, e che pure per gli interessati assumono o hanno assunto una rilevanza straordinaria.

Chi scrive ne rammenta almeno tre.

IL DELITTO

Il notaio era stato incaricato da un avvocato, legale del marito, di ricevere un atto di natura transattiva tra due coniugi separati, relativo ad una proprietà immobiliare in un paese vicino.

L’avvocato, senza entrare in dettagli, aveva preavvertito il notaio della particolarità della situazione, in quanto la separazione tra i coniugi era avvenuta a seguito di un fatto criminoso commesso dalla moglie, la quale peraltro non era stata condannata penalmente, in quanto incapace di intendere e volere al momento del reato, bensì era stata costretta, a titolo di misura di sicurezza, a risiedere per un certo periodo in una casa di cura; tale periodo era totalmente trascorso, onde nessuna limitazione impediva alla signora il compimento dell’atto.

Nel giorno fissato per il contratto, la segretaria avverte il notaio che i coniugi e l’avvocato sono presenti in sala, e che pertanto si può procedere alla stipula.

Il notaio entra in sala, porge i suoi saluti ai presenti e viene a sua volta salutato dal marito e dall’avvocato, mentre la signora fissa immota un quadro appeso alla parte di fronte.

Inizia la lettura dell’atto; il notaio chiede i documenti di identità alle parti, ed il marito prontamente esibisce il suo.

Il notaio chiede gentilmente alla signora di fare altrettanto, senza ottenere alcuna reazione: lo sguardo della moglie è sempre puntato sul quadro, o forse su nulla.

E’ evidente che esiste un problema.

Da tutta la documentazione prodotta, certificati medici, certificati e atti di stato civile, certificati della Cancelleria del Tribunale competente, non risulta alcuna incapacità, o inabilitazione o interdizione della signora; eppure è chiaro che la stessa non reagisce alle sollecitazioni esterne.

Il notaio, piuttosto giovane e a disagio, comincia a manifestare le sue perplessità circa lo stato mentale della cliente.

Il marito, a questo punto, senza scaldarsi, anzi mantenendo un atteggiamento molto controllato ma altrettanto fermo, spiega che in un modo o nell’altro la situazione va risolta, perché lui non può più nemmeno sopportare l’idea di avere delle proprietà in comune con colei che gli ha brutalmente ucciso i figli.

Il notaio si consulta a parte con l’avvocato; entrambi hanno l’impressione che la signora faccia tuttora uso di calmanti o di psicofarmaci.

In breve, il notaio congeda i clienti.

Viene a sapere, pochi giorni dopo, che l’atto è stato stipulato da un collega di un Comune vicino, e rimane al momento stupito, e poi, col tempo, quasi infastidito da quella che ritiene superficialità dell’altro notaio.

Vari anni sono passati da allora, e oggi chi scrive, quando ripensa a quel fatto, si chiede se il dolore della signora, il dolore del marito, non fossero argomento rilevante per fargli cambiare idea, e se il collega non sia stato molto più equo e solidale.

GLI AMANTI

Erano una coppia di una certa età, lui più avanti di lei con gli anni.

Non erano sposati tra loro; lui era separato da tantissimo tempo dalla moglie, dalla quale peraltro mai aveva divorziato.

Avevano convissuto felicemente per un certo periodo, ed ora che si lasciavano mantenevano un atteggiamento tenero, anzi intimo.

Per regolare alcune questioni economiche, lei ora vendeva a terzi un appartamento che lui le aveva intestato, e così erano venuti insieme dal notaio per spiegargli la situazione e portargli la documentazione necessaria.

Effettuate le normali ricerche, il notaio convoca le parti per il contratto.

La venditrice stavolta si presenta da sola ed esibisce al notaio un documento di identità nel quale la data di nascita appare corretta, in modo anche relativamente grossolano.

Richiesta di spiegazioni, la signora arrossisce e farfuglia poche parole e poco comprensibili.

Il notaio si blocca, gli sovviene che anche le ricerche ipotecarie effettuate risultano alterate dall’errore (?) sulla data di nascita, e sbotta in una frase del tipo:

"Guardi che la contraffazione di un documento di identità è un reato penale!"

La signora scoppia in lagrime e fugge letteralmente dalla sala.

Nel pomeriggio il notaio riceve la telefonata di un legale, che garbatamente lo invita a considerare la vicenda sotto un profilo umano e non giudiziario, e gli spiega come era avvenuto il fattaccio.

Nel periodo del corteggiamento, la signora, ancora piacente, ma non più giovane, aveva pensato di aumentare il di lui interesse diminuendosi l’età.

Erano seguiti anni di felice convivenza, culminati nella decisione di comprare la casa di abitazione, intestandola alla signora.

Questa, nel terrore di deludere il suo compagno, che l’avrebbe accompagnata al rogito di acquisto, aveva corretto un suo documento di identità, al fine di celare a lui, e solo a lui, la precedente innocente bugia.

E tutto era andato bene sino a questo giorno.

Ed ora la signora si preoccupava unicamente del fatto che lui potesse venire a conoscenza dell’inganno, decisa a lasciare in lui il ricordo che lei aveva creato con il suo comportamento, quasi inconsapevole e disinteressata delle conseguenze che il suo gesto poteva provocare in altri che lui.

L’avvocato concludeva il suo racconto chiedendo al notaio di non infierire.

Nei giorni successivi, il notaio, ripetute le ricerche ipotecarie con la data esatta, stipulava il contratto con la dizione "signora XX, nata a... il...... (o, come risulta in alcuni atti e documenti, il.....).

Non risulta a chi scrive che il collega abbia mai avvisato l’Autorità Giudiziaria.

L’ULTIMO CONTADINO

Chi scrive annovera tra i suoi clienti un paio di società immobiliari di costruzione, società, per intenderci, che comprano le aree, costruiscono e vendono.

E normalmente l’acquisto dell’area è un momento di festa, che assicura all’impresa lavoro per un paio di anni e la prospettiva di un discreto guadagno, che assicura ai professionisti, compreso il notaio, la presunzione di avere ancora quel cliente, che fornisce ai venditori una congrua, e alle volte notevole, somma di denaro.

Insomma, di norma, è l’inizio di una nuova avventura.

E così, con animo allegro, chi scrive si recò qualche anno fa in un Comune limitrofo alla sua sede, per stipulare un atto di vendita di terreno.

Il luogo di stipula era la casa dell’anziano venditore, un contadino ultraottantenne, i cui terreni, per buona sorte, erano stati di recente inseriti come edificabili in piano regolatore.

La casa era vecchia, strutturata come usava un tempo: un locale a sinistra e uno a destra, in mezzo le scale per accedere alle camere da letto al piano superiore.

La stanza di sinistra, quella che venne usata per l’atto, era la cucina, munita di camino, e fungeva anche da salotto, data la presenza di un divano, di un vecchio televisore e di una radio.

Il centro del locale era occupato da un lungo tavolo, ad un capo del quale era seduto il venditore, mentre le figlie erano sistemate sulle sedie alla sua sinistra.

Il notaio venne fatto accomodare subito alla destra del venditore, e accanto prese posto l’acquirente.

Un po’ per abitudine personale e un po’ per naturale condiscendenza verso una persona anziana, il notaio cominciò a chiedere al contadino notizie sulla sua età, sulla sua salute, su ciò che avrebbe fatto dei denari, e questi gradatamente prese a perdere l’iniziale riserbo e raccontò che le ragioni della vendita consistevano nel fatto che lui non aveva avuto figli maschi e che nessuno dei suoi generi o dei suoi nipoti sembrava interessato a proseguire una attività di tipo agricolo.

Si passò quindi alla lettura dell’atto, alla correzione di alcune clausole contrattuali ed infine alla sottoscrizione.

L’anziano venditore appose la sua firma con mano appena tremante, e subito dopo cominciò a piangere senza riuscire a trattenersi.

Intenerito il notaio gli disse qualcosa del tipo: "La capisco, ma in fin dei conti lei oggi riceve un bel po’ di soldi!"

"No, lei non capisce.", fu la risposta. "Vede, questi terreni erano di mio padre e prima di lui dei miei nonni. Noi ci abbiamo lavorato e vissuto ed io non avrei mai pensato che sarei arrivato a venderli. E’ un ciclo che è finito!"

Chi scrive è diventato il notaio di quella famiglia, e quando va in quella casa viene sempre accolto con gentilezza e simpatia.

Quella volta però ne uscì con uno strano senso di tristezza.

Paolo Setti

 

E' SUPERDIA (O QUASI)

Il giorno 11 gennaio 2002 è entrata in vigore la c.d. "legge obiettivo" (legge 21 dicembre 2001, n. 443 in G.U. n. 299 del 27 dicembre 2001); tuttavia il comma 6° dell'unico articolo, che introduce nel nostro ordinamento la DIA allargata o SUPERDIA, entra in vigore il 10 aprile 2002. Nello stesso tempo l'entrata in vigore del T.U. in materia edilizia "slitta" al 30 giugno 2002. [1]

Conseguentemente si è determinata la seguente situazione:

a)                  Il T.U. è entrato in vigore ed ha avuto una breve vita (dieci giorni);

b)                  Fino al 9 aprile 2002 si applica la vecchia DIA;

c)                  La SuperDia entra in vigore il 10 aprile 2002;

d)                  le nuove norme procedurali, invece, sono già in vigore e si applicano, per il momento, solo alla vecchia DIA.

Un vero groviglio legislativo! Conviene, pertanto, esaminare separatamente alcuni aspetti di queste recenti novità legislative.

A) PROFILI  PROCEDURALI

E' stato abrogato il comma 8° dell'art. 4 del decreto-legge 5 ottobre 1993, n.398 convertito nella legge 4 dicembre 1993, n. 493 che disciplinava i presupposti in presenza dei quali poteva essere esercitata la facoltà di presentazione della DIA ed è stata formulata una nuova disciplina; le novità procedurali sono, però, più apparenti che sostanziali.

La DIA continua ad essere, come prima, una facoltà che l'interessato può esercitare:

a)                  non solo in alternativa alle autorizzazioni ma anche alle concessioni;

b)                  anche per gli immobili "vincolati", purché venga acquisito il parere o  l'autorizzazione dell'Amministrazione preposta alla tutela del vincolo; [2]

c)                  anche per le ristrutturazioni edilizie e le nuove costruzioni, purchè gli interventi ricadano in ambiti specificamente disciplinati da piani attuativi dettagliati che contengano, cioè, "precise disposizioni plani-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive";

d)                  anche per gli immobili vincolati previa acquisizione del parere, mentre precedentemente la DIA era esclusa per gli immobili vincolati; infatti occorreva acquisire il parere e seguire unicamente il percorso dell'autorizzazione;

e)                  anche per gli immobili posti in zona A. [3]

Dunque la DIA "allargata" o SuperDia è, ora, esercitabile per qualsiasi immobile e per qualsiasi tipologia di intervento.

Occorre ora chiedersi quali sono i piani attuativi dettagliati che consentono l'utilizzo della DIA in sostituzione della concessione.

La risposta è apparentemente semplice: sono tali quelli che non rinviano ad altri strumenti urbanistici di pianificazione per maggiori e definitivi dettagli. Concretamente quali sono?

I modelli legislativi generali sono:

·                     I° LIVELLO-MACRO PIANI DI DIRETTIVE: non hanno carattere vincolante per i privati; vincolano, invece, la pianificazione comunale e sono facoltativi (Piani territoriali di coordinamento, piani urbanistici regionali);

·                     II° LIVELLO-PIANI COMUNALI IMMEDIATAMENTE VINCOLANTI: hanno carattere vincolante per i privati e la loro adozione è obbligatoria (piani regolatori generali, programmi di fabbricazione, altri piani equiparati), ma hanno carattere generale;

·                     III° LIVELLO-PIANI ATTUATIVI: specificano le previsioni dei piani di 2^ livello (piani particolareggiati, piani di lottizzazione, piani speciali equiparati come ad es.: piani di recupero, piani insediamenti produttivi, ecc..).

Quindi solo i piani di terzo livello consentono l'utilizzo della DIA. Tuttavia tale circostanza è necessaria ma non sufficiente; il grado di dettaglio deve essere espressamente riconosciuto dal Comune in sede di adozione del piano ovvero in un atto di ricognizione successivo, surrogabile da una relazione di un tecnico:

 "l'atto di ricognizione deve avvenire  entro 30 giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purchè il progetto venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza dei piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate".

E' possibile ricorrere alla DIA anche per "i sopralzi, le addizioni, gli ampliamenti e le nuove addizioni in diretta esecuzione di idonei strumenti urbanistici diversi da quelli indicati …, ma recanti analoghe previsioni di dettaglio".

Probabilmente la disposizione allude a piani urbanistisci di settore, quali ad es.: il piano urbano parcheggi.

A proposito di quest'ultimi è venuta meno la distinzione tra parcheggi nel sottosuolo (per i quali era possibile il ricorso alla DIA) e parcheggi al piano terreno dei fabbricati (assoggettati al regime esclusivo dell'autorizzazione): tutti gli interventi ex art. 9 legge 122/89 sono, ora, realizzabili con DIA tranne quelli in deroga agli strumenti urbanistici perché difetta in radice il requisito delle previsioni dettagliate.

B) TUTELA DEI TERZI

Il regime di liberalizzazione degli interventi pone un'interessante questione: in mancanza di un provvedimento amministrativo, il terzo che ritenga di essere stato pregiudicato dall'avvio dell'attività, non può ricorrere avanti al giudice amministrativo per l'annullamento della DIA, ma ha a sua disposizione solo poteri di sollecitazione nei confronti dell'amministrazione comunale perché eserciti poteri interdittivi ed inibitori. L'azione avanti il giudice amministrativo potrà essere esercitata solo nel caso di rifiuto (espresso o tacito) ad intervenire da parte dell'amministrazione o nel caso in cui si formi sull'istanza del terzo il silenzio-rifiuto. [4] E' venuta meno la c.d. doppia tutela: possibilità per il terzo di impugnare il provvedimento sia avanti il TAR sia avanti il giudice ordinario come nel caso di violazioni delle norme sulle distanze.

C) SILENZIO-ASSENSO

Ovviamente non è configurabile in relazione ad una DIA ma solo se si opta per il  procedimento autorizzatorio e nei limiti previgenti e cioè:

·                     Manutenzione straordinaria che non comporti il rilascio dell'immobile da parte del conduttore (art. 48, 2^c. legge 457/78);

·                     Opere costituenti pertinenze [5] od impianti tecnologici al servizio di edifici già esistenti (art. 7 legge 94/82);

·                     Occupazioni di suolo mediante deposito di materiali o esposizione di merci a cielo libero; (ivi)

·                     opere di demolizione senza contestuale ricostruzione; (ivi)

·                     reinterri e scavi che non riguardino la coltivazione di cave o torbiere ( ivi).

Rivive l'art. 8 della legge 94/82 che è stato soppresso dall'art. 136 del TU sull'edilizia, il cui effetto abrogativo è slittato al 30 giugno 2002! Pertanto si avrà silenzio-assenso anche sulle domande di concessione per interventi di edilizia residenziale o per il recupero del patrimonio edilizio esistente.

In tutti gli altri casi, qualora si richieda una concessione edilizia, l'inerzia dell'amministrazione non determina la formazione del silenzio-assenso; l'interessato potrà solo ricorrere alla particolare procedura prevista dall'art. 4 della legge  493/1993 (istanza di nomina di un commissario ad acta).

D) IL REGIME LEGALE DEGLI INTERVENTI EDILIZI

Attualmente il regime legale degli interventi edilizi può essere così riassunto:

D1)  D.I.A. o CONCESSIONE ONEROSA

a)       nuova costruzione;

b)       interventi di ristrutturazione edilizia;

c)       interventi di ristrutturazione urbanistica.

