Sommario

download numero di gennaio.doc

 

 

 

 

Corsivo redazionale

 

 

Diciamolo pure francamente: il Congresso Nazionale del 23 - 24 novembre, nell'insieme, ci è piaciuto.

Ci è piaciuta la presenza massiccia, impressionante, di tanti notai: qualcuno sostiene che dipenda dai crediti formativi, ma noi rifiutiamo questa ipotesi: oramai la possibilità di maturare facilmente i crediti in sede locale, non rende credibile che per questa sola necessità ci si sobbarchino due giorni a Roma. Crediamo invece che questa grande presenza indichi la coscienza della delicatezza del momento, l'intenzione di essere vicini fra di noi e con le istituzioni, insomma quella "voglia di fare squadra" tanto spesso invocata.

Ci è piaciuto il discorso del presidente Piccoli: ha volato alto, ma non troppo alto; ha sapientemente miscelato aspetti pratico-operativi con concetti generali anche culturalmente rilevanti; ha occupato il giusto spazio, non troppo lungo e non troppo corto; ha tratteggiato un'immagine realistica della categoria, non autoreferenziale, ma anche giustamente orgogliosa delle proprie funzioni e della propria utilità sociale.

Ci è sostanzialmente piaciuto il discorso del Ministro Mastella: avrà anche svolto la tipica funzione dei politici tendente alla "raccolta di voti"; avrà anche usato un poco di piaggeria nei nostri confronti, ma ha anche fatto affermazioni importanti e nette per le quali si potrà prima o dopo "presentare il conto".

Ci è piaciuta, molto, la capacità del collega D'Errico (e del Comitato di Presidenza nell'insieme) di condurre la giornata del sabato. Tanto più ci è piaciuto l'andamento della giornata in quanto noi stessi, su questo stesso giornale, avevamo invece paventato che restasse il tempo solo per pochi interventi e non si riuscisse a svolgere gli argomenti ed a votare in maniera soddisfacente. Ci siamo sbagliati e siamo contenti di esserci sbagliati. In realtà la giornata è "corsa via" in maniera molto ordinata, intensa, interessante, permettendo a molti di intervenire e tenendo desto, fin quasi al termine, l'interesse di tutti.

Ci è piaciuta persino (salvo le riserve di cui diremo) la discussione sull'ordine del giorno relativo alla collocazione dei nuovi posti tabellari. In fondo un po' di contrapposizione, un po' di "passione", un po' anche di sana difesa dei propri interessi non ci ha davvero scandalizzato ed in fin dei conti ha vivacizzato la metà pomeriggio quando altrimenti poteva esserci il rischio di qualche appisolamento.

Ci è piaciuta persino ("obtorto collo") la collocazione logistica, non nel senso che il "Marriott" così sperduto nel nulla (tanto è vero che dire: "sono stato due giorni … a Roma" era del tutto inesatto) sia stato ineccepibile (basti pensare al tempo trascorso in fila per l'assegnazione delle camere), quanto perché un così alto numero di partecipanti non sarebbe stato sopportabile in alcun altro luogo ed in fondo la cena "di gala" del venerdì sera è stata assolutamente decente sia come qualità che come servizio, specie se rapportata ad analoghe situazioni con minor numero di partecipanti (ricordiamo una serata "tragica" al Museo d'Arte Moderna qualche anno fa).

E ci è piaciuto molto Guglielmo Labonia come cantante, come organizzatore del complesso musicale e come intrattenitore (ma anche, naturalmente, come … Presidente del Congresso).

Qualcosa, è evidente, non ci è piaciuto.

Non ci è piaciuto che il ritardo rispetto agli orari previsti dal programma sia divenuto addirittura "istituzionale". Passi per l'attesa del Ministro, passi per la solita mezz'ora, ma che alla mattina del sabato, dopo le insistenti raccomandazioni ad essere precisi per le nove, non si potesse proprio entrare in sala perché le porte erano chiuse fin quasi alle dieci, ci è parso davvero insopportabile.

Non ci è piaciuta, e non ne abbiamo capito la ragione, la mancata esecuzione dell'inno nazionale all'apertura dei lavori. Non vogliamo essere sciovinisti o spudoratamente nazionalisti, ma quest'uso inaugurato da due o tre Congressi, ci pareva gradevole, quasi emozionante a sottolineare la nostra pubblica funzione.

Non ci è piaciuta quella parte della discussione sull'ordine del giorno circa la collocazione dei nuovi posti tabellari che ha evidenziato solo ignoranza dei dati reali, invidia della peggior specie, tendenza al qualunquismo e forse, ma questo è solo un dubbio, malafede. Ad un certo punto abbiamo visto solo tanta voglia di votare, poca voglia di discutere, nessuna voglia di ragionare con i dati alla mano.

Non ci è piaciuto (o meglio ci è dispiaciuto) che, alla fine, di protocolli praticamente non si sia parlato, anche perché ad un certo punto mancava il numero legale e si è combinato qualche pasticcio intorno a chi spettasse l'illustrazione di un ordine del giorno. Ma forse di protocolli, da un po' di tempo a questa parte, si è parlato anche troppo

Non ci è piaciuto che si sia tanto parlato, in tutti e due i giorni, di "personalità della prestazione" (è diventata anzi il "leitmotiv" del Congresso) ora per lodarla, ora per limitarla, ora per indicarne l'assenza come ragione di tutti i mali, o per

esaltarne la valorizzazione come unica salvezza per il notariato. Ma che mai nessuno abbia avuto il coraggio di dire che cosa intendesse per "personalità della prestazione" ha prodotto il singolare risultato di poterla definire in qualsiasi modo e di suscitare, indifferentemente, l'applauso o il mugugno dell'uditorio.

Sarà invece necessario, al più presto, cominciare a tentare se non una definizione, almeno una casistica con una precisa elencazione di che cosa deve fare "in proprio" il notaio; di che cosa sia delegabile e quali possano essere gli strumenti per un effettivo riscontro. Ma su questo ritorneremo in altra occasione.

Infine non ci è piaciuto (un po' di autocritica a questo punto è necessaria) che Federnotai (e FederNotizie), al di là del misurato intervento del Presidente che pubblichiamo in altra parte del giornale, sia stata del tutto assente dal Congresso: non un ordine del giorno, non un intervento, non un'idea. Crediamo sia necessario ora, passato forse il momento più critico di pura autodifesa, che il sindacato ridiventi il luogo di formazione delle idee in vista della ripresa di una politica del notariato più propositiva e di più ampia prospettiva.

