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luglio 2007
Corsivo redazionale
Fu nel 1995, quando Federnotai tenne il suo primo congresso, che Maria Pia Camusi, valente sociologa chiamata in quella occasione a curare una ricerca sul ruolo professionale del notaio ci avvertì: "malgrado la vostra, nel novero delle professioni, sia una posizione di vera e propria eccellenza, i segnali che qua e là si manifestano, debbono indurvi ad una attenta vigilanza della percezione che si va formando nella società nei vostri confronti". Sono passati dodici anni e a fine primavera 2007, è partito il vero primo attacco al cuore del notariato: l'emendamento 41.0300. (Semplificazione del passaggio di immobili). - 1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100 mila euro, ovvero aventi oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata gratuitamente, salvo le spese, anche dai dirigenti del comune di residenza del venditore o, nei comuni nei quali non sia previsto il dirigente, dal funzionario di qualifica più elevata, nonché dagli avvocati abilitati al patrocinio da almeno cinque anni muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto. 2. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell'avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria. 3. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della presente legge sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali incompatibili con le disposizioni di cui al comma 1. Le clausole in contrasto con le prescrizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell'articolo 1418 del codice civile. Sappiamo bene che l'emendamento è stato ritirato e possiamo affermare che ciò è avvenuto perché, attraverso una mobilitazione che pure non ha riscontri nel passato, il notariato ha saputo suscitare una convergenza di opinioni sfavorevoli alla attribuzione ad altri della competenza ad autenticare le cessioni e le donazioni di immobili di valore catastale inferiore a centomila euro. Ma sappiamo anche bene che questa convergenza di opinioni è labile come la superficie di un lago gelato a primavera. L'attacco al cuore del notariato tornerà. Come si è potuti arrivare a questo punto? Che cosa si può e si deve fare in attesa del prossimo attacco? La risposta a queste domande è il nucleo centrale della politica del notariato e delle azioni che i vari organismi che lo governano sono tenuti a svolgere. Se si dovesse giudicare dalle posizioni prese di recente, nelle più varie sedi, da parte di molti - titolari di cariche istituzionali e non così come da semplici commentatori - la situazione non pare incoraggiante. Si assiste infatti ad un impiego (meglio sarebbe dire spreco) di energie nel tentativo di: o condurre un'analisi sulle cause che circoscriva alla (pretesa) ideologia e alla (del pari pretesa) prassi degli avversari le ragioni della attuale "crisi" o proporre soluzioni che accollino all'area altrui (pretesa avversaria) il costo dei sacrifici necessari per far fronte all'attacco. Nel - chiamiamolo così - confronto estremizzato, si palesa in tal modo un notariato diviso tra talebani e faccendieri. Per i primi il notariato ha perso credibilità in quanto di fronte ad una società che - nella trasformazione - ha smarrito i propri valori, si adatta troppo e troppo rapidamente al cambiamento. Per i secondi i gravissimi rischi cui siamo esposti dipendono dalla mancanza di adattamento del notariato ai valori di una società in trasformazione: chi non si adegua diviene un intralcio e viene "soppresso". I talebani (tali supposti dai - del pari supposti - faccendieri) ritengono che l'unico rimedio possibile sia quello di recuperare un'austera severità, mostrando alla società le ben note virtù etiche e professionali del notaio e mantenendo un atteggiamento superiore a quanto accade, scevro da cedimenti e compromessi. In concreto (a titolo esemplificativo e non esaustivo - direbbe un notaio): o la tariffa? è rigida! o Il notaio è l'unico depositario delle modalità della contrattazione che si svolge dinnanzi a lui: dai testi dei mutui devono essere espunte le clausole che possono presentare profili di nullità parziale o unilaterale: tutte! gli statuti devono essere letti: tutti e sempre! o nuove incombenze (contrattazione preliminare, annotazione di formalità sugli originali, etc.) devono essere assunte gratuitamente o al Paese deve essere comunicato il sentimento di un notariato pronto a morire in armi piuttosto che disposto ad accettare modificazioni delle sue prerogative I faccendieri (tali supposti dai - del pari supposti - talebani) indicano la "strada per la salvezza" nell'adeguamento più ampio alle attuali e future inclinazioni del "mercato" proponendo che il profilo del "controllo notarile" sia tenuto al livello più basso che sia possibile e affidando ad una efficiente e penetrante attività di lobbing la difesa dei nostri interessi. Sulla base di queste contrapposte posizioni - esposte qui in termini volutamente e schematicamente estremi - qualcuno propone di confrontarsi in un congresso straordinario nel quale, contandosi, dovrebbe trovarsi la risposta all'antica domanda "quale notaio?" A noi pare piuttosto che sia necessario: o prendere atto che, quali che ne siano le cause (la cui analisi è certamente indispensabile ma - ora - non aiuterebbe più di tanto perché è quantomeno verosimile che parte di esse stia nella società e non nel notariato), mai come in questo momento, è stata messa in discussione la reputazione di "utilità" del notariato come istituzione: è un fatto che anche chi ci conosce e sa delle nostre qualità, fatica a spendersi in nostra difesa; è un fatto che su di noi incombono luoghi comuni falsi sì ma numerosi e diffusi; o prendere atto che è utopico immaginare che una categoria possa, attraverso il dibattito interno, riformare se stessa per allinearsi alle esigenze delle altre componenti sociali che, astrattamente e per definizione, sono a noi - e tra loro - contrapposte: le imprese, i consumatori, la pubblica amministrazione, le altre professioni, il mondo della politica, la magistratura, i media, sono parti di un insieme in permanente evoluzione attraverso confronti e scontri continui; o prendere atto che le contraddizioni interne al notariato (che non si risolveranno né con un congresso straordinario né con ribaltoni istituzionali, né con una azione di governo costellata da "colpi di maggioranza") devono essere trasformate in opportunità di dialogo nei confronti di una società a sua volta intrisa di contraddizioni. Per queste ragioni siamo convinti che non sia ora il tempo di perseguire uno spostamento a nostro favore nei rapporti di forza tra notariato e altre componenti della società basato sul tentativo di divulgare le nostre qualità intese come valori assoluti. Ora è il tempo di proporre terzietà, imparzialità, professionalità, competenza, correttezza, economicità del servizio, come opportunità concrete da offrire ai diversi protagonisti della contesa sociale in atto, di volta in volta concretamente individuati. Ora è il tempo di trovare il modo di spendere le nostre capacità (individuali e non) fuori dal notariato al servizio di iniziative altrui o nelle quali sia comunque preminentemente perseguito l'interesse di altri. Dovremmo essere capaci, cioè, di mettere a disposizione degli imprenditori le nostre conoscenze idonee a fare chiarezza su quali sono i costi dei servizi legali che li affliggono e, al contempo, fare analoga chiarezza sulla composizione dei costi che colpiscono il consumatore. Anche Magistratura e Pubblica Amministrazione perseguono propri obiettivi che noi possiamo aiutare a raggiungere. Esemplificando: FedereNotizie potrebbe partecipare ad un'azione giornalistica combinata (con un serio broker di mutui on line, con un serio periodico di area consumeristica) per rilevare i costi dei servizi che le famiglie (e le imprese) sopportano nell'acquisto di immobili. Non è necessario un approccio "altamente qualificato" piuttosto si può pensare a qualcosa di "altamente divulgativo", che metta in una tabella, per l'acquisto di un casa del valore effettivo di 100.000 euro le spese per: o imposte o notaio o mediatore immobiliare o mediatore creditizio o istruttoria bancaria o assicurazione o scheda catastale o allacciamenti comunali Organi istituzionali e associazioni sindacali potrebbero partecipare a iniziative e manifestazioni per la legalità, cogliendo tali occasioni per mettere a disposizione, con il patrocinio dei Comuni o di altri enti territoriali, un servizio di consulenza "di base" gratuito o a prezzi simbolici. Ancora cercando l'intesa con I Comuni, si potrebbe partecipare alla promozione di un movimento in sede locale rivolto al superamento della inaccettabile "ipocrisia" diffusa in ambito di edilizia convenzionata: e ciò non per sollevare il notaio dai turbamenti che lo colgono quando si trova a dover svolgere pratiche immobiliari in materia, ma per contribuire alla emersione prima e alla soluzione poi della inaccettabile "tensione" tra prezzo ammesso e prezzo praticato. E ancora, come già auspicato, si potrebbe partecipare ad un movimento certamente presente in area imprenditoriale (e non solo) rivolto alla semplificazione della tassazione sugli immobili. Anziché dividerci facendo delle diversità una colpa, cerchiamo di coglierne il valore. In momenti come questi, potrebbe essere addirittura un'arma vincente.
LA IMPERFETTA
La spaccatura per certi versi clamorosa verificatasi in occasione delle recenti elezioni delle cariche interne al nuovo Consiglio Nazionale è stata commentata in Lista Sigillo, da una parte con preoccupazione in relazione a questi momenti perlomeno delicati per il notariato, ma, dall'altra come un segno di democrazia. Apparentemente quest'ultima affermazione è logica e quasi banale; io credo però che sia del tutto sbagliata. E' infatti lo stesso nostro sistema elettorale che snatura i principi democratici e crea una democrazia imperfetta, se non addirittura una non-democrazia. Già il metodo della elezione per zone geografiche, che non tiene in alcun conto (o perlomeno tiene in pochissimo conto) il rapporto numerico di ciascuna zona, è esattamente il contrario della democrazia: ci sono consiglieri nazionali che "rappresentano" 400 notai e consiglieri nazionali che ne "rappresentano" 60. Eppure il loro voto ha esattamente lo stesso peso. Persino le tanto criticate leggi elettorali inventate negli ultimi anni dai nostri politici non arrivano a tanto. Ma, soprattutto, è la democrazia interna ad ogni distretto al momento delle elezioni che è totalmente carente. Salvo pochissimi esempi, la storia delle elezioni notarili riporta normalmente la totale assenza di un contraddittorio; la totale ignoranza circa le idee e le convinzioni del o dei candidati; l'elevata probabilità dell'esistenza di un solo candidato scelto dai "maggiorenti" del distretto in base (quando va bene) alla sua nomea di persona onesta e lavoratrice, meritevole del "premio" della elezione. Tutto questo è ben noto e, tutto sommato, è riuscito anche a funzionare fin quando tutti ci volevano bene, il lavoro di consigliere nazionale era soprattutto di tipo scientifico e le doti necessarie erano la buona volontà, la disponibilità, l'onestà. Ma oggi sono scoppiati i problemi politici, oggi è in gioco addirittura il nostro futuro, ed allora tutti i difetti fin qui evidenziati sono apparsi in maniera dirompente. Le cosiddette "due anime" del notariato si sono evidenziate chiaramente, anche se meno chiari sono gli elementi di distinzione (chi dice: nord / sud; chi dice: pochi atti / attifici; chi dice: giovani / anziani; chi dice -e forse solo questi sono nel vero-: chi lavora bene / chi lavora male). Che certezze abbiamo che in Consiglio Nazionale queste "due anime" siano giustamente e democraticamente rappresentate ? Nessuna ! Anzi abbiamo la quasi certezza che non sia proprio così. La stragrande maggioranza dei notai liguri (naturalmente la scelta dell'esempio è casuale) potrebbe essere favorevole alla linea "Piccoli" (diciamo così per semplicità - ignorando volutamente la maggior complessità delle distinzioni) e la stragrande maggioranza dei notai lombardi o triveneti potrebbe essere favorevole alla linea "Petrelli / Re" (ancora una volta diciamo così per semplificare). Non ci è dato di sapere. Ed allora dove sta questa democrazia di cui sarebbe esempio la elezione 11 a 9 ? Anche se convocassimo il congresso straordinario auspicato da alcuni in Lista Sigillo, si riproporrebbero in tutta la loro evidenza questi problemi e non sapremmo mai come la pensa veramente l'insieme del notariato o meglio la sua "maggioranza silenziosa". A meno che il congresso straordinario non fosse organizzato davvero come tale: con assemblee collegiali in cui fossero presentate due o più tesi e venissero individuati dei delegati (uno per ogni X voti) portatori in sede nazionale delle diverse posizioni. Ma questo (sostenuto da tanti anni da Federnotai) è quello che non piace al notariato "benpensante" che ha sempre sostenuto che creerebbe pericolose distinzioni di "correnti" magari anche di tipo politico / partitico. Perché quel che succede in questi giorni che cos'é ? Un esempio di come dovrebbero invece svolgersi le cose, ce lo ha dato quest'anno il Piemonte, dove si è svolta una competizione elettorale in maniera davvero democratica ed esattamente come da me auspicato. Qui le due anime, o meglio le due linee di azione e di comportamenti, sono state benissimo evidenziate da scritti e da convegni pubblici; si è svolta una vera e propria campagna elettorale e chi è stato eletto può davvero sostenere che la sua posizione è stata valutata, votata ed uscita vincente e la potrà quindi sostenere nei prossimi tre anni con molta più forza e convinzione sapendo di essere appoggiato e condiviso dai propri elettori. Egidio Lorenzi RIPARLIAMO DI CASSA
Richiesto di un resoconto della esperienza triennale in qualità di Amministratore della Cassa di Previdenza della categoria, cercherò di illustrare le mie impressioni ed analisi al fine di contribuire ad una migliore organizzazione del nostro istituto previdenziale. In sintesi dico subito che il Consiglio di Amministrazione della Cassa è un organo pletorico e spesso inconcludente e quindi bisognoso di molti restauri. Non mi riferisco ovviamente alla buona volontà dei singoli rappresentanti ma al risultato oggettivo. Manca una capacità di sintesi, un lavoro distribuito secondo precise competenze, un effettivo gioco di squadra basato sulla reciproca stima ed affidamento. Manca la volontà di affrontare anche la riforma di molti istituti obsoleti o bisognosi di vistose modifiche. La mancanza di sintesi si concreta in un verticismo appunto dannoso ed inconcludente, che si riflette anche nei difficili rapporti con il Consiglio Nazionale nostro naturale partner. Ripeto questo fatto non dipende solo dalla qualità e dai difetti dei singoli componenti, bensì - ed in maggior misura - da una organizzazione istituzionale errata nella sua previsione statutaria. Esiste nella composizione del Consiglio di Amministrazione della Cassa un deficit rappresentativo che si riflette poi nella amministrazione dell'Ente. Sulla base dei dati dell'anno 2005 i notai italiani, in misura di 4.693, sono suddivisi nelle cinque Regioni del Nord (Lombardia - Triveneto - Emilia Romagna - Piemonte e Liguria) in misura di 2.228, mentre nelle Regioni del Centro e del Sud ammontano a 2.465. In percentuale al Nord è attribuita una quota del 47,48% ed al Centro-Sud una quota del 52,52%. Teniamo presente che per effetto della prossima variazione della tabella, il numero di notai assegnati al Nord aumenterà in percentuale, superando probabilmente la quota del 50%. A fronte di questi numeri cosa abbiamo in termini di rappresentanza? Il Consiglio di Amministrazione della Cassa è composto di 18 membri, di cui 15 nominati dai notai in esercizio e 3 cooptati tra i pensionati dai 15 membri già nominati dalle Regioni. Le Regioni del Nord (percentuale 47,48%) hanno 5 membri nominati su base regionale. Le Regioni del Centro-Sud (percentuale 52,52%) hanno 10 membri nominati su base regionale. Per effetto della cooptazione dei notai pensionati vengono nominati altri 3 notai del Centro-Sud (in questo campo lo stile è bandito e valgono le solite ragioni di bottega). Risultato finale: Nord 5 membri, Centro-Sud 13 membri. Ciò si riflette pesantemente sulla amministrazione della Cassa. Si ha un bel dire che siamo tutti notai, che siamo tutti persone colte e ragionevoli, che siamo tutti aperti al dialogo. Resta il fatto che le ragioni sostenute da un'area spesso sono contrastate dall'altra area, che le sensibilità sono diverse e quindi diverse le soluzioni proposte. Ma i perdenti in termini di delibere e di voti sono sempre i soliti noti. Le idee e le proposte corrono sempre sulle gambe di qualcuno. Si tratta di vedere di chi sono le gambe. Ora poiché alla Amministrazione della Cassa competono molti problemi che toccano le tasche di tutti, occorre procedere ad una rapida modifica di questo sistema che non regge. Non lo richiede solo un principio di buonsenso e di equità. Lo richiede un principio di giustizia rappresentativa. Il deficit di rappresentanza territoriale è talmente vistoso da risultare ingiusto ed insopportabile. Inoltre la Cassa deve assumere provvedimenti non solo di ordinaria amministrazione ma anche di politica previdenziale di non poco conto (alludo ad esempio ad un prossimo aumento della contribuzione al fine di contribuire ad un riequilibrio dei bilanci, alludo ancora ad una apertura al metodo contributivo richiesto dalla Legge Dini del 1995, ed altro ancora). In tutti questi casi nei quali si fa ricorso alle contribuzioni dei notai in esercizio non si può prescindere da una giusta rappresentatività territoriale, sulla base del principio di tassazione già sancito da consuetudini inglesi molto antiche "no taxation without rappresentation". Al fine di procedere alle riforme di struttura dell'Ente, occorre in via preliminare riformare il sistema elettorale. Solo se il Consiglio di Amministrazione è rappresentativo si potrà dare garanzia a tutta la categoria circa la legittimità e la fondatezza delle riforme da intraprendere. La mia proposta in sede di riforma del sistema elettorale consiste nel limitare a 8/10 il numero di membri eletti dai notai in esercizio, i quali coopteranno 2 pensionati. I membri eletti dovranno essere scelti non più per Regioni ma per Zone. Zona Nord 4/5 - Zona Centro-Sud 4/5 I membri eletti coopteranno quindi 1 pensionato nella Zona Nord ed 1 pensionato nella Zona Centro-Sud. Un Consiglio composto da 10/12 membri (se preparati) è più che sufficiente per una valida amministrazione della Cassa. In questa opera di riequilibrio di uno dei gangli vitali del notariato, quale è la previdenza, occorre anche l'opera attiva del Consiglio Nazionale che è interessato in pari grado alla soluzione dei problemi della categoria e che dovrà prima discuterne al suo interno e quindi, in sede di Congresso, portare i problemi generali legati alla previdenza ed assistenza al dibattito aperto a tutti i notai interessati." Luciano Guarnirei notaio in Milano CRONACA DELLA RIUNIONE DEL 30 GIUGNO 2007 TENUTASI PRESSO LA CASCINA BERGAMINA Sabato 30 giugno, grazie alla ospitalità di Guido e Giulia Roveda, si è tenuta alla Cascina Bergamina la tradizionale riunione estiva di Federnotai. La riunione è stata caratterizzata dalla presenza di parecchi consiglieri nazionali: Paolo Piccoli, Paolo Setti, Giulia Clarizio, Giualiana Bartolini, Guglielmo Labonia, Pietro Caserta, Gian Vittorio Cafagno. Gennaro Fiordiliso riferisce sugli incontri di Federnotai con gli organismi istituzionali del notariato, con sindacalisti con i quali sono stati discussi i problemi dei praticanti, con l'onorevole Lulli, dal quale ha avuto l'impressione deludente di una politica che procede per blitz senza alcuna concertazione. Gennaro Fiordiliso sottolinea come attualmente Federnotai sia a fianco del C.N.N., disponibile ad ogni coordinamento per far fronte alla difficile situazione. Ricorda di aver proposto la istituzione di una "unità di crisi". Invita C.N.N. e categoria ad essere coraggiosamente propositivi: sottolinea la necessità di procedere ad un aumento del numero dei notai e alla riforma della organizzazione territoriale del notariato. Paolo Piccoli ricorda come il C.N.N. si sia schierato contro gli emendamenti al decreto Bersani ottenendo l'appoggio di Mastella, Finocchiaro, Di Pietro, Franceschini e del Ministero delle Finanze. Il ritiro dell'emendamento non ha dissipato il timore di una sua nuova presentazione. Il C.N.N ha riunito i presidenti dei consigli notarili e nella riunione è emerso chiaramente come l'opposizione del notariato alle paventate riforme sia soprattutto nel senso della difesa della legalità e degli interessi reali dei cittadini. Certamente il notariato deve dimostrarsi aperto ai cambiamenti, non deve arroccarsi su posizioni ormai indifendibili pur non cedendo minimamente sulla difesa della funzione. Paolo Piccoli rileva un certo cambiamento di clima; anche Catricalà sembra meno rigido, ha affermato recentemente che gli ordini non vanno aboliti, che la politica dei blitz senza dialogo con le categorie interessate alle riforme non è produttiva, ha apprezzato i nostri protocolli. Dai contatti con l'onorevole Mantini, sembra emergere la volontà che la riforma delle professioni venga attuata non ricorrendo ad una legge delega ma ad una legge quadro nella quale riconoscere le particolarità di avvocati e notai. Paolo Piccoli fa presente che la categoria deve manifestare una maggiore propensione ai cambiamenti: proposte come l'aumento del numero dei notai e la riforma della organizzazione territoriale del notariato sono rimaste lettera morta per le resistenze della categoria; come il C.N.N. sia contrario alla istituzione di una unità di crisi perchè essa potrebbe limitare pesantemente l'autonomia e la responsabilità decisionale del consiglio, il che non equivale ad un rifiuto del dialogo e del coordinamento con le altre componenti del notariato. Afferma poi che la categoria gioca troppo in difesa: dobbiamo diventare soggetto e non restare oggetto della politica. Ricorda infine come siano stati istituiti gruppi di lavoro che affrontino i vari temi in discussione: revisione della tabella delle sedi, assegnazione delle sedi scoperte, data fissa e prestabilita per i concorsi, clercs, eventuale abolizione della preselezione e apertura del notariato a determinate categorie, nuovi parametri per la determinazione del numero programmato, riforma dell'organizzazione territoriale del notariato (torna a galla la competenza di rogito regionale), ipotesi di associazione obbligatoria per chi superi determinati limiti repertoriali, tariffe ridotte e rigide per determinati tipi di atto e per determinati soggetti, notai visti anche come sportello decentrato della pubblica amministrazione in modo da fornire sempre più servizi ai cittadini, disponibilità ad assumere nuove competenze. Sulla comunicazione fa presente come sia necessario partire da una nuova raccolta di dati relativi al notariato e alla opinione che di esso ha la pubblica opinione, come sia necessario aumentare la presenza nei media