D2)  D.I.A. o CONCESSIONE GRATUITA

a)                  opere da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale;

b)                  interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione (senza aumento delle superfici utili e mutamento della destinazione d'uso) convenzionati con atto con il quale il concessionario si impegni a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il Comune;

c)                  interventi di restauro, di risanamento conservativo, di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20 per cento, di edifici unifamiliari;

d)                  impianti , attrezzature ed opere pubbliche o di interesse generale nonché opere di urbanizzazione.

D3)  D.I.A. o AUTORIZZAZIONE GRATUITA

a)                  manutenzione straordinaria;

b)                  restauro e risanamento conservativo su immobili non convenzionati per il prezzo o il canone di locazione;

c)                  opere di eliminazione delle barriere architettoniche;

d)                  recinzioni, muri di cinta e cancellate;

e)                  aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetrie;

f)                    opere interne (sulle quali ci si intrattiene più avanti nel parlare dell'art. 26 legge 47/85);

g)                  realizzazione di volumi tecnici per l'installazione di impianti tecnologici indispensabili sulla base di nuove disposizioni;

h)                  varianti a concessioni edilizie già rilasciate;

i)                    parcheggi (c.d. parcheggi "Tognoli") di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato ovvero nei locali siti al piano terreno. [6]

D4)  INTERVENTI LIBERI

Manutenzione ordinaria.

E)  ALCUNE TIPOLOGIE DI INTERVENTI EDILIZI

E1)  LE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

E' forse la tipologia più innovativa. Per apprezzarne la novità è opportuno comparare le definizioni legislative dell'istituto che storicamente si sono alternate:

·         LEGGE 457/1978

"Art. 31. - Definizione degli interventi. - Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:

a)                  interventi di manutenzione ordinaria…;

b)                  interventi di manutenzione straordinaria… ;

c)                  interventi di restauro e di risanamento conservativo…;

d)                  interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

e)                  interventi di ristrutturazione urbanistica…

Le definizioni del presente articolo prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei Regolamenti edilizi. Restano ferme le disposizioni e le competenze previste dalle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni ed integrazioni."

·         LEGGE OBIETTIVO

"6. In alternativa a concessioni ed autorizzazioni edilizie, a scelta dell’interessato, possono essere realizzati, in base a semplice denuncia di inizio attività, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legge 5 ottobre 1993, n. 398, convertito con modificazioni, dalla legge 4 dicembre 1993, n. 493, come sostituito dall’articolo 2, comma 60, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e successive modificazioni:

a)                  gli interventi edilizi minori, di cui all’articolo 4, comma 7, del citato decreto legge 5 ottobre 1993, n. 398;

b)                  le ristrutturazioni edilizie, comprensive della demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma. Ai fini del calcolo della volumetria non si tiene conto delle innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica…"

·         TESTO UNICO DELL'EDILIZIA

"Art. 3 (L)

Definizioni degli interventi edilizi

1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:

a)         interventi di manutenzione ordinaria…;

b)         interventi di manutenzione straordinaria…;

c)         interventi di restauro e di risanamento conservativo…;

d)         interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime caratteristiche dei materiali, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;

e)         interventi di nuova costruzione…;

f)           interventi di ristrutturazione urbanistica…"

La novità: l'ipotesi della demolizione e successiva ricostruzione fino ad ora non era stata espressamente prevista dal legislatore che ha lasciato all'interprete il compito di inquadrare la natura dell'intervento.

Le conseguenze: per decenni la giurisprudenza ha continuato ad oscillare creando incertezze aggravate da un contrasto tra giurisprudenza amministrativa e penale.

La prima ritenne di dover ricondurre la totale demolizione e successiva ricostruzione alla tipologia della ristrutturazione edilizia; la seconda ritenne trattarsi di nuova costruzione effettuata "sine titulo" e, cioè, di un organismo del tutto diverso da quello precedente essendo assistito da una (inidonea) concessione di ristrutturazione e non da una concessione di nuova costruzione.

Pur essendo entrambe le concessioni onerose, le conseguenze dell'ultimo orientamento sono, sul piano delle sanzioni amministrative e penali, profondamente  diverse e facilmente intuibili. [7]

La recente scelta legislativa pone fine al contrasto prestando piena adesione all'indirizzo della giurisprudenza amministrativa che anche di recente aveva ribadito la sua posizione:

" La qualificazione come ristrutturazione della demolizione e successiva fedele ricostruzione richiede necessariamente la presenza dei seguenti presupposti: a) preesistenza del fabbricato da ristrutturare al momento della presentazione del progetto; b) previsione della demolizione e della ricostruzione come 'unicum' inscindibile; c) esistenza del vecchio fabbricato al momento del rilascio della concessione  edilizia e fino all'inizio delle opere assentite con il provvedimento concessorio". [8]

Perché tanta insistenza nel ricondurre la tipologia in questione alla ristrutturazione dal momento che occorre comunque una concessione onerosa?

I motivi sono diversi:

a)                  la ristrutturazione non è soggetta alla normativa urbanistica eventualmente più restrittiva vigente;

b)                  la ristrutturazione può usufruire del beneficio della gratuità ai sensi della lettera d) della legge 28 gennaio 1977, n. 10 e dell'art. 9 della legge 25 marzo 1982, n. 94;

c)                  la ristrutturazione non deve rispettare le prescrizioni più rigorose sulle distanze;

d)                  la ristrutturazione consente il mantenimento delle luci e delle vedute preesistenti anche se non regolari.

Sul piano delle responsabilità, civile e disciplinare, quali conseguenze trarne?

Siamo oggi ancora più convinti che le tipologie di abusi gravi (non condonati) che incidono sulla validità degli atti non sono soltanto quelle di cui ai punti 1,2 e 3 delle tabelle allegate ai due condoni ma che la tabella 4 è una sorta di "crinale" tra abusi gravi e lievi poiché occorre estrapolare la ristrutturazione edilizia; quest'ultima se non assistita da concessione, e se non è stata condonata, è causa di nullità dell'atto: è perfettamente inutile menzionare un vecchio provvedimento concessorio che non è più riferibile all'attuale manufatto. Il vecchio titolo di legittimazione a costruire è privo di effetti poiché si riferisce ad un procedimento amministrativo esaurito: l'esercizio dell'odierna attività costruttiva non è riconducibile ad un titolo valido ed efficace. [9]

Ma anche a ritenere sufficiente la menzione del vecchio titolo concessorio per evitare la nullità dell'atto, riteniamo che rientri nei doveri professionali anche la funzione di "adeguamento urbanistico" diretta ad assicurare che il risultato pratico voluto dalle parti sia conforme all'ordinamento e, in particolare, a garantire che il bene trasferito abbia le caratteristiche legali che lo rendano idoneo all'uso.

Occorre, altresì, tenere alto il prestigio della professione con un'adeguata attività di consulenza che è l'unica ragione giustificatrice delle tariffe concretamente applicate! Senza, infine, dimenticare l'atteggiamento della giurisprudenza che, pur qualificando l'attività del notaio quale obbligazione di mezzi e non di risultato, ritiene che il notaio sia civilisticamente responsabile anche per colpa lieve. [10]

E2)  OPERE INTERNE

L'art. 26 della legge 47/85 è tuttora in vita: né la precedente normativa sulla DIA nè la legge 443/2001 l'hanno abrogato; in esso sono confluite alcune delle originarie previsioni della lettera b) dell'art. 31 della legge 457/78 (manutenzione straordinaria). La conseguenza, al momento, è che molti interventi riconducibili alla categoria delle "opere interne" possono essere realizzati alternativamente con l'autorizzazione, la procedura dell'art. 26 [11] o, infine, con la DIA [12] .

L'abrogazione dell'art. 26 è prevista  "in differita" dall' art. 136 TU sull'edilizia.

Attualmente il coordinamento tra l'art. 26 e la DIA continua ed essere il seguente:

·                     entrambe le norme non consentono modifiche alla sagoma e ai prospetti;

·                     l'art. 26:

a)                   prevede opere interne alle costruzioni;

b)                   non consente l'aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari;

c)                   non consente la modifica della destinazione d'uso;

d)                   deve rispettare per tutti gli immobili in zona A le originarie caratteristiche costruttive.

·                     La DIA (legge 493/93):

a)                   prevede opere interne alle singole unità immobiliari;

b)                   consente l'aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari;

c)                   consente la modifica della destinazione d'uso con esclusione degli immobili in zona A;

d)                   è ammessa anche per gli immobili in zona A purché non vincolati.

CONCLUSIONI

La SuperDia è ormai una realtà "anticipata" da alcune leggi regionali e, in particolare dall'art. 4 della legge Regione Lombardia 19 novembre 1999, n. 22 (si veda, in questa rivista il mio "SuperDia: molto rumore per nulla" settembre 2001, pag. 203); le perplessità suscitate dalla legislazione regionale cadono di fronte al mutato "quadro" della legislazione statale. Nascono, tuttavia, nuovi interrogativi: lo snellimento delle procedure lascia ai Comuni solo venti giorni di tempo per verificare  i progetti anche i più impegnativi; mancano, però, interventi strutturali diretti ad aumentare l'efficienza dei controlli degli enti locali. La riforma sembra finalizzata a premiare solo spinte settoriali ai danni degli interessi della collettività.

Tornano in mente alcune amare considerazioni di B. Russel ("Elogio dell'ozio", Milano, 1981):

"Se gli ideali sociali di un'epoca dovessero essere giudicati in base alla qualità estetica della sua architettura, gli ultimi cento anni rappresentano il punto più basso mai raggiunto dall'umanità".

Arturo Brienza

LA CRONOLOGIA DEGLI INTERVENTI

Si fornisce qui di seguito un quadro sinottico delle modifiche legislative statali intervenute nel tempo:

DECORRENZA * à	a) 30/01/77	b) 20/08/78	c) 25/01/82	d) 6/10/93	e) 10/04/02
TIPOLOGIA            PROVVEDIMENTO
Manutenzione ordinaria	Libera	libera	Libera	Libera	Libera
Manutenzione straordinaria	Conc. Ed.	Autorizz.	Autorizz.	Aut./DIA	Aut./DIA
Opere interne	Conc. Ed.	Autorizz.	Autorizz.**	Aut./DIA	Aut./DIA
Restauro e Ris. Conserv.	Conc. Ed.	Conc. Ed.	Autorizz.	Aut./DIA	Aut./DIA
Ristrutturazione edilizia	Conc. Ed.	Conc. Ed.	Conc. Ed.	Conc. Ed.	C.E./DIA
Ristrutturazione urb.	Conc. Ed.	Conc. Ed.	Conc. Ed.	Conc. Ed.	C.E./DIA

 

* I provvedimenti di riferimento sono: a) Legge 28 gennaio 1977, n.10; b) Legge 5 agosto 1978, n. 457; c) D.L. 23 gennaio 1982, n. 9 convertito nella legge 25 marzo 1982, n. 94; d) D.L. 5 ottobre 1993, n. 398 convertito nella legge 4 dicembre 1993, n. 493; e) "legge obiettivo".

**Dal 18 marzo 1985, data di entrata in vigore della legge 47/85, si applica la semplificazione prevista dall'art.26 nei limiti illustrati nel testo.

---

[1] Art. 5bis del decreto-legge 23 novembre 2001, n. 411 introdotto dalla legge di conversione 31 dicembre 2001, n. 463 (entrata in vigore il 10 gennaio 2002!) in Gazzetta Uff. 9 gennaio 2002, n. 7.

[2]

Cfr.: art.19, 1°c., legge 241/90 come sostituito dall'art. 2, 10^ c., della legge 537/93.

[3]

L'utilizzo della DIA nella Zona A è stata consentito dall'art. 11, 2^ comma del decreto legge 67/97 conv. nella legge 135/97.

[4]

TAR Abruzzo, sez. L'Aquila, 14 febbraio 1995, n. 30 e TAR Campania, sez. I, Napoli, 6 dicembre 2001, n. 5272.

[5]

Il concetto di pertinenza urbanistica non coincide con quello di pertinenza civilistica; la pertinenza urbanistica "dev'essere non solo preordinata ad una oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserita al servizio dello stesso, ma deve anche essere sfornita di un autonomo valore di mercato e dotata, comunque, di un volume modesto rispetto a quello dell'edificio principale, sì da evitare il cosiddetto carico urbanistico" (Consiglio di Stato, sez. 6, 8 marzo 2000, sent., n. 1174).

[6]

L'art. 137, u.c., del T.U. in materia edilizia, abroga il 2° comma dell'art. 9 della legge 122/89 e introduce l'obbligo della DIA. I parcheggi "Tognoli" possono essere realizzati solo al servizio di edifici già esistenti e non al servizio di edifici di nuova costruzione (Consiglio di Stato, sez. V, 3 giugno 1996, n. 621).

[7]

L'edificazione "sine titulo" comporta la demolizione o la confisca del manufatto, nonché l'arresto fino a due anni e un'ammenda da lire 10 milioni a lire 100 milioni (artt. 9 e 20 legge 47/85).

[8]

Tar. Piemonte, sez. I, 9 marzo 2000, n. 243, in Riv.Giur.Edil. I, 466, 2000 (con ampie note di richiamo).

[9]

Non condivisibile, sul punto, l'opinione contraria che, ribadisce un vecchio orientamento, espressa nello studio n. 3629 ("Testo unico sull'edilizia. Prime riflessioni.") della Commissione Studi Civilistici del C.N.N.

[10]

..il notaio non può invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 c.c. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è  riconducibile ad imperizia, cui trova applicazione quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del 2° comma dell'art. 1176 c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, essendo inapplicabile l'art. 2236 c.c." (Cassaz. Civ., sez. III, 15 giugno 1999, n. 5946).

[11]

Art. 26:"Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto…,non comportino modifiche della sagoma della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari,…e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A…rispettino le originarie caratteristiche costruttive".

[12]

E' consentito esercitare la DIA per le "opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti…e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A…non modifichino la destinazione d'uso".

 

 

 

APPUNTI IN TEMA DI TRASCRIZIONE

Il tema della trascrizione degli acquisti mortis causa è stato di recente oggetto di uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n. 3475 del 16 ottobre 2001), che era stato sollecitato e quindi lungamente atteso dalla categoria, la quale manifestava un senso di insofferenza dovuto a prassi non uniformi.

Riteniamo utile pubblicare il contributo del collega Paolo Forti, presidente del Consiglio Notarile di Treviso, non tanto perché esso giunge a diverse soluzioni interpretative, quanto perché esso ha il taglio che ci saremmo aspettati dallo studio del CNN.

Studio che lascia invece il rammarico di un’occasione persa.

Il testo che segue riproduce quanto esposto in occasione di un incontro di studio con i Colleghi del mio distretto di Treviso nel luglio del 2001.

Nelle riunioni del Consiglio Notarile dei mesi precedenti avevamo più volte discusso le problematiche inerenti l’esecuzione delle trascrizioni per causa di morte e le implicazioni civilistiche, professionali e deontologiche per il notaio. Il Consiglio ha infine ritenuto opportuno svolgere attività divulgativa: in primo luogo proprio con l’organizzazione dell’incontro.

La pubblicazione della relazione su questa rivista persegue il medesimo obiettivo.

La relazione ha certo i difetti di un testo nato non per una pubblicazione scientifica, ma per una sintetica esposizione orale. Prego fin d’ora i Colleghi di perdonare l’assenza di dettagliati riferimenti dottrinari e giurisprudenziali e un certo schematismo negli sviluppi argomentativi e di valutare piuttosto con benevolenza l’impostazione semplice e pratica.