Per parte nostra ci proveremo.

 

 

 

 

INTERVENTO DEL PRESIDENTE DI FEDERNOTAI

AL CONGRESSO NAZIONALE

TENUTOSI A ROMA IL 23 E 24 NOVEMBRE 2007

 

 

E' di prassi che l'intervento del Presidente di Federnotai al Congresso Nazionale si incentri particolarmente sulla analisi di argomenti e problematiche che riguardano la "vita interna" del notariato, traendo spunto per riflessioni critiche e propositive che siano di stimolo agli Organi Istituzionali ed alla categoria tutta.

Molto spesso dalle relazioni di chi mi ha preceduto in questa carica sono giunte sollecitazioni ponderate, forti ed, a volte, anche provocatorie al fine di risvegliare in tutti noi quella capacità dialettica finalizzata ad esaltare gli aspetti socialmente utili, giuridicamente insostituibili, tecnicamente all'avanguardia della nostra professione. E' questa una linea guida dalla quale il Sindacato non si è mai discostato, perché tesa esclusivamente all'innalzamento della qualità della funzione, di una funzione che nel rispettare i principi di una sana tradizione dell'esercizio della attività pubblica delegata, riesce parimenti e senza concessioni o snaturamenti, ad essere al passo con i tempi e perfettamente rispondente al processo evolutivo di una società in continuo mutamento; una lettura diversa dell'attività svolta da Federnotai fin dal suo nascere (son passati quasi trent'anni) sarebbe tendenziosa e non riuscirebbe a comprendere le vere finalità dei tanti colleghi che con passione e sacrificio hanno dedicato e dedicano gran parte del loro tempo a questo impegno volontario e gratuito.

Certo non possiamo negare che in tempi non recenti il dialogo all'interno della categoria era più difficile e spigoloso, certo non possiamo negare che, soprattutto nel passato, le nostre posizioni erano valutate con una mal celata insofferenza per il loro contenuto innovativo rispetto ad una realtà che sembrava dover essere immutabile ed intoccabile; e così non è stato!

Ma oggi la realtà è diversa ed il ruolo di Federnotai si è consolidato per essere una autorevole forza politica al servizio del notariato, in costante dialettico confronto con il Consiglio Nazionale e la Cassa Nazionale del Notariato e, per questo, interlocutore attento con le forze politiche e sociali che delineano e condizionano la complessiva vita politica del nostro paese. Prendiamo qui spunto per ribadire, anche ai nostri Organi Istituzionali, che molte volte la forma non è sostanza, ma è altrettanto vero ed innegabile che soprattutto con la forma si apprezza e si legittima, molto spesso, la pari dignità ed il qualificato impegno di tutte le forze che operano per e nel notariato.

E, certamente, i convulsi avvenimenti di questi ultimi mesi hanno determinato la concentrazione di una maggior attenzione del Sindacato verso un raggio di azione esterno piuttosto che interno alla categoria.

Dopo aver salutato con ovvia soddisfazione, e qualche perplessità scientifica, l'avvio di una serie di provvedimenti legislativi che andavano nella direzione da tempo tracciata da Federnotai nei suoi vari Congressi, dal prezzo-valore ai patti di famiglia, dalla riforma dell'ordinamento all'adozione di un nuovo disciplinare, e ci apprestavamo a discutere con serietà e serenità dei protocolli, tematica che resta di fondamentale interesse per il notariato, ma che per esigenze temporali non vogliamo approfondire in questa sede (nonostante la recentissima delibera del CNN del 7 ottobre 2006) se non per sollecitarne, ancora una volta, e con estrema chiarezza una lettura equilibrata ed un uso in chiave positiva dei protocolli stessi (per intenderci miglioramenti e non repressione), ebbene la nostra attenzione si è totalmente spostata sulla valutazione del contenuto politico del dirompente Decreto Legge Bersani che, se di per sé non conteneva disposizioni estremamente penalizzanti, poteva rappresentare nella sua presentazione e nella sua forma di adozione, nei principi di indiscriminata liberalizzazione che lo hanno accompagnato, l'inizio di un percorso davvero sconsiderato, pericoloso e, soprattutto, demagogico.

Ovviamente, a questo punto, si trattava di definire con immediatezza e responsabilità una linea politica di risposta che ci consentisse di confrontarci, senza alcun timore reverenziale e senza banale autoreferenzialità, con tutte le forze politiche presenti in parlamento. Occorreva, anche però, individuare preliminarmente le giuste fonti che avevano determinato l'emanazione di un simile provvedimento, i reali interessi in gioco, il nostro effettivo peso politico (anche rispetto ad altre categorie professionali ampiamente coinvolte), la sensibilità e la valenza tecnica dei nostri possibili interlocutori. Scelte comportamentali che avessero prescisso dall'analisi attenta di questi elementi ed adottate altresì sulla base di un forte spinta emotiva, cui tutti noi eravamo al momento sottoposti, avrebbero potuto comportare un impatto sociale e mediatico sicuramente negativo o, quanto meno, controproducente.

Ebbene due si presentavano le strade da seguire con coerenza e determinazione: una forma di protesta frontale, con manifestazioni plateali, che potevano anche sfociare in cortei o in ipotesi di astensioni dal lavoro (come hanno fatto, forti dei loro numeri, i tassisti, gli avvocati, i farmacisti), oppure aprire un tavolo di dialogo costante, paziente, metodologicamente preparato, intorno al quale discutere con le forze politiche di maggioranza ed opposizione, con le forze sindacali, con le forze imprenditoriali ed al contempo concertare una azione congiunta con gli altri ordini professionali, mantenendo quel prezioso equilibrio che non ci isolasse nell'ambito delle libere professioni, ma che ci consentisse di rivendicare la specificità della nostra funzione.

Federnotai con convinzione ha scelto la seconda strada; pur essendo consci di dover reprimere, a livello emotivo, legittime rimostranze dovute alle mortificazioni di quell'orgoglio di essere notai, che tutti ci accomuna ed a tutti noi appartiene in egual misura (orgoglio è una parola molto ripetuta e che non amo particolarmente, ma nella misura in cui esiste, esiste per tutti noi), mortificazioni contenute nelle dichiarazioni politiche e nella propaganda di stampa che accompagnava l'attuazione del Decreto Legge.