anche locali, come si possa studiare una qualche specie di "giornata del notaio". Nico De Stefano ricorda come nel momento attuale sia molto più necessaria ed opportuna una massiccia presenza all'esterno che non le discussioni all'interno della categoria. Franco Treccani sottolinea come il notariato sia un organo pubblico che agisce però a proprie spese, come si debba essere molto attenti a non scivolare dalla pubblica funzione al pubblico servizio che potrebbe essere attribuito facilmente da altri o condiviso con altri. Maria Nives Iannaccone denuncia l'eccessiva difficoltà di trovare un accordo di tutta la categoria attraverso un dibattito interno, e ritiene necessario convincersi che solo con una proposta di notevoli cambiamenti, anche se dolorosi per il notariato, che venga dal Consiglio Nazionale è forse possibile salvarsi, fermo restando che sarà necessario abbandonare qualsiasi desiderio o speranza di mantenere le prerogative e i privilegi goduti sinora. Ricorda l'opportunità di organizzare una giornata di consulenza gratuita e di intervenire sui media anche, ad esempio, su Famiglia Cristiana che ha una grande diffusione in Italia. Colangelo ricorda come intorno al notariato vi sia un notevolissimo indotto che va al di là dei dipendenti degli studi. Luigi Augusto Miserocchi fa notare come esista una notevole discrasia tra piano interno e piano esterno alla categoria; come la carenza propositiva del notariato sia determinata soprattutto dagli interessi in gioco (basti pensare al problema dei piccoli distretti). Il cambiamento deve intervenire non secondo i nostri desideri ma secondo le esigenze della collettività. Esprime poi qualche idea su una visione più aperta del concetto di personalità della prestazione. Luciano Amato fa notare come la crisi determinata dai noti emendamenti possa essere utile per determinare un cambiamento condiviso dalla categoria. Paolo Setti fa notare a Franco Treccani come, senza intaccare la pubblica funzione, si possa accentuare l'intervento sociale del notaio. Sottolinea l'importanza della partecipazione alla riunione di Federnotai di sette consiglieri nazionali. Finelli fa notare che ai discorsi di pace corrisponde però una situazione di guerra; dalle nostre "concessioni" dovrebbe derivare qualche cosa in cambio. Giuliana Bartolini sottolinea l'importanza della personalità della prestazione, ricorda le ben note due anime del notariato e come sia comunque di estrema importanza il modo col quale il notaio si rapporta con i suoi clienti e come chi è contro i notai ne è stato probabilmente deluso. La sfida del C.N.N. è quella di trovare una soluzione all'emergenza ma anche quella di contemperare le esigenze delle due anime del notariato. Sottolinea, infine, la importanza della deontologia. Pietro Caserta rileva come l'incontro abbia chiarito un equivoco: il C.N.N. non rifiuta in alcun modo il dialogo, aver partecipato alla riunione dimostra una scelta di coesione per ottenere il massimo ascolto della categoria anche attraverso Federnotai. Fa notare come gli emendamenti possono avere effetti positivi come la difesa di Mastella (si veda il Sole 24 Ore del 30.06) e come ci si trovi comunque in un terreno scivoloso. Guido Roveda afferma come sia necessaria la riforma dell'organizzazione territoriale del notariato, facendo, tra l'altro, sparire i piccoli distretti. Propone che al notaio venga attribuita una competenza nella intermediazione immobiliare e come, attraverso le certificazioni dei Comuni, il notaio sia posto in grado di effettuare in modo più penetrante la funzione di filtro in materia urbanistica. Aggiunge come si debba iniziare un'attività di contrattacco per esempio nei confronti dei mediatori immobiliari e mobiliari e come si debba insistere sulla riduzione del peso fiscale che grava sulla casa. Giulia Clarizio fa presente che le eventuali attività di comunicazione locali debbono essere coordinate e segnalate al C.N.N., come sia opportuno pensare alla apertura dei consigli notarili per una consulenza spicciola. Gennaro Fiordiliso ricorda come la politica sia l'arte della mediazione, come fare barricate non porti a nulla, come noi abbiamo anche la responsabilità di mille nuovi notai e di seimila praticanti, propone incontri simili a quello di oggi organizzati più spesso. Paolo Piccoli si dichiara contento di quello che sta accadendo da luglio 2006 in avanti; l'1 luglio 2006 è iniziata l'era Bersani; rivendica che la politica del dialogo è stata finora vincente: giusto quindi il no alla sciopero nella speranza di un "disarmo bilanciato" costituito da reciproche concessioni. In realtà nessuna concessione è stata mai da noi fatta, certe competenze ci sono state tolte per autonoma decisione della politica; non ritiene che ci sia uno scivolamento verso il servizio perchè si difende la funzione fornendo nuovi servizi senza alcuna intenzione di cedere sulla funzione stessa. Sulla personalità della prestazione rileva come le modalità della prestazione non possano essere identiche nell'intero territorio nazionale. Che sensazioni ha tratto il redattore di queste note dalla riunione del 30.06.2007? Un grande apprezzamento dell'accettazione del consiglio nazionale all'invito di Gennaro Fiordiliso; un certo ottimismo (o almeno un minor pessimismo) derivato dalle parole di Paolo Piccoli; la fondata speranza che, anche attraverso l'incontro con Federnotai, gli scontri, i dissapori, le incomprensioni presenti nel consiglio nazionale si stiano riducendo e che ciò consenta al nostro organo esponenziale di combattere la guerra in atto con una totale condivisione degli intenti fondamentali della categoria. A cura di Gian Franco Condò INTERVENTO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO NOTARILE DI SALERNO ALLA RIUNIONE DEI PRESIDENTI DEL 7 GIUGNO 2007 Riportiamo qui di seguito l'intervento del Presidente del Consiglio notarile di Salerno, Notaio Aniello Calabrese, fatto all'assemblea dei presidenti dei Consigli Distrettuali tenutasi a Roma lo scorso 7 giugno. Desidero, innanzitutto, ringraziare con emozione, l'intero CNN ed in particolare i Presidenti Piccoli, Attaguile e Laurini, per l'ottimo lavoro svolto. Mi sia, consentita, pero, una piccola vena polemica: la solidarietà espressa solo oggi da tutti noi al Presidente e al Consiglio è giustissima ma il Consiglio ed il Presidente di questa solidarietà condivisa, bulgara ne avrebbero avuto bisogno prima. Dalla lista, purtroppo, è emerso altro. Vorrei, ora, fare delle considerazioni sulla vicenda Bersani, sulle tariffe e sui compiti attuali dei Consigli distrettuali. Vicenda Bersani Ritengo che sulla vicenda Bersani, il Notariato debba riflettere, anche per formulare una "diagnosi" condivisa sulle cause, o quanto meno sulla causa principale che ha portato il Notariato a vivere momenti di impopolarità, di antipatia sociale. Ebbene, tornando alla "vicenda Bersani", si è partiti da una "proposta indecente" (l'emendamento Bersani) che poteva condurre il Notariato ad un inevitabile declino, ma paradossalmente e inaspettatamente per noi, si è scatenata a tutti i livelli, politici (Mastella,Di Pietro, Finocchiaro, Diliberto, Siliquini etc), delle associazioni di consumatori ed anche dei cittadini in genere una forte reazione a sostegno del Notariato e della pubblica funzione. Da quanto tempo non accadeva ciò? Ritengo che trattasi di un evento epocale per il Notariato (ed in questo caso l'aggettivo "epocale" usato molto frequentemente ed a sproposito nella nostra lingua, mi sembra molto appropriato), in quanto, questa generale e diffusa difesa del Notariato ci consente, nel tentativo di formulare la diagnosi di cui innanzi, di poter partire da un punto fermo che noi Notai dubitavamo che esistesse e che è il seguente: la società civile è consapevole, riconosce la importanza fondamentale della pubblica funzione notarile e la ha difesa! Questo è il dato fondamentale. Perchè, sia chiaro, non sarebbe bastato il notevole, competente e accanito impegno del CNN, dei Presidenti e di altri per salvare il notariato se non ci fosse stata nel tessuto della società civile l'idea della necessità del Notaio.Quale migliore occasione per spazzarci via! Non è vero, dunque, come si è sostenuto che la società civile in genere metta in discussione la "utilità" sociale del Notaio (tranne le frangie liberiste estremiste tra le quali dobbiamo annoverare l'attuale ministro dell'economia Bersani). E allora perchè nonostante le oggettive considerazioni di cui innanzi, in altre numerose occasioni la società civile si è espressa in termini critici verso il Notariato ? Orbene ritengo che la causa principale (anche se ovviamente non l'unica) sia costituita dalla non equità tra funzione esercitata ed i guadagni medi che essa procura.Signori, la società civile chiede al Notariato una condivisione del nostro benessere tra più soggetti, e questa è una istanza che il Notariato ha il dovere di prendere in considerazione per diversi motivi e ovviamente attraverso idonee e meditate strategie; ed in particolare perchè: a) il notariato non nasce ricco.Appartengo a quella schiera di Notai oggi molto contestati essendo un Notaio di quarta generazioni e vi assicuro che il Notariato non è nato ricco.Il Notariato moderno nasce con la legge del 1913 che prevedeva un Notaio ogni 8.000 abitanti, in un periodo storico, protrattosi per decenni, ove l'attività edilizia e quella societaria, assi portanti dell'attuale lavoro del Notaio, erano quasi inesistenti. b) negli ultimi 25 anni la contrattazione in genere si è triplicata; c) è un dovere, al fine di essere accettati, condivisi dalla attuale società, di dare anche noi, maggiori occasioni di lavoro ai giovani. Ove mai si condivida l'analisi di cui innanzi, occorrerà attuare idonee strategie: aumento del numero, ma di quanto e in che tempi ? (il tempo è elemento importantissimo per preservare la qualità della prestazione notarile); clerc: con quali funzioni e in che modo garantire che l'operazione non sia solo di facciata, cioè come garantire che ogni notaio debba assumere almeno un clerc? E' su questi argomenti che la base del Notariato si deve pronunciare anche perchè il nostro Presidente Nazionale ha manifestato la giusta intenzione di aprire con il Governo, in tempi molto brevi, un tavolo di concertazione al fine di assicurare al Notariato un futuro tranquillo, più stabile, non dico in via definitiva, ma quanto meno per un lungo periodo. E quali carte il Notaio dovrà e potrà giocare ? (dico potrà, perchè il pericolo è che se il Notariato impiega tempi lunghi per adottare una strategia condivisa, queste carte ce le potrebbero togliere da mano).Io credo, ripeto che le carte da giocare siano, appunto, in particolare, l'ampliamento del numero ed i clerc (o qualcosa di simile). Purtroppo, però, oggi la maggior parte dei Presidenti è intervenuta nel dibattito per proporre i tetti repertoriali, l'accorpamento dei distretti al fine, si è detto, di incentivare la concorrenza fra Notai. Ma Vi chiedo, se il nostro Presidente in un tavolo con il Governo proponesse tetti repertoriali, accorporamenti dei distretti, parlasse di Notariato industriale, quale sarebbe la reazione dei vari Ministri? Io penso che gli riderebbero in faccia! Pertanto è sugli argomenti cui innanzi accennavo che la base deve far conoscere la sua opinione attraverso i Consigli distrettuali ed i Presidenti, ma la deve far conoscere!! Perchè a me sembra che in tutti gli incontri tra Notai si parli di altro e vengono rimossi, da troppi, quelli che sono i veri problemi del Notariato. Spetta alla "base", infatti indicare una riga, dei paletti al di là del quale il CNN non può andare. Ma all'interno di questa riga, di questi paletti il Consiglio sarà sovrano trattando, ovvialmente al meglio. Tariffe Premetto che la pubblica funzione ha bisogno geneticamente di una tariffa, è una istanza giusta, ma l'attuale momento storico-politico ci deve indurre strategicamente ad accantonare questa giusta esigenza per poi eventualmente riproporla in tempi migliori. Oggi il CNN deve avere il coraggio di pronunciarsi in modo netto e dire che la tariffa non c'è. Se infatti il Notariato affermasse all'esterno, che esiste ancora una tariffa fornirebbe un "assist" formidabile a Bersani che ce la riderebbe ma con compensi ridicoli. La prova è la vicenda di questi giorni. Compiti dei Consigli Notarili In conseguenza di quanto innanzi sostenuto, i consigli distrettuali devono abbandonare l'attività deontologica basata sulla tariffa perchè sarebbe una strategia perdente, soprattutto in sede giudiziaria. Tuttavia l'onorario ridotto, praticato dal Notaio deve essere considerato un indice di anomalia che può pregiudicare la qualità della prestazione. Quindi il Notaio che attua tariffe non adeguate va controllato nella qualità della sua prestazione. Mi auguro che al più presto vengono approvati i protocolli, ma ciò non basterà, perchè il CNN dovrà coordinare tutti i Consigli Notarili (anche con l'ausilio dei Comitati Regionali) affinchè da tutti i distretti vengano effettuati i controlli qualità sugli atti, ma attenzione controlli qualità intelligenti a tutela delle giuste aspettative dei cittadini. Questa signori, è la via da seguire. Accanto a quanto ho detto dovrà, poi accompagnarsi anche una adeguata attività deontologica tesa a ribadire l'obbligo della personalità della prestazione ed a disincentivare e il cosiddetto Notariato industriale. Ma a proposito del cosiddetto Notariato industriale, fenomeno, indubbiamente deplorevole e da debellare e che parecchi ritengono essere la causa di tutti i nostri problemi, occorre, però, anche tener conto di quanto è emerso da un sondaggio su circa 1.500 persone effettuato da una società specializzata (S2 Studium del prof. De Masi) per conto del Notariato nell'anno 2002. Ebbene, da questo sondaggio non è emersa da parte dei soggetti intervistati alcuna critica, alcun accenno specifico su vicende relative al notariato industriale, bensì la maggioranza degli intervistati ha considerato il notaio solo "un burocrate", critica che ritengo coinvolga non solo il cosiddetto Notaio industriale ma anche tanti, forse troppi, notai anche non industriali. Grazie" Aniello Calabrese Presidente del Consiglio Notarile si Salerno Argomenti OSSERVAZIONI CRITICHE SUGLI ULTIMI PROVVEDIMENTI DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO IN MATERIA DI CANCELLAZIONE DI IPOTECHE Con la stessa puntualità che vorremmo riscontrare tutte le volte in cui una pubblica amministrazione debba emettere un provvedimento di sua competenza, sono stati emanati, entro il previsto termine di sessanta giorni, i provvedimenti attuativi delle disposizioni contenute nei commi da 8-sexies a 8-quaterdecies dell'articolo 13 della legge 2 aprile 2007 n. 40 (c.d. Legge Bersani-bis). Il primo di questi provvedimenti, emanato di concerto tra l'Agenzia del Territorio ed il Dipartimento Affari di Giustizia del Ministero di Giustizia, è datato 23 maggio 2007, mentre il secondo, datato 25 maggio 2007, è stato emanato dalla sola Agenzia del Territorio; entrambi sono stati pubblicati sulla G.U. n. 123 del 29 maggio 2007. In data 1° giugno 2007 è stata poi emanata la circolare n. 5/2007, recante i primi chiarimenti operativi sulle disposizioni in oggetto. Ricordiamo che la legge 40/2007 ha previsto un procedimento di cancellazione delle ipoteche "speciale", in alternativa a quello disciplinato dal Codice Civile, procedimento destinato a trovare applicazione per le ipoteche iscritte a garanzia di mutui contratti con banche o enti di previdenza obbligatoria; che, nell'ambito di tale procedimento, la Banca creditrice deve effettuare all'Agenzia del Territorio una comunicazione dell'avvenuta estinzione dell'obbligazione entro trenta giorni dalla data di tale estinzione (comma 8-septies); che, entro lo stesso termine, la Banca, in presenza di giustificati motivi, deve comunicare all'Agenzia del Territorio la permanenza dell'ipoteca (comma 8-novies); che, decorsi trenta giorni, il conservatore, accertata l'effettuazione della comunicazione di estinzione della obbligazione ed in mancanza della comunicazione di permanenza dell'ipoteca, deve procedere d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca (comma 8-decies). La legge 40, inoltre, prevedeva che l'Agenzia del Territorio dovesse determinare le modalità di trasmissione delle comunicazioni di cui sopra entro sessanta giorni dalla entrata in vigore della legge (comma 8-octies). Con il provvedimento del 25 maggio 2007, l'Agenzia del Territorio ha provveduto a dare attuazione alla previsione contenuta nel citato comma 8-octies. Il contenuto della comunicazione è indicato nell'articolo 2 di tale provvedimento; nel comma 1° dell'articolo 3 si enuncia il principio che la trasmissione deve avvenire con modalità telematiche, salvo prevedere, nel comma 2°, che tale trasmissione telematica potrà avvenire solo a partire dal 15 ottobre 2007, dovendo l'Agenzia del Territorio emanare, entro il 30 settembre 2007, un nuovo provvedimento che stabilirà le modalità e le specifiche tecniche della trasmissione. In pratica, solo dal 15 ottobre la trasmissione potrà avvenire telematicamente, ed in regime facoltativo; tale modalità di trasmissione diverrà invece obbligatoria solo in un secondo momento, che allo stato non è dato conoscere, dovendo essere tale nuovo termine fissato nell'emanando provvedimento. Stando così le cose, si comprende l'importanza dell'articolo 4, che ha stabilito un regime transitorio, con il quale rischiamo di dover convivere per un tempo più o meno lungo. In estrema sintesi: - la "comunicazione" è costituita da un banale modulo da riempire con i dati dell'ipoteca, del debitore e del creditore; questo modulo dovrà essere redatto su supporto informatico, in formato PDF, e sottoscritto con firma digitale, e dovrà essere trasmesso all'Agenzia del Territorio per raccomandata ovvero consegnato di persona; - la sottoscrizione dovrà essere effettuata da persona il cui nominativo dovrà essere contenuto in un elenco depositato presso l'Agenzia del Territorio; in mancanza di tale deposito preventivo, alla comunicazione dovrà essere allegato il documento giustificativo dei poteri del soggetto abilitato alla comunicazione; - fino al 4 luglio 2007, la comunicazione potrà avvenire anche in forma cartacea; in tal caso, però, la firma del soggetto abilitato dovrà essere autenticata in forma amministrativa dall'impiegato addetto a ricevere le comunicazioni. Non è il caso di soffermarsi più di tanto sul provvedimento del 25 maggio, che in effetti non ha fatto altro che dare attuazione, come meglio poteva, alle previsioni della legge 40; occorre ribadire, invece, quanto affermato a proposito della natura giuridica di tale comunicazione, e cioè: che essa non costituisce titolo per la cancellazione dell'ipoteca, ma ha valore di mera dichiarazione di scienza cui la legge riconnette l'effetto di dare impulso al procedimento di cancellazione dell'ipoteca, e che la cancellazione deve avvenire "d'ufficio", a cura e sotto la esclusiva responsabilità del responsabile dell'Agenzia del Territorio. Particolare attenzione dovrà essere invece prestata al "registro delle comunicazioni", istituito con il Decreto interdirigenziale del 23 maggio 2007. Il potere di istituire tale nuovo registro non deriva affatto dalla legge 40/2007, che non ne fa minimamente cenno, ma è invece previsto dall'art. 19, comma 1°, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, che, come è noto, ha introdotto il sistema meccanizzato nelle conservatorie dei registri immobiliari. Tale norma dispone che il conservatore, oltre quelli previsti dagli articoli 2678 e 2679 Codice Civile (registro generale d'ordine e registri particolari delle trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni), deve tenere gli archivi, i registri e gli elenchi da stabilirsi con decreto interministeriale da emanarsi di concerto tra il Ministero delle finanze ed il Ministero di giustizia. Ebbene, di tale potere i due ministeri, nelle persone del Direttore dell'Agenzia del Territorio e del Capo del Dipartimento per gli Affari di Giustizia, hanno fatto uso nell'emanare il Decreto in esame. L'articolo 1 di tale Decreto disciplina il contenuto e le modalità di tenuta di tale nuovo registro. Esso ha lo scopo di conservare le comunicazioni di estinzione dell'obbligazione di cui al comma 8-septies (art. 1, co. 1) con le relative annotazioni di cui diremo in seguito (art. 1, co. 3), nonchè le comunicazioni di permanenza dell'ipoteca di cui al comma 8-novies (art. 3, co. 2). E' costituito mediante supporti informatici; transitoriamente, è previsto che tale registro venga costituito dalla raccolta degli elenchi cartacei delle comunicazioni inserite giornalmente e delle corrispondenti annotazioni. Di passaggio, si osserva sin d'ora che la semplificazione di un procedimento basato su un sistema informatico ispezionabile per via telematica, attuata mediante l'istituzione di un registro cartaceo da consultare manualmente, almeno in fase di prima applicazione, più che ad una semplificazione assomiglia ad una burla ben riuscita. Fino a questo punto, comunque, può dirsi che le disposizioni contenute nel Decreto interdirigenziale non fanno altro che dare attuazione alle norme contenute nella legge 40: il comma 8-decies, infatti, prevede espressamente che il conservatore debba rendere conoscibili ai terzi richiedenti le comunicazioni di estinzione della obbligazione di cui al comma 8-septies, così come il comma 8-novies prevede analoga conoscibilità delle dichiarazioni di permanenza della ipoteca; in questo senso può affermarsi che l'istituzione del nuovo registro trovi la sua ragione di essere nell'esigenza di assicurare tale "conoscibilità" nei confronti dei terzi richiedenti. Ma l'aureo Decreto interdirigenziale va molto più in là: esso infatti dispone che la cancellazione dell'ipoteca debba essere effettuata mediante annotazione a margine dell'elenco in cui risulta registrata la comunicazione attestante la data di estinzione della obbligazione (art. 3, comma 1°, del Decreto). Si tratta di una innovazione di portata considerevole, atteso che, nel procedimento ordinario disciplinato dal Codice Civile, la cancellazione si esegue invece mediante annotazione a margine della iscrizione della ipoteca (art. 2886, co. 2, Codice Civile). La giustificazione teorica di tale innovazione si trova nel paragrafo 3 della circolare 5/2007, che si fa carico di ricostruire la natura giuridica del nuovo procedimento di cancellazione delle ipoteche; i punti salienti possono essere così sintetizzati: a) i commi 8-sexies e seguenti dell'art 13 della legge 40/2007 avrebbero introdotto una nuova ipotesi di estinzione dell'ipoteca che si aggiunge a quelle disciplinate dall'art. 2878 Codice Civile, e che la stessa circolare definisce come "perenzione legale alternativa"; b) tale ipotesi, per espressa previsione del comma 8-sexies, si porrebbe in deroga a quella prevista dall'articolo 2847 del Codice Civile, nel senso che, mentre la perenzione "ordinaria" prevista da questo articolo si compie per effetto del decorso del ventennio, la perenzione prevista dalla legge speciale si verificherebbe per effetto dell'avvenuta estinzione della obbligazione; c) la "perenzione legale" sarebbe