 

 

1) Efficacia dichiarativa della trascrizione immobiliare

Funzione tipica della trascrizione degli atti aventi per oggetto diritti reali immobiliari è quella di dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore. Tale funzione, relativa agli atti di cui all'art. 2643 c.c., è descritta nell'art. 2644 c.c.:

"Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore."

E' questa la c.d. efficacia dichiarativa della trascrizione. Una funzione voluta a tutela dell'affidamento dei terzi e quindi della agevole circolazione dei beni.

Tanto pregnante da operare in modo del tutto indipendente dalla buona o mala fede del terzo. Si fonda su una presunzione assoluta, senza possibilità di prova contraria, di conoscenza dell'atto, se trascritto, e di ignoranza dell'atto, se non trascritto [1] .

2) Efficacia probatoria della nota di trascrizione

La forza della pubblicità dichiarativa realizzata dalla trascrizione immobiliare è tale che la nota, il documento che viene trascritto nei pubblici registri, assume nel sistema una rilevanza notevolissima. Un errore (essenziale) nella redazione della nota, anche nel caso il titolo sia ineccepibile sotto ogni punto di vista, impedisce l'efficacia della trascrizione, che dovrà essere ripetuta (rettificata); con il rischio che, medio tempore, siano intervenute trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli per l'acquirente.

Dovrà essere ripetuta una trascrizione ove sia stato omesso un immobile, pur riportato nel titolo e quindi trasferito all'avente causa. Il difetto della nota produce l'inesistenza della trascrizione per l'immobile dimenticato. Il trasferimento non è stato trascritto e i terzi, non essendone a conoscenza (presunzione assoluta di non conoscenza) potranno legittimamente acquistare diritti sul bene dall'originario dante causa e trascrivere il loro titolo. Il primo acquirente è destinato a soccombere [2] .

3) Trascrizione degli acquisti a titolo originario

Trattandosi di un sistema diretto a risolvere i conflitti tra più acquirenti, la trascrizione immobiliare soccorre solo in caso di acquisto a titolo derivativo.

Il conflitto tra colui che dichiara di vantare un diritto acquistato a titolo originario e colui che dichiara di essere titolare del medesimo diritto a titolo derivativo dovrà essere risolto in base alle norme sull'usucapione. La sentenza di usucapione, che si limita ad accertare la fattispecie, già verificatasi, che ha dato luogo all'acquisto del diritto, deve essere trascritta, ai sensi dell'art. 2651 c.c., ma a soli fini di pubblicità notizia.

Si tratta quindi di una trascrizione estranea al sistema della pubblicità dichiarativa. Non a caso, nell'impianto del Libro sesto del codice civile la trascrizione della sentenza di usucapione è disposta all'art. 2651, successivamente pertanto alla trattazione degli effetti dichiarativi della trascrizione, che si esaurisce con l'art. 2650.

4) Nozione di acquisto a titolo derivativo e modalità di ispezione dei Registri immobiliari

Un soggetto non può trasferire ad altri se non un diritto uguale o minore rispetto a quello di cui è titolare ("Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habeat"). Chi esamina i Registri Immobiliari, a tutela dell'acquirente dovrà garantire la titolarità del diritto del dante causa in base alle risultanze dei Registri.

Se il dante causa ha acquistato a titolo derivativo, chi ispeziona dovrà risalire a ritroso, di titolare in titolare del diritto. Potrà interrompere la ricerca, con una certa serenità, quando avrà trovato un proprietario il cui acquisto sia avvenuto a titolo originario [3] . Un'ipotesi poco frequente nella pratica. Nella maggior parte dei casi, l'esame dei Registri Immobiliari si interromperà, con sufficiente garanzia per l'acquirente, quando venga rinvenuta a favore di un titolare la trascrizione del diritto oggi trasferito (o di un diritto di maggiore estensione) almeno venti anni prima della data dell'ispezione.

Qualora venga infatti esercitata un’azione di evizione nei confronti dell'acquirente, egli potrà eccepire all'attore l'avvenuta usucapione del bene (art. 1158 c.c.), vantando una serie di passaggi continuativi da oltre vent'anni; sommerà al proprio possesso quello dei suoi danti causa (art. 1146 c.c.); godrà delle presunzioni di possesso intermedio e anteriore (artt. 1142 e 1143 c.c.).

Solo una visura ventennale, così strutturata, potrà fornire sufficienti garanzie all'acquirente dell'immobile [4] .

L'acquirente non potrà dirsi sufficientemente tutelato in caso di visura decennale [5] . L'acquirente, per bloccare l'eventuale azione di evizione da parte di terzi, dovrebbe eccepire l'intervenuta usucapione in forma abbreviata (art. 1159 c.c.). Perché tale usucapione possa dirsi realizzata occorre però la sussistenza anche del requisito della buona fede [6] .

Non va poi dimenticato che l'esame ipotecario è diretto anche a riscontrare che il bene trasferendo sia libero da pregiudizievoli. In particolare, prescrivendosi le ipoteche in venti anni (art. 2847 c.c.), un esame decennale non può garantire circa l'inesistenza di ipoteche iscritte sul bene.

5) La continuità delle trascrizioni

La complessità del metodo di esame dei Registri Immobiliari nasce anche dall'organizzazione degli stessi su base personale. I Registri Immobiliari sono infatti ordinati non in relazione ai bene negoziati (organizzazione su base reale) ma in relazione alla persona titolare del diritto oggetto del trasferimento.

Le modalità di ispezione sopra illustrate e l'organizzazione su base personale dei Registri rendono facilmente comprensibile l'assoluta necessità che ogni trasferimento venga trascritto. Il difetto di trascrizione di un atto (oltre agli effetti negativi derivanti dall'inefficacia dell'atto medesimo nei confronti dei terzi) renderebbe impossibile la ricostruzione della catena degli atti immobiliari e quindi l'accertamento della titolarità del diritto in capo all'attuale disponente.

A nulla varrebbe naturalmente la conoscenza con altro mezzo del trasferimento del diritto. Trattandosi di una forma di pubblicità che non ammette equipollenti, il trasferimento, nei confronti dei terzi, resterebbe in ogni caso tamquam non esset [7] .

Per impedire che questo accada, l’esecuzione della trascrizione è un obbligo per i pubblici ufficiali autori degli atti soggetti a trascrizione, da adempiere nel più breve tempo possibile (art. 2671) [8] .

Per l'acquirente del diritto essa si configura invece come un onere, dipendendo dalla stessa l'efficacia erga omnes del suo acquisto.

L'interesse a che la trascrizione venga eseguita è però ben più ampio, direi generalizzato, in quanto il difetto di continuità incide stabilmente sulla successiva trasferibilità del bene e quindi sul diritto di tutti i successivi aventi causa a qualunque titolo. Pertanto, la trascrizione può essere eseguita da chiunque e giova a tutti coloro che vi hanno interesse (art. 2666 c.c.).

6) Inefficacia delle trascrizioni in difetto di continuità

Il legislatore, per garantire l'esecuzione di tutte le trascrizioni ed evitare le gravi conseguenze derivanti dalla loro omissione, dispone all'art. 2650 comma 1 c.c.: "Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni non producono effetto a carico dell'acquirente, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.".

Il legislatore sanziona la mancata trascrizione di un atto con l'inefficacia della trascrizione di tutti gli atti successivi che abbiano per oggetto diritti derivati.

Chi acquista da un soggetto titolare in base ad un titolo non trascritto sa che la trascrizione del proprio acquisto non è sufficiente. In difetto della trascrizione precedente, essendo interrotta la catena dei passaggi immobiliari, l'acquirente si troverà in una situazione di inopponibilità legale ai terzi del proprio acquisto, esattamente come è inopponibile il diritto del suo dante causa.

L'acquirente avrà quindi tutto l'interesse (sarà quindi suo onere) provvedere ad eseguire non solo la trascrizione del proprio acquisto, ma anche la trascrizione dell'acquisto del suo dante causa. Finché non sia stata ripristinata la continuità della trascrizioni, correrà tutti i rischi derivanti dall'inopponibilità [9] .

7) Il c.d. effetto di prenotazione

Ai sensi del secondo comma dell'art. 2650 c.c. "Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo, salvo il disposto dell'articolo 2644.".

L'inefficacia delle trascrizioni (e iscrizioni) in difetto di continuità è pertanto solo temporanea: esse riprendono piena efficacia, secondo il loro rispettivo ordine, quando, eseguita la trascrizione del passaggio omesso, la continuità sia stata ripristinata.

E' questo il c.d. effetto di prenotazione.

L'acquirente finale del bene, in qualsiasi momento abbia cognizione del difetto di continuità, anche successivamente alla trascrizione del proprio acquisto, potrà pertanto saldare la catena delle trascrizioni e ridurre il rischio dell'evizione.

 

8) Un esempio pratico: conseguenze del difetto di continuità

Nel 1985 Tizio vende a Caio un bene immobile e la vendita non viene trascritta.

Nel 1989 Caio rivende il bene a Sempronio: l'atto viene trascritto. La trascrizione è inefficace, in quanto realizzata in difetto di continuità.

Nel 1992 Tizio trasferisce il medesimo bene a Mevio e la vendita viene trascritta.

In questa situazione, Mevio sarà l'unico a vantare un diritto stabile e inattaccabile, pur essendo la trascrizione a suo favore successiva alla trascrizione a favore di Sempronio. Il conflitto tra Sempronio e Mevio non è infatti risolvibile direttamente in base alla data delle trascrizioni a loro favore, avendo essi un diverso dante causa. La funzione (dichiarativa) della trascrizione è infatti quella di risolvere il conflitto tra più aventi causa da un medesimo alienante. Sarà necessario prima risalire la catena delle trascrizioni, fino ad arrivare ad uno stipite comune. Cioè a Tizio. La catena che (passando attraverso Caio) risale da Sempronio fino a Tizio è stata interrotta. L'acquisto di Sempronio, in difetto di continuità, è inopponibile a tutti gli aventi causa da Tizio che possano invece vantare a loro favore una serie ininterrotta di trascrizioni. E' pertanto inopponibile a Mevio.

Sempronio avrebbe potuto beneficiare dell'effetto di prenotazione della trascrizione eseguita a suo favore, se avesse provveduto a trascrivere anche l'originario trasferimento da Tizio a Caio, ma prima della trascrizione a favore di Mevio. Qualora, avvedutosi del difetto di continuità, provveda a trascrivere l'originario trasferimento da Tizio a Caio soltanto dopo la trascrizione a favore di Mevio, il suo acquisto resterà a questi inopponibile.

Oltre a produrre l'effetto di prenotazione, la trascrizione in difetto di continuità a favore di un acquirente (nel nostro esempio da Caio a Sempronio) avvia una nuova catena di passaggi nei Registri Immobiliari. Ha pertanto un effetto dichiarativo (non, come visto, nei confronti degli aventi causa da Tizio che possano vantare serie ininterrotta di trascrizioni, come Mevio, ma) nei confronti degli aventi causa da Caio. Caio diviene lo stipite di una nuova catena di trascrizioni immobiliari. Qualora dopo la trascrizione della vendita a Sempronio il suo dante causa Caio venda anche a Filano il medesimo diritto, nei rapporti tra Sempronio e Filano l'art. 2644 c.c. (richiamato espressamente dal comma 2 dell'art. 2650 c.c.) sarà in toto applicabile. Trattandosi di acquirenti dal medesimo dante causa, prevarrà l'acquisto di colui che per primo abbia curato la trascrizione del proprio titolo.

9) Principio di continuità e alcune particolari trascrizioni degli atti fra vivi

La esigenza di continuità delle trascrizioni, in quanto direttamente connessa alla struttura ontologica del sistema di pubblicità immobiliare vigente, riguarda tutti gli atti aventi per oggetto diritti reali immobiliari. Non solo, pertanto, gli atti traslativi, costitutivi, modificativi ed estintivi di cui all'art. 2643 c.c., ma anche gli altri atti tra vivi la cui trascrizione è richiesta con finalità diverse: prima tra tutte la divisione (art. 2646 c.c.).

Non rientrano invece nella previsione le trascrizioni a fini di mera pubblicità notizia, la cui mancata esecuzione non incide in nessun modo sulla commerciabilità dei beni. Non applicandosi le norme sulla pubblicità dichiarativa, non si applicano neanche le norme sulla continuità delle trascrizioni.

Resta pertanto fuori dall'ambito applicativo della disciplina, oltre alla trascrizione delle sentenze di usucapione, la trascrizione delle convenzioni matrimoniali tra coniugi (art. 2647 c.c.), per le quali la pubblicità dichiarativa è realizzata a mezzo annotazione nei Registri dello stato civile [10] .

10) Atti mortis causa e principio di continuità

La continuità non potrebbe essere realizzata se non si provvedesse alla trascrizione anche dei trasferimenti mortis causa. Qualora tali trasferimenti non venissero pubblicizzati, la catena si interromperebbe in caso di successione. Sarebbe impossibile a chi esamina i Registri Immobiliari procedere nella verifica a ritroso del diritto dell'attuale disponente. Il legislatore provvede quindi a indicare la necessità della trascrizione mortis causa a fini di continuità e a regolarne le modalità all'art. 2648 c.c..

E' invece estranea a tale trascrizione una diretta funzione dichiarativa di cui ex art. 2644 c.c.. Non esistono infatti in materia successoria conflitti tra più acquirenti dal medesimo dante causa che possano essere risolti in base alla trascrizione. Non i conflitti tra gli eredi, o tra gli eredi e legatari, che devono essere risolti su un piano sostanziale, in base alle norme successorie. Non i conflitti tra gli aventi causa inter vivos dal defunto e i legatari: infatti il legato di cosa altrui è nullo, ovvero destinato ad avere effetti solo obbligatori in caso di consapevolezza dell'altruità della cosa da parte del testatore (art. 651 c.c.).

Essendo necessaria a fini di continuità, la trascrizione dei trasferimenti mortis causa consente pertanto di garantire l'efficacia e l'inattaccabilità non dell'acquisto a titolo di erede o di legatario, ma quella dei successivi trasferimenti e acquisti dei diritti reali immobiliari già compresi nell'attivo ereditario. La trascrizione a favore dell'avente causa dall'erede o dal legatario è in difetto di continuità nel caso sia stata omessa la trascrizione contro il defunto e a favore del successore. Essa è pertanto inefficace (art. 2650 c.c.), con tutte le conseguenze sopra ricordate.

L'interesse a procedere alla trascrizione dell'acquisto del defunto è quindi in primo luogo dell'avente causa dal successore. Si tratta, ancora una volta, di un onere per l'acquirente. L'esecuzione della formalità è poi anche nell'interesse dell'erede e del legatario, i quali devono, in caso di trasferimento a terzi, garantire all'avente causa un acquisto stabile e sicuro. Nel caso l'acquirente perdesse la disponibilità del bene per il difetto della trascrizione mortis causa, essi ne sarebbero responsabili.

La continuità realizzata con la trascrizione dell'acquisto mortis causa consente poi l'operatività di altri strumenti giuridici disposti dal legislatore a tutela dell'acquirente di un bene ereditario. In primo luogo, è elemento costitutivo delle fattispecie normative dettate a garanzia degli acquisti dall'erede apparente (art. 534 c.c.) e dal legatario apparente (art. 2652 n. 7 c.c.).

11) Acquisti onerosi dall'erede apparente (art. 534 c.c.)

L'art. 534 c.c. dispone in materia di azione di petizione dell'eredità:

"L'erede può agire anche contro gli aventi causa da chi possiede a titolo di erede o senza titolo.

Sono salvi i diritti acquistati, per effetto di convenzioni a titolo oneroso con l'erede apparente, dai terzi che provino di avere contrattato in buona fede.