Abbiamo scelto di lavorare in salita, abbiamo scelto la difficile strada del dialogo, sobbarcandoci un notevole carico di lavoro e di responsabilità, consapevoli che il vero interesse del notariato era raggiungere alcuni obiettivi anzicchè lamentarsi in modo eclatante, ma, al tempo stesso, in maniera sterile e, probabilmente, improduttiva: in politica vince chi sa dialogare, chi riesce a mediare, chi riesce a comprendere le aspettative altrui nei limiti in cui sono condivisibili, chi riesce a negoziare tenendo ben presente la netta demarcazione che passa tra difendibile ed indifendibile, tra l'essenza della funzione ed un efficiente ammodernamento della stessa.

In questa ottica abbiamo espresso chiaramente la nostra approvazione ai principi di base di lotta all'evasione fiscale e di rilancio dell'economia nazionale;ma abbiamo ribadito con altrettanta fermezza ed intransigenza il nostro totale dissenso:

-ad ibride forme societarie tra professionisti o con apporti di capitale,

-al ribasso della qualità delle prestazioni (per altro per noi obbligatorie) dovuta all'abolizione dei minimi tariffari, per non parlare del possibile stravolgimento del nostro sistema previdenziale,

-all'attribuzione a terzi di improvvisate funzioni di pubblico ufficiale per singole categorie di atti,

-alla liberalizzazione dell'esercizio delle professioni intesa solo come numeri indefinibili ed accesso indiscriminato.

Non è così che si rilancia l'economia, che si combatte l'evasione fiscale, e, soprattutto, che si avvantaggia il consumatore utente.

Questo dissenso, espresso nelle sedi idonee e nelle forme dovute, ci ha fatto valutare la opportunità di non presentare ordini del giorno in questa assise plenaria, per lasciare ampio spazio al dibattito assembleare che si presenta molto interessante ed articolato, senza precostituite prese di posizioni: Federnotai è oggi attentissima ad ascoltare la voce del notariato.

Lontano dalla luce dei riflettori il notariato ha portato a casa alcune piccole correzioni già in sede di conversione, l'aspettativa che nella finanziaria venga modificata la dizione di beni mobili registrati con autoveicoli, una possibile autonomia decisionale degli Ordini nell'ambito della formazione delle società interdisciplinari (che tenga, appunto, conto delle attività portatrici di pubblici interessi) ma, principalmente, l'impegno da parte di un vasto schieramento politico, che va ben oltre l'attuale maggioranza, che la riforma delle libere professioni (sia sotto forma di una legge quadro che di una legge delega) avvenga con un ampio consenso parlamentare previo un serrato confronto con gli Ordini Professionali e le parti sociali.

Certo è presto e prematuro parlare di una inversione di rotta o di una correzione di tiro da parte degli schieramenti neo liberisti ad oltranza; sicuramente la partita è, ancora, tutta da giocare ma è altrettanto vero che abbiamo margini temporali più lunghi e prospettive di mediazione più ampie perché il confronto sulle paventate liberalizzazioni, iniziando dalle modalità di accesso alle professione ed ai numeri programmati per alcune attività, si giocherà esclusivamente nell'ambito della riforma delle libere professioni.

La scelta, quindi, si poneva e si porrà nei prossimi mesi tra una contrapposizione netta ad ogni forma di cambiamento con l'esclusione da qualsiasi ingerenza decisionale, con la conseguenza di poter avvalorare la distorta immagine di casta privilegiata che si arrocca su se stessa e vedere pioverci addosso altri sconsiderati provvedimenti legislativi e, viceversa, una apertura al dialogo, propositiva con una partecipazione attiva ai momenti decisionali.

Da più parti si è scritto e detto che "più diamo e più si prendono" che "più ci apriamo al confronto e più appariamo timorosi";in verità a me sembra, con dovizia di particolari, l'esatto contrario: un certo tipo di provvedimenti sarebbero comunque stati adottati, molto,invece, è dipeso e dipenderà proprio dalla grande capacità del notariato di misurarsi con assoluta pacatezza e con la grande forza della ragionevolezza.

Spontaneo è, quindi, l'invito a guardare avanti oltre la "Bersani", per essere preparati ed offrire noi spunti di riflessione nell'ambito del progetto di riforma delle libere professioni; già i vari disegni di legge presentati in parlamento si delineano in espressioni condivisibili prendendo tutti riferimento e migliorando la "cd Vietti bis", sulla quale, ricordo, vi era già stato un largo consenso degli Ordini Professionali.

Questo è stato il nostro impegno profuso all'esterno in questi ultimi mesi; ma tutto ciò ha un senso e crea una prospettiva se supportato, all'interno, da una categoria omogenea, unita, capace di interrogarsi e di proiettarsi con intelligenza nei giorni che verranno: noi possiamo spendere all'esterno ciò che produciamo all'interno perché, ne sono convinto, la prima e più importante azione politica, il più efficace ed incontestabile impatto mediatico lo realizziamo ognuno di noi, quotidianamente, nel modo e con le qualità con cui svolgiamo sistematicamente la nostra professione.

Ne deriva la certezza, più che l'auspicio, che il notariato andrà avanti come elemento trainante di tutti i processi innovativi in atto, perché infungibile punto di riferimento e di equilibrio dei traffici giuridici di qualsiasi tipo, certezza delle regole per le leggi di mercato, insostituibile artefice di una funzione pre ed ante processuale.

Da qui un incoraggiante segnale di ottimismo per i giovani Colleghi, che vedo numerosi in questa aula, perchè possano svolgere per tantissimo tempo, con passione, dedizione e competenza questa splendida professione, cui tanti di noi hanno già dedicato molti anni.

Da qui un sincero ringraziamento ai colleghi del Consiglio e della Cassa Nazionale del Notariato che hanno profuso enormi energie ed impegno in questi recenti mesi ed in particolare ai Presidenti Paolo Piccoli e Francesco Maria Attaguile con i quali ho personalmente condiviso momenti di apprensione, di tensione ma anche di grosse soddisfazioni, perché Federnotai ha privilegiato, nell'attuale contesto e con grande senso di responsabilità, la strategia dell'immagine della compattezza, il gioco di squadra affiatato, trascurando temporaneamente il tradizionale ed imprescindibile ruolo di coscienza critica, riservandolo, però, inalterato e vitale per quando l'arcobaleno che preannuncia il sereno ci apparirà più limpido e vicino.