caratterizzata dal fatto che, oltre a determinare l'estinzione della ipoteca sotto il profilo sostanziale (cioè come garanzia reale dell'obbligazione), produrrebbe anche l'estinzione della sua efficacia come "iscrizione ipotecaria"; d) poiché in base a questa ricostruzione l'iscrizione ipotecaria perderebbe la sua efficacia per effetto della perenzione legale, il termine "cancellazione" sarebbe stato utilizzato dalla legge speciale secondo una accezione diversa da quella attribuita nel sistema di pubblicità immobiliare vigente, e cioè, attribuendo alla cancellazione funzione di mera pubblicità notizia; e) la cancellazione effettuata mediante il nuovo procedimento non sarebbe soggetta al pagamento dei tributi ipotecari, in quanto attuata non nell'interesse del soggetto debitore, ma nell'interesse del corretto funzionamento del sistema di pubblicità immobiliare, e quindi, in definitiva, nell'interesse dello Stato. La circolare n. 5/2007, peraltro, al paragrafo 4, chiarisce che "le informazioni inerenti l'esistenza di comunicazioni e di conseguenti cancellazioni nell'apposito registro verranno (...) evidenziate nell'elenco sintetico delle formalità, rilasciato a seguito di una ricerca nominativa, per immobile o incrociata, nonché nella ispezione per nota, di seguito alla iscrizione cui sono riferite". Dal che, sembra di capire che di tale cancellazione debba comunque essere fatta menzione non solo nel registro delle comunicazioni di nuova istituzione, ma anche nel registro generale e nel registro particolare delle iscrizioni, con ciò attenuando di molto la portata della innovazione introdotta. Tale illazione sembra confermata dalla circostanza che, nel summenzionato paragrafo 4, si prevede la istituzione di un'apposita funzione informatica di interrogazione che consentirà di conoscere, inserendo gli estremi di una formalità di iscrizione, se esiste una comunicazione che la riguarda, e se tale formalità è stata o meno cancellata con le nuove modalità. Il meccanismo di cancellazione così delineato, più che dall'esigenza di semplificare il procedimento di cancellazione, appare ispirato dalla volontà di rendere più agevole il compito dei funzionari dell'Agenzia del Territorio; nel procedimento speciale, infatti, questi si dovranno limitare ad accertare la provenienza delle comunicazioni di estinzione dell'obbligazione da parte dei soggetti indicati nell'elenco depositato in Conservatoria, nonché la mancata presentazione della comunicazione di permanenza dell'ipoteca nei trenta giorni dalla data di estinzione, senza dover verificare la legittimazione del creditore e senza dover controllare la conformità della domanda di annotazione rispetto alla nota di iscrizione dell'ipoteca da cancellare, come nel procedimento ordinario. In realtà, l'introduzione della nuova procedura di cancellazione della ipoteche non sembra rispondere a nessuna particolare esigenza di semplificazione, poiché il procedimento previsto dal Codice Civile garantisce già la certezza della estinzione dell'ipoteca, non è particolarmente costoso, e consente al debitore di ottenere, nelle more della cancellazione, un titolo (l'atto di assenso del creditore), che di fatto anticipa gli effetti della cancellazione medesima; se questo procedimento è in effetti piuttosto lento e macchinoso, ciò dipende principalmente dai ritardi burocratici imputabili alle stesse Conservatorie, notoriamente oberate di lavoro. Del resto, le affermazioni contenute nella circolare a proposito della natura giuridica del nuovo istituto appaiono assai discutibili. Si osserva anzitutto che la normativa in esame non sembra affatto avere introdotto una nuova causa di estinzione dell'ipoteca: il comma 8-sexies dell'art. 13 della legge 40, che parla di estinzione automatica dell'ipoteca alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita, in realtà non dice niente di più di quanto non dica l'art. 2878, n. 3, Codice Civile, e cioè che l'ipoteca si estingue con l'estinzione dell'obbligazione. Si aggiunga che il termine "perenzione" viene usato per indicare una diversa ipotesi di estinzione dell'ipoteca, e cioè quella disciplinata dall'art. 2878, n. 2, Codice Civile, che prevede che l'ipoteca si estingue per effetto della mancata rinnovazione nel ventennio. Questa causa di estinzione dell'ipoteca fa quindi riferimento ad un evento certo ed immediatamente verificabile dall'ispezione della nota di iscrizione originaria (il decorso di venti anni dalla data di iscrizione dell'ipoteca), e non può essere confusa con la fattispecie di estinzione dell'ipoteca che si verifica per effetto della estinzione dell'obbligazione, che è un evento non solo incerto nel se (l'obbligazione potrebbe non estinguersi alla scadenza pattuita, ad es. per inadempimento del debitore) e nel quando (il debitore potrebbe estinguere la propria obbligazione anticipatamente ovvero in un momento successivo), ma anche che, una volta verificatosi, potrebbe essere annullato o revocato. Diverso sarebbe stato se la legge avesse previsto, come pure era stato proposto, che nella nota ovvero nel titolo dovesse essere indicato obbligatoriamente il termine di scadenza dell'ipoteca: in questo caso, l'estinzione dell'ipoteca ad una certa data predeterminata sarebbe risultato da un documento ispezionabile preventivamente dai terzi. Ma il legislatore ha disposto diversamente, e pertanto, in assenza di una qualche forma di pubblicità nei registri immobiliari, non può dirsi che il solo fatto della estinzione dell'obbligazione abbia di per sé efficacia estintiva dell'iscrizione ipotecaria anche nei confronti dei terzi. Si prenda il seguente esempio: La Banca Alfa S.p.a riceve dal mutuatario Tizio il pagamento di una ingente somma di denaro a titolo di estinzione anticipata del mutuo da lui contratto con tale Banca. La Banca Alfa fa diligentemente la sua comunicazione di estinzione dell'obbligazione alla Conservatoria e lascia passare i trenta giorni senza fare la comunicazione di permanenza dell'ipoteca; la Conservatoria, per un disguido burocratico o un ritardo non esegue la cancellazione. Nel frattempo un creditore di Tizio, ricorrendone le condizioni, chiede la revocazione del pagamento ai sensi dell'articolo 2901 del Codice Civile; il giudice gli dà ragione e condanna la Banca alla restituzione della somma versata. Conseguentemente, la Banca Alfa, non essendo stata soddisfatta del proprio credito, decide di agire esecutivamente sull'immobile a suo tempo ipotecato. Gli aventi causa di Tizio possono opporre alla Banca l'avvenuta estinzione dell'ipoteca? La risposta è nell'articolo 2881 del Codice Civile: se il pagamento è stato annullato o revocato, il creditore può avvalersi dell'ipoteca, a meno che questa non sia stata cancellata; in tal caso può solo iscrivere una nuova ipoteca che prende grado dal giorno della sua iscrizione. L'efficacia nei confronti dei terzi è pertanto normativamente subordinata alla avvenuta cancellazione di tale formalità. L'efficacia della cancellazione non può pertanto essere relegata a quella di semplice pubblicità-notizia; ed è per questo motivo che la migliore dottrina, supportata da una costante giurisprudenza, ha sempre ritenuto che, di fronte ai terzi, solo la cancellazione determina in modo pieno l'estinzione dell'ipoteca, e che la necessità di un procedimento in questa materia è dovuta proprio al carattere costitutivo della pubblicità (Ravazzoni). Si comprende allora l'importanza che hanno le modalità di cancellazione dell'ipoteca: se è vero che la cancellazione ha efficacia costitutiva, nel senso che solo dalla avvenuta esecuzione della formalità (e non da una presunta "perenzione legale") può dipendere l'effetto estintivo dell'iscrizione ipotecaria, ne consegue che la cancellazione può produrre il suo effetto solo se viene eseguita secondo le modalità prescritte dalla legge. Queste modalità sono quelle indicate dall'articolo 2886, comma 2°, del Codice Civile, che recita: "La cancellazione di un'iscrizione o la rettifica deve essere eseguita in margine all'iscrizione medesima, con l'indicazione del titolo dal quale è stata consentita od ordinata e della data in cui si esegue, e deve portare la sottoscrizione del conservatore"; e dall'art. 19, comma 2°, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, che dispone che "Le annotazioni previste dalla legge sono eseguite in calce alle note originali di cui all'art. 2664 del codice civile mediante indicazione della natura, della data e del numero particolare della formalità di annotazione.". A tale proposito, occorre sgombrare il campo da una affermazione contenuta nella circolare 5/2007, secondo cui l'art. 2886, co. 2°, Codice Civile sarebbe stato abrogato per effetto del comma 8-duodecies dell'art. 13 della legge 40/2007. In realtà, la legge 40 non dispone proprio nulla a proposito delle modalità di cancellazione delle ipoteche, limitandosi a dire che il conservatore, accertata l'effettuazione della comunicazione di estinzione dell'obbligazione ed in mancanza della comunicazione di permanenza dell'ipoteca, procede d'ufficio alla cancellazione (comma 8-decies). Non si ravvisa pertanto, sotto questo profilo, alcuna incompatibilità tra la legge 40 e le disposizioni delle leggi precedenti che disciplinano le modalità di cancellazione delle ipoteche. Vero è, invece, che il comma 8-octies aveva stabilito che l'Agenzia del Territorio avrebbe dovuto determinare (come poi ha fatto) con proprio provvedimento le modalità di trasmissione della comunicazione di estinzione della obbligazione; ma solo le modalità di trasmissione, e non anche le modalità di cancellazione dell'ipoteca, che invece, nel silenzio della legge 40, si devono ritenere regolate dalle disposizioni anteriori. Alla stregua di tutto quanto siamo andati esponendo, non sembra accettabile l'affermazione contenuta nella circolare, secondo cui la cancellazione viene eseguita nell'interesse dello Stato. In realtà, la cancellazione viene effettuata nell'esclusivo interesse del debitore, e di riflesso dei terzi interessati, i quali, fino a quando l'ipoteca non viene cancellata, non potranno mai avere la certezza assoluta della avvenuta liberazione dell'immobile. L'annunciata esenzione della nuova procedura dai tributi ipotecari (che possono costituiti da somme anche ingenti, ad es. per i mutui INPDAP che non godono delle agevolazioni della Legge 601/73), può trovare la sua motivazione solo nella necessità (politica, non giuridica) di far risparmiare al mutuatario/consumatore i relativi costi, in coerenza con le finalità perseguite dalla legge 40, ma di fatto addossando tali costi a carico dello Stato e quindi dell'intera collettività (e sotto questo profilo ci chiediamo se la legge 40, così interpretata, abbia la copertura finanziaria necessaria). Che valore, allora, si può attribuire ad una cancellazione attuata secondo le modalità indicate dal Decreto interdirigenziale del 25 maggio, e cioè, lo ricordiamo, mediante annotazione a margine dell'elenco delle comunicazioni di estinzione dell'obbligazione? Ad avviso di chi scrive, tale annotazione deve ritenersi inefficace ai fini di cui all'articolo 2878, n. 1, e 2881 Codice Civile, trattandosi di una forma di pubblicità non prescritta dalla legge, ma stabilita da un provvedimento meramente amministrativo, quale è, appunto, il Decreto interdirigenziale. Di tale possibile interpretazione sembra in realtà essersi fatta carico anche l'Agenzia del Territorio, la quale, nel paragrafo 4 della Circolare 5/2007, come detto, ha previsto che la cancellazione effettuata in base al procedimento speciale, debba comunque essere evidenziata nell'elenco sintetico delle formalità, rilasciato a seguito di una ricerca nominativa, per immobile o incrociata, nonché nella ispezione per ciò non può non voler dire che, oltre l'annotazione prevista dal Decreto interdirigenziale, il Conservatore debba effettuare anche l'annotazione a margine (rectius: in calce) alla formalità originale di iscrizione, come previsto dal Codice Civile e dalla legge 52/1985. Se così non fosse, si dovrebbe invece concludere per l'inefficacia della mera annotazione nel registro delle comunicazioni. Sotto altro profilo, ci si deve chiedere come debba operare il Notaio al quale venga chiesta una relazione ipotecaria su di un immobile sul quale grava un'ipoteca, per la quale sia stata fatta la comunicazione di cui al comma 8-septies, ma di cui non risulti annotata la cancellazione in calce alla nota originale. A parere di chi scrive, non potrà essere certificata la libertà dell'immobile fino a che la cancellazione non sia stata annotata in calce all'originale della nota di iscrizione dell'ipoteca come prescritto dall'art. 2886, co. 2°, C.C., e dall'art. 19, co. 2°, L. 52/85, dovendosi comunque a tale riguardo fare riferimento alle risultanze delle ispezioni effettuate secondo le procedure attualmente in vigore. In altre parole, l'immobile potrà dirsi libero dall'ipoteca solo se, effettuando la visura per nota riferita alla iscrizione in oggetto, risulti evidenziata la cancellazione, sia pure con l'indicazione della procedura d'ufficio di cui alla legge 40/2007. Tale forma di pubblicità non potrà essere sostituita dalla sola annotazione effettuata a margine dell'elenco delle comunicazioni, essendo tale modalità di cancellazione inefficace perché non prevista dalla legge (oltre che probabilmente inidonea ad nota, di seguito alla iscrizione cui è stata riferita: assicurare l'effettiva conoscibilità della cancellazione da parte dei terzi, almeno nella fase transitoria "cartacea" sopra meglio descritta). Da un punto di vista meramente operativo, può poi ritenersi che, a seguito della definitiva entrata in vigore della nuova disciplina, sia divenuto opportuno rilasciare relazioni ipotecarie "analitiche", che, anziché limitarsi ad attestare la libertà degli immobili tout court, riportino dettagliatamente tutte le formalità eseguite nei registri immobiliari nel corso del ventennio (ovvero del diverso periodo preso in considerazione), e quindi anche tutte le iscrizioni ipotecarie con tutte le annotazioni relative, avendo cura in particolare di distinguere le cancellazioni eseguite in base ad un atto notarile secondo la disciplina del codice civile, e le cancellazioni eseguite d'ufficio in base alla legge speciale. Tale soluzione si potrà imporre, nella pratica, allo scopo di fornire alle parti interessate la più completa informazione possibile sullo stato ipotecario dell'immobile, anche in relazione ai possibili rischi connessi alla mancata definizione del procedimento di cancellazione d'ufficio, in attesa di un chiarimento definitivo che, allo stato, potrà arrivare solo dalla giurisprudenza (che non mancherà certo di formarsi, visto il probabile insorgere di liti connesse alla scarsa chiarezza della nuova disciplina e dei provvedimenti interpretativi adottati dall'Agenzia del Territorio). Ignazio Padolecchia Notaio in Mola di Bari "CAT AND FOX" FINANZIA I SUOI SOGNI L'articolo che segue riporta esattamente il resoconto dell'esperienza di un'inviata speciale di FederNotizie che ha accettato di fingersi acquirente di un immobile uso abitativo in cerca di un finanziamento. Volevamo provare cosa accade ai nostri clienti "prima" che vengano dal notaio, registrare quella parte del percorso di un potenziale acquirente, che possiamo solo intuire ma del quale non sappiamo pressocchè nulla. Il primo tentativo si è svolto in un'agenzia di mediazione creditizia facente parte di una catena di agenzie molto nota, capillarmente estesa in Italia ed anche fuori del nostro paese. La seconda tappa della nostra inviata speciale si è svolta invece, come potrete leggere, in banca, ed esattamente in quella banca con la quale lavora l'agenzia creditizia interpellata in prima istanza. Per evidenti ragione di privacy non abbiamo ritenuto opportuno riportare i nomi dell'agenzia e della banca che abbiamo sostituito con nomi di fantasia. Il racconto è illuminante e non necessita di alcun commento. Parte Prima Questa mattina mi sono travestita da quivis de populo, e non da praticante notaio, come è invece mia abitudine: sono inviata da Federnotizie in un'agenzia affiliata alla rete "CAT AND FOX". Pensavo di conoscere la "CAT AND FOX", perché qualche volta, seguendo una pratica di mutuo, mi sono imbattuta in un intermediario piuttosto invadente che si metteva tra me e il cliente. Ma per capire il successo che sta alla base della proliferazione di tante agenzie di mediazione creditizia, oggi ho cercato di esaminare il fenomeno con gli occhi del cliente stesso. Chi cerca di comprare un immobile, oggi, si scontra con diversi problemi, il più eclatante dei quali è il costo quasi proibitivo di una casa. Tutti hanno un conto corrente bancario, e la prima cosa che fa l'aspirante acquirente, una volta trovato l'immobile desiderato, è chiedere alla propria Banca il finanziamento. La seconda cosa, valutata la difficoltà di apertura della pratica con la Banca, che può apparire insormontabile a chi non conosce un professionista (un Notaio!) cui chiedere aiuto, è cercare altre informazioni. La quivis de populo moderna è la versione 2K (degli anni Duemila) della provinciale che giunge in città e le cui credenze si basano sul "sentito dire". Per cui, come il Notaio rurale si è evoluto nella specie Notaio Informatico, la quivis de populo si documenta in Internet, relativamente ai finanziamenti. Tramite il motore di ricerca, che ho impostato come home page del mio computer casalingo, uno dei primi siti che trovo, tra quelli dei finanziamenti, è il portale della "CAT AND FOX" (www.Catandfox.it). "CAT AND FOX" è, come leggo dal sito, un franchising di mediazione creditizia del Gruppo XXX che si avvale di operatori preparati nella "consulenza del credito" e iscritti all'Albo Ufficio Italiano Cambi. In pratica, "CAT AND FOX" è la strada che devo percorrere per raggiungere una Banca più generosa della mia, una Banca che conceda, senza creare troppi ostacoli, i soldi per comprare la casa dei miei sogni. Ho chiesto un appuntamento nella più vicina tra le oltre XXX agenzie presenti sul territorio nazionale, tutte accessibili direttamente dal portale e qualcuna anche con un proprio sito. I servizi offerti sono omogenei, e riguardano prestiti dagli Istituti di Credito alle persone fisiche. C'è un'agenzia per quasi ogni Comune della Provincia di Milano e in città se ne contano quaranta, concentrate principalmente nelle zone periferiche. L'agente che ha risposto al telefono ha dimostrato la stessa invadenza delle commesse di profumeria, che se entri per una crema idratante, non ti lasciano uscire senza almeno aver provato il nuovo fantastico (e costosissimo!) contorno occhi. Ha chiesto nome, cognome e un recapito telefonico, e fin qui niente di strano. Poi però, fissato l'appuntamento e prima che concludessi la conversazione, ha anche chiesto quanto prendo di stipendio fisso e il prezzo dell'acquisto della casa. Questo espediente, studiato dalla psicologia sociale, è utile per far sentire il potenziale cliente, che ha telefonato <<solo per informazioni>>, già coinvolto emotivamente con il fornitore del servizio. Per non essere da meno, ho controllato sul sito dell'Ufficio Italiano dei Cambi (www.uic.it) che la società titolare dell'agenzia sia effettivamente iscritta all'Albo, come dichiarato sul portale. E sì, lo sono. E sì, mi hanno conquistato. Ecco dunque che questa mattina entro nell'agenzia che mi avvicina al mio sogno di proprietaria. II colloquio si svolge in un ufficio con accesso diretto dalla strada. L'agenzia è grande e luminosa, con arredamento sobrio, per non intimidire il cliente, e per aiutarlo a percepire un'atmosfera di operosità. Che ci sapessero fare, i signori della "CAT AND FOX" , l'avevo già capito dal motto, claim, che hanno scelto: "CAT AND FOX" REALIZZA I TUOI SOGNI. All'ingresso mi accoglie una signorina dall'atteggiamento molto professionale e mi conduce alla scrivania del mio nuovo amico mediatore, che da qui in poi chiameremo Agente, con l'iniziale maiuscola, perché da ora questo è il suo nome. L'Agente mi stringe la mano sorridendo cordiale, mi guarda dritto negli occhi con fare paterno, come a dire: <<ti aiuto io>>. Ricorda il mio nome e mi fa sentire subito a mio agio, dicendo che il ritardo di pochi minuti, per il quale avevo telefonato, è più che comprensibile, con questo traffico. Siedo su una poltroncina imbottita e elenco le ragioni che mi hanno condotta qui. <<Dopo tanti anni di affitto costosissimo, ho trovato finalmente una casa che desidero comprare>> dico. L'appartamento che ho immaginato è sito in Milano, zona centrale. È un piccolo appartamento assai grazioso, con le pareti color pesca, e un grazioso balcone affacciato su un giardino. Il prezzo è molto conveniente, perché l'appartamento è da ristrutturare. Inoltre, dovrò acquistare i mobili nuovi, perché attualmente abito in un appartamento ammobiliato. Nella Banca presso cui ho il conto corrente, hanno detto che non possono erogare un mutuo superiore all'ottanta per cento del valore dell'immobile. Ma io non ho soldi da parte. Inoltre, non tutto il mio reddito è dichiarato, ma ho la prova del fatto che posso permettermi una rata di mutuo mensile superiore allo stipendio, data dal fatto che ogni mese pago l'affitto per circa 50 euro in più. Sono molto immedesimata nella parte, tanto che disegno l'appartamento con un piccolo schizzo su un foglio bianco che l'amico Agente mi ha dato per prendere appunti. <<In Banca hanno detto che non possono darmi i soldi che chiedo, ma io devo proprio comprarlo, questo appartamento!>> dico. <<Insomma, Agente, lei capisce che è un vero affare!>> insisto. L'Agente sorride rassicurante: <<siamo qui per questo>>. L'Agente riassume i miei problemi: voglio chiedere una rata mensile molto alta rispetto allo stipendio e voglio ottenere più soldi del valore effettivo dell'immobile. <<Il suo è un caso standard>>. Fortunatamente percepisco quattordici mensilità. E nella relazione che la "CAT AND FOX"inoltra alla Banca, il mio stipendio mensile di 1.350 Euro lievita fino a milleseicento. Inoltre, provando che sono sempre stata puntuale con i pagamenti dell'affitto, posso fornire un'ulteriore prova di solvibilità. La "CAT AND FOX" ha convenzioni con nove Istituti di Credito, tra cui, cita l'Agente, anche Banca XXX e YYY. Ma la Banca che garantisce il miglior rapporto tra stipendio mensile e rata di mutuo, fino ad arrivare all'ottanta per cento dello stipendio, è Banca WWW, che appartiene al Gruppo ZZZ. E qui incontro la prima difficoltà della mia intervista segreta, perché, da praticante Notaio, mi sono imbattuta diverse volte in questa Banca, che crea immensi problemi per l'anticipata estinzione, che non permette allo studio del Notaio di parlare con i funzionari, ma fornisce solo il numero di telefono di un call center, dove rispondono telefoniste poco preparate. Ma non mi arrendo. <<Credo che la questione principale da risolvere sia che ho bisogno di più soldi rispetto a quello che pago>> ricordo all'Agente. Il quale, solerte, mi spiega che la "CAT AND FOX" è bravissima a far ottenere ai suoi clienti un finanziamento che va oltre il 100% del dichiarato. <<Il trucco è tutto nella perizia>>, dice. Mi lascia intendere, in modo non troppo sottile, cioè alla portata della comprensione di una quivis de populo, che la "CAT AND FOX" (lui) conosce personalmente i periti che valutano gli immobili per Banca WWW. E dunque, ungendo forse un po' le ruote della pratica di perizia, con il mio appartamento in zona centrale a Milano, del costo di 250.000 Euro, posso ottenere una doppia perizia favorevole. Per una spesa di circa 500 euro, infatti, il perito esaminerà due volte l'appartamento: nello stato di fatto in cui si trova adesso, cioè prima della ristrutturazione, e dopo aver visto il progetto che gli conferirà un valore molto aumentato. Secondo le Tabelle dell'agenzia immobiliare dello stesso gruppo della "CAT AND FOX", che l'Agente ha sotto mano, un appartamento come quello che ho descritto vale circa 4.200 Euro al metro quadro, prima della ristrutturazione. <<Tenga presente, signorina, che nemmeno la nostra Banca copre l'intero costo della ristrutturazione>> aggiunge l'amico Agente. <<Ma io non me la posso permettere!