La disposizione del comma precedente non si applica ai beni immobili e ai beni mobili iscritti nei pubblici registri, se l'acquisto a titolo di erede e l'acquisto dall'erede apparente non sono stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell'acquisto da parte dell'erede o del legatario vero, o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l'erede apparente.".

La disciplina nasce dalla consapevolezza che la esatta devoluzione e la stabilità del titolo a succedere del disponente sono di difficile riscontro, soprattutto da parte dei terzi (incertezza sui rapporti di parentela, sulla devoluzione testamentaria in caso di pluralità di testamenti, scoperta di un testamento o di una revoca successivi, scoperta dell'esistenza di un figlio naturale, impugnazione del testamento a qualsiasi titolo). In più, e soprattutto, l'acquisto a causa di morte non è soggetto a pubblicità a fini dichiarativi: come ricordato, gli eventuali conflitti tra successori del de cuius si risolvono sulla base delle norme di diritto sostanziale in materia successoria e non in base ai principi della trascrizione. Chi acquista dal successore non è pertanto assistito dai meccanismi di cui all'art. 2644 c.c..

L'acquirente di un bene ereditario corre allora rischi sicuramente maggiori di colui che acquista un bene negoziato inter vivos. A sua tutela e affinché la circolazione dei beni ereditari non subisca un grave rallentamento, il legislatore dà rilevanza al principio dell'apparenza. Colui che, in buona fede, acquista a titolo oneroso un bene da chi appare erede, non può subire l'azione restitutoria conseguente all'esperimento vittorioso dell'azione di petizione ereditaria; purché, trattandosi di bene immobile o bene mobile registrato, sia stata eseguita la trascrizione, oltre che del proprio acquisto, anche dell'acquisto mortis causa.

Ricordiamo per sintesi gli elementi della fattispecie; l'acquirente è salvaguardato nel caso ricorrano i seguenti presupposti:

·     sussistenza del requisito dell'apparenza (il dante causa, pur non essendo erede, si comporta come se l'eredità fosse a lui devoluta e da lui accettata) [11] ;

·     acquisto a titolo oneroso;

·     buona fede dell'acquirente;

·     trascrizione dell'acquisto mortis causa a favore dell'erede apparente;

·     trascrizione dell'acquisto dall'erede apparente;

·                priorità di entrambe le predette trascrizioni rispetto alla trascrizione: dell'acquisto da parte dell'erede o del legatario vero; o della domanda giudiziale contro l'erede apparente da parte dell'erede o legatario vero.

12) Acquisti dal legatario apparente e acquisti gratuiti dall'erede apparente (art. 2652 n. 7 c.c.)

Nel caso l'acquisto non avvenga a titolo oneroso, ma a titolo gratuito dall'erede apparente, ovvero in caso di acquisto (a titolo tanto oneroso quanto gratuito) dal legatario apparente, contro una domanda giudiziale che contesti l'acquisto mortis causa e quindi travolga anche i successivi trasferimenti a favore di terzi, soccorre l'art. 2652 n. 7 c.c.. In aggiunta ai requisiti sopra ricordati, perché la domanda giudiziale con cui si contesta il fondamento dell'acquisto mortis causa non produca danno al terzo acquirente è necessario che la sua trascrizione avvenga trascorsi cinque anni dalla trascrizione dell'acquisto dal de cuius. L'acquirente del bene ereditario è pertanto tutelato qualora ricorrano i seguenti presupposti:

sussistenza del requisito dell'apparenza;

buona fede dell'acquirente;

trascrizione dell'acquisto mortis causa a favore del dante causa;

trascrizione dell'acquisto a favore del terzo;

priorità di entrambe le predette trascrizioni rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale contro l'erede apparente da parte dell'erede o legatario vero;

trascrizione della domanda giudiziale dopo cinque anni dalla trascrizione dell'acquisto mortis causa.

Anche in questo caso, il difetto di continuità delle trascrizioni e la mancata trascrizione dell'acquisto mortis causa rendono incerto l'acquisto dell'avente causa.

13) Ulteriori fattispecie: rinvio

Il difetto di continuità delle trascrizioni e l'eventuale omissione di una trascrizione mortis causa incidono (in senso negativo), oltre che sulle fattispecie di cui agli artt. 534 e 2652 n. 7 c.c. sopra illustrate, su molte altre fattispecie, che esulano dai limitati fini pratici della presente esposizione e per le quali si rinvia pertanto ad un successivo più dettagliato studio.

A titolo esemplificativo:

mancata produzione dell'effetto c.d. sanante della trascrizione (art. 2652 n. 6 c.c.);

impedimento ad una corretta iscrizione e rinnovazione delle ipoteche (artt. 2829 e 2851 c.c.);

impedimento all'usucapione abbreviata (art. 1159 c.c.);

normativa in materia di terzo acquirente del bene ipotecato (art. 2858 s.s. c.c.) [12] .

14) La trascrizione degli acquisti mortis causa

Art. 2648 c.c.: "Si devono trascrivere l'accettazione della eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell'art. 2643 o liberazione dai medesimi e l'acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto.

La trascrizione dell'accettazione dell'eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all'eredità, contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell'eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La trascrizione dell'acquisto del legato si opera sulla base di un estratto autentico del testamento.".

Gli elementi che caratterizzano l'acquisto a causa di morte sono evidentemente molto diversi da quelli dell'acquisto fra vivi. Il legislatore si preoccupa di coordinare le norme successorie di diritto sostanziale con le particolari esigenze dei Registri immobiliari.

In caso di acquisto a titolo di eredità, presupposto per la trascrizione non è l'atto dispositivo del dante causa, ma l'accettazione da parte dell'erede. Ciò corrisponde alla disciplina di diritto sostanziale: l'eredità si acquista con l'accettazione, non automaticamente. Oggetto della trascrizione è pertanto l'atto di accettazione (rectius: l'acquisto del diritto reale immobiliare che dall'accettazione deriva).

In caso di legato l'acquisto è invece immediato (salvo possibilità di rifiuto da parte del legatario). Pertanto, la trascrizione sarà eseguita direttamente in base all'atto dispositivo del de cuius, a mezzo un estratto autentico del testamento [13] .

Non sono ammessi altri titoli per realizzare la pubblicità della vicenda successoria [14] .

15) L'accettazione espressa dell'eredità

L'accettazione può essere espressa o tacita. L'accettazione espressa può essere pura e semplice o con beneficio d'inventario.

Perché la trascrizione dell'accettazione espressa possa essere eseguita è sufficiente che la stessa risulti da un titolo idoneo alla trascrizione (atto pubblico, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente; art. 2657 c.c.).

16) L'accettazione con beneficio di inventario

Nel caso si tratti di accettazione con beneficio di inventario, il titolo sarà sempre idoneo, dovendo l'accettazione beneficiata risultare da dichiarazione resa al notaio o al cancelliere del Tribunale competente per la successione (art. 484 c.c.). Ai sensi dell'art. 2648 c.c., si procederà alla trascrizione dell'acquisto mortis causa.

Va ricordato che il codice, oltre alla trascrizione dell'accettazione con beneficio di inventario per le finalità tipiche delle trascrizioni degli acquisti a causa di morte di cui all'art. 2648 c.c., prevede una ulteriore trascrizione, ben distinta. Entro un mese dall'inserzione nel Registro delle successioni, l'accettazione deve essere trascritta, a cura del cancelliere, presso l'ufficio dei Registri immobiliari del luogo in cui si è aperta la successione (art. 484 comma 2 c.c.). Questa trascrizione ha solo la funzione, con valore di pubblicità notizia, di rendere edotti i terzi che è stata avviata presso il Tribunale competente la procedura di liquidazione dell'eredità beneficiata. Deve essere eseguita indipendentemente dalla esistenza nell'asse ereditario di beni immobili; non deve essere ripetuta presso ciascun ufficio dei Registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati gli immobili, ma viene realizzata solo nel luogo di apertura della successione; la nota non riporta di conseguenza alcuna indicazione circa gli immobili.

La esecuzione di tale formalità non avrà alcun effetto sostanziale e la trascrizione ai sensi dell'art. 2648 c.c. dovrà essere eseguita in modo del tutto indipendente [15] .

17) L'accettazione tacita dell'eredità

L'accettazione dell'eredità è tacita quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede (art. 476 c.c.).

Per procedere alla trascrizione sarà necessario un titolo idoneo ai sensi dell'art. 2657 c.c.. La trascrizione dell'acquisto dell'eredità potrà allora avvenire solo quando l'accettazione, ancorché tacita, risulti da un atto pubblico, da una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, da una sentenza.

I casi più ricorrenti nella pratica notarile sono quelli dell'atto di divisione ereditaria, di cessione delle quote ereditarie, di vendita a terzi di beni ereditari.

Potrà peraltro trascriversi l'acquisto mortis causa anche qualora l'accettazione tacita risulti da atti non immobiliari. Si pensi ad una regolarizzazione di società di fatto avente per oggetto l'azienda ereditata [16] .

Non sarà inoltre necessario eseguire la trascrizione con il primo atto compiuto dai chiamati dopo l'apertura della successione. Qualora la trascrizione non sia stata eseguita in base a tale titolo, potrà procedersi con un qualsiasi atto successivo che abbia le medesime caratteristiche. Oggetto della pubblicità non è infatti in sé l'atto di accettazione o l’atto da cui può evincersi l'accettazione, ma l'acquisto che ne deriva, il trasferimento mortis causa [17] .

18) Obbligatorietà della trascrizione dell'accettazione tacita

E' necessario svolgere alcune considerazioni circa l'obbligatorietà o meno della trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità. L'affermazione, talvolta troppo frettolosamente recepita, circa la non obbligatorietà va ben compresa nella sua effettiva valenza tecnico-giuridica, perché non ci siano equivoci e quindi gravi conseguenze.

Del tutto irrilevante l'argomento testuale fondato sull'uso del verbo "potere" nell'art. 2648 comma 3 c.c.: "Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell'eredità, si può richiedere la trascrizione sulla base di quell'atto [omissis]".

Non va dimenticato infatti che il legislatore ha regolato in primo luogo la trascrizione in base all'atto di accettazione espressa: un atto avente per oggetto diretto l'acquisto dell'eredità e, quindi, dei beni immobili ereditari. Consente poi una trascrizione, quella dell'accettazione tacita, da realizzarsi in base ad un atto che non ha per oggetto, né diretto, né indiretto, l'acquisto dell'eredità; che solo ne dà la conferma, ne dà la prova. Ben potrebbe, tra l'altro, il chiamato aver già acquistato l'eredità prima dell'atto da trascrivere; potrebbe aver già compiuto altri atti di accettazione tacita, non utilizzabili (e perciò irrilevanti) ai fini della trascrizione, in quanto non aventi forma idonea. L'atto che viene trascritto è solo un atto qualsiasi, purché idoneo alla trascrizione, che, indiscutibilmente, confermi l'avvenuto acquisto dell'eredità.

Viene quindi consentita una trascrizione assolutamente anomala, probabilmente unica, nella disciplina delle trascrizioni: la trascrizione di un trasferimento con un atto che ha un oggetto diverso dal trasferimento stesso.

Per questo il legislatore usa il verbo "potere": non nel senso di sottolineare la facoltatività della trascrizione (il che contrasterebbe in modo stridente con le esigenze ricordate di continuità) ma nel senso di consentire, di rendere possibile una trascrizione anomala.

L'affermazione della non obbligatorietà, superata l'errata argomentazione testuale, è invece parzialmente corretta, se fatta discendere dai principi generali della trascrizione e riferita alle parti dell'atto. La trascrizione non si configura mai come un obbligo per le parti, per gli interessati, ma sempre come un onere. Tanto che si tratti della trascrizione di un atto fra vivi, quanto della trascrizione dell'accettazione, espressa o tacita, o dell'acquisto del legato.

La parte che non cura la trascrizione del proprio titolo di acquisto inter vivos non è stata inadempiente ad un obbligo direttamente imposto, né potrà subire una sanzione diretta. Correrà però il rischio della inopponibilità del proprio acquisto ai terzi e quindi di soccombere in caso di conflitto con altri aventi causa dal medesimo dante causa. Inoltre, interrompendo la continuità delle trascrizioni, ridurrà drasticamente la commerciabilità futura del suo bene e quindi il valore economico dello stesso.

Ugualmente non esiste alcun obbligo diretto di eseguire la trascrizione mortis causa, né per l'erede o legatario, né per il successivo acquirente del bene ereditario. L'erede o il legatario si troveranno però con un bene scarsamente commerciabile e l'acquirente, in difetto di continuità, perderà anche la tutela di cui agli artt. 534 e 2652 n. 7 c.c., in caso di azioni dirette a contestare il titolo a succedere.

Peraltro, nel momento in cui l'erede o il legatario intendano alienare il bene ereditario, essendo obbligati a garantire contro l'evizione il loro acquirente, avranno anche l'obbligo di procedere alla trascrizione degli acquisti mortis causa; a meno che l'acquirente non li esoneri e assuma a proprio carico il rischio conseguente.

La trascrizione dell'atto da cui risulta l'accettazione tacita è invece indubbiamente un obbligo per l'ufficiale rogante. L'art. 2671 c.c. dispone l'obbligatorietà per tutti gli "atti soggetti a trascrizione". Tra questi, gli atti fra vivi, ma anche l'accettazione espressa, l'accettazione tacita e il testamento, per i legati nello stesso contenuti.

Qualora si volesse adottare un'interpretazione restrittiva dell'art. 2671 c.c., nel senso di limitarne l'applicazione ai soli atti fra vivi [18] , il notaio avrebbe però sempre l'obbligo di prospettare ai suoi clienti la necessità della trascrizione mortis causa e le conseguenze della eventuale omissione della stessa. Per opinione unanime di dottrina e giurisprudenza, egli, richiesto della stipula di un atto immobiliare, assume automaticamente, anche senza necessità di espresso incarico, l'obbligo di provvedere a tutto quanto necessario alla stabilità dell'acquisto. Assume un obbligo di informazione delle parti circa elementi, desumibili dalle risultanze ipotecarie e catastali, che possano tradursi in un vizio giuridico dell'immobile. Tra tali vizi, soggetti ad obbligo di informazione, non può non ricomprendersi la ineseguita trascrizione di un trasferimento, che sia fra vivi o per causa di morte [19] .

19) L'acquisto del legato

La trascrizione dell'acquisto del legato è piuttosto semplice e non solleva particolari problemi concettuali. Verrà eseguita, come ricordato, esibendo un estratto del testamento (o una sua copia integrale).

Più difficile invece la trascrizione del legato di abitazione a favore del coniuge superstite sulla casa adibita a residenza familiare di cui all'art. 540 c.c.. Trattandosi di un legato ex lege, non esiste alcun titolo per l'esecuzione della formalità [20] . L'esigenza di pubblicità del legato è avvertita in modo diffuso, mentre si discute sulle modalità di esecuzione. Senz'addentrarci troppo nella questione, ricordiamo che opinione prevalente è quella di trascrivere un atto di accettazione del legato ovvero un atto ricognitivo dell'intervenuto acquisto del diritto [21] .

E' importante ricordare che la pubblicità dell'acquisto del legato è l'unica finalità della trascrizione del testamento. Il nostro ordinamento non ne conosce altre.

Se il testamento contiene legati, dovrà essere trascritto. Se il testamento contiene solo istituzioni di erede, non dovrà e non potrà neanche essere trascritto. Nella migliore delle ipotesi la trascrizione, qualora eseguita pur trattandosi di atto non trascrivibile (la tipicità delle trascrizioni è inderogabile) sarà completamente inutile.