 

Gennaro Fiordiliso Presidente di Federnotai

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LO SBARCO DEI MILLE OVVERO LA SINDROME DI MARSALA

 

 

Che il numero dei notai sia destinato ad aumentare di poco meno di mille unità in un futuro molto prossimo non è più una notizia.

Che il notariato, come logico corollario, debba riorganizzarsi sotto molteplici profili (previdenziale, amministrativo - sia sotto il profilo dell'organizzazione dei distretti sia sotto quello di una più proporzionale rappresentatività nel Consiglio Nazionale ed in Cassa - o più semplicemente sotto il profilo del conto economico del singolo studio) sarà un'ineludibile necessità.

Come i nuovi notai debbano essere distribuiti sul territorio pare invece una questione ancora aperta e capace di toccare i nervi più scoperti della categoria come ha dimostrato, a Roma nel corso dell'ultimo Congresso, il vivace e, talvolta sgangherato, dibattito seguito alla proposta di delibera presentata e sostenuta principalmente (anche se non esclusivamente) dal notariato delle regioni del sud e comunque di quelle regioni la cui media repertoriale si attesta al di sotto della media nazionale.

Anche tralasciando il metodo seguito nella presentazione dell'ordine del giorno e nell'organizzazione della discussione (l'argomento non scaturiva da novità emerse nel corso dei lavori congressuali, eppure l'ordine del giorno è stato presentato e messo a disposizione dei congressisti con modalità tali da impedire la partecipazione alla discussione di tutti quei notai che avevano organizzato la loro partenza per il pomeriggio del sabato), il contenuto del voto congressuale che qui si riporta appare criticabile se non contraddittorio.

 

"CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SEDI NOTARILI DI NUOVA ISTITUZIONE.

Il Congresso Nazionale del Notariato, tenutosi a Roma il 23-24 novembre 2007

considerato

come annunciato dal Ministro Guardasigilli nel suo intervento alla seduta inaugurale, la revisione in corso della tabella comporterà l'istituzione di 960 nuovi sedi.

Tale nuove sedi dovranno essere distribuite sul territorio nazionale tenendo conto dei criteri fissati dalla legge.

A tal fine il "metodo circolare" adottato per le precedenti revisioni non realizza a pieno una distribuzione delle istituende sedi che tenga conto delle situazioni di lavoro e reddituali particolarmente diverse tra i vari distretti italiani

FA VOTI

che il Consiglio Nazionale del Notariato di concerto con la Cassa Nazionale del Notariato, per quanto di rispettiva competenza, si adoperi affinché il Ministero della Giustizia nell'effettuare la ripartizione delle sedi fra i vari distretti notarili tenga conto delle risultanze repertoriali del triennio di riferimento onde evitare di aggravare la situazione di disagio dei distretti nei quali si registrano medie repertoriali inferiori a quella nazionale, e tenendo conto nella distribuzione delle nuove sedi, nell'ambito di ciascun distretto, dei pareri dei relativi consigli notarili."

 

In primo luogo è facile smascherare la contraddittorietà del deliberato congressuale.

Da una parte si premette, pleonasticamente, che le "nuove sedi dovranno essere distribuite sul territorio nazionale tenendo conto dei criteri fissati dalla legge" e dall'altra si invita il ministero "nell'effettuare la ripartizione delle sedi fra i vari distretti notarili" a tener "conto delle risultanze repertoriali del triennio di riferimento onde evitare di aggravare la situazione di disagio dei distretti nei quali si registrano medie repertoriali inferiori a quella nazionale".

Ora non vi è notaio che non ricordi come tra i criteri fissati dalla legge per determinare il numero dei notai non vi sia, giustamente, il repertorio, ma come, accanto (e non prima) alla popolazione, all'estensione del territorio ed ai mezzi di comunicazione, si faccia riferimento alla "quantità degli affari" (concetto che rimanda al problema del numero degli atti pure al centro della discussione durante il congresso di Roma) ed al reddito professionale (concetto elementare, seppur difficile da far comprendere nel corso di un dibattito congressuale non sempre intellettualmente leale, che fa riferimento ad una semplice operazione algebrica di incassi meno spese).

Indicare il repertorio come criterio da seguire per la ripartizione delle sede notarili non è però solamente e palesemente contrastante con la legge, ma anche con la sbandierata esigenza di diminuire il disagio delle zone meno ricche da un punto di vista notarile.

Si deve, al riguardo, nuovamente porre l'accento sul sottovalutato problema delle spese che, in tutta evidenza, non hanno lo stesso grado di incidenza su tutto il territorio nazionale soprattutto per quanto riguarda le due principali voci di costo di uno studio notarile:

- la locazione o l'acquisto dei locali (emerge con chiarezza dalla lettura dei borsini immobiliari che il costo dei locali non è in alcun modo legato ai volumi repertoriali, come dimostra il raffronto tra i dati di Treviso - repertorio medio netto per il triennio 2002 /04 euro 192.946,67 a fronte canoni di locazione compresi tra 7,5 e 11,8 euro/mq per mese - e quelli di Milano - repertorio medio netto per il triennio 2002 /04 euro 145.965,88 a fronte canoni compresi tra 27,5 e 38 euro/mq per mese);

- il personale che viene pagato nella misura prevista dai contratti collettivi solo in quelle zone dove il mercato del lavoro soffre per carenza di offerta.

Ma l'indice repertoriale neppure è idoneo a determinare con precisione la componente attiva del reddito e cioè l'ammontare delle entrate; l'onorario di repertorio, infatti, è solamente una delle voci di tariffa che concorrono a determinare il compenso del notaio, ad esso come è noto affiancandosi altre voci non direttamente legate al valore della pratica (diritti accessori, indennità, compensi e rimborsi spese).

La sostituzione dei dati repertoriali, proposta dal deliberato di Roma, a quelli reddituali previsti dalla legge può anche condurre a risultati paradossali.

Se un notaio di un distretto industrializzato stipula in un dato giorno due cessioni di credito da 10.000.000,00 di euro ciascuna avrà percepito (tenendosi a disposizione tempo sufficiente per dare ascolto alla clientela) onorari di repertorio per 2.266,00 euro e un fatturato non distante dai 3.000,00 euro.