>> protesto. <<È per questo che ci siamo noi>> mi rassicura. <<Lei deve farmi avere il preventivo per la ristrutturazione prima della seconda perizia>> spiega. <<Opportunamente gonfiato il preventivo, fino al 30%, copriremo la differenza tra quello che la Banca finanzia con un mutuo "acquisto e ristrutturazione" e la sua esigenza di coprire tutti i costi>>. Insomma, sto facendo un vero affare, a chiedere aiuto a lui! Perché è solo tramite lui che otterrò una prima perizia per 312.000 Euro e una seconda di 350.000. E così, potrò ottenere un finanziamento che complessivamente risolva: - l'acquisto della casa, in contanti, con erogazione immediata, senza attendere la relazione del Notaio; - le spese di pratica (che ammontano al 3% del valore dell'erogazione, per la "CAT AND FOX"); - le spese di ristrutturazione; - le spese del Notaio. <<Ecco un altro punto dolente!>> esclamo. <<È vero che i Notai sono così cari?>> Il volto dell'Agente si illumina. <<La "CAT AND FOX" ha i suoi Notai>>. <<E che differenza c'è con i Notai normali?>> chiedo. È presto detto. <<La parcella notarile per i suoi atti di mutuo e vendita>> spiega l'Agente, <<è di 5.500 euro>>. L'espressione stupita comme il faut nasce spontanea sul mio viso di cliente. <<A parte>> aggiunge l'amico Agente <<andranno calcolate le imposte>>. Chiedo se posso avere un preventivo dettagliato dal loro Notaio e l'Agente risponde che la tariffa che mi verrà applicata è quella della tabella, che sfoglia sotto i miei occhi. Aggiunge: <<tenga presente che circa mille euro se ne vanno solo per i bolli>>. È l'Agente che ignora che l'imposta di bollo è stata portata per ogni atto di compravendita a E 230, oppure devo insospettirmi su questo preventivo "notarile"? Però, con la "CAT AND FOX", c'è il vantaggio che non dovrò vedere il Notaio nemmeno una volta, prima dell'atto. Sono soddisfazioni! Uscendo dall'agenzia, dopo il colloquio che avevo chiesto per chiarirmi le idee, le idee sono effettivamente più chiare. La mediazione della "CAT AND FOX", ai miei occhi di cliente, viene fatta apparire come una sorta di truffa ai danni della Banca. L'Agente si è addirittura sentito in dovere di aggiungere, un paio di volte, che è tutto legale. Forse sarebbe opportuno chiedere al direttore dell'agenzia di Banca WWW come viene presentata la pratica di finanziamento che dovrà concedermi. Tramite le agenzie affiliate "CAT AND FOX" si sono erogati, nel 2006, mutui ipotecari per 2270 milioni di euro. La rete "CAT AND FOX" è presente anche fuori del territorio italiano. Parte seconda Come inviata di Federnotizie, sto cercando un finanziamento per acquistare una casa. Dopo un'attenta analisi delle proposte del mercato immobiliare, infatti, ho deciso di comprare l'appartamento di una mia amica (lei si è amabilmente prestata, fornendomi anche l'atto di provenienza e la planimetria allegata alla scheda catastale). L'amica chiede 250.000 euro (è un prezzo di favore, solo per Federnotizie) per il suo piccolo e grazioso appartamento in centro a Milano, dove vorrei comunque cambiare la disposizione degli spazi interni. Quindi devo trovare un finanziamento che copra interamente le spese che affronterò a breve: prezzo della vendita, ristrutturazione dell'immobile e i due atti di vendita e mutuo, incluse le imposte. Per prima cosa, sono andata alla mia banca, quella presso la quale ho un conto corrente da sette anni. Pare che non mi vogliano proprio venire incontro: più dell'ottanta per cento del valore dell'immobile, come dichiarato in atto, non vogliono erogare. E la ristrutturazione? E le spese di pratica? E la perizia? E le imposte? E il Notaio? Chi lo paga il Notaio? Non essendo oggi un'aspirante Notaio, ma solo un'aspirante proprietaria di immobile, non mi sono dunque arresa, e dopo il colloquio con la "CAT AND FOX", ho cercato altre informazioni in Internet. La "CAT AND FOX", infatti, si appoggia a Banca WWW per i finanziamenti ai loro clienti. Oggi mi sento molto furba, e penso che sia più conveniente evitare di pagare la tariffa del mediatore creditizio, che corrisponde al 3% dell'importo effettivamente erogato, e quindi voglio interrogare direttamente la Banca. Sul suo sito "scopro" che questo Istituto fa parte del Gruppo ZZZ. Il suo motto, infatti è: la solidità del Gruppo ZZZ e la specializzazione di Banca WWW, e il sito conquista subito la mia attenzione, con colori solari, immagini di giovani coppie innamorate e felici, e con la possibilità di calcolare la rata mensile inserendo solo l'importo del mutuo richiesto e il valore dell'immobile (che devono coincidere). Potrei chiedere una consulenza direttamente online, ma preferisco parlare con una persona che mi chiarisca le idee. Telefono all'agenzia più vicina e mi fissano un appuntamento con un consulente dopo due giorni. Sono molto impegnati, in questo periodo, a causa della nuova offerta di mutuo che copre contemporaneamente le spese di ristrutturazione e dell'acquisto. È la soluzione che cercavo! Sono sollevata all'idea di poter evitare la commissione che mi ha chiesto l'altro giorno l'intermediario "CAT AND FOX" (che corrisponde, nel mio caso, chiedendo un totale di 320.000, a ben 9.600 Euro). Di buon'ora e di ottimo umore, varco la soglia di una delle due agenzie di Banca WWW site in Comune di Milano. L'ufficio è nuovissimo, l'agenzia si è trasferita da poco più di una settimana qui (purtroppo, perché prima erano più comodi da raggiungere). La consulente con cui ho appuntamento apre la porta a vetri blindata e mi conduce in una stanza per il colloquio. Durante il precedente appuntamento con la "CAT AND FOX" ho capito che per ottenere una rata superiore all'ottanta per cento del mio stipendio fisso, devo avere un garante terzo, che si presti o a intervenire in atto come mutuatario fittizio, oppure che conceda garanzia fideiussoria. Questo ostacolo, confermato anche dalle informazioni che ho trovato online, non è oggetto della ricerca che sto facendo per Federnotizie, e per farla breve, oggi mi sono aumentata le entrate mensili fino a duemilasessanta Euro. La richiesta di mutuo, però, è rimasta inalterata: le spese totali del valore dell'immobile come dichiarate in atto, oltre l'intero importo dei lavori di ristrutturazione e le spese notarili e di imposte. Espongo la situazione alla cortese signorina, con le stesse parole usate per convincere l'amico consulente "CAT AND FOX": <<è un vero affare>>; <<non posso perdere quest'occasione!>>. La signorina sorride, ma è irremovibile nel dire che tertium non datur: o chiedo il finanziamento solo per l'intero acquisto, oppure chiedo un mutuo per acquisto e ristrutturazione, e non posso ottenere più dell'80% del valore complessivo, per di più erogato in tre momenti, a seconda dell'avanzamento lavori. Io dubito che la mia amica, che ha già chiesto un prezzo così conveniente, sia tanto generosa con Federnotizie da accettare un pagamento posticipato. La consulente, inoltre, specifica che la venditrice non potrà comunque ricevere il prezzo il giorno stesso dell'atto. Non è facile, dopo aver seguito come praticante così tanti mutui, fingere la sorpresa sull'erogazione successiva al decimo giorno dalla stipula. <<Ma la proprietaria non accetterà mai!>> esclamo, anche un po' seccata. Tra l'altro, l'erogazione contestuale è uno dei cavalli di battaglia della "CAT AND FOX", che pure si avvale di questa stessa Banca! La consulente scartabella un volume immenso, con pagine plastificate, assai simile alle tabelle che sfogliava l'amico della "CAT AND FOX" l'altro giorno. <<Sto cercando la soluzione che possa venire incontro ai suoi problemi>> spiega. <<Però non credo proprio che ci sia, signorina>>. Una frase come questa potrebbe far perdere la speranza all'aspirante proprietaria di immobile. Ma non voglio arrendermi: quella casa deve essere mia! Determinata a ottenere il finanziamento, nel momento del bisogno ricorro a letture dei tempi del liceo (poi dicono che la cultura non serve). Sun Tzu, ne "L'arte della guerra" esortava il combattente a studiare le mosse del proprio nemico, per scoprirne i punti deboli e quindi per poterlo sconfiggere. Mi informo, allora, su come funziona l'intera pratica di finanziamento per acquisto e ristrutturazione. Durante l'istruttoria, a spese del cliente, la Banca verifica i movimenti del conto del cliente, verifica gli stipendi su base annuale, e, soprattutto, verifica il valore dell'immobile, con una doppia perizia. La prima perizia verrà fatta sulla base delle planimetrie allegate alle schede catastali, e la seconda sul progetto di ristrutturazione e sui vari stati di avanzamento lavori. Prima di perdere del tutto la possibilità di saltare la mediazione "CAT AND FOX", insisto con la consulente: <<il valore dell'immobile è sicuramente superiore a quello cui lo pago e dopo la ristrutturazione aumenterà ancora! È un investimento sicuro!>>. La signorina sta per perdere la pazienza e scandisce la seguente frase, lapidaria: <<la Banca può erogare solo l'ottanta per cento del valore complessivo dell'immobile e della ristrutturazione>>. L'agente "CAT AND FOX" era stato assai più conciliante: aveva detto che sarebbe stato sufficiente "ritoccare" i preventivi di acquisto e ristrutturazione. Aveva assicurato che la Banca avrebbe deliberato solo sulla base del preliminare di acquisto tra le parti, nel quale avrei potuto far scrivere alla venditrice qualunque prezzo. Così, non trattenendomi più, sbotto: <<signorina consulente, ma allora se gonfio la perizia e il valore della ristrutturazione il gioco è fatto!>> La consulente sgrana gli occhi, come se avessi detto un'atrocità. Cosa avrò sbagliato? In fondo, mi sono limitata a raccontarle come consigliava di agire la "CAT AND FOX". Vengo mandata fuori dall'agenzia di Banca WWW in modo un po' sbrigativo, con la stampa di un preventivo per il solo acquisto e la vaghissima promessa che nel pomeriggio, quando rientra la direttrice, la consulente le parlerà del mio caso. Potrei essere triste, per il finanziamento negato, ma il mio sogno di acquisto è ancora presente e vivo, e il suono delle parole dell'amico "CAT AND FOX" mi accompagna sul tram, mentre torno in studio: <<chieda pure un finanziamento direttamente a Banca WWW, e poi capirà il motivo per cui noi esistiamo>>. Come aveva ragione! Un'inviata speciale LA NULLITÀ PROTETTIVA: L'INTERESSE DEL CONSUMATORE ED IL RUOLO DEL NOTAIO Recentemente, sempre con maggiore assiduità, il legislatore si è avvalso dello strumento della nullità, soprattutto nella legislazione speciale extra-codicistica, come rimedio di protezione a tutela del contraente debole. La nullità speciale cosiddetta di protezione si caratterizza, oltre che per la sua collocazione nelle leggi speciali, anche per la disciplina sostanziale. Per esempio, sotto il profilo strutturale, a differenza delle forme tradizionali di nullità assoluta che riguardano elementi intrinseci del contratto, la nullità di protezione verte su elementi corollari, la cui mancanza rischierebbe di produrre una situazione di abuso. Ai sensi degli articoli 1469 bis e seguenti del codice civile, ora abrogati e sostituiti dal Codice del Consumo, l'esigenza di corroborare la protezione del consumatore comporta la sanzione delle clausole vessatorie nella misura in cui sia carente una trattativa individuale completa e trasparente tra i contraenti. L'articolo 36, comma 3, del Codice del Consumo D. Lgs. 6 settembre 2005 n. 206, volto ad assicurare informazione ed equità, ha assorbito i suddetti articoli, sedando il precedente dibattito sulla natura della sanzione comminata ovvero inefficacia, annullabilità o nullità delle clausole vietate, come meglio spiegato nel prosieguo del presente scritto, e consente una deroga alla propria applicazione, solo in caso di disposizioni più favorevoli per il consumatore ai sensi dell'articolo 142, sacrificando il criterio della prevalenza della lex specialis a quello del favor per il consumatore. (G. DE CRISTOFARO, Il codice del consumo, ne Le nuove Leggi Civili Commentate, n.4/5, 2006, p. 806 e s.). Inoltre, se il contratto viene sottoposto ad una legislazione diversa da quella italiana per concorde scelta delle parti, l'articolo 143, comma 2, sancisce il riconoscimento delle condizioni minime di tutela per il consumatore stabilite dal Codice come ineludibili, cercando così di prevenire deroghe surretizie. Se, da una parte, la nullità assoluta mira a garantire una contrattazione conforme alla legge, inficiando ad opera di chiunque vi abbia interesse le clausole inottemperanti a prescrizioni essenziali, la nullità protettiva si propone il fine ulteriore di neutralizzare le clausole che possano perseguire l'interesse di una singola parte contrattuale a scapito del consumatore e, coerentemente con questa finalità, essa può essere fatta valere solamente dal contraente protetto dalla norma ed, anche quando viene comminata, non travolge il contratto nella sua interezza, bensì limitatamente alla clausola lesiva. Si tratta, pertanto, fisiologicamente, di una nullità parziale e relativa. (A. DI MAJO, Le nullità nuove, Torino, 2002, p.129 e ss). Prima di passare alla disamina delle più pregnanti ipotesi di nullità protettiva, occorre soffermarsi sul ruolo che è chiamato a svolgere il Notaio, qualora venga richiesto di ricevere un contratto con una clausola in violazione di una nullità protettiva nonchè sul problema dell'inquadramento di queste fattispecie nella sfera di applicazione dell'articolo 28 n. 1 della Legge Notarile. La più risalente interpretazione estensiva dell'articolo citato comprendeva ogni vizio di nullità, annullabilità ed inefficacia, e riposava sulla preponderanza della funzione pubblicistica svolta dal Notaio rispetto all'attività di libero professionista. Successivamente, la Corte di Cassazione (Cass. 11128/97 e Cass. 21493/05) è intervenuta restringendo l'ambito alle sole ipotesi di nullità, non solo sostanziale ma anche formale, con l'intento di sanzionare gli atti espressamente proibiti dalla legge. Invero, in dottrina era controversa la portata dell'articolo 28 n. 1 ed, in merito all'esclusione delle nullità formali dal campo di applicazione della norma, si adducevano come argomentazioni non solo l'autonoma sanzione già comminata dall'articolo 58 della Legge Notarile alle nullità documentali, quindi l'incongruità che anche l'articolo 28 si riferisse ad ipotesi già altrove disciplinate, ma anche la drasticità di considerare il difetto di forma come foriero di un atto proibito dalla legge sulla base della considerazione che la forma sarebbe un onere e non un obbligo per le parti e la sua mancanza non potrebbe essere equiparata, per gravità, alla carenza di un elemento sostanziale del contratto (G. CASU, Il compito del Notaio alla luce delle recenti norme in tema di nullità di protezione, in Studio CNN 6057/C). Del resto, la disciplina del Codice del Consumo è basata sull'equilibrio delle posizioni contrattuali e sulla regolamentazione dell'autonomia privata in modo da non travalicare i limiti che garantiscono un'adeguata tutela al contraente debole ed a salvaguardare questa esigenza provvede la nullità protettiva. Nonostante un orientamento estensivo riportato in auge di recente, rimane aperta la questione del trattamento della nullità parziale, che, se, da una parte, in omaggio al principio di conservazione, non compromette l'intero assetto negoziale, d'altra parte, non consente al Notaio di sottovalutare le conseguenze dell'inserimento di una clausola siffatta. La funzione di adeguamento, sancita dall'articolo 47 della legge Notarile, impone al Notaio di avvertire i clienti dell'esatta portata della prescrizione di legge e delle conseguenze in caso di ricezione dell'atto. Ai fini di una corretta valutazione, non si può comunque prescindere da un'analisi caso per caso, dal momento che norme, emanate a tutela del consumatore, potrebbero rivelarsi, in concreto, di nocumento proprio all'acquirente stesso, qualora questi, impaziente di addivenire al rogito, previo versamento già effettuato di proprie cospicue somme di denaro, si sentisse opporre l'impossibilità di stipulare, per esempio, per la mancanza dell'attestato di qualificazione energetica, che deve essere allegato a pena di nullità dall'articolo 6, comma 3, del decreto 192/2005, come modificato dal decreto 311/2006, non solo nelle compravendite ma in tutti i contratti traslativi della proprietà o di un diritto parziario di godimento a titolo oneroso, nei casi previsti dalla legge, con gradualità temporale di attuazione. Il decreto 311/2006 ha, infatti, confermato la sanzione della nullità già contemplata dal decreto 192/2005 per il caso di mancata allegazione, sostituendo soltanto il termine "compratore" per indicare il soggetto legittimato a far valere la nullità con quello di "acquirente". Viene così, da un lato, ribadita la natura di nullità relativa a protezione del consumatore ma, dall'altro, non viene affrontato il problema dell'analisi in concreto della soluzione più vantaggiosa per il consumatore. Rimane da chiarire se questa nullità sia sanabile a posteriori ad opera della parte legittimata a farla valere oppure rinunciabile a priori. Ancora, nel Codice del Consumo solo le clausole disciplinate dall'articolo 36 commi 2 e 5 (cosiddetta lista nera) comportano con certezza la nullità relativa, con il problema di individuare la sussistenza della responsabiltà notarile e la natura di essa, mentre le clausole di cui all'articolo 33 (cosiddetta lista grigia) descrivono ipotesi che, solo in via presuntiva, possono essere considerate fonti di squilibrio tra contraente forte e consumatore debole e non sono invalide se si riesce a fornire la prova dell'avvenuta trattativa individuale, pertanto esse non dovrebbero dare adito alla violazione dell'articolo 28 n. 1 della Legge Notarile (A. BELLELLI, Il problema della qualificazione giuridica della sanzione, in Le clausole vessatorie nei contratti con i consumatori, Milano, 1997, p. 687 e ss.). Inoltre, la valutazione della sussistenza della vessatorietà dovrebbe, in questi casi, coinvolgere il contratto intero, eventualmente contratti collegati ed ogni altra circostanza utile, richiedendo quindi un'indagine di ampio raggio che difficilmente potrebbe essere ricondotta nell'ambito dell'obbligo professionale notarile, con conseguente inapplicabilità dell'articolo 28 citato. Il Notaio, dunque, non si trova di fronte ad una bipartizione netta di alternative percorribili ovvero stipulare un contratto lecito oppure rifiutare l'inserimento di una clausola nulla, bensì si trova in presenza di fattispecie che possono assumere una valenza diversa a seconda del bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti. Da questo deriva la delicatezza del ruolo che il Notaio, nella più assoluta imparzialità, è chiamato a svolgere in queste circostanze. Un'ulteriore riflessione induce a considerare l'inserimento tuzioristico nel contratto di clausole di salvaguardia che sanciscono, con una previsione di carattere generale, l'inoperatività di disposizioni contrarie al Codice del Consumo o ad altre leggi speciali che prevedano nullità protettive. Tuttavia, poiché si tratta sostanzialmente di una clausola di stile, rimangono dubbi sugli effetti che essa possa produrre e soprattutto sulla sua possibilità di esentare il Notaio dalla responsabilità per illecito disciplinare. (C. CACCAVALE, La "nullità di protezione" delle clausole abusive e l'art. 28 della Legge Notarile, in Notariato, 1/2007, p.50). Le nullità protettive si presentano come strumenti per tutelare il contraente debole e questo giustifica il loro carattere imperativo e la legittimazione cosiddetta riservata, tributata all'acquirente. Il decreto legislativo 122/2005 a Tutela degli Acquirenti di Immobili in corso di Costruzione dilata la nozione di acquirente fino a comprendervi, ai sensi dell'articolo 1 lettera a), il soggetto che acquisti a favore di un proprio parente di primo grado, tutelando così anche gli acquisti effettuati dai genitori a favore dei figli. Peraltro, il parente, solo se è nominato già nel contratto preliminare o prima del definitivo, potrà avvalersi della fideiussione prevista dall'articolo 2, che, peraltro, non copre ogni inadempimento del costruttore ma solo quello derivante da una "situazione di crisi"; diversamente, il parente, se è identificato quando l'immobile è già ultimato, potrà avvalersi solo dell'assicurazione indennitaria decennale con effetto dalla data di fine lavori, di cui all'articolo 4 del citato decreto. La mancata consegna della fideiussione, dovuta nelle ipotesi espressamente previste dal decreto, è impugnabile esclusivamente dal contraente debole i cui interessi sono salvaguardati dalla norma, con la conseguenza che il costruttore non potrebbe far valere, con una propria azione giudiziale, la nullità. Si ritiene, per la verità non pacificamente, che essa sia rilevabile d'ufficio dal giudice, benché nel decreto 122/05 il legislatore abbia omesso di prevederla testualmente, a differenza di quanto disposto nel codice del consumo all'articolo 36, comma 3, ove la rilevabilità d'ufficio è contemplata in maniera espressa. Per la mancanza di alcuno degli elementi essenziali nell'articolo 6, relativamente al contratto avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione, non è espressamente prevista la sanzione e, parimenti, il legislatore non precisa le conseguenze della violazione del disposto di cui all'articolo 8 del decreto 122/2005. Quest'ultima norma vieta al Notaio di stipulare la compravendita senza aver provveduto, anteriormente o contestualmente, al frazionamento del mutuo in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione dei gravami relativi all'immobile. Lo scopo di questa disposizione è quello di evitare all'acquirente di patire il pregiudizio che potrebbe derivare da un'espropriazione forzata. Nonostante si sia animato, subito dopo l'entrata in vigore del provvedimento, un acceso dibattito in merito all'individuazione del campo d'azione dell'articolo 8 citato, prevale in dottrina la tesi che riconduce il divieto nell'alveo della compravendita stipulata da un soggetto che sia stato promissario acquirente di un immobile in corso di costruzione oppure da un soggetto che abbia stipulato un contratto, ad esempio quello di leasing, che produca, come