20) Modalità esecutive della trascrizione mortis causa

L'art. 2660 c.c. regola le modalità di trascrizione degli atti a causa di morte. Chi domanda la trascrizione deve presentare l'atto di cui all'art. 2648 c.c., il certificato di morte del de cuius e, in caso di successione testamentaria, una copia o un estratto autentico del testamento. La nota deve riportare alcune indicazioni ulteriori, rispetto a quanto richiesto per la nota di trascrizione di un acquisto fra vivi:

la data di morte;

in caso di successione legittima, il vincolo che univa il chiamato all'autore e la quota spettante;

in caso di successione testamentaria, la forma e la data del testamento, il nome del pubblico ufficiale che l'ha ricevuto o l'ha in deposito;

eventuali condizioni, termini o sostituzione fedecommissaria apposti alla disposizione testamentaria.

L'indicazione della natura e situazione degli immobili con le indicazioni richieste dall'art. 2826 c.c. (art. 2660 n. 5 c.c.) non necessariamente dovranno risultare dal titolo di cui all'art. 2648 c.c.. Se non descritti nel titolo, gli immobili potranno essere descritti dal richiedente direttamente nella nota. Ciò è assolutamente congruo alla finalità di questa trascrizione, diretta a fini di continuità e non a fini dichiarativi, non destinata direttamente alla risoluzione di alcun conflitto.

In caso di errata indicazione, qualora vengano ad esempio inclusi nella nota anche beni non facenti parte dell'asse ereditario, la trascrizione sarà, limitatamente a tali beni, irrilevante, anche a fini di continuità. Si tratterà di una trascrizione inutile.

Potrà accadere che la trascrizione venga eseguita più volte. Non solo, come è naturale, presso tutte le Conservatorie in cui sono situati gli immobili ereditari (art. 2663 c.c.), ma anche in tempi diversi presso la medesima Conservatoria. Ad esempio, qualora nella prima nota di trascrizione non venissero indicati alcuni beni e si rendesse quindi necessario procedere alla presentazione di una nota ulteriore. Ciò non deve stupire: la trascrizione ha per oggetto non l'atto di accettazione di per sé, ma l'acquisto che ne deriva. L'accettazione è solo il titolo in virtù del quale si trascrive.

Potranno inoltre esserci più trascrizioni in relazione a più eredi.

A conferma della assoluta legittimità di una pluralità di trascrizioni, l'art. 2661 c.c. dispone che, quando si domanda la trascrizione di un acquisto mortis causa ed è stato già trascritto altro acquisto in base allo stesso titolo, basta presentare l'atto di accettazione: non occorre presentare il certificato di morte. Nella nota deve però essere fatta menzione dell'accettazione già eseguita. Non sarà neanche necessario, in caso di successione testamentaria, presentare nuovamente il testamento, a meno che chi ha trascritto anteriormente non ne abbia presentato solo un estratto. In tal caso, occorrerà presentare un altro estratto o una copia integrale del testamento. Qualora la prima trascrizione fosse avvenuta in altra Conservatoria, per evitare di ripresentare tutti i documenti sarà necessario produrre il certificato dell'avvenuta prima trascrizione.

21) Morte o rinuncia di uno dei chiamati

Qualora l'acquisto a causa di morte si colleghi alla rinuncia o alla morte di uno dei chiamati (art. 2662 c.c.), il richiedente la trascrizione dovrà presentare il documento comprovante la morte o la rinuncia, facendone menzione nella nota. Pertanto, dovrà presentare copia dell'atto di rinuncia o il certificato di morte della persona il cui decesso ha causato la attuale effettiva devoluzione della eredità.

La norma merita menzione anche perché quella descritta dall'articolo 2662 c.c. è l'unica forma di pubblicità immobiliare per l'atto di rinuncia all'eredità. Non avendo tale negozio per oggetto un diritto reale immobiliare ma solo il diritto di accettare l'eredità (ossia un diritto obbligatorio), non producendo alcun effetto traslativo, la rinuncia all'eredità non è suscettibile di trascrizione autonoma ai sensi dell'art. 2643 c.c.. La pubblicità della rinuncia è quindi necessaria (e prevista), per consentire una corretta comprensione della effettiva devoluzione dell'eredità, solo a completamento della pubblicità dell'acquisto per causa di morte ai sensi dell'art. 2648 c.c.. La eventuale relativa nota dovrebbe essere rifiutata dal Conservatore dei Registri Immobiliari. Qualora accettata, non avrà alcun valore giuridico.

 

Paolo Forti notaio in Treviso

 

---

[1] Diversa e di minore intensità è la pubblicità per gli atti dell'impresa soggetti ad iscrizione nel Registro delle Imprese. Si tratta sempre di pubblicità dichiarativa, in quanto crea una presunzione di conoscenza o non conoscenza da parte dei terzi, ma con ammissione, per la non conoscenza, della prova contraria da parte dell'obbligato alla iscrizione (art. 2193 c.c.: "I fatti dei quali la legge prescrive l'iscrizione, se non stati iscritti, non possono essere opposti ai terzi da chi è obbligato a richiederne l'iscrizione, a meno che questi provi che i terzi ne abbiano avuto conoscenza.

L'ignoranza dei fatti dei quali la legge prescrive l'iscrizione non può essere opposta ai terzi dal momento in cui l'iscrizione è avvenuta.").

[2] "Quod non est in nota non est in mundo": il brocardo ben rende l'idea della efficacia della trascrizione e, soprattutto, dei gravi effetti della mancata trascrizione. Tanto che si sente poi dire spesso che, stante l'efficacia dichiarativa della trascrizione, in caso di discordanza dei dati tra la nota e il titolo, prevalgono le indicazioni della nota. L'affermazione è però estremamente imprecisa e quindi può generare equivoci. Essa è valida solo nei limiti sopra indicati, ossia nel caso le indicazioni in nota siano un minus rispetto a quelle nel titolo. Non certo nell'ipotesi inversa. Pensiamo ad una nota di trascrizione che erroneamente riporti un immobile non presente nel titolo. Tale bene non è mai stato trasferito e la sua inclusione nella nota è assolutamente irrilevante. Non potrà certo derivarne danno all'effettivo proprietario.

Né può la nota avere alcun effetto se il titolo che si trascrive non è valido o non è idoneo per la trascrizione. Si pensi ad una donazione nulla per motivi di forma, ad un atto di trasferimento nullo per motivi attinenti alla legislazione urbanistica o fiscale, ad un atto a contenuto obbligatorio trascritto come se si trattasse di un atto traslativo di diritti reali (ad esempio una sentenza di condanna a trasferire un immobile trascritta erroneamente come sentenza immediatamente traslativa dell'immobile).

E' per questo che una corretta ispezione dei Registri immobiliari non può mai fermarsi alla lettura delle note di trascrizione (o iscrizione), ma deve necessariamente essere accompagnata da un attento esame di tutti i titoli in base ai quali quelle note sono state trascritte.

[3] L'esigenza di ulteriori indagini potrebbe ugualmente porsi, ad esempio, qualora si aderisse alla tesi negativa della c.d. usucapio libertatis: l'usucapiente acquista la titolarità del diritto principale (la proprietà) ma non necessariamente acquista il bene libero da diritti minori (servitù).

[4] Dovendosi risalire necessariamente fino al primo titolo di acquisto oltre il ventennio, potrà essere necessario un esame delle formalità risultanti dai repertori della Conservatoria per un periodo molto lungo, anche più di venti anni. D'altra parte, l'esame limitato a venti anni, conteggiati rigidamente dalla data di ispezione, non ha alcuna logica giuridica e non dà nessuna certezza.

[5] Come per visura ventennale deve intendersi la ricerca a ritroso fino al primo titolo di acquisto oltre il ventennio (e non la ricerca limitata al ventennio), così per visura decennale deve intendersi la ricerca a ritroso fino al primo titolo di acquisto oltre il decennio.

[6] La quale buona fede si presume (art. 1147 c.c.); ma è riscontrabile solo de facto e non su base documentale; quindi non nel corso dell'ispezione ipotecaria.

[7] Credo sia capitato a tutti coloro che eseguano o abbiano eseguito ispezioni ipotecarie di trovarsi di fronte all'impossibilità di procedere, nella ricerca a ritroso, quando un titolo non risulta trascritto. I più scaltri ed esperti tenteranno di ricostruire la storia del bene da elementi estranei ai Registri immobiliari (risultanze catastali, copia delle dichiarazioni fiscali di successione, ecc.). Ma proprio perché si tratta di elementi estranei ai Registri, la ricostruzione, giuridicamente irrilevante, non garantirà alcunché all'acquirente del diritto. All'acquirente si dovrà dire che non c'è certezza della titolarità del diritto del dante causa; l'acquisto sarà a rischio.

[8] La più recente giurisprudenza, anche di legittimità, ha esasperato tale obbligo, giungendo a ritenere tardiva una trascrizione eseguita del notaio oltre il terzo giorno dal ricevimento dell'atto. Nella prolusione in occasione dell'apertura a Padova dell'Anno Accademico 2001 della Scuola di Notariato del Comitato Interregionale dei Consigli Notarili delle Tre Venezie, il Presidente Triola ha confermato l'opinione, già da lui più volte espressa, circa la sussistenza della responsabilità professionale del notaio che non provveda alla trascrizione nelle ventiquattro ore successive alla stipula del contratto.

[9] L'esigenza di realizzare una pubblicità compiuta ed esaustiva di tutti i trasferimenti di diritti reali immobiliari aveva spinto i redattori del codice a valutare strumenti ancora più cogenti contro il difetto di continuità delle trascrizioni. Nei lavori preparatori si ritrovano altre due possibili soluzioni: incaricare il Conservatore dei Registri Immobiliari dell'esecuzione di tutte le formalità non eseguite; sanzionare con la nullità tutte le trascrizioni eseguite in difetto di continuità. La prima possibilità fu accantonata probabilmente per ragioni di efficienza. Un controllo così penetrante da parte del Conservatore avrebbero forse più nuociuto che giovato alla rapidità e quindi sicurezza nella circolazione dei beni. La nullità delle trascrizioni in difetto di continuità avrebbe comportato invece la necessità, ripristinata la continuità, di ripetere tutte le trascrizioni e iscrizioni successive alla trascrizione inizialmente omessa. Si è preferita quindi la soluzione attuale.

[10] Qualora la convenzione matrimoniale producesse altresì il trasferimento di un diritto reale immobiliare, o uno degli altri effetti di cui all'art. 2643 c.c., la trascrizione sarà anche dichiarativa e si applicheranno i principi sulla continuità: la trascrizione sarà realizzata ai sensi dell'art. 2643 c.c. e non solo ai fini di cui all'art. 2647 c.c.. Si pensi ad una modifica convenzionale della comunione legale (art. 210 c.c.), con inclusione nella stessa di beni già di proprietà di uno solo dei coniugi (beni personali).

[11] Pur senza addentrarci nell'esame (essenzialmente casistico e giurisprudenziale) della sussistenza del requisito dell'apparenza, va ricordato che né la mera detenzione materiale, né il possesso del bene sono da soli sufficienti a qualificare il disponente come erede apparente. In caso di successione testamentaria, la inequivocabile chiamata del disponente è di per sé elemento di grandissimo valore probatorio (a meno che un testamento diverso e incompatibile non sia stato regolarmente pubblicato; in tal caso, una semplice ispezione presso il Registro Generale dei Testamenti o presso la Cancelleria del Tribunale competente per la successione consente l'accertamento dell'effettiva devoluzione dell'eredità). In caso di successione legittima, indefettibile appare la ricostruzione della situazione di famiglia del de cuius: é chiaro infatti che, in presenza di coniuge, parenti o affini del defunto, nessun estraneo, pur nel possesso dei beni, potrà mai definirsi erede apparente. Al fine di accertare i rapporti di parentela occorrerà quindi procedere in primis all'esame degli Atti dello stato civile. Si potrà, ad esempio, richiedere un estratto dell'atto di nascita, per controllare l'esistenza di vincoli matrimoniali, e una certificazione storica dello stato di famiglia del defunto. L'estensione dell'indagine dovrà essere adeguata al caso concreto. Di nessuna rilevanza, naturalmente, i rapporti di parentela indicati nella dichiarazione fiscale di successione, se basati su una mera autocertificazione. La giurisprudenza ha talvolta ritenuto probante anche l'esistenza di un atto di notorietà (notarile o giudiziale) attestante l'inesistenza di altri successibili oltre i disponenti. Tale strumento, indubbiamente legato ad un contesto sociale diverso dall'attuale, ha pur nella specie una sua validità. Con l'atto di notorietà si attesta che la devoluzione dell'eredità e i rapporti di parentela tra il defunto e gli eredi sono noti a tutti: quindi, che quegli eredi a tutti appaiono come tali. Lo strumento probatorio (atto di notorietà) e la situazione da provare (apparenza del titolo di erede) hanno un medesimo fondamento: la communis opinio.

[12] La trattazione di tali fattispecie è ampia in dottrina. Per l'eminente taglio pratico, a completamento della presente trattazione, si consiglia per tutti G.PETRELLI, "Note sulla trascrizione degli acquisti mortis causa", in Riv. Not. 1993, p. 271 s.s..

[13] Gli effetti della trascrizione e, soprattutto, gli effetti negativi della mancata trascrizione saranno assolutamente gli stessi, sia che non venga trascritta l'accettazione dell'eredità, in forma espressa o in forma tacita, sia che non venga trascritto l'acquisto del legato: l'acquirente dei beni ereditari si troverà privo di tutela nei confronti di azioni restitutorie conseguenti alla azione di petizione ereditaria e, in generale, ad azioni che contestino il titolo a succedere.

[14] A scanso di equivoci, va ricordato che la trascrizione del certificato di denunciata successione, prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 ("Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale") ha una mera funzione di pubblicità notizia, al fine di rendere edotti i terzi dell'avvenuta presentazione della dichiarazione di successione; ha una valenza esclusivamente fiscale. Ciò è espressamente ricordato nell'ultimo comma del citato art. 5: "La trascrizione del certificato è richiesta ai soli effetti stabiliti dal presente testo unico e non costituisce trascrizione degli acquisti a causa di morte degli immobili e dei diritti reali immobiliari compresi nella successione.". Ma è soprattutto congruo al sistema. Obbligati alla presentazione della successione sono infatti già i delati all'eredità. La presentazione della dichiarazione, in esecuzione di un preciso obbligo fiscale, non costituisce pertanto accettazione, neanche tacita, dell'eredità. In nessun modo si tratta, da parte del chiamato, di "un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede." (art. 476 c.c.). Pertanto, qualora nel corso di un'ispezione ipotecaria, nella ricerca a ritroso dei titoli del dante causa, si riscontrasse il difetto di trascrizione di un acquisto mortis causa, l'avvenuta trascrizione del certificato di denunciata successione potrà forse aiutare a ricostruire la vicenda successoria sul piano sostanziale, ma non servirà a realizzare la continuità delle trascrizioni. Tutti i successivi acquirenti, in difetto di continuità delle trascrizioni, non saranno in alcun modo garantiti.

[15] Può essere interessante sottolineare che se l'omissione della trascrizione ex art. 2648 c.c., impedendo la continuità delle trascrizioni, può danneggiare gravemente i successivi acquirenti dei beni ereditari, l'omissione della trascrizione ex art. 484 c.c. non è colpita da alcuna sanzione specifica a carico del cancelliere inadempiente. D'altra parte, l'avvio della procedura di liquidazione dell'eredità beneficiata è assistito anche da altre forme di pubblicità: in primis, costituisce pubblicità proprio l'inserzione della accettazione nel Registro delle successioni (art. 484 comma 1 c.c.); quindi, nella fase liquidatoria vera e propria, si provvederà a dare avviso ai creditori, alle pubblicazioni sul F.A.L., etc. (artt. 498 s.s. c.c.).