Un altro notaio di confinante distretto a prevalente attività agricola, nello stesso giorno, potrebbe aver realizzato meno della metà di quel repertorio, e cioè 1.115,00 euro, stipulando cinque vendite di appezzamenti di terreno agricolo (conservando per sé il tempo appena sufficiente per un panino e per i clienti nessuna possibilità di ascolto) con un fatturato quasi doppio rispetto a colui che ha stipulato le due cessioni del credito.

Eppure, secondo il voto di Roma, la proiezione del primo tipo di attività significherebbe bisogno di nuovi notai nel distretto industriale (a fronte di una minor quantità di atti e di un minor fatturato), mentre nel distretto agricolo quel notaio affogato di atti dovrebbe essere spinto sott'acqua con la soppressione di alcune sedi.

Per poter arrivare ad una ripartizione equa del numero dei notai sul territorio bisognerebbe quindi cercare di non utilizzare scorciatoie populiste e contrarie alla legge, ma basarsi su una seria ed approfondita conoscenza economica del notariato che passi per la definitiva adozione delle prassi di monitoraggio che alcuni distretti sistematicamente sabotano per motivi incomprensibili solo a chi non è dedito a quell'arte di pensar male di cui al noto corollario andreottiano ("si fa peccato, ma raramente si sbaglia").

In assenza di dati economici di categoria scientificamente elaborati ed attendibili, si comprende pertanto come il Ministero ed il Consiglio Nazionale ritengano prudente non distaccarsi dal pur difettoso "metodo circolare" (quello utilizzato dal Ministero in occasione delle ultime revisioni decennali della tabella) che ha dato però sostanziale prova di resistenza rispetto alle impugnative, che con tutta probabilità fioccherebbero copiose (e forse non solo da parte di singoli notai) nel caso in cui fosse presa con decisione la strada indicata dal deliberato romano.

Se proprio si intende derogare al "metodo circolare" altre e di segno contrario paiono piuttosto le direzioni da prendere.

Lo straordinario, per lo meno rispetto alle ultime due revisioni decennali , aumento dei posti in tabella consegue all'entrata in vigore dalla legge 80/2005 che ha diminuito da 8.000 a 7.000 il rapporto tra popolazione e posto notarile assegnato ed è quindi direttamente collegato non al criterio economico ma a quello demografico. Ciò è anche confermato dal dato di aumento comunicato dal Ministro di Giustizia Mastella a Roma. Se infatti si divide la popolazione italiana per 7.000 si ottiene un quoziente di 6.269 (cioè i posti ideali di notaio), mentre se si aggiungono i 960 posti preannunciati dal Ministro agli attuali 5.312 in tabella si arriva ad una somma totale di 6.272 molto vicina appunto al quoziente perfetto.

Ed allora, prima di avventurarsi in approssimative correzioni al "metodo circolare" basate sull'ingannevole dato repertoriale, bisognerebbe chiedersi se ci siano distretti dove il numero di notai per abitante sia troppo lontano dal rapporto indicato dal legislatore.

Ci si accorgerebbe allora che a Brindisi oggi c'è un notaio ogni 15.204 abitanti (mentre ad Imperia, dove il dato repertoriale, che si vorrebbe comunque rifiutare, è inferiore di circa il 5%, ad ogni notaio corrispondono 5.729 abitanti) ed a Napoli uno ogni 13.400 (mentre a Torino, altra metropoli considerata sofferente da un punto di vista notarile e con un dato repertoriale pressoché omogeneo, il rapporto, raddoppiato, è 1 ogni 6.673). Pertanto se il "metodo circolare" deve (e se può, visto che l'urgenza che pare guidare il ministero rende difficili interventi migliorativi) subire correzioni esse devono essere rispettose del recente intervento legislativo di modifica del criterio demografico con conseguente maggior aumento dei posti di tabella là dove il rapporto posti di notaio per abitante più si distacca, per eccesso, da 7.000.

A meno che non si decida di affrontare il periodo politicamente insidioso che sta attraversando la nostra professione in maniera solidaristica, accettando cioè, per ciascun distretto, un aumento delle sedi proporzionale all'attuale numero dei notai, senza cercare di scaricare il problema lontano da casa secondo quella perversa logica NIMBY (Not In My Back Yard) che sembra ispirare il deliberato di Roma.

 

 

Arrigo Roveda

IL TETTO REPERTORIALE

 

Da più parti, è stata recentemente affacciata la proposta di stabilire un "tetto repertoriale" all'attività dei notai.

Per chi frequenta da anni o da decenni i congressi nazionali del notariato, la proposta non è nuova; era stata avanzata in passato con motivazioni in qualche misura "moralistiche" e con ragioni "moralistiche" è stata contrastata. Si trattava, però, dei congressi in cui il notariato, tutto ripiegato su se stesso, dibatteva al proprio interno di concorrenza illecita con riferimento principalmente a "recapiti & autoveicoli", all'ombra di un impianto normativo e di relazioni sociali e professionali che, ormai, non è più.

 

Ora, dopo che l'"operazione protocolli" sembra destinata al ridimensionamento, almeno nella misura in cui anch'essa partecipa alla ambizione di moralizzare il notariato, l'idea di una limitazione quantitativa della attività dei singoli notai è ritornata. Ci si è avveduti, infatti, che stabilire rigorose regole della cui osservanza si deve dare conto nel corpo dell'atto, non significa imporre de plano la personalità della prestazione notarile. Poiché quest'ultimo requisito sembra ora il fulcro sul quale appoggiare la leva che salverà il notariato, si torna ora con la proposta del "tetto repertoriale".

 

Voglio dire subito che, nei confronti di questa proposta, è necessario, in primo luogo, superare il disagio - che pure non si può non avvertire - che consiste nella sensazione che dietro di essa si celi un sentimento di "perequazione" che non mi sento certo di condividere. Se qualcuno pensa che per avere fatto il medesimo (?) corso di studi, per avere superato il medesimo (?) concorso, insomma per avere ricevuto dallo Stato la medesima (!) abilitazione dobbiamo essere tutti "uguali", vorrei che egli sapesse che non la penso come lui: nemmeno un po'. Corso di studi, concorso e abilitazione, infatti non rendono uguali le personalità né le capacità e neppure il contesto sociale, economico e culturale in cui ciascuno di noi opera.