effetto, il trasferimento differito della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile in corso di costruzione. Ergo non viene riconosciuta a questa norma una portata di carattere generale. Al contrario, essa viene circostanziata nello stesso contesto al quale si riferiscono le altre disposizioni, conformemente a quanto stabilito nella legge delega. Diversamente opinando, i fautori della tesi restrittiva hanno argomentato, a favore della propria conclusione, che il divieto di cui all'articolo 8, applicato a qualsiasi immobile, anche ultimato, rischierebbe di incorrere nel vizio di eccedere, nel proprio contenuto, rispetto alla delega parlamentare. Poiché, dunque, nell'ambito della negoziazione degli immobili in corso di costruzione, una compravendita in violazione di quanto previsto dall'articolo 8 aprirebbe un varco ad un atto testualmente vietato, l'opinione più accreditata vi ravvisa un'ipotesi di nullità, salvo poi stabilire se ricorra una nullità assoluta, rientrante nell'ambito di applicazione dell'articolo 28 n. 1 della Legge Notarile, oppure una nullità relativa a protezione del contraente più debole, con l'eventualità per il Notaio di incorrere nella responsabilità disciplinare e civile nei confronti dell'acquirente. Invero, la difficoltà di inquadrare la nullità speciale protettiva nella categoria della nullità codicistica, in quanto posta a tutela non di un interesse generale ma di un soggetto particolare, ha indotto una parte della dottrina a dubitare della sua imprescrittibilità e della sua rilevabilità d'ufficio. Nondimeno, sembra prevalere l'opinione favorevole, sebbene con il correttivo che il giudice possa rilevare d'ufficio la nullità protettiva solo a vantaggio del consumatore e non a suo discapito (M. IENGO, Il decreto legislativo 122/05 e sua applicazione alle cooperative di abitazione, in Studio CNN 166-2006/1). L'esclusiva legittimazione dell'acquirente ad agire non è elemento sufficiente per ipotizzare l'ammissibilità di una sua preventiva rinuncia alla tutela predisposta dal legislatore, anche se non si può escludere che, per una serie di valutazioni, in concreto l'acquirente possa trovare maggiore soddisfazione rinunciando alla clausola. E' stato, infatti, rimarcato che la garanzia fideiussoria, al verificarsi di una situazione di crisi, pur consentendo all'acquirente di chiedere la nullità del contratto, non gli permette di ottenere la proprietà del bene o di recuperare il denaro già pagato. In questo frangente, si inserisce il ruolo del Notaio che, nella veste di controllore della legalità, deve informare l'acquirente della possibilità di avvalersi dell'azione di nullità in mancanza della polizza fideiussoria, per violazione dell'articolo 2 del D. Lgs. 122/05, salvo poi trovarsi nella spinosa situazione di valutare se sia doveroso rifiutare il proprio ministero, qualora l'acquirente, consapevolmente, manifesti la volontà di addivenire lo stesso alla stipula, rinunciando, in via preventiva, all'azione. In ambito bancario, una revisione al Testo Unico, mediante la previsione di strumenti di tutela ispirati a trasparenza ed equilibrio contrattuale, era stata già intrapresa con la previsione, di carattere generale, contenuta nella legge 248/2006 (di conversione del decreto Bersani), della limitazione, per la Banca, del diritto di variare unilateralmente le condizioni del contratto, eccezion fatta per la sopravvenienza di un giustificato motivo, nel rispetto di quanto previsto dall'articolo 1341 del codice civile sulle condizioni generali del contratto. Le variazioni effettuate in assenza dei presupposti o non conformi alle modalità di comunicazione scritta e con preavviso di almeno trenta giorni, previste dalla norma, sono sanzionate a pena di inefficacia, se sfavorevoli per il cliente. (C. IURILLI, Ius variandi e Testo Unico Bancario (Parte prima), in Studium Iuris 2/2007, p.132 e ss.). Il tentativo di riequilibrare il sinallagma a vantaggio del contraente debole è stato, in seguito, perseguito dal legislatore, in ambito bancario, in un'altra direzione, comminando in luogo dell'inefficacia una diversa e più problematica sanzione. Per quanto concerne la modifica della disciplina dei mutui bancari e della cancellazione totale di ipoteche iscritte a garanzia di mutui concessi da enti esercenti attività bancaria e finanziaria nonché da enti di previdenza obbligatoria, contenuta nella legge 40/2007, di conversione del decreto Bersani bis, sono state inserite molteplici previsioni di nullità a favore del contraente protetto, non idonee a causare la nullità dell'intero contratto, ma foriere di sanzioni disciplinari per il Notaio che ricevesse un atto con clausole vietate. E' stata sancita la nullità del contratto, o dell'allegato capitolato di mutuo, contenente una penale o qualsiasi prestazione a carico del mutuatario persona fisica che proceda all'estinzione anticipata totale o parziale del contratto finalizzato all'acquisto/ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione o svolgimento di attività economica e professionale nonchè contenente l'esclusione o l'aggravamento della surrogazione per volontà del debitore (cosiddetta portabilità dell'ipoteca), con la conseguenza che la previsione di qualsiasi addebito di spesa al cliente per ottenere l'annotamento della surrogazione comporta violazione del divieto. Inoltre, la nullità è prevista quando vi sia una clausola che escluda o renda più gravoso il procedimento di cancellazione delle ipoteche senza autentica notarile, al ricorrere di tutti i presupposti di legge, nonostante le incertezze in merito all'esecuzione della pubblicità nei registri immobiliari delle cancellazioni effettuate con la nuova procedura. In questo modo, risulta rallentato ed, in definitiva, penalizzato il traffico giuridico immobiliare per la difficoltà di espungere dalle bozze le nuove clausole vietate e per la maggiore articolazione della verifica della cancellazione delle ipoteche dai registri immobiliari. Allo stato attuale, sarà necessario consultare, oltre al tradizionale registro delle iscrizioni, ove si continuano ad annotare le cancellazioni di ipoteche con l'autentica notarile, anche il registro, inizialmente cartaceo e consultabile in via telematica solo in futuro, delle comunicazioni dei creditori, destinato a dare pubblicità alle cancellazioni eseguite ai sensi della legge 40/2007 e dei relativi decreti di attuazione. (A. BUSANI, I nodi delle ipoteche "leggere", ne Il Sole 24 Ore, 31/5/2007 n. 148). Anna Polimero notaio in Torino VIVERE OGGI L'INIZIO DELLA PROFESSIONE
Abbiamo voluto ascoltare l'esperienza di un giovane collega Dario Ricolo, Notaio in Partinico del Collegio notarile di Palermo, Presidente dell'Associazione dei Giovani Notai, per cercare di comprendere i problemi che comporta oggi, in questi momenti poco piacevoli per il notariato, iniziare la nostra professione. FederNotizie: E' un momento particolarmente difficile per inserirsi nel notariato. Voi giovani di recentissima nomina avete avvertito tale difficoltà? e come? Dario Ricolo: Ricordo il periodo del concorso e dei quasi tre anni di preparazione che lo hanno preceduto come un momento di intensissima concentrazione e ricordo le ore interminabili passate sui libri. Ho poi avuto la fortuna di vincere il primo concorso ed ho, inoltre, avuto il privilegio di prepararmi con una squadra affiatatissima di cui erano parte i miei amici più cari e la mia attuale moglie. Tutte circostanze che hanno reso la mia avventura concorsuale essenzialmente positiva. Sono, peraltro, consapevole che l'accesso alla professione notarile è regolato in modo da renderlo straordinariamente duro e difficile. Sono rimasto vicino a quanti continuano a premere alle porte del notariato. Mia moglie continua a tentare il concorso e così i miei compagni di studio ed amici di sempre. Inoltre, insegno sia alla scuola di specializzazione che il Consiglio Notarile di Palermo gestisce d'intesa con l'Università e sia privatamente. Tutte queste esperienze mi fanno continuare a vivere in modo costante ed intenso il pathos concorsuale e rilevo, in effetti, che la percezione comune è quella di una prova ai limiti della insuperabilità e ciò, a maggior ragione, oggi che la sostituzione della prova di volontaria giurisdizione con la prova di diritto commerciale ha determinato un ulteriore incremento delle difficoltà tecniche da affrontare. Mi pare, peraltro, che la difficoltà e la dura selettività del concorso per la nomina a notaio costituiscano valori preziosissimi per la categoria sui quali non dovrebbe esserci spazio per compromessi di sorta. Voglio dire che la severità della selezione all'accesso garantisce l'elevata qualità media dei nuovi notai e garantisce così una continuità nella prestazione di servizi di livello eccellente. Tutti argomenti vitali per continuare a condurre con successo la difficile, ormai difficilissima, battaglia politica di sopravvivenza che il notariato è costretto a condurre contro un'opinione pubblica ed una classe dirigente che continuano, spesso senza una reale conoscenza del nostro sistema, a guardare al notariato come ad un nemico da sconfiggere piuttosto che come ad una risorsa da sfruttare e proteggere. Voglio aggiungere che un concorso davvero severo costituisce una garanzia di reale democraticità e meritocraticità dell'accesso ed anche questi sono valori preziosissimi, a maggior ragione in un paese come l'Italia dove, non nascondiamocelo, severità, merito, qualità e selezione sono sempre di più merce rara. Cambierei poco e nulla nelle regole del concorso che, seppure talvolta genera, com'è fisiologico, delle ingiustizie (che poi si risolvono nell'esclusione di soggetti straordinariamente preparati), continua a rappresentare un baluardo di serietà per la nostra categoria e di riflesso per il paese. Vorrei, peraltro, a margine della riflessione, spezzare una lancia a favore della preselezione informatica. Mi pare che un filtro che preceda le prove scritte consenta di evitare "l'assalto alla diligenza" che caratterizza altri concorsi, come quello in magistratura dove i partecipanti superano sistematicamente le diecimila unità. La preselezione mi pare, francamente, il male minore rispetto ad una partecipazione indiscriminata alle prove scritte che costringa le già affaticate commissioni a correggere i compiti di quanti partecipano al concorso "tanto per provare". Se questa è la premessa ed allora la nostra prova di preselezione mi pare già organizzata e gestita in modo eccellente, seppure perfettibile (si dovrebbero migliorare i quesiti eliminando quelli a carattere più mnemonico ed incrementando i casi pratici e si dovrebbe far in modo, inoltre di eliminare l'eccessiva ripetitività di certe domande). Ho il privilegio di far parte della straordinaria squadra di notai che gestiscono ed aggiornano l'archivio dei quiz, la c.d commissione preselezione, e già in quella sede, anche forte della mia esperienza diretta, ho cercato di fornire un contributo di riflessione per migliorare l'archivio. Sono convinto che, se negli anni si continuasse a credere ed investire nella preselezione informatica, col progressivo (certamente possibile) affinarsi dell'archivio, essa costituirebbe un altro fiore all'occhiello del nostro sistema di selezione. Per concludere sul tema "accesso", vorrei ribadire quanto ho già avuto modo di sostenere per conto dell'Associazione Italiana Giovani Notai a Riva del Garda: i tempi delle correzioni ed il connesso stillicidio dei ricorsi sono mali che il notariato (anche se non ne è l'esclusivo autore) dovrebbe far di tutto per superare. L'idea comune
che il notariato costituisca una casta è certamente alimentata dai tempi biblici del concorso. Se la cadenza della prova fosse davvero annuale saremmo innanzitutto in grado, ferma la serietà e severità della selezione, di colmare l'attuale pianta organica, superando così una delle più frequenti obiezioni che ci muovono i nostri delatori e cioè proprio quella di consentire l'esistenza di quattro o cinquecento sedi vacanti. Inoltre, saremmo preparati a gestire un aumento del numero delle sedi senza cedere sul punto della qualità. Mi pare, d'altro canto, ma così ci allontaniamo dai temi che stiamo affrontando, che il notariato dovrebbe immediatamente aprire alla politica sul punto dei numeri. La richiesta di maggiore concorrenza che proviene da certi settori della società civile e della classe politica non può più essere elusa. Se vogliamo evitare di essere spazzati via da un ciclone come quello ultimamente scatenato da Bersani con i famosi emendamenti Lulli al DDL sulle liberalizzazioni, dobbiamo assolutamente mostrare delle forti, significative aperture e, probabilmente, una delle prime, se non la prima, deve esser proprio quella di un aumento delle sedi notarili. FederNotizie: Iniziare per un giovane notaio vuol dire fare anche un importante investimento economico in mezzi e tecnologia; quali sono oggi i maggiori problemi di avviamento di uno studio notarile? Dario Ricolo: L' avvio della professione è certamente un momento difficile sotto diversi profili. Le difficoltà sono peraltro eterogenee nelle diverse situazioni che possono determinarsi. Sono per esempio particolari i casi di quanti si inseriscono in studi di famiglia già avviati (sono la minoranza dei colleghi ma sono pur sempre una realtà) o i casi di quanti si insediano in sedi che rappresentano soluzioni iniziali e transitorie ovvero ancora di coloro che, associandosi con colleghi più anziani non vivono i problemi dell'avvio materiale della struttura. Se peraltro esaminiamo il caso tipologico del giovane notaio che, partendo dal nulla, deve impiantare lo studio con l'idea di lavorarvi almeno per qualche anno mi pare che le maggiori difficoltà sono riconducibili a due ordini di problemi. La prima e maggiore difficoltà è di carattere economico. I costi di impianto di una struttura sono elevatissimi a maggior ragione oggi che software e macchinari costosissimi sono divenuti essenziali per il buon funzionamento dello studio. Questi costi devono essere normalmente sostenuti in una fase dove i guadagni sono assenti o risibili con la conseguenza che si è costretti, ove non vi sono ingenti risorse proprie o familiari da investire nella struttura, a ricorrere al credito bancario con un ulteriore e maggiore aggravio di costi. Devo dire che, da questo punto di vista, gli aiuti forniti dalla Cassa potrebbero essere incrementati essendo allo stato significativi ma non sufficienti. Ad oggi è previsto un contributo a fondo perduto di 5000 euro che viene peraltro erogato a posteriori come rimborso di spese già sostenute e non invece, come sarebbe più utile, anticipatamente e nel momento in cui debbono sostenersi i costi di avvio. Il secondo tipo di aiuto è il c.d. prestito d'onore che una Banca convenzionata (attualmente la Banca Popolare di Sondrio) eroga a tassi piuttosto vantaggiosi. Come associazione abbiamo già chiesto alla Cassa Nazionale del Notariatoun irrobustimento di questi sostegni nella fase di impianto studio ed abbiamo certamente ottenuto attenzione e qualche timido passo in avanti. Si è in particolare previsto che, alternativamente all'erogazione dei 5000 euro a fondo perduto la Cassa potesse pagare gli interessi sul prestito d'onore consentendo un più "morbido" piano di ammortamento. Credo peraltro che l'obiettivo da raggiungere, l'optimum, debba essere quello dell' erogazione di un prestito congruo (non meno di 25.000 euro), magari erogato direttamente dalla Cassa e non da un ente terzo in cui gli interessi siano eliminati o quasi eliminati e sia previsto un piano di ammortamento assolutamente eccezionale in cui la prima rata di restituzione sia posticipata a seidodici mesi dopo l'erogazione del prestito in modo da consentire al neonotaio di cominciare a realizzare dei guadagni e. Una formula di questo tipo garantirebbe certamente al nuovo notaio la possibilità di un avvio agevolato dello studio. La seconda difficoltà di maggior peso è quella del reperimento e della formazione di un personale di alto livello. Sappiamo tutti che ruolo decisivo svolgono in uno studio le persone che collaborano col notaio nelle varie fasi dell'attività ed in particolare nella fase degli adempimenti successivi all'atto che sempre di più diventano attività dal contenuto elaborato e complesso che implicano conoscenze informatiche oltre che certe conoscenze giuridiche. Quei giovani colleghi che sono costretti a formare da zero le proprie segretarie e collaboratrici affrontano uno sforzo davvero straordinario che li costringe ad estenuanti sedute per la cura delle attività successive alla stipula. Anche sotto questo profilo credo che si potrebbe fare di più come categoria. Se si immaginassero delle scuole di formazione capaci di dare un'immediata risposta alle esigenze dei neonotai e si creasse stabilmente presso i consigli distrettuali una sorta di permanente ufficio di collocamento (che in realtà esiste di fatto presso alcuni consigli distrettuali) capace di mediare tra l'esigenza dei notai di nuova nomina e quelle del personale in uscita da studi che chiudono per il trasferimento o il pensionamento dei colleghi si otterrebbe un duplice risultato a) di sostegno ai giovani notai e b) di sviluppo occupazionale nel senso della formazione ed inserimento di nuove risorse e del reinserimento di quelle uscenti. Il tutto avrebbe probabilmente anche un certo significato di immagine. FederNotizie: Avete costituito un'associazione di giovani notai di cui sei presidente. Per prima cosa sarebbe interessante conoscere il numero egli iscritti e la disponibilità di adesione che hai trovato tra i colleghi. Qualora l'adesione fosse limitata secondo te perché lo è? Puoi illustrarci gli obiettivi dell'associazione, i suoi programmi, esporci quale sia nella pratica la vostra linea di azione? Ritieni che tra i giovani Notai ci sia sensibilità e attenzione alle norme deontologiche? Se la risposta fosse negativa, puoi spiegare perché? Dario Ricolo: I nostri associati sono all'incirca un centinaio L'associazione dei giovani notai nasce da un'iniziativa relativamente recente. Ci siamo costituiti nel novembre 2005 ed è naturale che, vista la giovane età dell'associazione e tenuto anche conto dei mezzi economici relativamente scarsi, che non ci consentono di porre in essere campagne associative di grande impatto, la dimensione numerica non sia grandissima. Mi pare, peraltro che, anche tenuto conto di tali circostanze, possiamo dirci soddisfatti del seguito acquisito sino ad oggi. La regola statutaria qualifica come giovani notai solo quelli iscritti a ruolo da meno di dieci anni che stimiamo essere, su tutto il territorio nazionale circa novecento. Ciò vuol dire che abbiamo già intercettato oltre il dieci percento dei potenziali associati. Ritengo, peraltro, che le prospettive di crescita dell'associazione siano notevoli se si guarda ai nuovi arrivati e cioè i vincitori dei concorsi che si vanno via via svolgendo. Si tratta di persone che entrano con entusiasmo nel mondo del notariato e che ancora non sono "travolti", come i colleghi in esercizio, dalle quotidiane difficoltà della professione. E' più facile quindi, ottenere da loro attenzione e sensibilità rispetto a problemi di carattere collettivo problemi rispetto ai quali, invece, e mi pare che questo sia uno dei peggiori mali del notariato, sono lontani o scarsamente sensibili moltissimi notai già in esercizio con studi di grandi o grandissime dimensioni studi che diventano l'unico ed esclusivo oggetto delle loro attenzioni e dei loro sforzi mentre si perde di vista la dimensione sociale dell'appartenenza al notariato. Questo sentimento di appartenenza alla categoria è invece particolarmente vivo nel momento in cui, il recente superamento del concorso, riempie l'animo dell'orgoglio di essere diventati notai. E'a loro, quindi, che credo che l'associazione debba guardare con particolare attenzione come momento di crescita. Credo, inoltre, che il rapporto tra l'Associazione ed i nuovi arrivati debba essere coltivato con particolare attenzione perché è proprio in relazione a quel rapporto che possiamo svolgere uno dei compiti più delicati ed importanti che l'Associazione ha a mio avviso il dovere di compiere (o di provare a compiere). Mi riferisco al tentativo di trasmettere agli associati valori e riferimenti etici decisivi per una crescita sana della categoria. E' cosa nota, detta e ridetta, che alcuni comportamenti scorretti e deontologicamente malsani, anche di pochi notai, costituiscono uno dei principali pericoli per il futuro del notariato. L'associazione che immagino in prospettiva (per ora siamo ancora in crescita) dovrebbe avere la capacità di costituire un decisivo riferimento formativo per i nuovi notai un laboratorio capace di creare attraverso il costante, sistematico, confronto un circuito virtuoso di trasmissione e crescita di valori e principi. Mi chiedete se i giovani notai abbiano scarsa attenzione alle norme deontologiche. Non credo affatto che sia così. Anzi. Credo che il giovane notaio, fisiologicamente meno esperto, sia portato ad usare la massima cautela e la massima attenzione nell'esercizio della professione. In questo atteggiamento è compreso poi il rigoroso rispetto delle regole, l'aggiornamento costante, il rapporto di rispetto e stretta colleganza con gli altri notai. Se mi guardo intorno constato che i numerosi giovani colleghi con i quali ho il piacere di confrontarmi sono tutti professionisti serissimi e rigorosi. Noto peraltro che il nostro reciproco rapporto innesca un circuito virtuoso in cui dal confronto nasce la maggior formazione. L'esperienza dell'uno diventa esperienza dell'altro. Così ad esempio, nell'ambito del nostro direttivo, i contatti telefonici sono quasi quotidiani ed al dialogo "politico" affianchiamo sempre quello tecnico, così risolviamo insieme dubbi, questioni fiscali, problemi redazionali etc.E' proprio a questo "modello su scala ridotta" che guardo quando immagino l'Associazione del futuro; mi piacerebbe che, anche grazie agli strumenti telematici, si creasse tra il numero più alto possibile di giovani colleghi, questa relazione e questo senso di appartenenza al gruppo che certamente su di me ma anche, credo, sugli altri colleghi del direttivo, ha generato un positivo effetto di crescita e formazione continua. Ma le funzioni che l'Associazione è potenzialmente in grado di svolgere sono molte altre ancora. Il ruolo svolto a Riva del Garda dove abbiamo presentato numerosi mozioni di voto ed abbiamo avuto un significativo spazio nelle relazioni delle associazioni di categoria dimostra come l'Associazione possa rappresentare un soggetto importante nella dialettica "politica" interna alla categoria. Ultimamente in seguito alla "crisi" degli emendamenti Lulli la nostra assemblea ha fatto pervenire al CNN un pacchetto di proposte formulate nell'ottica di una trattativa con la classe politica, abbiamo inoltre dato vita all'Intesa con i giovani professionisti che ha consentito di evitare che l'Aiga di Walter Militi con cui abbiamo stabilito un rapporto privilegiato prendesse posizione accanto al CNF nel reclamare competenze notarili, ultimamente, poi, grazie all'iniziativa di uno dei nostri associati io ed il