[16] Il principio di continuità delle trascrizioni e il c.d. effetto di prenotazione che assiste le trascrizioni eseguite in difetto di continuità rendono assolutamente irrilevante l'esecuzione della trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità prima o dopo la trascrizione dell'atto inter vivos che costituisce accettazione. E' lo stesso che, ad esempio in caso di divisione ereditaria, venga presentata prima la nota di trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità e quindi la nota di trascrizione della divisione, o viceversa.

[17] Decisamente infondata (e del resto per lo più affermata solo apoditticamente e non dimostrata) l'isolata opinione favorevole alla non trascrivibilità, ai fini di cui all'art. 2648 c.c., di un atto dispositivo successivo ad un acquisto ope legis dell'eredità (artt. 485, 487, 488, 527 c.c.). E' vero infatti che in tale ipotesi l'acquisto avviene per una presunzione di legge, indipendentemente da qualsiasi manifestazione di volontà da parte del delato. E' però anche vero che l'ufficiale rogante (incaricato di un atto che presuppone la volontà di accettare e che può essere compiuto solo in qualità di erede) non deve svolgere indagini circa l'attività del chiamato dal momento dell'apertura della successione. Si tratta, per lo più, nella stragrande maggioranza dei casi, di indagini di carattere non documentale; soprattutto, si tratta di indagini non richieste dal legislatore, che impone la trascrizione non appena possibile, non appena esista un titolo idoneo.

Al momento del compimento del primo atto trascrivibile, l'accettazione, tacita o espressa, potrebbe essere già intervenuta. Potrebbe inoltre trascriversi, in assoluta serenità, l'acquisto a causa di morte con un atto ulteriore, successivo. Nulla, pertanto, di diverso, avviene in caso di acquisto automatico: al massimo, qualora tale evento risulti indiscutibilmente (e per tabulas), nell'atto dispositivo potranno essere espressamente menzionati i fatti che lo hanno causato. L'atto dovrà sempre essere trascritto.

L'infondatezza dell'opinione circa la non trascrivibilità è ancora più evidente se si ricorda che le fattispecie di acquisto ope legis sono di notevole rilievo pratico. Basti pensare al chiamato che, nel possesso dei beni ereditari, non proceda all'inventario nei tre mesi dall'apertura della successione (art. 485 c.c.). Se si ritenesse tale acquisto non trascrivibile, le interruzioni nella continuità delle trascrizioni sarebbero così frequenti da minare l'intero sistema dei Registri immobiliari. Risultato assurdo e quindi non accettabile: il legislatore non può aver dimenticato la questione, né aver ritenuto, stante l'assoluta identità di ratio, di garantire tutela, a mezzo della trascrizione, senza limiti a colui che acquista dal chiamato non possessore, ma solo per i primi tre mesi dall'apertura della successione a colui che acquista dal chiamato possessore.

[18] Tale interpretazione andrebbe però adeguatamente motivata. Se ne dovrebbe anche, per coerenza, derivare la non obbligatorietà di tutte le trascrizioni mortis causa e non solo della trascrizione dell'accettazione tacita: non sarebbero obbligatorie neanche la trascrizione dell'accettazione espressa e quella del testamento portante legati. Il che è improponibile.

[19] La Corte di Cassazione ha più volte ritenuto responsabile per inadempimento dell'obbligo contrattuale di informazione il notaio che non aveva consigliato le visure ipotecarie prima della stipula pur di un contratto preliminare; non da lui redatto (anche in forma privata, come libero professionista), ma solo a lui esibito per un esame testuale. Il notaio deve provvedere ad eseguire la trascrizione nel più breve tempo possibile. Sarebbe quantomeno azzardato ritenere che, di fronte ad obblighi così stringenti, il dovere di informazione del notaio non riguardasse anche la mancata esecuzione della trascrizione del trasferimento a causa di morte.

[20] Un problema analogo si poneva prima dell'entrata in vigore della riforma del diritto di famiglia per l'usufrutto spettante pro quota, in caso di successione legittima, al coniuge superstite del defunto. Le soluzioni che venivano proposte non differiscono molto da quelle nel testo per l'attuale diritto di abitazione.

[21] In questo modo il legatario finirebbe per perdere il diritto di rifiutare l'acquisto (sicuramente, in caso di atto di accettazione; con ogni probabilità, anche in caso di atto ricognitivo, in sospetto di accettazione). D'altra parte, la soluzione avrebbe il pregio di realizzare la pubblicità solo a fronte di un acquisto definitivo.

 

 

 

 

GUIDA PRATICA ALLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Al fine di unificare le prassi operative e di fornire agli operatori un supporto di facile consultazione, una commissione formata da magistrati, avvocati e notai milanesi ha predisposto una guida pratica dedicata alle esecuzioni immobiliari, giunta alla sua seconda edizione.

La pubblichiamo a testimonianza di quanto fruttuoso può essere il dialogo tra la categorie a vario titolo impegnate nell’amministrazione della giustizia civile, ma anche perché essa contiene alcune idee per lo snellimento del procedimento esecutivo, sicuramente suscettibili di esportazione.

- PARTE I: LA DOCUMENTAZIONE -

1.                  Deposito della documentazione necessaria (art. 567 commi 2, 3, 4 c.p.c.).

La legge n. 302, entrata in vigore il giorno 8 settembre 1998, ha riformato l’intero sistema delle esecuzioni immobiliari.

Il termine per il deposito della documentazione ipotecaria e catastale e/o della certificazione notarile sostitutiva, da allegare all’istanza di vendita è di 60 giorni.

Il creditore procedente o altro intervenuto munito di titolo esecutivo, entro il suddetto termine di 60gg.,  deve corredare l'istanza di vendita con la seguente documentazione:

a.    estratto del catasto e delle mappe censuarie;

b.    certificato di destinazione urbanistica ex art. 18, L. 28 febbraio 1985, n. 47, di data non anteriore a tre mesi dal deposito (la certificazione è necessaria per i terreni e per le pertinenze di edifici censiti al N.C.E.U., purchè, in quest’ultimo caso la superficie complessiva dell'area pertinenziale sia maggiore o uguale a 5.000 mq: art. 18 c. 2 L. 47/85);

c.    certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato per i venti anni precedenti la data della trascrizione del pignoramento immobiliare.

Le risultanze delle visure dei registri immobiliari e catastali possono,comunque, essere sostituite da un certificato notarile.

La certificazione notarile sostitutiva non comprende il certificato di destinazione urbanistica e le mappe censuarie.

Quanto al certificato di destinazione urbanistica, il 4° comma dell'art. 18 L. 47/85 consente, in caso di mancato rilascio del certificato nel  termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della domanda, di sostituirlo con una dichiarazione  attestante la presentazione della domanda nonché la destinazione urbanistica dei terreni.

Il deposito della sopraccitata documentazione si pone come condizione di procedibilità dell'istanza di vendita, sanzionata con l'estinzione della procedura.

Ed infatti, qualora la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. o il certificato notarile sostitutivo di cui al novellato secondo comma del medesimo articolo non siano depositati nei termini sopra indicati, il giudice dell'esecuzione pronuncia, ad istanza del debitore o di ogni altra parte interessata o anche d'ufficio, ordinanza di estinzione della procedura esecutiva, disponendo la cancellazione della trascrizione del pignoramento. [1]

Il creditore procedente deve altresì provvedere a notificare ex art. 498 c.p.c. avviso ai creditori ipotecari che non siano già intervenuti nella procedura esecutiva e deve inoltre avvisare del pignoramento anche i comproprietari dell'immobile  qualora sia stata pignorata una quota indivisa del medesimo (art. 599 c.p.c. e 180 disp. att. c.p.c.).

Il creditore può all'atto del deposito della documentazione o nell'istanza di vendita, chiedere la nomina di un custode diverso dal debitore esecutato: all'udienza fissata ex art. 569 cod. proc. civ. le parti verranno sentite anche in ordine a tale richiesta. La Commissione ritiene di  individuare il custode tra gli avvocati ed i praticanti avvocati abilitati. A tale riguardo l'Ordine degli Avvocati di Milano predisporrà un apposito albo a cui gli interessati potranno iscriversi.

 

PARTE II: LA STIMA DELL'IMMOBILE

 

2.                  Fissazione dell'udienza ex art. 569 c.p.c. e nomina dell’esperto

Verificata la regolarità e completezza delle documentazione depositata, il giudice dell'esecuzione provvede a fissare l'udienza di comparizione delle parti di cui all'art. 569 c.p.c.

Al fine di accelerare i tempi di svolgimento della procedura il giudice può, con il provvedimento di fissazione dell'udienza, nominare  l'esperto per la stima del valore dell'immobile pignorato: in quell'udienza, l'esperto giurerà avanti il G.E. e riceverà il relativo quesito e l'assegnazione dei termini per svolgere l'incarico. Alternativamente il G.E. può nominare l’esperto e formulare il quesito già con il decreto di fissazione di udienza ex art. 569 cpc, assegnando un termine intermedio per il deposito della relazione prima dell’udienza e invitandolo a comparire all'udienza fissata per prestare il giuramento in relazione all'incarico già espletato

Il G.E. invita l’esperto a depositare la relazione in un originale e una copia ed anche  su supporto informatico (floppy disk o cd) e a trasmettere copia ai creditori che ne facciano richiesta.

Il G.E. invita inoltre il creditore, a cui il provvedimento di fissazione di udienza verrà comunicato dalla cancelleria anche a mezzo telefax, a notificare l’avviso di fissazione di udienza, appositamente predisposto dalla cancelleria, al debitore e agli eventuali comproprietari ex art. 180, comma 2, disp.att. c.p.c. ed a trasmettere a mezzo fax / posta elettronica copia del provvedimento all’esperto designato.

La commissione ritiene che nelle procedure promosse dal Credito Fondiario il provvedimento di fissazione di udienza dovrà essere notificato al debitore nel domicilio reale e non in quello eletto nel contratto di mutuo.

Il creditore procedente dovrà altresì provvedere ad effettuare, per l'udienza fissata, la pubblicità di cui all'art. 490 c.p.c. e 173 disp. att. c.p.c., pubblicità che, a seguito dell'abolizione del F.A.L., dovrà essere eseguita esclusivamente mediante affissione all'albo del Tribunale.

All'udienza di comparizione delle parti il G.E. verifica la regolarità degli avvisi e l'effettuazione della pubblicità. Se la stima non è già stata effettuata, conferisce all'esperto il relativo incarico.

 

PARTE III: LA DECISIONE SULLE MODALITA' DELLA VENDITA. EVENTUALE DELEGA AL NOTAIO

 

3.1. Ordinanza di vendita

A questo punto il Giudice dell'esecuzione può, sentiti i creditori, i debitori e i comproprietari, ordinare la vendita dell'immobile davanti a sé, oppure, ai sensi dell'art. 591-bis c.p.c.,  delegare ad un notaio, avente sede nel circondario, il compimento delle operazioni di vendita con incanto, di cui agli artt. 576 e segg. c.p.c. [2]

Nella prima ipotesi, fissazione della vendita davanti a sé, il giudice dell'esecuzione emette ordinanza di vendita, stabilendo le modalità della vendita, il prezzo [3] e le altre condizioni per la partecipazione. Con la medesima ordinanza, nel caso sia fissata la vendita all'incanto, il giudice fissa per la stessa data e alla medesima ora fissate per la vendita, in caso di asta deserta, l'udienza ex art. 590 c.p.c. per sentire le parti in ordine all'eventuale rifissazione dell'asta a prezzo ridotto.

Nel caso di delega al notaio delle operazioni di vendita, il notaio delegato curerà:

a.    la determinazione del valore dell'immobile3, anche tramite l'ausilio dell'esperto (già) nominato dal giudice;

b.    la redazione dell'avviso di vendita (art. 576, primo comma, c.p.c.);

c.    la notificazione dell'avviso di vendita.

3.2. Avviso di vendita

Quanto all'avviso di vendita, questo  dovrà contenere i seguenti:

a.    determinazione dei lotti;

b.    prezzo base dell'incanto;

c.    giorno ed ora dell'incanto;

d.    termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l'incanto;

e.    eventuali forme di pubblicità straordinaria;

f.      ammontare delle cauzioni e termine entro cui devono essere versate;

g.    misura minima per le offerte in aumento;

h.    termine non superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione definitiva, entro il quale il prezzo deve essere depositato e  modalità del deposito;

i.      indicazione della destinazione urbanistica del terreno, risultante dal certificato di destinazione urbanistica (di cui all'art. 18 della legge 6 febbraio 1985, n. 47, nonché le notizie di cui agli artt. 17 e 40 della citata legge); in caso di insufficienza di  notizie, tali da determinare la nullità, ne va fatta menzione nell'avviso con l'avvertenza che l'aggiudicatario potrà avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 17, quinto comma, L. 47/85;

j.      nell’avviso va specificato che tutte le attività a norma degli art. 576 e ss. c.p.c. debbono essere compiute in cancelleria o davanti al G.E. o dal cancelliere o dal G.E., sono effettuate dal notaio delegato presso il suo studio ovvero nel luogo da lui indicato.

Il notaio dovrà provvedere alla notificazione dell'avviso ai creditori che hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri, che non siano ancora intervenuti nel procedimento.

3.3. Pubblicità della vendita

Ai fini della pubblicità commerciale della vendita fissata dal G.E. o dal notaio, la Commissione ha concordato con la rivista quindicinale Astecasa e con il gestore Planet Com del sito Internet www.tribunale-milano.net modalità e prezzi per la trasmissione facilitata delle richieste di pubblicazione. A tal fine, il procuratore del creditore che se ne farà carico per le vendite fissate davanti al G.E. o il notaio per le vendite a lui delegate, dovranno compilare l'apposito modulo di richiesta della pubblicità reperibile presso la cancelleria e lasciare detta richiesta in apposita casella presso la cancelleria medesima, allegando copia semplice dell'ordinanza di vendita o dell'avviso di vendita.

Un addetto della rivista o del sito internet passerà periodicamente in cancelleria a prelevare le richieste. Preleverà altresì, trattenendola per il tempo strettamente necessario, la relazione di stima dei beni ai fini dell'integrale inserimento nel sito internet.

Sia la rivista che il sito provvederanno poi a trasmettere alla cancelleria l'attestazione dell'avvenuta effettuazione della pubblicità (incombente che, quindi, per le vendite davanti al G.E., non graverà più sul creditore che ha sostenuto l'onere della pubblicità).

 

- PARTE IV: L’INCANTO DAVANTI AL NOTAIO DELEGATO4

 

4.1.L’Incanto: Chi vi partecipa (a. 579 - 580 cod . proc. civ.).

Nel caso di nomina di notaio delegato, le cauzioni andranno consegnate al notaio stesso, con assegni circolari a lui intestati; gli assegni verranno immediatamente restituiti ai non assegnatari dopo l'incanto.

Solo gli avvocati possono fare offerte per persone da nominare ex art. 583 c.p.c.: se l'avvocato risulterà aggiudicatario, nei tre giorni successivi dovrà depositare il mandato e dichiarare in cancelleria il nome del mandante.

Per partecipare è necessario essere presenti  all'incanto, (personalmente od a mezzo di procuratore speciale con sottoscrizione autenticata da notaio) nel luogo indicato, nel giorno e nell'ora stabiliti.

La Commissione ritiene valido l'incanto anche con un solo offerente (v. Cass. 2910/80).

4.2. Le offerte (a. 581 c. 2-4 cod. proc. civ.).

Il notaio, con libertà delle forme, provvederà a  dichiarare l'apertura dell'incanto. Le offerte saranno efficaci se supereranno il prezzo base o l'offerta precedente, nella misura indicata nelle condizioni di vendita. L'offerta successiva priva, dunque,  di efficacia  la precedente.