 

In secondo luogo, pure mi preme di sottolineare che la limitazione quantitativa dell'attività notarile non è di per sé idonea a garantire la personalità della prestazione essendo di tutta evidenza che, pure in relazione a modesta quantità di lavoro, attraverso la delega a collaboratori o - peggio - a terzi, possano realizzarsi forme di spersonalizzazione certamente inaccettabili.

 

In terzo luogo, voglio ancora premettere che parlare di "tetto repertoriale" costituisce una semplificazione accettabile solo a fini espositivi. Stabilire infatti in quale modo e con quali criteri potrebbe essere fissato un "tetto" (se cioè l'ammontare degli onorari di repertorio possa essere elemento sufficientemente qualificante, ovvero - come credo - si debba fare riferimento al numero degli atti, alla loro tipologia, al tempo dedicato alla lettura degli atti, alla qualità e al ruolo delle persone che vi intervengono etc.) è aspetto certamente cruciale e delicatissimo perché in relazione ad esso si possono mettere in campo verità o ipocrisie impareggiabili; tali comunque da compromettere la efficacia - ma verrebbe anche da dire la genuinità - di tutto questo argomento.

 

Fatte queste premesse, credo sia possibile ed anzi doveroso svolgere qualche considerazione di carattere positivo nei confronti della proposta di stabilire un "tetto repertoriale".

Che questa proposta incontri il gradimento dei notai credo non si possa dubitare: se si considera che un eventuale tetto non potrebbe che essere di misura sufficientemente ampia per consentire le più che legittime diversità verso l'alto, e se si considera che il numero dei notai presso i quali si riscontrano concentrazioni macroscopicamente elevate è pur sempre minoritario, risulta facile pronosticare quale sarebbe l'esito di un'eventuale consultazione referendaria. Infatti, a differenza dell'operazione protocolli, che avrebbe riguardato ciascuno di noi, la limitazione della quantità del lavoro riguarderebbe solo una piccola parte dei notai.

 

Tuttavia, per quanto possa trovare il consenso della categoria, va detto subito che l'idea del "tetto" non potrebbe neppure essere lontanamente concepita, non potrebbe neppure essere sussurrata senza un solido aggancio ad esigenze esterne alla corporazione. Troppo evidenti ne sono infatti di primo acchito e ad un'analisi superficiale i risvolti limitativi della concorrenza. Proseguire a discutere di tetto repertoriale, perciò, implica il non piccolo sforzo di abbandonare il punto di vista "interno" sostituendolo con quello di carattere generale che consiste nella osservazione della utilità del servizio notarile per la collettività.

 

Ciò, a mio avviso, deve avvenire in relazione a molteplici aspetti:

" le ragioni della limitazione devono trovare riscontro in un interesse della collettività

" il superamento del tetto non deve avere conseguenze negative per la collettività

" le modalità di controllo e di intervento sulla attività dei notai devono essere guidate da un rigoroso rispetto e attenta verifica per le esigenze della collettività.

 

Ciò comporta di trovare risposta - in chiave di utilità esterna al notariato - alle seguenti tre domande:

" Perché stabilire un limite quantitativo?

" Quali sono le caratteristiche del limite quantitativo?

" Quali sono le conseguenze del superamento del limite quantitativo?

 

 

Le ragioni del limite quantitativo

La proposta di stabilire un limite quantitativo ad una attività che consiste nella prestazione di un servizio, se non supportata da ragioni sufficientemente convincenti, può essere percepita addirittura come una bestemmia: da parte di almeno due categorie di soggetti:

" coloro che, equiparando l'attività notarile ad ogni altra attività economica di prestazione di servizi, sono convinti che il mercato - senza regole - sia in grado di ottimizzare qualsiasi attività;

" coloro che, equiparando l'attività notarile ad ogni altra attività amministrativa, sono convinti che debbano essere regolamentate strettamente e severamente le modalità di svolgimento della attività, nella ulteriore convinzione che conseguenza naturale della procedimentalizzazione sia la qualità e la personalità della prestazione.

 

Tralasciando la confutazione di quest'ultima posizione (per la quale val bene la vicenda dei protocolli), interessa analizzare la prima: quale vantaggio deriverebbe mai al mercato e agli utenti del servizio notarile da una limitazione quantitativa dell'attività del notaio?

Non vorrei accettare qui indimostrati argomenti moralistici. Vorrei invece trovare uno spunto esterno al notariato, vorrei trovare un riscontro nel diritto positivo. Esiste, è mai esistita una legge che stabilisce limiti quantitativi allo svolgimento di attività professionali? Se esiste, a quali esigenze risponde?

 

Ebbene una norma di recente formazione che va in questa direzione esiste; fa parte della disciplina di un settore cui oggi come oggi si dà - giustamente - molto rilievo.

Si tratta di una norma recentemente introdotta nel nostro ordinamento a seguito di fragorosi scandali finanziari e come tale supportata dal consenso dei media che, sempre più, sono il luogo dove si forma l'agenda del Parlamento e del Governo.

Mi riferisco all'art. 148 bis del TUF: "con regolamento della CONSOB sono stabiliti limiti al cumulo degli incarichi di amministrazione e controllo che i componenti degli organi di controllo . . . possono assumere . . . ".

Questa norma, per la riflessione che stiamo qui svolgendo, a me sembra di importanza primaria perché stabilisce che professionisti, incaricati di funzioni di controllo nei confronti di soggetti che agiscono nel mercato, non possono lavorare ad libitum.

Per loro, in ragione dell'interesse del mercato, la legge impone limiti!

Analogo ragionamento, a me pare, potrebbe essere svolto per lo svolgimento della funzione notarile.

 

Le caratteristiche del limite quantitativo

Ho già detto che, con il presente contributo, non intendo approfondire l'analisi delle caratteristiche che dovrebbero qualificare come quantitativamente e qualitativamente eccessiva l'attività del notaio. Qui va detto, però, che in nessun modo il superamento del "tetto" dovrebbe incidere sia sul potere-dovere del notaio di svolgere le sue funzioni sia sulla sua propensione a dare riscontro alle diverse e disparate richieste.

Ne consegue che il superamento o il rischio di superamento del limite quantitativo mai potrebbe avere la valenza tale da legittimare il notaio a "lasciare cadere la penna" o a "depistare" particolari tipologie di lavoro.