presidente di Federnotai Gennaro Fiordiliso abbiamo avuto la possibilità di svolgere un lungo colloquio con Andrea Lulli contribuendo a stabilire e sviluppare quella relazione di dialogo e confronto con la politica già avviata dal CNN. Sono tutti episodi che testimoniano la grande attitudine rappresentativa della Associazione che, se sarà adeguatamente coltivata nel tempo anche dal CNN, da Federnotai, dai Consigli distrettuali e dai luoghi tradizionali ed istituzionali della politica di categoria, potrà dare frutti straordinari. Innanzitutto nel senso di coltivare sin da subito la partecipazione della base alle vicende collettive ed in secondo luogo nel senso di costruire un vivaio di formazione per quanti hanno attitudini e, soprattutto, voglia di partecipare alla politica di categoria. Anche se tra mille difficoltà legate all'avvio i consiglieri (me compreso) che partecipano attivamente alle riunioni di direttivo e, più in generale, all'attività dell'associazione, hanno avuto una straordinaria opportunità di crescita. Un certo contatto col CNN e la necessità di seguire da vicino la dimensione sociale e collettiva del Notariato ci hanno consentito di conoscere più a fondo cose e persone preparando quelli di noi che vorranno proseguire in questo percorso, a fornire un contributo alla politica di categoria. Anche sotto questo profilo credo che L'Associazione possa svolgere un ruolo importante; certamente l'attitudine alla partecipazione non è una dote della maggior parte dei notai. Creare un'occasione dove sviluppare questa attitudine (o evitare di perderla) mi pare sia un risultato pregevole. Se poi tra cinque, dieci o venti anni l'Associazione sarà diventata un autentico luogo di formazione ed un laboratorio di idee e partecipazione ed allora dal suo seno potranno uscire consiglieri distrettuali o consiglieri nazionali giovani o giovanissimi e già preparati ad affrontare il complesso sistema di relazioni interne ed esterne che queste posizioni di responsabilità impongono di saper gestire. Anche questo sarebbe un risultato straordinario. SI lamenta a tutti i livelli in Italia una certa diffusione del male della gerontocrazia. Se il notariato dimostrasse la capacità di produrre dirigenti giovani e capaci darebbe ancora una volta dimostrazione di essere un passo vanti a tutti. Devo dire che l'intuizione in ordine a questo possibile ruolo di vivaio formativo dell'Associazione appartiene proprio al vostro Presidente Fiordiliso che, d'altro canto, occorre dargliene atto, fu uno degli ispiratori della nascita dell'Associazione giovanile e che oggi è tra quanti dimostrano la maggiore sensibilità verso questa esperienza associativa. Proprio Fiordaliso ci ha coinvolto nell'assemblea dei delegati di Federnotai e, personalmente, ho il piacere ed il privilegio di mantenere con lui un dialogo costante (intensificatosi, invero, negli ultimi tempi in conseguenza della "crisi liberalizzazioni") che mi consente, ancora una volta, di imparare e di crescere. Per concludere sul punto dei ruoli e degli obiettivi dell'Associazioni va segnalato, certamente non ultimo per importanza, il compito di formazione tecnico-giuridica in senso stretto che possiamo svolgere ed abbiamo cominciato a svolgere. Il primo convegno di Firenze (23-24 giugno 2006) sul tema degli atti di destinazione è stato un grande successo. A Torino abbiamo organizzato e gestito col collegio dei geometri un corso in materia di catasto che pure ha avuto uno straordinario riscontro e non solo tra i giovani colleghi, stiamo lavorando al convegno che si svolgerà a Napoli il 15 settembre sui temi "eticamente sensibili" dei patti di convivenza e dei testamenti biologici e ancora moltissimo si può fare nel campo della cultura giuridica anche sfruttando il sito www.giovaninotai.it ed il forum FederNotizie: Quale futuro vedi oggi per il notariato? Quali sono a tuo giudizio le cause della impopolarità di cui sembriamo soggetti e quali i rimedi per migliorare la nostra immagine pubblica? Dario Ricolo: Intanto credo che un futuro ci sia. Viste le recenti prese di posizioni di una certa politica non va più dato per scontato. Credo, peraltro che questo futuro si debba conquistare sul campo. Il notariato, lo sappiamo e ce lo ripetiamo sempre, ha risorse umane straordinarie. Ma la grande professionalità media della categoria non basta. Dobbiamo avere la forza e la lungimiranza, in questa fase politica di presentarci alla politica ed alla società tutta con un progetto di cambiamento e rinnovamento che dia netta la sensazione che il Notariato guarda al futuro e lo fa con la disponibilità a venire incontro alle esigenze di una società civile in difficoltà. Ho recentemente partecipato alla riunione straordinaria che Federnotai ha convocato a Roma nei primi giorni di Giugno proprio per discutere la reazione agli emendamenti Lulli. Mi ha molto suggestionato la provocatoria proposta del collega Falconio di dar vita ad una "Costituente" capace di immaginare ex novo il notariato rivedendo la disciplina di categoria in ogni sua piega e nell'ambito di un progetto di riforma di ampio respiro. Credo che il notariato abbia proprio bisogno di una simile doccia fredda. Una simile riforma ci consentirebbe di presentarci alla società civile con una veste nuova e definitiva capace di accompagnarci per venti o trenta anni ancora. Se questa operazione fosse accompagnata da adeguate campagne di informazione e di immagine forse riusciremmo a recuperare parte del terreno perduto sul piano dei rapporti con l'opinione pubblica. L'impopolarità del notariato è evidentemente legata a stereotipi di antica data alimentati dalla sensazione di un certo immobilismo della categoria. Pochi notai, pochi concorsi, funzioni antiche e svolte secondo antiche regole, queste sono le sensazioni del comune cittadino. Se riuscissimo a sollevare (governandola) la "questione notariato" ed imponessimo alla classe politica ed ai media , nel quadro di un progetto di riforma, di riflettere innanzitutto sulla volontà di mantenere o meno in piedi la figura del Notaio e, in secondo luogo sulla cornice di regole che dovrebbe disciplinare il notariato del futuro sono convinto che, forti di tutto ciò che di buono la categoria ha fatto e fa per il paese, riusciremmo una volta per tutte a mettere fuori discussione la nostra funzione. Il principale rimedio per migliorare l'immagine pubblica del notariato quindi, dinanzi alla politica e dinanzi ai cittadini è quello di uscire noi stessi con una proposta di riforma forte, nelle forme e nei contenuti, che consenta di aprire nelle competenti sedi (politiche e, se ce ne sarà la possibilità, mediatiche) un autentico "processo al notariato" dal quale sono certo che usciremo persino irrobustiti. A mali estremi estremi rimedi. E che il notariato sia giunto ai mali estremi lo dimostrano le ben note, recenti, vicende legislative. Quanto al merito della riforma, evidentemente, la riflessione dovrebbe essere accurata e profonda. Dovendone immaginare qualche capitolo penso, innanzitutto, ad affiancare sempre più il Notariato alla magistratura nell'esercizio di certe funzioni che consentano di alleggerire il carico degli uffici giudiziari. L'intera volontaria giurisdizione ed in particolare l'omologa delle separazioni consensuali sono settori dove potremmo fornire un contributo forte. Inoltre un significativo rilancio nell'ambito della conciliazione e dell'arbitrato consentirebbe di irrobustire, anche in termini di immagine, il nostro ruolo antiprocessuale e potrebbe condurre ad una riduzione del contenzioso. Il campo della liquidazione e riscossione dei tributi è un altro ambito dove possiamo fornire un ulteriore importante contributo. La telematizzazione di importanti settori della P.A. è stato un grande successo del notariato che potrebbe esser speso in varie direzioni. Penso poi che la revisione della pianta organica e dei criteri per la sua periodica revisione debbano essere cambiati consentendo un certo allargamento che si coniughi comunque ad un concorso estremamente selettivo. Se poi vogliamo ampliare le nostre capacità di sostegno alla P.A. ed all'amministrazione della giustizia, potrebbe divenire preziosa l'apertura, prudente e meditata, agli ausiliari del notaio (il c.d. clerc). Il corpo del notariato potrebbe persino raddoppiarsi nel numero (con ogni conseguente beneficio sul piano politico).senza peraltro che debba moltiplicarsi il numero dei notai in senso stretto. Forse vale la pena riaprire una riflessione sul punto. Una certa riflessione andrebbe poi svolta anche sul tema dei costi della prestazione. Utilizzando lo strumento delle tariffe massime (l'argomento di quelle fisse o minime è ad oggi difficilmente spendibile) si dovrebbe forse avviare una poltica di vicinanza del notariato alle fasce deboli della popolazione e così certi atti come gli acquisti di prima casa (ed i connessi atti di mutuo) da parte di giovani coppie potrebbero essere agevolati sul piano dei costi della prestazione notarile. Insomma questi sono soli alcuni punti sui quali appuntare una riflessione che comunque dovremmo avviare con la coraggiosa prospettiva di un profondo rinnovamento. Al di là dell'immagine, sulla quale occorre pure lavorare, dobbiamo puntare alla sostanza dei problemi e reinventarci, tra tradizion ed innovamento, un ruolo nella moderna economia di mercato FederNotizie: Hai partecipato alla trasmissione "Exit" insieme al Vicepresidente Giuseppe Vicari.. Puoi raccontarci brevemente come si è svolta la trasmissione e qual è stata la tua esperienza? Dario Ricolo: Nel corso della trasmissione Exit, in onda su La7 e condotta da Ilaria D'Amico, il Notariato ha subito un altro, grave, attacco mediatico. Non è certamente il primo, ma, tenuto conto di una serie di circostanze è certamente il più grave, o uno dei più gravi, mai subiti. La trasmissione in questione è andata in onda praticamente in prima serata (dalle 21.30 in poi). L'emittente televisiva è una delle principali reti nazionali (la principale dopo le reti rai e mediaset) ed il "servizio" che ha riguardato i notai (e solo i notai) è durato circa un ora e venti minuti; uno spazio mai dedicato, in unico contesto alla professione notarile. Liquidare l'episodio come uno dei tanti attacchi subiti dal Notariato o anche solo minimizzarlo, evitando di parlarne, sarebbe un errore grave. Credo invece che l'occasione debba suscitare una ulteriore riflessione, profonda ed accurata, su uno dei temi dei quali più si è discusso nel recente dibattito interno alla categoria (nuovamente in occasione del congresso di Riva del Garda) e sul quale si dovrebbe riavviare un comune dibattito: il tema della comunicazione. La trasmissione, registrata giovedì sera, ha voluto trasmettere al pubblico (un numero di telespettatori compreso tra 400 e 500 mila) un messaggio chiaro ed univoco (accuratamente costruito con una serie di servizi assolutamente tendenziosi) ed il messaggio è stato: i notai sono inutili ladri! Il messaggio è arrivato chiaro ed urlato al pubblico che seguiva la trasmissione poiché ogni servizio trasmesso ed ogni parola della conduttrice erano sapientemente e scientemente indirizzati a costruire questo messaggio senza mezzi termini o sfumature. Nessuna regola di equlibrato contraddittorio è stata rispettata ed il Notaio chiamato a difendere la categoria, incarico che si è coraggiosamente assunto Pippo Vicari, non ha avuto la possibilità di spiegare alcunché non avendo avuto mai (nel corso di un ora e venti di trasmissione) la possibilità di parlare per più di 45-50 secondi senza essere interrotto ed incalzato da una conduttrice che era stata evidentemente addestrata ad attaccare e solo ad attaccare. A questa trasmissione ho partecipato come ospite essendo stato invitato dalla redazione nella mia qualità di Presidente dell'Associazione Italiana Giovani Notai. La sensazione provata sin dai primissimi minuti e sin dalle primissime battute è stata di autentico assedio e posso assicurare che chi era presente nello studio (con me erano ospiti altri quattro membri del direttivo della nostra associazione e cioè i Notai Miranda, Tavassi, Cervasi e Bergamo) ha percepito il senso dell'attacco con assai maggiore intensità di quanto si sia poi potuto rilevare nella trasmissione andata in onda e ciò in virtù di una serie di tagli che hanno interessato le parti più dure ed aggressive nei nostri confronti e che la redazione non ha voluto mandare in onda, evidentemente, poiché altrimenti il risultato poteva sembrare persino grottesco e caricaturale. Posso rammentare, tra l'altro, il frangente in cui la conduttrice, mostrando al pubblico in studio il pollice verso ed interrogandolo sul notariato, ha ricevuto in risposta urla e fischi compreso un "vai a zappare" che mi è stato gentilmente indirizzato da uno dei personaggi all'uopo ingaggiati (poichè era evidente che trattavasi di claque). In questo clima, e me ne dolgo, ho perso completamente la pazienza ed ho risposto con una certa durezza alla D'Amico cercando di evidenziare il carattere tendenzioso e disinformatvo della sceneggiata cui stavo assistendo. Mi dicono che l'atteggiamento corretto doveva essere quello della serafica accettazione della situazione e dello sfruttamento dei pochi secondi concessi per spiegare, procedendo per flash, dati e notizie. Ho a lungo riflettuto e non riesco a convincermi che sia in effetti così. Ho sentito molte persone affermare che non si doveva reagire ma limitarsi a rappresentare il più affrettatamente possibile e prima di essere interrotti e nuovamente scherniti i dati, i fatti e le circostanze. Non sono un esperto di comunicazione né, evidentemente, un abile comunicatore (probabilmente non lo sarò mai) ma rimango fermamente convinto che, in quel contesto privo di reale contraddittorio ed in quel luogo dove c'era spazio solo per lo scherno, l'offesa e la disinformazione non poteva essere realmente efficace, proprio sul piano del messaggio comunicativo, il tentativo di fornire dati o risposte serie che rimanevano necessariamente in ombra. Non possono arrivare a chi ascolta pochi secondi di risposta incompleta e sovrastata da un ora circa di servizi attentamente costruiti per smontare il notariato. L'unico tentativo a mio modestissimo avviso per il quale c'era realmente spazio era, in quel contesto, il tentativo di smontare i servizi con repliche dirette che ne evidenziassero la parzialità e l'inutilità sul piano informativo. Non era facile. Mi è sembrato che Pippo Vicari (che comunque ringraziamo tutti per esserci stato e per aver tentato una replica), essendosi preparato (appunto con dati e informazioni) ad affrontare una trasmissione semiseria abbia continuato (inutilmente perché sistematicamente interrotto) a cercare di ricondurre il tenore della trasmissione sul piano dei veri contenuti. Ma gli autori avevano escluso sin dall'inizio i contenuti (diversi dai loro) poiché non volevano affatto raggiungere un obiettivo di informazione ma solo far arrivare il messaggio di cui sopra (i notai sono inutili ladri). La mia intenzione (non so con che risultato) era quella di sottolineare al pubblico, vista l'impossibilità di una replica seria ed articolata, che il notariato non stava parlando che la trasmissione non era seria, che i servizi erano parziali e tendenziosi. Credo che l'ascoltatore a fronte di poche ed insufficienti risposte di contenuto (insufficienti per l'insufficenza dello spazio a disposizione e certamente non per l'inadeguatezza di Vicari) avrebbe ricevuto il messaggio non hanno argomenti. Viceversa a fronte di una presa di posizione sulla cattiva qualità della trasmissione poteva ricevere il messaggio la trasmissione e' parziale ed incompleta. Quale fosse la migliore strategia comunicativa credo che sia quanto meno opinabile e non capisco davvero quanti dopo la trasmissione mi hanno fatto arrivare - con una sicurezza che a mio avviso mal si concilia con il carattere assolutamente inesatto della scienza ( o piuttosto arte?) del comunicare - il messaggio: hai (certamente) sbagliato dovevi tacere o al massimo rispondere con un sorriso e qualche dato. Concludendo, la trasmissione Exit dimostra a mio avviso alcune circostanze che dovrebbero assumersi come altrettante basi della nostra riflessione sul da farsi: Il notariato non è semplicemente antipatico alla pubblica opinione (dato che pure occorre assumere come certo) ma è oggetto in questo specifico momento di un sistematico attacco (forse premeditato e mirato a preparare il terreno ad ulteriori provvedimenti che colpiscano la nostra attività). Bisogna porre in essere interventi massicci che tentino tutto quello che e' possibile per invertire la tendenza o comunque contrastare chi sta tentando una demonizzazione della nostra categoria. Credo che occorra immediatamente ripianificare una strategia comunicativa estremamente accurata (e costosa) che porti all'impianto di una fortissima struttura interna al CNN (molto più forte di quella esistente che, pur composta di eccellenti professionisti è forse inadeguata ai "tempi di guerra" che stiamo vivendo) in cui un ufficio stampa attrezzatissimo ed uno o più professionisti (di elevatissima statura) si assumano il compito di monitorare ogni riga che viene scritta ed ogni parola che viene pronunciata sul nostro conto, organizzare ove occorra repliche immediate ed efficaci, cercare tutti gli spazi utili sulla carta stampata e sulla televisione per rappresentare idee e posizioni del notariato. Alcuni consiglieri in carica (e non si può non ricordare sul punto la meritoria attività di Giulia Clarizio) da anni lavorano e continuano a lavorare sul tema della comunicazione. La precedente consiliatura ha avviato un lavoro enorme spezzando una negativa tradizione di silenzio ma ora bisogna fare di più e bisogna farlo prima che il Bersani o il Lulli di turno rendano vano ogni tentativo di difesa. Spero, quindi, che il Consiglio in carica sappia superare ogni divisione interna e sappia organizzare una strategia comunicativa di primissima scelta che, peraltro, lo ripeto, dovrebbe essere solo di supporto ad una strategia politica di rinnovamento che sappia guardare alla sostanza oltre che alle forme ed ai contenuti oltre che all'immagine. A cura di Maria Nives Iannaccone Società & Co. LA CIRCOLAZIONE DEGLI IMMOBILI NELLE OPERAZIONI SOCIETARIE TRASFORMAZIONE - effetti giuridici - mancanza di effetti traslativi - trasformazioni eterogenee - trasformazioni eterogenee "traslative" - altre fattispecie assimilabili - pubblicità Immobiliare - esclusione della trascrizione - casi assoggettabili a trascrizione - casi soggetti a trascrizione FUSIONE - effetti giuridici - teoria della successione universale - teoria della modifica del contratto sociale - pubblicità Immobiliare - tesi della trascrizione necessaria
1) in via tipica 2) in via estensiva e sistematica
- tesi della non trascrivibilità - fattispecie di possibile conflitto
1) tra società incorporante e avente causa dalla società incorporanda 2) tra avente causa della società incorporanda e avente causa della società incorporante 3) tra più aventi causa della società incorporante SCISSIONE - effetti giuridici - pubblicità Immobiliare CONFERIMENTO - DI IMMOBILI - effetti giuridici - pubblicità Immobiliare - DI AZIENDA - effetti giuridici - pubblicità Immobiliare Una fattispecie particolare: cessione di azienda e di beni individuabili in blocco ai sensi dell'art. 58 D.L.vo 385/93 MENZIONI - CIVILISTICHE - URBANISTICHE - FISCALI DISCIPLINA FISCALE - trasformazione - imposta di registro - imposta ipotecaria e catastale
- fusione e scissione - imposta di registro - imposta ipotecaria e catastale - conferimento di immobili - imposta di registro - imposta ipotecaria e catastale - conferimento di azienda - imposta di registro - imposta ipotecaria e catastale TRASFORMAZIONE Effetti giuridici - mancanza di effetti traslativi: La trasformazione non ha effetti traslativi sugli immobili intestati all'ente trasformato, in quanto vicenda modificativa della tipologia dell'ente (si usa dire "del contratto sociale"), che rimane titolare dei beni stessi (art. 2498 c.c. "l'ente trasformato conserva i diritti ... dell'ente che ha effettuato la trasformazione"). - Trasformazioni eterogenee: Questo vale anche per le trasformazioni c.d. eterogenee (artt. 2500 septies e 2500 octies c.c.), cioè per quelle trasformazioni di (o da) società in enti di natura diversa (a seconda dei casi, consorzi, società consortili, società cooperative, associazioni o fondazioni); infatti l'applicazione del principio di continuità dettato dall'art. 2498 c.c. anche alla trasformazione eterogenea (novità della riforma) consente di escludere che, anche solo implicitamente, vi sia una fase di "scioglimento" e una di "costituzione" con conseguente trasferimento di titolarità dei diritti. - Trasformazioni eterogenee "traslative": Un discorso a parte vale per la "trasformazione" di comunioni di azienda in società (e viceversa): in detta fattispecie, qualificata comunque trasformazione eterogenea, non vi è dubbio che vi sia un trasferimento di proprietà dell'azienda (e quindi degli eventuali immobili che ne facciano parte) dai comproprietari alla società che "nasce" per effetto della trasformazione. A differenza che negli altri casi, infatti, la "comunione" non ha alcuna personalità giuridica nè autonomia patrimoniale che la renda soggetto distinto rispetto ai comproprietari, ciascuno dei quali è titolare di una quota del bene comune che "passa" alla società nella quale la comunione si trasforma (banalmente tutti gli altri enti coinvolti risultano -nei pubblici registri, all'anagrafe tributaria -direttamente intestatari di beni e diritti, cosa che non avviene per le comunioni ordinarie). - Altre fattispecie assimilabili: Altrettanto avviene in caso di "trasformazione" di società (unipersonale) in impresa individuale e viceversa; tale fattispecie, in effetti, non viene neanche inclusa fra i casi qualificati dalla legge come trasformazione eterogenea e determina il trasferimento dei diritti dall'imprenditore individuale alla società - attraverso la costituzione - ovvero dalla società all'unico socio che diviene imprenditore individuale - attraverso lo scioglimento della prima e l'assegnazione dell'azienda a quest'ultimo (mentre una equiparazione alla fattispecie di trasformazione è stata operata ai fini fiscali - per un accenno ai quali si veda infra). Pubblicità Immobiliare -Esclusione della trascrizione: Nei casi di trasformazione societaria si può affermare - ed è stato in effetti affermato in giurisprudenza (vedi Cass. 12/11/1997 n.11180) -che la trasformazione, in quanto vicenda societaria di modifica delle regole strutturali e di funzionamento dell'ente titolare di beni immobili, non sia soggetta a trascrizione ma trovi la sua sede specifica di pubblicità nel registro delle imprese. - Casi assoggettabili a trascrizione: Un po' più delicata la questione in caso di trasformazione eterogenea; in tale fattispecie, infatti, la pubblicità propria degli enti coinvolti può non essere del tutto coerente ed esaustiva, e talvolta mancare del tutto. In tali casi sembra sostenibile che la trascrizione, pur non obbligatoria nè rilevante per gli effetti di cui agli artt. 2644 e 2650 c.c. (opponibilità ai terzi e continuità), sia