L'offerente cessa di essere vincolato  all'offerta quando questa è superata da un'altra, anche se in seguito dichiarata nulla.

4.3. Il sistema dei tre minuti (a. 581 c. 3 cod. proc. civ.).

Trascorsi tre minuti dall'ultima offerta, senza che ne sia seguita una maggiore, l'immobile è aggiudicato - in via provvisoria - all'ultimo offerente.

Il sistema dei tre minuti consiste nel far decorrere tre minuti dopo la proposizione di ciascuna offerta: se i tre minuti decorrono senza che  sia stata avanzata una maggiore offerta, l'immobile è aggiudicato  all'ultimo offerente.

Pur non previsto dal codice di rito, si ritiene che l'incanto  possa continuare nel primo giorno non festivo, quando non si sia potuto completare all'udienza stabilita.

4.4. Identificazione dell'aggiudicatario (a. 582, 583, 591 bis c. 2 n. 6 cod. proc. civ.).

L'aggiudicatario deve dichiarare al notaio la propria residenza  od eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita.

L'avvocato  aggiudicatario per persona da nominare, entro tre giorni dall'incanto, deve dichiarare al notaio il nome della persona nel cui interesse ha fatto l'offerta,  depositando il mandato; il notaio riceverà ed autenticherà detta dichiarazione.

4.5. Il verbale di incanto (a. 591bis c. 5-6 cod. proc. civ.).

Il notaio redige e sottoscrive il verbale di incanto, che deve contenere:

- le circostanze di tempo e di luogo nelle quali l'incanto si è svolto;

- le generalità delle persone ammesse all'incanto;

- la descrizione di tutte le attività svolte;

- la dichiarazione di aggiudicazione provvisoria;

- l'identificazione dell'aggiudicatario.

Il  processo verbale deve essere depositato in cancelleria5.

4.6. Le offerte dopo l'incanto (a. 584 a. 591bis c. 2 n. 3 cod. proc. civ.).

L'offerta dopo l'incanto si presenta come una condizione sospensiva dell'aggiudicazione definitiva o risolutiva dell'aggiudicazione provvisoria.

Entro 10 giorni dall'incanto - e cioè dalla chiusura del verbale di incanto - possono pervenire offerte di acquisto, in aumento di un sesto rispetto al prezzo di aggiudicazione provvisoria .

Le offerte dopo l'incanto sono disciplinate dalle regole sulle offerte di acquisto senza incanto (artt. 571.575 cod. proc. civ.)

A seguito dell'offerta in aumento di sesto si apre una nuova fase con una nuova gara aperta non soltanto all'aggiudicatario provvisorio e all'offerente in aumento, ma a chiunque presenti un'offerta a norma dell'art. 571 c.p.c. (v. Cass. 2122/98).

La nuova gara tra gli offerenti ex art. 573 c.p.c. deve essere preceduta da adeguata pubblicità e dall'avviso all'aggiudicatario provvisorio e all'offerente in aumento. Anche se gli offerenti in aumento non si presentano nel giorno fissato, si dispone l'aggiudicazione a favore del maggiore offerente.

4.7. L'incanto deserto - assegnazione (a. 591bis c. 2 n. 4 e c. 8 cod. proc. civ.).

Nel caso in cui  l'incanto vada deserto, stante la mancanza di offerte:

a.    ogni creditore nel termine di dieci giorni può fare istanza di assegnazione dell'immobile rimasto invenduto, ossia presentare, un'offerta ai sensi dell'art. 589 cod. proc. civ;

b.    il notaio fissa un'udienza per la comparizione delle parti, durante la quale vengono stabiliti il nuovo prezzo di vendita e le modalità di pagamento dello stesso (a. 590 cod. proc. civ.);

c.    il notaio fissa una nuova asta e dispone che ne venga data comunicazione ai creditori iscritti non intervenuti.

Il notaio, nel fissare la nuova asta - e così in quelle eventualmente successive - può (e di solito il G.E. lo fa), ridurre il prezzo base di un quinto (artt. 590 - 591 cod. proc. civ.).

Nel caso non vi sia alcun assegnatario e non si possa far luogo a nuovi incanti, il notaio deve trasmettere il fascicolo al G.E. 6

4.8. L'assunzione dei debiti (a. 591bis c. 2 n. 2 cod. proc. civ.).

In caso di vendita o di assegnazione di beni gravati da pegno o ipoteca, il notaio delegato è competente ad autorizzare l'assunzione  da parte dell'aggiudicatario o dell'assegnatario del debito con le garanzie inerenti, previo  accordo col creditore pignoratizio od ipotecario.

In tal caso il debitore viene liberato.

 

- PARTE V: IL TRASFERIMENTO DEL DIRITTO

 

5.1. Il versamento del prezzo (a. 585  a. 591 bis c. 2 n. 3 e c. 9 cod. proc. civ.).

L'aggiudicatario del bene deve versare al notaio il prezzo nel termine e nel modo indicato nell'avviso di vendita, di regola con assegno circolare intestato al professionista. Il versamento del prezzo è  presupposto necessario per l’emissione del  decreto di trasferimento del bene.

Le somme versate sono depositate presso la banca scelta dal notaio.

Se il prezzo non è versato nel termine (di regola 60 giorni dalla data dell'aggiudicazione definitiva (cfr. Cass. n. 9908/98 id. n. 5621/94) il notaio ne dà tempestivo avviso al G.E., con contestuale trasmissione del  fascicolo.

Il G.E., in questo caso , dichiara con decreto la decadenza dell'aggiudicatario con perdita della cauzione a titolo di multa e fissa un nuovo incanto (a. 587 cod. proc. civ.).

Se l'immobile è stato aggiudicato ad un creditore ipotecario o l'aggiudicatario è stato autorizzato ad assumere il debito garantito da ipoteca, il notaio delegato potrà limitare il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti.

5.2. Il decreto di trasferimento (a. 586 a. 591bis c. 5 - 8 -10 cod. proc. civ.).

Avvenuto il versamento del prezzo, il notaio delegato dovrà predisporre e trasmettere al G.E. in bozza il decreto di trasferimento7. Il procedimento di vendita coattiva comporta nella sua fase finale tre momenti tra loro connessi:

a.    l'aggiudicazione;

b.    il versamento del prezzo;

c.    il decreto di trasferimento del bene.

E’ onere del notaio delegato predisporre una bozza del decreto di trasferimento: il comma 10 dell'art. 591bis cod. proc. civ., statuisce chiaramente che  i provvedimenti di cui all’art. 596 cod.proc.civ, sono di competenza del G.E.

Per orientamento prevalente, l'effetto traslativo della vendita forzata coincide col decreto di trasferimento nel senso che per l'aggiudicatario, l'immobile, prima del trasferimento, è comunque un bene altrui.

Il decreto di trasferimento dovrà ripetere la descrizione dell'immobile già contenuta nell'istanza di  vendita.

Si evidenzia che:

a.    al decreto deve essere allegato, qualora ne ricorrano i presupposti,  il certificato di destinazione urbanistica ex a. 18 L.   47/85 o, in caso di sua scadenza dopo un anno dal rilascio, un certificato sostitutivo;

b.    nel decreto dovrà essere citata la situazione urbanistica dell'immobile risultante dal fascicolo del procedimento.

Ricevuta la bozza, il G.E. emette il decreto di trasferimento.

5.3 Gli adempimenti conseguenti al decreto di trasferimento (a. 591bis c.2 n. 5 cod. proc. civ.).

Al notaio è delegato il compimento degli atti necessari al trasferimento del bene in capo all'aggiudicatario, di regola di competenza del G.E. (e di fatto del cancelliere), ai sensi dell'art. 164 disp. att. cod. proc. civ.

Il notaio delegato provvede dunque:

a.    alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento;

b.    alla comunicazione del decreto di trasferimento alle pubbliche amministrazioni, nei casi previsti per le comunicazioni di atti volontari di trasferimento;

c.    all'espletamento delle formalità di  cancellazione delle trascrizioni, dei pignoramenti e delle iscrizioni  ipotecarie.

Nello svolgimento  di tali attività, il notaio deve considerare l'effetto c.d. purgativo o liberatorio della vendita giudiziale: come naturale conseguenza dell'ordine dato dal G.E., nel decreto, vengono  meno le ipoteche ed i privilegi speciali sul bene, vantati dai creditori, intervenuti o meno dell'esecuzione (salva la prelazione dello Stato ex art. 60 R.D. n. 363/1913 ed art. 30 L. n. 1989/1939).

 

- PARTE VI : IL RICAVATO DELLA VENDITA-

 

6.1. Il progetto di distribuzione (a. 591bis c.2 n. 7 e a. 596 cod. proc. civ.).

Il notaio delegato provvede alla formazione del progetto di distribuzione, a conclusione del processo espropriativo. Il progetto di distribuzione deve essere depositato entro 30 giorni dal versamento del prezzo (ndr. termine ordinatorio).

La redazione del progetto di distribuzione è di prassi preceduta dal deposito, da parte dei creditori, della dichiarazione di credito, ove indicano definitivamente il  credito maturato alla data della vendita, e delle note spese (v. invito ai creditori allegato).

Il progetto di distribuzione si articola in due parti: il progetto di graduazione tra i creditori ed il progetto di liquidazione. La graduazione si fa sulla base delle norme del diritto civile relative alle cause legittime di prelazione (v. artt. 2741, 2770 segg., 2852 - 2854 cod. civ.) e sulla base delle  norme di diritto processuale che stabiliscono un diverso rango dei  creditori a seconda della loro condotta processuale (v. ad es. creditori intervenuti tardivamente art. 565 cod. proc. civ.).

Il progetto di liquidazione presuppone invece la determinazione  della somma da distribuire (art. 509 cod. proc. civ.).

Questa somma comprenderà oltre al ricavato della vendita, le rendite ed i proventi a titolo di multa o risarcimento del danno da parte dell'aggiudicatario/assegnatario inadempiente.

Le spese processuali sostenute nell'interesse della procedura sono collocate in via privilegiata. Le spese per la cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli sono a carico della procedura.

Il progetto di distribuzione, predisposto dal Notaio, dovrà essere trasmesso nuovamente, con il fascicolo, al G.E., il quale ne ordinerà il deposito in cancelleria e fisserà l'udienza per la comparizione delle parti, al fine della approvazione definitiva  del progetto (artt. 597 e 598 cod. proc. civ.)8.

Nel caso in cui vi sia un solo creditore pignorante  senza interventi, il G.E. disporrà a suo favore il pagamento del credito, sentito il debitore (a. 510 cod. proc. civ.)

6.2. I compensi del notaio (a. 179bis c. 2 disp. att. cod. proc. civ. ed art. 632 c. 1 c..p.c.).

Il compenso dovuto al notaio è liquidato dal G.E., con provvedimento che ha valore di titolo esecutivo.

La norma impone di distinguere, nell'ambito dei compensi, quelli relativi all'incanto da quelli relativi alle operazioni successive.

Nel caso di estinzione della procedura, per rinuncia od inattività delle parti, dichiarata dal G.E. con ordinanza ex a. 632 cod. proc. civ., lo stesso G.E. provvede, anche, alla liquidazione dei compensi spettanti al notaio (oltre che alla liquidazione delle spese delle parti).

 

- PARTE VII: NOTE INTEGRATIVE-

 

7.1. L'incanto dei beni mobili registrati (a. 534bis cod. proc. civ.).

Il G.E. può delegare ad un notaio del circondario il compimento delle operazioni di vendita con incanto dei beni mobili iscritti in pubblici registri.

Alla delega è applicabile l'art. 591bis cod. proc. civ.

7.2. Il ricorso al G.E. (art. 591ter cod. proc. civ.).

Se nel corso delle operazioni di vendita con incanto sorgono difficoltà, il notaio delegato può (ndr. non deve) interpellare il G.E., che provvederà con decreto.

Le parti possono proporre reclamo avverso il decreto, nonché avverso gli atti del notaio delegato.

In entrambe le ipotesi le parti dovranno proporre ricorso allo stesso G.E., il quale provvederà con ordinanza (ndr. si tratta di fattispecie analoga a quella disciplinata dall'art. 168 disp. att. cod. proc. civ., relativa al reclamo contro l'operato dell'Ufficiale incaricato della vendita nell'espropriazione mobiliare).

Di regola il ricorso non sospende l'incanto, salvo che il G.E. non disponga la sospensione "concorrendo gravi motivi", con provvedimento da comunicare al notaio.

Il comma 2 della norma chiarisce che il reclamo proposto con ricorso è diverso dall'opposizione degli atti esecutivi di cui all'art. 617 cod. proc. civ.

L'ordinanza che decide del reclamo è impugnabile ex art. 617 c.p.c.

7.3. La  sospensione dell'esecuzione: cenni.

Oltre che a seguito della proposizione del ricorso ex art. 591ter cod. proc. civ., ricorrendo gravi motivi, l'esecuzione può essere altresì sospesa dal G.E., ai sensi dell'art. 624 cod. proc. civ., quando è proposta opposizione all'esecuzione (art. 615 c. 2 cod. proc. civ.) o quando è proposta l'opposizione da terzi (art. 619 cod. proc. civ.).

Si rammenta infine che, ai sensi del  primo comma dell'art. 586 c.p.c., il G.E. può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello previsto (cfr. art. 108 c. 3 legge fall.).

7.4. La conversione del pignoramento e procedura esecutiva immobiliare (art. 495 cod. proc. civ.).

In qualsiasi momento prima della vendita, il debitore può  chiedere -  con istanza - di sostituire al bene pignorato una somma di denaro, complessivamente, pari a:

- spese di esecuzione;  

- credito del creditore pignorante;

- credito dei creditori intervenuti;

- altre spese.

L'istanza deve essere depositata in cancelleria, (l'art. 591bis c. 3 cod. proc. civ. non richiama l'art. 495 cod. proc. civ.) unitamente ad una somma corrispondente al quinto dei crediti pignoratizi e/o intervenuti: sull'istanza provvede il G.E. con ordinanza, determinando la somma di denaro da sostituire al bene pignorato e le modalità di pagamento.

Nel solo caso delle procedure esecutive immobiliari, il G.E. può disporre, ricorrendo giustificati motivi, che il debitore versi con rateizzazioni mensili non superiori a nove, la somma da sostituire al bene pignorato, maggiorata degli interessi.

Col versamento dell'intera somma, i beni immobili vengono liberati dal pignoramento.

Si ritiene che l'istanza di conversione faccia automaticamente differire la vendita già fissata: le SS.UU. della Corte di Cassazione hanno tuttavia chiarito che, se la facoltà di chiedere la conversione viene esercitata nella stessa udienza fissata per la vendita od in una data tanto vicina da non consentire il perfezionamento della conversione (ndr. il G.E. entro 30 giorni dal deposito dell'istanza deve determinare la somma da pagare), l'istanza non comporta l'automatica sospensione dell'esecuzione od il suo differimento. L'eventuale differimento della vendita  è affidato alla valutazione del G.E. sulla base degli elementi della fattispecie concreta (Cass. Sez. Un . 19.7.1990 n. 7378).