Il limite quantitativo - in ogni caso ben superiore alla attività media - dovrebbe perciò costituire solo il segnale di guardia, superato il quale l'attività del notaio viene sottoposta, da parte degli organi preposti alla vigilanza, ad un vaglio speciale e particolare.

Le conseguenze del superamento del limite quantitativo

Poter avere valide (cioè spendibili) ragioni per introdurre, non nell'interesse della corporazione ma nell'interesse del pubblico, una limitazione quantitativa all'attività del notaio è elemento necessario per proseguire in un'utile disamina del nostro argomento, ma non sufficiente.

Per evitare operazioni velleitarie o - peggio - ipocritamente gattopardesche, è necessario chiarirsi da subito le idee anche sulla risposta da dare alla terza domanda.

In un voto approvato dal Congresso di Roma lo scorso 24 novembre si legge:

"Costituiscono gravi indici di comportamento frettoloso, anche se non concorrenti:

a) il ricorso sistematico a scritture private autenticate;

b) il superamento, per il repertorio annuo degli atti tra vivi, di un importo da determinare . . .

c) il superamento, per gli atti tra vivi a raccolta, di un numero massimo di atti da determinare. . .

Costituisce grave indice di accaparramento della clientela l'aumento degli onorari del repertorio . . .

In tutte le suddette ipotesi i Consigli Notarili Distrettuali hanno l'obbligo di trasmettere, senza indugio, gli atti relativi alle Co.Re.Di. di competenza."

Quello che non piace è il vuoto che si avverte tra il punto di partenza "Costituiscono gravi indici di comportamento" e quello di arrivo "i Consigli Notarili Distrettuali hanno l'obbligo di trasmettere, senza indugio, gli atti relativi alle Co.Re.Di. di competenza.".

Tra queste due proposizioni si apre un baratro che neppure Indiana Jones, per quanto esperto frequentatore di ponti tibetani, saprebbe affrontare. Figuriamoci un presidente di consiglio notarile!

Posto che gli eventi elencati "costituiscono gravi indici" che cosa si deve fare quando si verificano? Quali sarebbero "gli atti relativi da trasmettere, senza indugio, alle Co.Re.Di. di competenza"?

Non credo che si tratti degli atti del notaio.

Neppure credo che si tratti della mera constatazione del ricorso sistematico alle scritture private ovvero del superamento dell'importo di repertorio o del numero di atti. Se così fosse quel ricorso o quel superamento sarebbero prove di comportamento scorretto e non indizi.

D'altra parte le Co.Re.Di. non indagano, giudicano! Né piacerebbe iscriversi alla cricca di coloro che amano i processi indiziari.

Ed allora, se non si vuole cedere alla tentazione di emetter grida . . ., occorre essere più concreti.

Bisogna ammettere che gli accessi previsti dall'art. 93 bis della legge notarile sono ben poca cosa se, come pare, sono limitati, a consentire di esaminare atti, repertori, indici, registri, libri e documenti contabili del notaio.

Occorre invece dotare il consiglio distrettuale - in presenza di fondati e predeterminati indizi di macroscopica spersonalizzazione della prestazione quali quelli indicati e da ulteriormente affinare - di effettivi poteri istruttori concretamente rivolti all'accertamento diretto delle modalità di svolgimento dell'attività. Ma è inutile ostinarsi a pensare che ciò possa avvenire - ancora e sempre - restando all'interno della nostra . . . ristretta cerchia di colleghi.

Bisogna avere il coraggio di uscire allo scoperto rendendo palese che controlli più penetranti sono necessari per verificare, ben prima che il rispetto di regole di correttezza tra colleghi, la soddisfazione dell'interesse della collettività.

Ciò può avvenire in due direzioni.

In molti casi, infatti, la verifica dell'interesse collettivo può coincidere con la verifica della "soddisfazione del cliente" cioè dei cittadini che si sono rivolti al notaio che ha "splafonato". Si potrebbe perciò suggerire di dotare esplicitamente il consiglio notarile del potere di sentire i terzi (cioè le parti degli atti) in merito alle modalità di svolgimento personale o meno della attività notarile.

Solo questo intervento, pur partendo dal dato quantitativo, metterebbe a nudo il modus operandi di chi delega a terzi (le cosiddette strutture organizzate esterne al notariato) fasi fondamentali dell'attività notarile restando pressoché sconosciuto al proprio stesso cliente evidenziando un comportamento disdicevole non tanto nei confronti dei colleghi quanto nei confronti degli utenti.

 

Ma vi è un altro modo di "splafonare" che richiede un altro tipo di controllo.

Ben sappiamo infatti come talvolta, in relazione a talune tipologie di lavoro, l'abnorme concentrazione dipenda proprio dalla richiesta fatta in tal senso da parte del fruitore (ovviamente impresa, ovviamente di grandi dimensioni) del servizio. In questi casi indagare in ordine alla soddisfazione del cliente non servirebbe. Tanto più il notaio è distratto - poco presente, verrebbe da dire - tanto più il cliente se ne dichiarerà soddisfatto.

Per questi casi la verifica dell'interesse collettivo da esercitarsi in caso di superamento del tetto non può coincidere con la verifica della "soddisfazione del cliente"; la verifica non può che essere più diretta: occorre dotare esplicitamente il consiglio notarile del potere/dovere di "accompagnare il notaio" nello svolgimento delle sue funzioni. Rimedio estremo, certo, ma per un "male" estremo.

 

Conclusioni

L'idea di porre un limite quantitativo all'attività dei notai è una buona idea purché la limitazione sia genuinamente giustificata dall'interesse della collettività e che tale interesse sia concretamente perseguito ed attuato:

" con un collegamento forte alle ragioni che lo impongono: salvaguardia della personalità della prestazione in ragione della funzione di controllo e garanzia che il notaio è chiamato a svolgere in posizione di autonomia e indipendenza,

" con una equilibrata e non giacobina determinazione delle conseguenze che derivano dal suo superamento: attivazione di verifiche speciali e particolari da esercitarsi attraverso l'attribuzione di poteri concretamente idonei all'esercizio di una vigilanza diretta alla verifica dei risultati della attività notarile per la collettività.

 

Domenico de Stefano

 

 

 

 

TORNANDO A CASA……..

 

Sto tornando a casa, ma da dove?