opportuna come pubblicità notizia (fermi rimanendo i dubbi di applicazione tenuto conto del principio di tipicità delle trascrizioni). - Casi soggetti a trascrizione: Altro discorso per quelle fattispecie che, pur qualificate trasformazioni, abbiano effetti traslativi diretti (comunioni di azienda/società e aziende individuali/società) per le quali la trascrizione sembra comunque dovuta ai sensi dell'art. 2643 c.c.. Non vi è dubbio, infatti, che nelle suddette fattispecie, verificandosi un effetto traslativo fra soggetti che permangono distinti anche dopo la cosiddetta "trasformazione" la trascrizione possa assolvere tutte le funzioni previste dalla legge, sia di soluzione di conflitti fra aventi causa diversi, sia di continuità, che verranno esaminati oltre con riguardo alla fusione. FUSIONE Effetti giuridici: Com'è noto da tempo si discute in dottrina sulla natura degli effetti giuridici della fusione. - Teoria della successione universale: In base a tale teoria con la fusione si determina la successione di un nuovo ente a quelli preesistenti e quindi la stessa dà luogo al trasferimento dei beni e diritti della società incorporata alla società incorporante (o delle società preesistenti alla nuova società, in caso di fusione propria). Tale teoria presuppone l'estinzione delle società incorporate (o preesistenti) e, nella fusione propria, la costituzione di una nuova società e costituisce spesso il presupposto implicito nelle pronunce giurisprudenziali che si occupano di problematiche connesse agli effetti della fusione. L'effetto estintivo e traslativo si verifica comunque dalla data di efficacia della fusione che, ai sensi dell'art. 2504 bis c.c., coincide con la data di esecusione dell'ultima delle iscrizioni al registro imprese (o, nella fusione per incorporazione, con la diversa data successiva eventualmente convenuta nell'atto di fusione stesso). - Teoria della modifica del contratto sociale: Viceversa la dottrina relativamente più recente ricostruisce la fusione come fenomeno e procedimento puramente societario, qualificandola come modifica del (o dei) contratti di società e quindi della struttura degli enti coinvolti, nessuno dei quali si estingue, proseguendo le società unificate nel nuovo ente, che "continua" le società preesistenti; a dimostrazione della correttezza della tesi si adduce in particolare che i soci di tutte le società coinvolte non vengono liquidati ma rimangono nella compagine della "nuova" struttura derivante dalla fusione. Pubblicità Immobiliare Dalle diverse teorie sugli effetti giuridici della fusione conseguono diverse teorie sull'obbligo e sugli effetti della trascrizione immobiliare dell'atto di fusione che determina, almeno formalmente, una modifica della titolarità dei beni immobili ricompresi nel patrimonio della società incorporata o delle società partecipanti alla fusione propria. - Tesi della trascrizione necessaria: 1) in via tipica: La prima ricostruzione della fusione come vicenda estintivo/costitutiva ha indotto la dottrina, ma soprattutto la prassi, a ritenere l'atto di fusione necessariamente soggetto a trascrizione nei registri immobiliari. Data la tipicità delle suddette trascrizioni, si è da sempre affermato che la trascrizione risulta dovuta alla luce di una lettura adeguata del concetto di trasferimento presente nell'art. 2643 c.c., ove si impone la trascrizione dei "contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili". Il mancato riferimento esplicito alla fusione degli articoli dettati in materia deriverebbe addirittura, secondo alcuni, dall'originaria convinzione che l'atto di fusione rientri direttamente fra quelli di cui al n. 1 dell'art. 2643 c.c.. A sostegno dell'obbligatorietà della trascrizione si adduce anche la normativa fiscale, che nell'art. 4 della tariffa delle imposte ipotecaria e catastale, allegata al D.L.vo 347/1990, non solo prende in considerazione la trascrizione della fusione ma implicitamente connette effetti sanzionatori alla sua mancata esecuzione nei termini previsti dal decreto legislativo stesso (art. 6 D.L.vo 347/1990). 2) in via estensiva e sistematica: Anche chi ritiene non immediatamente riferibile alla fusione la norma contenuta nel n. 1 dell'art. 2643 c.c. , vi è chi ritiene che la trascrizione della fusione sia ugualmente dovuta in forza dell'art. 2645 c.c.. Infatti, anche volendo aderire alla tesi per cui nella fusione non vi è propriamente un effetto diretto traslativo dei beni della società incorporanda in quanto questa non si estingue ma "sopravvive" nella società incorporante, è incontestabile che il soggetto giuridico che risulta proprietario dei beni è (almeno parzialmente) diverso dall'originario proprietario quale risulta nei registri pubblici; banalizzando la questione, per effetto della fusione il codice fiscale (elemento determinante nell'utilizzo da parte dei terzi dello strumento di controllo offerto dai registri immobiliari) del titolare dei beni immobili coinvolti in una fusione, ad esito della stessa, sarà diverso da quello dell'originario titolare dei beni stessi. Seguendo questo principio si afferma che la trascrizione assolva comunque un suo compito anche in caso di fusione, inquadrandosi in un sistema di pubblicità della titolarità dei beni immobili la cui funzione va oltre a quelle direttamente connesse alla pubblicità dell'atto. - Tesi della non trascrivibilità: La teoria che attribuisce all'atto di fusione natura di modifica del contratto sociale con effetti meramente organizzativi porta peraltro altri autori ad escludere che alla fusione sia attribuibile direttamente o estensibile il concetto di trasferimento che rende applicabili gli artt. 2643 e 2645 c.c.. Peraltro anche qualora si aderisse alla ricostruzione più risalente che vede nella fusione una vicenda estintiva e di successione di un diverso soggetto nei diritti facenti capo alla società incorporanda, chi sostiene la non obbligatorietà (e quindi, subordinatamente, la non eseguibilità) della trascrizione ha dalla sua la constatazione che l'istituto della trascrizione immobiliare non si giustifica di per sè con scopi meramente conoscitivi, ma è volto (e quindi obbligatorio ovvero ammissibile, data la sua tipicità) alle funzioni esplicitate dall'art. 2644 c.c. (soluzione dei conflitti fra più aventi causa) ovvero dall'art. 2650 c.c. (continuità). Qualora la trascrizione non possa sortire alcuno dei suddetti effetti, la stessa non solo non sarà obbligatoria, ma neanche ammissibile per la sua tassatività. E' stato quindi osservato che la trascrizione dell'atto di fusione: - non ha efficacia costitutiva, per la quale vale, in ogni caso, il disposto dell'art. 2504 c.c., ovviamente anche relativamente alla "nuova" intestazione/titolarità degli immobili che facciano parte del patrimonio della società incorporata; - non ha efficacia dichiarativa nel conflitto diretto fra società incorporante e avente causa dalla società incorporata (per l'esame del caso si veda oltre); - non ha efficacia di pubblicità notizia ovvero di continuità delle trascrizioni perchè il sistema prevalente è comunque quello legato alla pubblicità nel registro delle imprese. Si sostiene quindi che la pubblicità effettuata sui registri immobiliari dell'atto di fusione, assolutamente diffusa nella prassi (fino ad aver "condizionato" la normativa fiscale, che ha dovuto prendere atto e disciplinare il costo del servizio fornito dai registri immobiliari), è stata per anni tollerata in quanto suplettiva delle inefficienze derivanti dal mancato avvio del registro delle imprese, al quale solo ad oggi spetta la pubblicità degli atti organizzativi societari, in particolare dell'atto di fusione. L'informativa corretta risulta oggi possibile attraverso la consultazione parallela dei registri immobiliari e del registro imprese, senza che sia opportuno nè possibile duplicare la pubblicità di uno stesso atto. - Fattispecie di possibile conflitto: Vale peraltro la pena, a questo punto, di analizzare quali siano i possibili conflitti in cui la trascrizione della fusione potrebbe assumere un qualche ruolo dirimente. Va peraltro precisato che le fattispecie esaminate non sono omogenee: infatti la n. 1) riguarda il caso di conflitto "diretto" della società incorporante con un terzo soggetto, mentre i caso n.ri 2) e 3) riguardano ipotesi di conflitto in livelli successivi al primo "passaggio" del bene. Tali casi vengono addotti a sostegno della tesi della necessaria trascrizione dell'atto di fusione in quanto risolvibili attraverso il recupero del principio che attribuisce alla detta trascrizione il compito di mantenere la continuità delle trascrizioni medesime, con conseguente maggior certezza nei rapporti giuridici. 1) conflitto tra società incorporante e avente causa dalla società incorporando: La disciplina speciale dettata in materia di fusione prevede, all'art. 2504 bis c.c., che "la società che risulta dalla fusione o quella incorporante assumono i diritti e gli obblighi delle società partecipanti alla fusione". E' stato quindi giustamente rilevato che nessun conflitto può sorgere fra avente causa della società incorporata e società incorporante: infatti il trasferimento dalla società incorporanda al terzo prima che la fusione abbia effetto (il trasferimento successivo non è ipotizzabile in quanto in tal caso non esisterebbe più, almeno nei suoi dati identificativi, il dante causa) prevale in ogni caso sull'interesse della società incorporante ad acquisire il bene, essendo quest'ultima vincolata dagli atti compiuti dalla società incorporanda come se li avesse compiuti direttamente. 2) conflitto tra avente causa della società incorporanda e avente causa della società incorporante: I sostenitori della trascrivibilità dell'atto di fusione ritengono che il secondo avente causa possa prevalere solo qualora la fusione sia regolarmente trascritta: a ben vedere si tratta dell'applicazione del principio di continuità dettato dall'art. 2650 c.c.. Al contrario, qualora si acceda alla tesi della non trascrivibilità dell'atto di fusione, il suddetto conflitto si risolve sulla base della priorità di trascrizione fra i due aventi causa. Infatti, in virtù del principio per cui la società incorporante, una volta divenuta efficace la fusione, si trova nella stessa posizione giuridica della società incorporanda, il conflitto non è diverso di quello che si genera fra più aventi causa dallo stesso soggetto. La difficoltà ad accettare una simile impostazione sta nel fatto che, nell'ipotesi esaminata, la funzione di tutela dei terzi e di certezza sulla titolarità dei diritti non è più affidata esclusivamente ai registri immobiliari, ma si combina con le risultanze del registro delle imprese, che va consultato parallelamente. 3) conflitto tra più aventi causa della società incorporante Non diversa dal caso che precede è l'analisi di questa ultima fattispecie, nella quale tornano pienamente applicabili le regole ordinarie sulla priorità di trascrizione fra i due aventi causa, qualunque sia la soluzione a cui si aderisce per la precedente pubblicità dell'atto di fusione. SCISSIONE Effetti giuridici Come la fusione, anche la scissione è oggetto di un ampio dibattito circa la sua natura e conseguentemente i suoi effetti giuridici. Le alternative che si pongono sono sempre quelle prospettate per la fusione: operazione traslativa o mera modifica del (o dei) contratto sociale per la riorganizzazione dell'azienda. Per la verità nella scissione il carattere traslativo appare più marcato; sono le stesse norme che regolano la scissione, infatti, a far riferimento all'assegnazione di tutto o parte del patrimonio della società scissa a uno o più enti diversi. A ciò si aggiunge, in alcune fattispecie, la costituzione di nuova società, effetto a ben vedere non dissimile da quello che si ha con la fusione propria. Le argomentazioni a sostegno dell'una o dell'altra tesi sono analoghe a quelle addotte in relazione alla fusione. Pubblicità Immobiliare L'approccio alla problematica della trascrizione è, invece, nella scissione parzialmente diverso da quello adottato in materia di fusione. Nella scissione, infatti, è più marcato l'effetto di trasferimento del patrimonio a soggetti diversi dall'originario intestatario ed è sempre possibile che si generi un conflitto fra società scissa e società beneficiaria, ovvero fra diverse società beneficiarie, sulla titolarità di beni immobili coinvolti nella scissione. Detto conflitto va risolto, tra le parti dell'operazione, secondo le risultanze dell'atto di scissione e quindi, a cascata, secondo quanto previsto nel progetto di scissione, ovvero "se la destinazione ... non è desumibile dal progetto", secondo i criteri di cui all'art. 2506 bis, secondo comma c.c.. Peraltro, nei confronti dei terzi aventi causa dalle diverse società la trascrizione immobiliare sembra assumere una rilevanza più marcata, sia ai fini della prevalenza che ai fini della continuità. CONFERIMENTO DI IMMOBILI Effetti giuridici Nessun dubbio, invece, si pone in relazione agli effetti giuridici del conferimento di beni immobili in società, che può avvenire sia in sede di costituzione che successivamente, a liberazione di un aumento di capitale. Si tratta infatti di un contratto avente gli effetti traslativi tipici propri di qualsiasi negozio di trasferimento immobiliare (come tale, passibile di essere soggetto a termine iniziale, eccetto forse il caso di conferimento effettuato in sede di costituzione), che ha per oggetto diretto il bene immobile che si intende trasferire alla società. Pubblicità Immobiliare Dato quanto sopra, nessun dubbio si pone circa la necessaria trascrizione nei registri immobiliari del conferimento, trascrizione che produce gli effetti tipici di cui agli artt. 2644 e 2650 c.c.. A differenza di quanto avviene per le altre operazioni societarie esaminate, fra l'altro, non è prevista una pubblicità specifica nel registro delle imprese degli atti di conferimento (salvo quanto appresso circa la pubblicità del conferimento di azienda, pubblicità non legata al contratto di conferimento, ma all'oggetto del conferimento, cioè all'azienda): è ben vero che gli amministratori devono depositare nel registro delle imprese l'attestazione dell'avvenuta esecuzione dell'aumento di capitale conseguente al conferimento, ma si tratta di pubblicità connessa alla delibera di aumento del capitale ed all'aggiornamento dell'importo del capitale sottoscritto e versato, e non al contratto di conferimento in sè. CONFERIMENTO DI AZIENDA Effetti giuridici Anche nel caso di conferimento di azienda che comprenda beni immobili, si verifica un trasferimento della proprietà dell'intera azienda, e quindi dei beni immobili che ne fanno parte, dal conferente/proprietario alla società conferitaria, con tutte le conseguenze tipiche connesse ai contratti con effetti reali. Pubblicità Immobiliare Come precisato in relazione al conferimento diretto dei beni immobili, anche nel caso di conferimento di azienda che li comprenda non può dubitarsi della necessità di effettuare la relativa trascrizione nei registri immobiliari. La trascrizione nei registri immobiliari non è sicuramente sostituita, nel caso del conferimento, dalla pubblicità nel registro delle imprese, imposta dall'art. 2556 c.c., la quale è dettata e assolve fini diversi: infatti è stata introdotta a fini antiriciclaggio e non riveste, una volta eseguita, nè la funzione costitutiva delle iscrizioni previste nel procedimenti di fusione e scissione, nè la funzione di attribuzione di priorità, prevista invece in relazione all'iscrizione del trasferimento di partecipazioni. Una fattispecie particolare: cessione di azienda e di beni individuabili in blocco ai sensi dell'art. 58 D.L.vo 385/93 Una fattispecie assolutamente particolare, almeno ai fini della pubblicità richiesta dalla legge per rendere l'operazione di conferimento opponibile ai terzi, è rappresentata da quella disciplinata dall'art. 58 della legge bancaria (D.L.vo 385/1993). La suddetta norma riguarda sia le cessioni di azienda (o di rami d'azienda) - fra cui i conferimenti di azienda - sia le cessioni di beni individuabili in blocco - fra cui i conferimenti di "pacchetti" immobiliari - a banche, intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'art. 107 della legge bancaria ed altri soggetti inclusi nell'ambito della vigilanza consolidata. In presenza di tali operazioni, la norma stabilisce che "le trascrizioni nei pubblici registri degli atti di acquisto dei beni oggetto di locazione finanziaria compresi nella cessione conservano la loro validità e il loro grado a favore del cessionario, senza bisogno di alcuna formalità o annotazione" in quanto la pubblicità nei registri immobiliari è sostituita dalla "notizia" fornita attraverso l'iscrizione nel registro delle imprese e la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana. La norma non è di facilissima lettura nè applicazione, ma indubbiamente prevede un sistema alternativo, e sostitutivo, della pubblicità nei registri immobiliari di atti che possono avere effetti traslativi su beni immobili, scardinando una regola generale incontrastata. MENZIONI CIVILISTICHE Dato quanto precede circa gli effetti di ciascuno degli atti connessi alle operazioni societarie esaminate, occorre ora chiedersi se nei suddetti atti sia necessario, od opportuno, che i beni immobili coinvolti vengano esattamente descritti ed individuati. La risposta dipende ovviamente dagli effetti civilistici di ciascuno dei suddetti atti. Nella trasformazione non è necessario che i beni immobili di proprietà della società trasformata vengano descritti, mancando l'effetto traslativo e non essendo gli immobili oggetto dell'operazione; la descrizione è opportuna qualora si voglia procedere alla trascrizione, anche se, a ben vedere, pure in tal caso non sembra assolutamente necessaria, potendo supplire la descrizione riportata nella nota di trascrizione ai sensi dell'art. 2659 n. 4) c.c.; un principio parzialmente diverso potrebbe valere in caso di trasformazione eterogenea "traslativa", ove l'individuazione dei beni facenti parte dell'azienda trasferita sembra necessaria sia ai fini della determinazione del perimetro dell'azienda stessa sia, in relazione agli immobili, ai fini della trascrizione. Nella fusione vale il medesimo principio visto per la trasformazione, tenuto conto che l'operazione riguarda l'intero patrimonio delle società coinvolte, ovvero della società incorporanda, e che quindi nessun dubbio può porsi in ordine all'identificazione dei beni immobili; altrettanto può dirsi in relazione all'opportunità di elencare i beni stessi ai fini della trascrizione dell'atto nei registri immobiliari. Nella scissione, invece, il principio di fondo è diverso: l'operazione consiste, per definizione del codice, nell'assegnazione dell'intero patrimonio (ovvero di parte del patrimonio) di una società a più società (o ad una sola società, in caso di assegnazione parziale) e presuppone quindi "l'esatta descrizione degli elementi patrimoniali da assegnare" (art. 2506 bis c.c.). In tal caso è opportuno che il progetto di scissione contenga una descrizione più precisa e tecnica possibile, fermo restando che l'atto di scissione, o ancor prima e meglio la delibera di scissione, in veste integrativa del progetto ai sensi dell'art. 2502 ultimo comma c.c., possono validamente procedere ad una miglior descrizione dei beni (immobili o altro) compresi nel patrimonio da "assegnare", che siano peraltro già identificabili attraverso il progetto. Nel conferimento di immobili la descrizione dei beni conferiti è elemento essenziale del negozio, come in qualsiasi altro contratto che abbia ad oggetto diretto il trasferimento della proprietà di beni immobili. Qualora si tratti di conferimento in società di capitali, la descrizione contenuta nella relazione di stima dell'esperto dovrà essere idonea ad identificare in modo certo i beni immobili oggetto del conferimento, tenuto conto che gli artt. 2343 e 2465 c.c. assegnano proprio alla relazione il compito di effettuare la "descrizione dei beni e dei crediti conferiti", fermo rimanendo che la descrizione potrà essere integrata con precisi dati tecnici nell'atto di conferimento. Anche nel conferimento di azienda, la quale a sua volta comprenda beni immobili, è essenziale che tutti i beni siano chiaramente identificati e descritti o, almeno identificabili; la suddetta esigenza si integra, per gli immobili, con la necessità di riportare nell'atto di conferimento gli elementi necessari ad operare la trascrizione del trasferimento di proprietà. Anche in questo caso, quindi, qualora si tratti di conferimento in società di capitali, la relazione di stima dell'esperto dovrà contenere gli elementi necessari ad identificare in modo certo i beni immobili ricompresi nell'azienda conferita, salve integrazioni di dati tecnici, che rimangono possibili anche nell'atto di conferimento. MENZIONI URBANISTICHE Assai dibattuta è la questione dell'applicabilità, alle operazioni societarie, della normativa in materia di menzioni c.d. "urbanistiche", originariamente contemplate dalla legge 45/1985 ed oggi dal testo unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001), la cui mancanza, negli atti "aventi ad oggetto trasferimento ... di diritti reali" relativi ad immobili, può avere come conseguenza la stessa nullità dell'atto (artt. 30 e 46). Anche per tale problematica diventa rilevante l'esame degli effetti civilistici delle varie operazioni, come anche l'identificazione del loro oggetto. Sembra quindi indiscutibile che la normativa si applichi al conferimento di immobili, tenuto conto che oggetto di tale atto è appunto il trasferimento della proprietà dei beni immobili dal conferente alla società. Prudenziale ed opportuna, fino a diversa presa di posizione del legislatore, è l'applicazione delle norme sulle menzioni urbanistiche agli atti di conferimento di azienda. In tal caso, pur non essendo il trasferimento della proprietà dei beni immobili propriamente oggetto dell'atto, non può escludersi dal tenore letterale della norma il trasferimento che si verifica all'interno della più ampia operazione di passaggio dell'azienda. Assai più dubbia è l'applicazione della normativa urbanistica in casi di scissione. La qualificazione della fattispecie come operazione riorganizzativa societaria, di modifica del contratto sociale, tendente a ridistribuire l'attività di impresa senza soluzione di continuità, porterebbe a ritenere non applicabile la normativa urbanistica. Peraltro anche in questo caso vi è chi ritiene che il sottostante (e come visto non pacifico) effetto traslativo porti con sè l'obbligo di adempiere alle formalità di menzione di cui si tratta. Ormai pacifica sembra invece l'inapplicabilità della normativa sulle menzioni urbanistiche alla fusione. Per tale operazione infatti sia la dottrina, argomentando dalla constatazione che la fusione "determina ... soltanto come effetto accessorio e riflesso la circolazione dei beni, che deve invece costituire l'elemento causale dell'atto negoziale" perchè si renda applicabile la normativa de quo, che la giurisprudenza, argomentando dal fatto che l'atto di fusione sia "per sua natura destinato in via essenziale ad incidere sulla esistenza di