7.5. L'esecuzione fondiaria (a. 41 D. lgs. n. 358/93).

Premesso che il credito fondiario ha per oggetto la concessione da parte di una banca di un finanziamento a  medio-lungo termine,  garantito da ipoteca di primo grado su di un immobile (a. 38 d. lgs. cit.), è opportuno segnalare, per completezza di trattazione,  alcune peculiarità  del procedimento di espropriazione relativo a detto credito, al cui svolgimento il notaio può essere delegato ex a. 591bis cod. proc. civ.:

a.    l'azione esecutiva non è interrotta dal fallimento del debitore;

b.    il custode dei beni pignorati o l'amministratore giudiziario versano direttamente alla banca le rendite degli immobili ipotecati, dedotte le spese di amministrazione ed i tributi;

c.    il G.E. con l'ordinanza di vendita o col provvedimento di assegnazione all'esito dell'incanto, dispone che l'aggiudicatario o l'assegnatario versi direttamente alla banca, la parte del prezzo corrispondente al credito della banca, salvo che si avvalgano della facoltà di subentrare nel finanziamento;

d.    la facoltà di subentro nel finanziamento è subordinata al pagamento del credito della banca, entro 15 giorni dal decreto relativo alla vendita senza incanto (a. 574 cod. proc. civ.).

 

 

 

---

[1] Documentazione ipocatastale

La Commissione è del parere che:

- il mancato deposito delle mappe censuarie e del certificato di destinazione urbanistica, nel termine dei 60 giorni dalla presentazione dell’ istanza di vendita, non comporta l’estinzione d'ufficio della procedura, purchè venga depositata, nei termini, la certificazione notarile sostitutiva o la documentazione ipotecaria e catastale, richiesta dalla norma;

- la certificazione delle iscrizioni e trascrizioni debbano retrodatare ai venti anni precedenti la data della trascrizione nei registri immobiliari dell'atto di pignoramento;

- l'attestazione sostitutiva del notaio delle risultanze catastali e dei registri immobiliari non debba far riferimento all'eventuale utilizzo da parte del professionista di banche dati private non ufficiali nello svolgimento dell'incarico;

- la certificazione notarile sostitutiva debba contenere, oltre alle risultanza delle visure catastali e dei registri immobiliari, tutti gli elementi e notizie utili ad identificare il bene e la sua storia, in modo che  il notaio delegato per la vendita o lo stesso G.E., in caso di mancato esercizio della  facoltà di delega, debbano solo periziare il valore del bene prima della vendita.

La Commissione ha individuato  una bozza di testo della certificazione notarile sostitutiva per uniformarne la redazione sulle base degli orientamenti del Tribunale di Milano.

2 Delega al notaio

In relazione  alle possibili problematiche connesse al conferimento della delega al notaio, per le operazioni di incanto, la Commissione ritiene che:

- il notaio delegato all'incanto non possa essere lo stesso che ha predisposto la certificazione sostitutiva, su incarico del creditore,  per evidenti motivi di opportunità;

- il fascicolo della procedura esecutiva debba essere conservato in originale presso la cancelleria della sezione delle esecuzioni immobiliari del Tribunale, lasciando al notaio delegato copia semplice ed integrale dello stesso;

[3] Determinazione del prezzo base per l’incanto.

Il riferimento contenuto nella perizia al valore dell’immobile “occupato” si utilizza solo nel caso di occupazione in base a titolo avente data certa anteriore al pignoramento (ad. es. per le locazioni con contratto registrato) v. art. 2923 cc.

Se l’immobile è occupato dall’ esecutato o da terzi senza titolo o con titolo privo di data certa (e questi dati si desumono normalmente dalla perizia e dagli allegati), il valore dell’immobile sarà quello di un immobile “libero”.

 

 

4 Impedimento del notaio nel giorno fissato per l'incanto

La sostituzione per l'incombente può essere autorizzata dal G.E. fra i Notai inseriti nell'elenco o che comunque abbiano i requisiti per esservi inseriti.

 

5 Verbale d'incanto

La Commissione ritiene che il verbale d'incanto non sia un atto notarile e che debba pertanto rispettare le forme degli atti processuali.

6 Asta deserta

La Commissione ritiene opportuno che in caso di tre incanti consecutivi andati deserti con ribassamento del prezzo, il notaio si  consulti col G.E. per decidere come e se procedere oltre con nuovi incanti.

7  Decreto di trasferimento in caso di morte dell'esecutato in corso di procedura.

Il decreto viene pronunciato (e successivamente trascritto) a favore dell'aggiudicatario e contro l'esecutato. La regola si applica anche nel caso di esecuzione promossa dal Credito Fondiario (prima del 1.1.1994 o in base a contratto di mutuo fondiario stipulato prima del 1.1.1994) nei confronti dell'originario mutuatario, nonostante il trasferimento dell'immobile ad altro soggetto prima del pignoramento.

La regola trova il proprio fondamento nella peculiarità della procedura esecutiva, che, con la creazione di un vincolo sul bene attraverso il pignoramento, implica una deroga al principio della continuità delle trascrizioni.

 

8 Avviso di deposito del progetto di distribuzione

La Commissione ritiene, sempre al fine di evitare lungaggini dovute al mancato avviso per il trasferimento dell'esecutato dall'immobile aggiudicato, che la comunicazione dell'avvenuto deposito del progetto venga eseguita a cura del creditore procedente mediante notifica al debitore.

 

 

 

 

 

Notaio contro

ISCRIZIONE RETROATTIVA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE

Ill.mo Giudice del Registro delle Imprese Presso il Tribunale di Bolzano

RICORSO EX ART. 2189, 4° COMMA C.C.

Il sottoscritto Notaio Angelo Finelli di Bolzano, con studio ivi in …,

premesso

- che con atto a suo rogito in data 13 settembre 2001 Rep. N. … Racc. N. …, registrato a YYY il 19 settembre 2001 al n. … serie 1 esatte lire 258.000, è stata costituita la società "ZZZ G.m.b.H", con sede in YYY, Via …. N. …;

- che in data 12 ottobre 2001 l'atto in oggetto è stato depositato per l'Iscrizione nel Registro delle Imprese di Bolzano (ricevuta di protocollazione n. PRA/…./2001/….. di data 12 ottobre 2001 ore 10.03:34);

- che l'iscrizione richiesta è stata eseguita in data 26 ottobre 2001;

- che a norma dell'art. 11, comma 8 del D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581 (Regolamento di Attuazione dell'art. 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580, in materia di istituzione del Registro delle Imprese di cui all'art. 2188 C.C.) l'iscrizione deve essere eseguita "senza indugio e comunque entro il termine di dieci giorni dalla data di protocollazione della domanda";

- che nella fattispecie l'iscrizione è avvenuta ben oltre il termine massimo consentito dalla legge;

- che da ciò è derivato grave danno alla società la quale era stata costituita con l'intendimento di usufruire delle agevolazioni fiscali di cui alla cd. "Legge Tremonti", applicabili alle sole società che risultino iscritte alla data di entrata in vigore della legge e cioè al 25 ottobre 2001;

tanto premesso

e per i motivi sopra esposti, il sottoscritto propone

RICORSO

avverso la mancata iscrizione della società nel Registro delle Imprese nei termini di legge, e comunque contro l'ingiustificato ritardo nell'effettuare l'operazione, e

chiede

che l'Ill.mo Giudice Delegato, ritenuta la propria competenza, voglia disporre che l'iscrizione della società in oggetto venga eseguita con data massima del 22 ottobre 2001, così come prescritto per legge.

Con osservanza

 

TRIBUNALE DI BOLZANO - GIUDICE DELLE IMPRESE - 19 gennaio 2002

Il Giudice delle Imprese, letto il ricorso, osserva quanto segue.

Il notaro Angelo Finelli di Bolzano, dopo aver rogato in data 13 settembre 2001 Rep. ..., Racc. ..., l'atto di costituzione della società "ZZZ GmbH", ha provveduto in data 12 ottobre 2001 a depositarlo per la iscrizione presso la Camera di Commercio di Bolzano, come provato dalla documentazione in atti. L'iscrizione è stata eseguita in data 26 ottobre, oltre il termine di 10 giorni previsto dall'art. 11 del D.P.R. 7 dicembre 1995 n. 581 (Regolamento del Registro delle Imprese), con la conseguenza che la società non ha potuto godere delle agevolazioni fiscali previste dalla "Legge Tremonti" solo per le società iscritte alla data del 25 ottobre 2001.

Il notaio chiede ora che questo Giudice delle Imprese disponga che l'iscrizione sia dichiarata aver effetto dalla data del 22 ottobre 2001 e cioè dal momento in cui sono decorsi i dieci giorni assegnati al Registro delle Imprese per l'iscrizione .

In merito alla richiesta, osserva questo giudice che essa è del tutto ragionevole nella sostanza perché è altamente illogico che la decorrenza degli importantissimi effetti ricollegati all'esistenza giuridica di una società, o ad altre sue vicende, sia incerta e non prevedibile, lasciata al caso dell'iter burocratico della pratica di iscrizione, che può durare anche mesi.

Trattasi perciò di esaminare se la normativa vigente consente o meno di accogliere la richiesta del ricorrente.

È certo che molti fatti della vita societaria sono opponibili a terzi solo dal momento dell'iscrizione della società nel Registro delle Imprese ed è ovvia la necessità che tale momento sia certo e, quando necessario, predeterminabile.

Il regolamento di attuazione della legge 29 dicembre 1993 n. 580 che ha istituito il Registro delle Imprese, contiene nell'art. 11 le norme sulle modalità di iscrizione, e cioè:

4. l'atto da iscrivere è depositato in originale, con sottoscrizione autenticata se trattasi di scrittura privata non depositata presso un notaio. Negli altri casi è depositato in copia autentica. L'estratto è depositato in forma autentica ai sensi dell'art. 2718 del codice civile.

5. Il numero di protocollo e i dati previsti dall'art. 8 della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono comunicati, per iscritto, al richiedente al momento della presentazione della domanda.

6) Prima di procedere all'iscrizione, l'ufficio accerta:

a) l'autenticità della sottoscrizione della domanda,

b) la regolarità della compilazione del modello di domanda;

c) la corrispondenza dell'atto o del fatto del quale si chiede l'iscrizione a quello previsto dalla legge;

d) l'allegazione dei documenti dei quali la legge prescrive la presentazione;

e) il concorso delle altre condizioni richieste dalla legge per l'iscrizione.

7) Per il controllo delle condizioni richieste dalla legge si applicano le disposizioni dell'art. 6, comma 1, lettera b), della legge 7 agosto 1990, n. 241.

8) L'iscrizione è eseguita senza indugio e comunque entro il termine di dieci giorni dalla data di protocollazione della domanda. Il termine è ridotto alla metà se la domanda è presentata su supporti informatici. L'iscrizione consiste nell'inserimento nella memoria dell'elaboratore elettronico e nella messa a disposizione del pubblico sui terminali per la visura diretta del numero dell'iscrizione e dei dati contenuti nel modello di domanda.

Del pari, per il caso di trasferimento, lo stesso articolo prevede che:

11) L'ufficio, prima dell'iscrizione, può invitare il richiedente a completare o rettificare la domanda ovvero ad integrare la documentazione assegnando un congruo termine, trascorso il quale con provvedimento motivato rifiuta l'iscrizione.

12) Il provvedimento di rifiuto dell'iscrizione è comunicato al richiedente entro otto giorni dalla sua adozione con lettera raccomandata.

13) Il decreto del tribunale che pronuncia sul ricorso o il decreto del Giudice del registro non gravato di ricorso nel termine è comunicato all'ufficio del cancelliere, entro due giorni dal deposito ovvero dalla scadenza del termine per il ricorso ed è iscritto entro due giorni dalla comunicazione.

Esiste dunque nel nostro ordinamento una normativa che stabilisce dei termini precisi per l'effettuazione delle operazioni di iscrizione e per il trasferimento ad altro registro e si tratta indubbiamente di termini non solamente ordinatori, sia per la perentorietà delle espressioni usate dal legislatore, sia per gli interessi rilevanti ricollegati alla loro rilevanza.

Ciò posto è chiaro che l'unico problema da esaminare è se dal complesso delle norme si possa ricavare il principio secondo cui in caso di iscrizione dopo il termine di 10 o 5 giorni, l'iscrizione si deve comunque ritenere effettuata allo scadere di detto termine, e (quale ipotesi subordinata che non attiene al caso in esame, ma che è opportuno affrontare) in caso di iscrizione ordinata dal giudice delle Imprese ex art. 2189, 3° comma C.C., se essa abbia efficacia dal momento in cui l'iscrizione viene ordinata, oppure ex tunc dal momento in cui doveva essere eseguita.

È altrettanto chiaro che, ove si ritenesse di accogliere questa soluzione, sarebbe inevitabile un rinvio della questione alla Corte Costituzionale essendo del tutto ipotizzabile una violazione del principio di uguaglianza (per tacere di altri) ricollegabile al fatto che importanti situazioni economiche implicanti diritti soggettivi patrimoniali, vengano abbandonate al caso o all'arbitrio insito nelle procedure burocratiche.

Ritiene però questo Giudice che si debba seguire l'insegnamento della Corte Costituzionale secondo cui ogni qualvolta ci si trovi di fronte ad un bivio interpretativo in cui una delle strade porterebbe a risultati incostituzionali, è doveroso accertare se l'altra via sia del tutto impraticabile.

Ed invero nel caso in esame nulla osta ad affermare che la norma del Codice Civile secondo cui certi effetti giuridici decorrono dall'iscrizione nel Registro delle Imprese, deve essere coordinata con la norma regolamentare che ha stabilito precisi tempi per tale iscrizione, con la conseguenza che ritardi nella iscrizione non addebitabili al richiedente non possono avere l'effetto di spostare nel tempo il momento del sorgere degli effetti giuridici attesi.

Ciò risponde ad una precisa esigenza di certezza (anche in termini di sua prevedibilità) degli atti giuridici, che è principio non soltanto del diritto civile, ma ora anche nel diritto amministrativo in cui è stato imposto alla pubblica amministrazione di evadere le istanze dei cittadini entro precisi termini, la cui inosservanza può essere persino sanzionata penalmente. Ed è indubbiamente principio generale della nostra Costituzione (sia pur poco rispettato) che il cittadino non deve in alcun modo soffrire danni o veder compromessi i propri diritti per i ritardi o le inefficienze dell'apparato burocratico in quanto essi comportano disparità di trattamento e sacrifici non previsti da una legge (art. 23 Cost.).

Il ricorso va quindi accolto con affermazione del principio generale secondo cui l'efficacia della iscrizione di atti nel Registro delle Imprese decorre dal momento della iscrizione e, in caso questa venga ritardata per causa non addebitabile al ricorrente, che la iscrizione retroagisce al decimo giorno della presentazione della domanda (al quinto giorno in caso di presentazione telematica).

Questa soluzione in apparenza sembra creare qualche difficoltà nel suo raccordarsi con l'art. 2193 C.C. in cui si stabilisce la presunzione di conoscenza da parte dei terzi degli atti "dal momento in cui l'iscrizione è avvenuta" per il fatto che in alcuni casi si avrebbe una data materiale diversa, in quanto posteriore da quella di efficacia dell'iscrizione.

Non è chi non veda però come questa sia solo una difficoltà puramente materiale legata ora alla impostazione di programmi telematici che non prevedono di registrare e tener conto distintamente della data di presentazione della domanda di iscrizione, della data di evasione della domanda, della data di efficacia della iscrizione. In effetti se si considera che il Registro delle Imprese non ha la sola funzione di pubblicità degli atti ma anche di dare certezza circa l'esistenza o la cancellazione dell'impresa (come dimostrato dalla citata legge Tremonti o dalla normativa fallimentare), e quindi, in alcuni casi, anche una efficacia lato sensu costitutiva, diventa evidente che il Registro non può fare a meno di riportare sia la data di iscrizione (opponibile ai terzi) che la data di efficacia (rilevante in alcuni casi) dei provvedimenti.

PQM

In accoglimento del ricorso come sopra proposto dispone che l'iscrizione dell'atto sopra indicato avvenga con indicazione che essa ha effetto dalla data del 22 ottobre 2001.