soggetti giuridici e non a determinare trasferimenti patrimoniali da un soggetto ad un altro", sono giunte alla conclusione dell'inapplicabilità della normativa in materia di menzioni urbanistiche. Nessun dubbio, infine. Che le suddette norme non trovino applicazione in caso di trasformazione, dove manca del tutto l'effetto traslativo, salvo a valutare l'opportunità di inserirle in caso di trasformazione eterogenea di (o da) comunione di azienda, fattispecie forse sotto questo profilo assimilabile al conferimento. MENZIONI FISCALI Il l'art. 35 del D.L. 223/2006 (c.d. Bersani) come modificato dal comma 48 dell'art. unico della manovra 2007, ha introdotto nell'ordinamento, a fini specificamente fiscali, antievasione, e forse anche a fini antiriciclaggio, alcuni obblighi di menzione la cui applicazione alle operazioni societarie è da verificare. Si tratta dell'obbligo imposto alle parti di un atto di dichiarare (tramite apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) "all'atto della cessione dell'immobile": - le modalità di pagamento del corrispettivo; - l'eventuale intervento di un mediatore e, in caso positivo, gli elementi identificativi di quest'ultimo e del compenso attribuitogli. Quanto alla prima delle menzioni richieste, quella sulle modalità di pagamento del corrispettivo, la formulazione sembra presupporre, pur usando il termine generico di corrispettivo, il versamento di un prezzo, esulando così da tutte le fattispecie societarie, anche traslative, esaminate. Quand'anche la si volesse riferire in generale ad ogni tipo di corrispettivo inteso in senso lato, e quindi in particolare alle partecipazioni o azioni assegnate a fronte di un conferimento, sia esso di immobili o di azienda, ovvero a fronte di una trasformazione eterogenea di comunione di azienda in società, ovvero ancora ai soci della scissa in sede di scissione, la struttura stessa degli atti di esecuzione delle varie operazioni societarie prospettate assolverebbe all'obbligo imposto dalla normativa esaminata, contenendo necessariamente la "descrizione analitica" delle partecipazioni assegnate in corrispettivo (come tale intendendosi il valore della partecipazione e non certo la descrizione analitica dei titoli attribuiti, che è attività amministrativa spettante agli amministratori in esecuzione del contratto stipulato). Quanto alle menzioni relative all'intervento del mediatore, il tenore, peraltro non propriamente chiaro, della disposizione e soprattutto la funzione dell'obbligo porta a concludere che dette menzioni siano per lo meno opportune negli atti che comportano, in via diretta o nell'ambito di un'operazione più articolata, il trasferimento della proprietà di beni immobili, e quindi nel conferimento di immobili come in quello di azienda che li comprenda. Come al solito ai margini sembra la fattispecie della scissione, che può peraltro obiettivamente prestarsi ad integrare un'elusione dei controlli ai quali è funzionale la normativa in esame. DISCIPLINA FISCALE TRASFORMAZIONE - imposta di registro: * ai sensi dell' art. 4, primo comma, lett. c) della tariffa parte prima all.ta al D.P.R. 131/1986 l'imposta risulta applicabile in misura fissa a tutte le "modifiche statutarie, comprese le trasformazioni" * la suddetta norma dovrebbe applicarsi anche alle trasformazioni eterogenee, in particolare di comunione di azienda in società o viceversa, tenuto conto che l'art. 4 riguarda sia le società che gli enti di qualsiasi tipo: in ogni caso, qualora la fattispecie fosse assimilata, a fini fiscali, al conferimento di azienda o, viceversa, all'assegnazione ai soci dell'azienda stessa, l'imposta applicabile rimarrebbe fissa, ai sensi del suddetto art. 4, primo comma, lett. a) n. 3) e lett. d) n. 2 * in caso di scioglimento di società con prosecuzione dell'attività in forma di impresa individuale, il fisco si è pronunciato (circ. 54/E del 19/6/2002) per la continuità dei valori a fini dell'applicazione delle imposte dirette: per le considerazioni sopra riportate circa il passaggio dell'azienda dalla società al socio, anche il tal caso l'imposta è applicabile in misura fissa - imposta ipotecaria e catastale * non c'è una norma che contempli espressamente la trasformazione come atto soggetto a trascrizione; data la natura non traslativa, viene applicata l'imposta fissa le fattispecie di trasformazione eterogenea sopra esaminate, avvicinabili ai fini fiscali al conferimento, dovrebbero essere trattate in analogia e quindi anch'esse scontare l'imposta in misura fissa ai sensi dell'art. 4 della tariffa all.ta al D.L.VO 347/1990 FUSIONE E SCISSIONE - imposta di registro * ai sensi dell'art. 4, primo comma, lett. b) della tariffa parte prima all.ta al D.P.R. 131/1986 l'imposta è dovuta in misura fissa in tutte le tipologie - imposta ipotecaria e catastale * ai sensi dell'art. 4 della tariffa all.ta al D.L.VO 347/1990 l'imposta è dovuta in misura fissa in tutte le tipologie CONFERIMENTO DI IMMOBILI - imposta di registro / IVA * il conferimento di immobili non è più escluso dal campo di applicazione dell'IVA dall'1/1/1998: pertanto la relativa tassazione dipende, come per qualsiasi trasferimento immobiliare, dalla natura del bene conferito, dal soggetto conferente e dagli altri elementi (fra cui l'opzione del conferente) che rendono la transazione soggetta o meno ad IVA * qualora il conferimento sia soggetto ad imposta di registro, ai sensi dell'art. 4, primo comma, lett. a), n.ri 1) e 2) della tariffa parte prima all.ta al D.P.R. 131/1986, le aliquote saranno quelle proprie degli altri atti traslativi della proprietà degli immobili o quella agevolata del succitato n. 2) * ai sensi dell'art. 50 del D.P.R 131/1986, la base imponibile è costituita dal valore del bene conferito, al netto delle passività accollate dalla società conferitaria e delle spese del conferimento calcolate in via forfettaria - imposta ipotecaria e catastale * le aliquote ordinarie stabilite dall'art. 1 della tariffa all.ta al D.L.VO 347/1990, con la precisazione che, a seguito delle modifiche introdotte dal c.d. decreto bersani (D.L. 223/2006), anche qualora sia soggetto ad IVA il conferimento sconta le imposte ipotecaria e catastale nella misura prevista dalla citata norma e che, in caso di intervento di fondi immobiliari (in qualità di conferenti o di conferitari) le aliquote sono ridotte a norma del comma 10 ter dell'art. 35 del D.L. 223/2006 CONFERIMENTO DI AZIENDA - imposta di registro / IVA * il conferimento di azienda è espressamente escluso dal campo di applicazione dell'IVA dall'art. 2, terzo comma, lett. b) del D.P.R. 633/1972 * ai sensi dell'art. 4, primo comma, lett. a), n. 3) della tariffa parte prima all.ta al D.P.R. 131/1986, l'imposta è sempre dovuta in misura fissa, anche se l'azienda comprende immobili - imposta ipotecaria e catastale * ai sensi dell'art. 4 della tariffa all.ta al D.L.vo 347/1990 l'imposta è dovuta in misura fissa, anche se l'azienda comprende immobili NOTE Sugli argomenti trattati si veda: - Cass. 12 novembre 1997 n. 11180 su Le Società 1998, p. 656 - Trib. Roma 15 dicembre 1994 su Notariato 1995, p. 125 e Le Società 1995, p. 1062 - Trib. Firenze 7 marzo 1992 su Notariato 1995, p. 126 - lo studio ("circolare interna") del CNN del 1 marzo 1987 disponibile sulla RUN - R.Vigo "Pubblicità immobiliare e trasformazione, fusione e scissione di società" su Riv.Dir.Comm. 1999, p. 605 - R.Franco "Sull'ammissibilità della trascrizione dell'atto di trasformazione di società", studio del 1° marzo 1999 disponibile sulla RUNission" Manuela Agostini notaio in Milano Finestra sul Cortile DAL DIARIO DI UN CONSUMATORE In questo periodo così travagliato, che mette in forte discussione il nostro ruolo e la nostra funzione, ho piacere di raccontare la felice esperienza di un "consumatore", il quale, incontrandomi in tutt'altro contesto e scoprendo quale fosse il mio lavoro, ha voluto narrarmi la sua personale vicenda e il suo incontro ravvicinato con un notaio che davvero onora la categoria. Ecco la storia così come è stata raccontata a me: "Come succede ogni tanto nella vita, anche a me è capitato di aver bisogno di un notaio. O meglio, mi sarebbe piaciuto riuscire a servirmi della sua professionalità; purtroppo la follia che spesso si annida nelle menti di alcuni esseri, in continuo debito di umanità coi loro simili, ha impedito che la suddetta professionalità si concretizzasse in un definitivo strumento. Con la scomparsa dei miei genitori, nella mia famiglia d'origine siamo rimasti in quattro; con tanti beni e tante possibilità di addivenire facilmente ad una divisione che soddisfacesse le esigenze di tutti. Ma le esigenze sono di natura diversa quando si passa dallo stato di normalità a quello di alterazione psichica. Uno dei fratelli, infatti, non essendo riuscito, per sua sola inettitudine, a realizzare nessuna delle sue ambizioni, ha deciso che neanche noi dovessimo avere una vita "normale", ove per normale intendo anche disporre dei propri beni, sia per coltivare i fiori del giardino, quanto per sfruttarne le potenzialità economiche. Come ha scoperto la brava scrittrice Rosa Montero analizzando i suoi colleghi "…uno scrittore fallito di solito si trasforma in un mostro, un pazzo, un malato. Una creatura profondamente infelice in ogni caso…" [La pazza di casa - ed. Frassinelli 2004], anch'io ho capito che qualunque persona che non riesce ad affermare la sua personalità può diventare un mostro. Il mostro di cui parlo io ha finto di non essere tale ed ha consegnanto tutta la documentazione necessaria alla divisione ad un notaio "di sua fiducia". Poi però ha iniziato a boicottare sistematicamente e con mille, sterili, argomentazioni qualunque progetto divisorio, perfino quello che lo vedeva assegnatario di una quota ben più sostanziosa del suo quarto di diritto. Rosa Montero sarà esperta di scrittori; non sa molto, probabilmente, di mogli. Sì perché, c'è una sola persona peggiore dello scrittore fallito ed è la moglie del suddetto. Nell'occasione ho dovuto anche rivedere le mie idee sulla moglie ideale. Una compagna devota, infatti, non è necessariamente una buona cosa, anzi, può essere la peggiore iattura. La moglie di mio fratello, infatti, legatissima a lui, lungi dall'imputare al suo compagno di vita la mancata realizzazione delle proprie aspirazioni, ha deciso che la colpa fosse di tutto il resto del mondo e di noi fratelli in particolare, condannandoci quindi a pagare il fio di un delitto mai commesso. Come? Ma è semplice. Impedendoci di sciogliere i legacci di questa comunione forzata, chiudendoci in una ragnatela di maglie sempre più fitte, sapendo bene che, in tal modo, qualunque ci attività sarebbe stata preclusa. La coppia però, nell'ordire la trama del triste disegno non ha tenuto conto di un elemento, di una persona che si è inaspettatamente posta con autorevolezza e cocciutaggine di fronte alla loro follia, arginandone gli effetti: il NOTAIO. Il notaio scelto da mio fratello era una di quelle persone che conosci appena, scambi un saluto incontrandolo e nulla più. Questo per dire che non era un mio caro amico che ha voluto prendere a cuore le mie disgrazie. Ci ha messo un po' a inquadrare tutti i personaggi, poi però ha capito perfettamente quale fosse la situazione. Il notaio non è tipo di molte parole, è anche un po' brusco; voglio dire non indulge in salamelecchi, né ama riceverne. Ha deciso però che doveva venire a capo della cosa. Sobbarcandosi per quasi un anno ad ore ed ore di colloqui col coerede riottoso; appuntamenti mancati; analisi di particelle soppresse, doppiate, sparite; ricerche minuziose di mappe, così come di ragionevolezza, è riuscito, alla fine di un giorno umido ed afoso e dopo cinque, dico cinque, ore di discussioni, alterchi ed accuse, nel suo capolavoro: farci sottoscrivere un preliminare di divisione. L'atto definitivo era impossibile, mancando alcuni accatastamenti e frazionamenti. Uscendo dalla sua stanza per prendere i fogli da stampare, si è incontrato (scontrato…?) con la cognata malefica che, avevamo preteso, rimanesse fuori dal campo di battaglia. "Coraggio signora, stia su: ce l'abbiamo fatta!". Mi sa che anche lui dovrà rivedere i criteri relativi alle mogli ideali; la signora, infatti, l'ha fulminato con lo sguardo. Per la prima volta, rientrando nella stanza, ha avuto un attimo di cedimento confidandomi "Gesù, sembrava quasi che volesse incenerirmi". "Ma lei VOLEVA incenerirla", ho risposto un po' crudelmente. Inutile dire che il preliminare è rimasto lettera morta, non si è mai arrivati alla sottoscrizione del definitivo. Ma il notaio non si è arreso. Ha provato ancora a parlare, smussare, conciliare, cercare di convincere il coerede recalcitrante. Non c'è riuscito, ma l'impresa era al di fuori delle umane possibilità. Tutti i notai avrebbero agito così? Io penso di no; credo che in molti dopo il terzo, quarto colloquio, avrebbero detto "…beh …signori miei, ripassate quando sarete tutti d'accordo". Ma lui è stato davvero bravo; la sua opera, generosissima, professionalissima (non ha mai mostrato in tanti mesi di parteggiare per qualcuno) ci ha almeno consentito di avere in mano uno strumento, il preliminare, per poter adire le vie legali con una maggiore speranza di rapida soluzione. Possono dire quello che vogliono, ma per me la figura del buon notaio è fondamentale e il suo ruolo difficilmente sostituibile". Che dire? fa piacere di tanto in tanto incontrare qualcuno, così entusiasta della nostra figura. Però... però bisogna anche sottolineare che questo signore ha incontrato un collega davvero eccelso, che ha messo in campo tutto al meglio: la professionalità, la capacità di conciliazione, la terzietà ed una serie di doti personali quali la pazienza, l'umanità e ...sì anche la testardaggine. Caro collega, mi piacerebbe tanto renderti omaggio facendo qui il tuo nome, ma il signore del racconto ha tenuto a dire che non sopporti i salamelecchi, per cui... una vigorosa stretta di mano e grazie, a nome della categoria. Lavinia Vacca Attività Sindacali VERBALE DELL'ASSEMBLEA DEI DELEGATI FEDERNOTAI DEL GIORNO 30 GIUGNO 2007 Il giorno 30 giugno 2007, alle ore 11,15, in Cascina Bergamina, presso l'abitazione di Guido Roveda, si è tenuta l'Assemblea dei delegati delle Associazioni Sindacali aderenti a FEDERNOTAI. Sono presenti: della giunta FEDERNOTAI, il Presidente Gennaro Fiordiliso, ed i componenti De Angelis, Ferretto, Guerra, Manzini, Munafò, Rummo; per il Consiglio Nazionale del Notariato: il Presidente Paolo Piccoli ed i Consiglieri Bartolini, Cafagno, Caserta, Clarizio, Labonia, Setti; per la Cassa Nazionale del Notariato, Guarnieri; per il Consiglio Notarile Distrettuale di Milano, il Presidente Luigi Miserocchi ed i Consiglieri De Stefano e Menchini; per la Lombardia sono presenti Ajello, Leotta, Binacchi, Chiofalo, G. Roveda, Rottoli, L. Amato, Condò, M. Marchetti, Ferrario, Benetti, per il Lazio, Rummo; per l'Emilia Romagna, Manzini e Spadola; per le Marche, Biondi, Colangeli e De Angelis; per il Triveneto, Finelli; per la Campania, Miranda. E' presente il direttore responsabile della Rivista FEDERNOTIZIE, Maria Nives Iannaccone. Apre i lavori Gennaro Fiordiliso e porge il benvenuto al Presidente Piccoli ed agli altri componenti CNN presenti, nonché a tutti gli intervenuti; ringrazia inoltre per l'ospitalità Guido Roveda per questo tradizionale incontro di inizio estate a Cascina Bergamina. Fiordiliso riassume brevemente gli accadimenti e l'attività di FEDERNOTAI alla luce della vicenda delle cd liberalizzazioni "Bersani" e dell'emendamento presentato dall'On. Lulli in sede di esame parlamentare del ddl presso la Commissione Attività produttive della Camera dei Deputati. Egli ricorda la manifestazione organizzata da FEDERNOTAI tenutasi a Roma il 7 giugno u.s. presso l'Hotel Sheraton Eur, con lo slogan "il microfono alla platea", nel corso della quale si sono registrati numerosissimi interventi di colleghi, per lo più giovani, nel corso dei quali sono emersi pareri ed opinioni, a volte discordanti, ma tutti indirizzati verso la ferma volontà di salvaguardare, in un momento così delicato, la "funzione" dell'attività notarile. Ricorda inoltre la richiesta avanzata agli organi istituzionali del notariato, e soprattutto al Consiglio Nazionale, di istituire una "unità di crisi", da estendere a tutte le componenti del Notariato (Consiglio, Cassa, Federnotai, ecc.), al fine di coordinare presso le forze politiche, sociali e imprenditoriali, tutte le iniziative volte a sensibilizzare le stesse e l'opinione pubblica circa l'irrinunziabile utilità sociale ed economica del notariato di tipo "latino" che caratterizza il nostro ordinamento, e la pericolosità di fughe in avanti nella materia, in ossequio a pretestuose e demagogiche "liberalizzazioni". A fronte della richiesta avanzata da Federnotai, il CNN ha ritenuto opportuno non istituzionalizzare il menzionato organismo, ma nel contempo ha invitato il Presidente Piccoli a coltivare incontri e consultazioni personali indirizzati allo stesso scopo. FEDERNOTAI, atteso il mancato accoglimento della sua richiesta da parte del CNN, ha ritenuto opportuno declinare l'invito a partecipare ad un incontro consultivo con il Presidente Piccoli, pur ribadendo la sua disponibilità a fattive forme di collaborazione basata su strutture programmatiche, nell'interesse della categoria notarile tutta. Il Presidente Fiordiliso ha altresì riferito in ordine agli incontri di natura politica avuti negli ultimi tempi, in particolar modo quelli del 20 giugno u.s., con la CISL, nelle persone del Segretario Nazionale di Categoria Mario Piovesan ed il Segretario Organizzativo Rosetta Raso, nonché con l'On. Lulli unitamente ai colleghi Ricolo, Dominici e Raiti. Inoltre il Presidente Fiordiliso ha incontrato a Roma il Presidente della Commissione Giustizia alla Camera dei Deputati, On. Pisicchio, il quale ha espresso il suo convincimento dell'opportunità di una riforma del notariato nell'ambito della più generale riforma delle professioni, facendo ricorso allo strumento della "legge-quadro". All'esito della sua breve esposizione Gennaro Fiordiliso ha dato la parola al Presidente Paolo Piccoli, il quale ha illustrato ai presenti l'attività del CNN alla luce della vicenda legata all'emendamento "Lulli", che ha coinciso cronologicamente con l'insediamento degli Organi Istituzionali eletti nel febbraio u.s. Piccoli ha parlato dei contatti politici avuti con esponenti dei principali partiti di governo, in particolare dell'incontro con il Guardasigilli Mastella, e la presa di posizione, favorevole al notariato, dell'On. Di Pietro; dei contatti avuti con i capigruppo dell'Ulivo alla Camera ed al Senato; ha espresso il suo convincimento circa l'esigenza di non allentare la tensione e la guardia, in quanto non è da escludere un ulteriore attacco al notariato nella stessa direzione di cui all'emendamento "Lulli"; ha riferito che il buon esito della vicenda non deve intendersi come una vittoria corporativa della categoria, da sempre pronta a collaborare con le Istituzioni politiche della nazione per un migliore soddisfacimento degli interessi degli utenti in genere, e dei consumatori in particolare. Il Presidente Piccoli ha riferito che nel corso di tutti gli incontri avuti con la categoria, in particolar modo nella riunione dei Presidenti del giugno u.s., ha ricevuto l'univoca indicazione che la futura riforma del notariato non possa prescindere dalla intangibilità della funzione e dal radicamento sul territorio dell'attività del notaio. Il Presidente Piccoli ha rimarcato che un modesto, ma percettibile, cambiamento del clima politico generale si può rilevare: dalla recente relazione di Catricalà nel corso della sua audizione in Parlamento, ove ha dichiarato che gli ordini professionali devono essere riformati, ma non aboliti, e che le liberalizzazioni devono essere attuate non attraverso blitz, ma nell'ambito di provvedimenti organici; nonché dall'articolo a firma dell'On. Mastella pubblicato su Il Sole 24 Ore, in cui si evidenziano le peculiarità delle categorie professionali dei magistrati, dei notai e dei medici, quasi a significare una rilevanza costituzionale nel sistema giustizia dell'attività notarile. Il Presidente Piccoli ha poi spiegato perché il CNN non ha ritenuto opportuno istituire la cd. unità di crisi invocata da FEDERNOTAI; essa poteva apparire come una sorta di commissariamento del CNN, mentre la delibera adottata, in ordine ai rapporti Presidente CNN-FEDERNOTAI, vuole significare la "istituzionalizzazione" dei rapporti tra CNN e FEDERNOTAI. Il Presidente Piccoli ha poi illustrato in grandi linee i primi provvedimenti organizzativi interni adottati dal CNN per fronteggiare il momento di crisi del sistema notariato, in particolare i sei gruppi di lavoro istituiti per l'approfondimento di altrettante tematiche "sensibili". Il Presidente Piccoli ha parlato della riforma della tabella e dell'aumento del numero delle sedi notarili, di una più celere assegnazione delle sedi vacanti, e della cadenza annuale del concorso. Ha parlato poi della possibile riforma della preselezione, della riforma delle scuole di notariato, nonché della prossima entrata in vigore del regolamento delle borse di studio per i più meritevoli. In ordine al concentramento del lavoro notarile presso alcuni colleghi, il Presidente ha parlato della possibile progressività dei contributi previdenziali a carico del notaio e/o dell'obbligo di associarsi in caso di superamento di un tetto repertoriale; ha accennato altresì alla riforma della tariffa, con particolari diminuzioni in caso di stipula del preliminare e dell'atto definitivo di vendita, di diminuzione dei costi per gli atti di avvio delle attività produttive, soprattutto a favore di giovani, di diminuzione degli onorari per gli atti ad oggetto la sistemazione di interessi familiari. Il Presidente ha auspicato altresì che al CNN siano forniti da tutti i colleghi dati significativi in ordine all'espletamento dell'attività notarile (numero dei praticanti, numero degli impiegati, modalità dell'aggiornamento professionale, ecc.) al fine di organizzare un efficace piano della comunicazione verso l'esterno. Al termine dell'intervento del Presidente Piccoli segue un interessante dibattito; prendono la parola i colleghi Marchetti, Condò, De Stefano, Treccani, Iannaccone, Colangeli, Amato, Miserocchi, Setti, Spadola, Guarnieri, Chiofalo, Finelli, Bartolini, Caserta, Roveda e Clarizia. All'esito il Presidente Fiordiliso, dopo una breve relazione di sintesi, tenendo a precisare che giammai le richieste di FEDERNOTAI sono state dirette a determinare uno stato di "commissariamento" del CNN, ha ringraziato tutti gli intervenuti ed auspicato per il futuro un sempre maggior numero di incontri con il CNN, al fine di rendere possibile un dibattito sereno e proficuo per la categoria tutta. Anche il Presidente Piccoli, in chiusura, ha ringraziato FEDERNOTAI e tutti gli intervenuti, e si è mostrato fiducioso circa il superamento di ogni difficoltà da parte della categoria, con la fattiva collaborazione di tutti, ed un sereno e proficuo contributo di idee e programmi operativi. La riunione si scioglie alle ore 16,00. A cura di Romolo Rummo
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