Ogni anno la mia memoria peggiora, vediamo, c'era il tempio assiro-babilonese, il Titanic, Totò a Milano, i fratelli Marx, la guerra dei Roses………no, non era Hollywood, era Roma , il Congresso del Notariato.

Affermazioni gratuite ? Ho una spiegazione per tutto e come nei romanzi gialli ogni tassello andrà al suo posto .

Venerdì, 23 novembre, tarda mattinata.

L'hotel Marriot, sede del Congresso, da lontano ha l'aspetto di un carcere di massima sicurezza, un art. 41 bis per intenderci, da vicino e dentro sembra un aeroporto. Grandissima hall, brulicante di umanità notarile, valigie, fattorini, brusio, sotto un' enorme volta a scafo di nave ( ecco il Titanic) che termina con una grande vetrata sovrastante a colonne colorate e fregi orientaleggianti ( il tempio assiro-babilonese). I numeri sono sempre più elevati, gli iscritti sono circa 2800, cioè il 60% di tutti i Notai, malgrado questo sia un Congresso solo politico, senza manifestazioni collaterali e in una sede, Roma, bellissima sì, ma non lì sull'autostrada, qui la Città Eterna è solo un nome( Rome, in inglese naturalmente) .

Amici vecchi e nuovi, è sempre un piacere ritrovarsi, un collega con l'aria radiosa è andato in pensione, ma continuerà per fortuna ad occuparsi della Cassa, baci a abbracci, a metà della hall non ho più un briciolo di fard.

Lunch nel tempio assiro- babilonese, qui intorno non c'è scelta, mi chiedo se la location dei nostri congressi in posti dove intorno non c'è nulla sia dovuta solo a necessità organizzative….comunque siamo tutti qui e dove potremmo andare?

Venerdì , 23 novembre, pomeriggio.

Solito ritardo, la sala rigurgita di notai in attesa, ecco arriva il Ministro di Giustizia, circondato da uno stuolo di assistenti, mi chiedo comprerei un'auto usata da un politico e per di più senza autentica notarile? La vende ed un attimo dopo non ha mai detto di volerla vendere, ma è stato frainteso ?

Al Guardasigilli rivolge il discorso di apertura il nostro Presidente Paolo Piccoli , le sue parole sono orgogliose, accorate, trasudano dignità e giuste rivendicazioni. I Notai sono una risorsa per il paese, non una palla al piede, non una casta inutile e costosa, ma un polo di eccellenza e di efficienza, che garantisce sicurezza e legalità. Siamo disponibili, e lo abbiamo dimostrato con proposte concrete, ad una autoriforma per rispondere alle mutate esigenze della Società, ma non ad un gioco al massacro che quasi ogni giorno ci usa come bersaglio demagogico di false semplificazioni. Siamo istituzionalmente grati al Ministro che ha dimostrato di apprezzare il nostro ruolo, ma siamo consapevoli che noi difendiamo non i nostri interessi di categoria, ma quelli dello Stato.

La globalizzazione ha allargato gli orizzonti, la cultura della comunicazione ha modificato il panorama, l'identità percepita è la realtà, sapere e saper fare sono soltanto una pre-condizione necessaria ma insufficiente, la comunicazione dei comportamenti sposta in avanti l'identità, mentre la sola comunicazione delle intenzioni sposta qualche volta l'immagine, ma per brevissimo tempo.

Ai colleghi ricorda che la strada del confronto con le forze politiche percorsa dal CNN non ha mai voluto dire rinunzia ai valori del Notariato, ma rinunzia ad una linea politica muscolare sì di effetto ma di scarsi risultati.

E poi un finale da presidente "Viva il notariato italiano". Praticamente perfetto.

La parola al Ministro di Giustizia, Clemente Mastella.

Ringrazia per l'accoglienza, ricorda la funzione centrale del notariato per le esigenze di legalità del paese, sottolinea la sua attività di difesa della categoria (si avvicinano le elezioni?) e la necessità di adeguamento del nostro ordinamento alle mutate esigenze della società , e qui ahimè arriva la revisione della tabella con un aumento del numero di notai di 960 unità, con un bel concorsone da 400 posti nei primi mesi del 2008..

La platea incassa, d'altra parte eravamo preparati, l'aria che tirava era esattamente quella.

Poi la flessibilità delle tariffe, un accenno ad un ampliamento della competenza territoriale, apprezzamenti vari, fine, uscita del Ministro, che devo riconoscere sapeva di cosa si stava parlando e si è trattenuto a lungo, per essere un Ministro, nell'aula del Congresso .

Il Presidente della Cassa Nazionale, Attaguile, dopo i consueti ringraziamenti e apprezzamenti lamenta la diminuzione degli introiti derivanti dalle ben note vicende, ventila ahimè un aumento della contribuzione, spezza una lancia in favore del tetto repertoriale, invoca la tariffa, ricorda la non mai lodata abbastanza polizza sanitaria, l'aumento delle pensioni, l'ottimo rendimento del nostro patrimonio, l'ADEPP, la necessità di un continuo scontro, pardon, confronto con il CNN.

Seguono gli interventi del Presidente di Federnotai, Fiordiliso, di cui si parla ampiamente in questo numero di Federnotizie, del Presidente dei Notai Pensionati, Meale, sempre in sella, che ha tutta la mia simpatia e anche quella di mia madre pensionata della Cassa, che al mio ritorno chiederà come sempre " hanno aumentato le pensioni?".

Conclude il Presidente Piccoli.

Finalmente, è ormai buio pesto, la sessione si chiude.

Riesco ad uscire ( sembrava, ma non era un carcere di massima sicurezza) , una collega mi porta in Città, so che stasera è prevista la cena di gala, ma preferisco il sempre meraviglioso centro di Roma, che con i suoi 20° di temperatura rende assurdi i miei abiti invernali piemontesi (ricordate Totò a Milano ?)

Sabato, 24 novembre.

Giornata riservata interamente alla discussione.

Gli ordini del giorno si susseguono senza grandi scosse, un relatore a favore, un relatore contro, tre minuti per gli interventi, il Presidente D' Errico è inflessibile ed attento, dà del Lei a tutti quasi a sottolineare che non ci sono eccezioni alle regole, né parenti, amici, benefattori cui riservare trattamenti di favore.

Un collega non si accorge di aver sforato, "non sono d'accordo con mio fratello..", via la voce, ma lui continua imperterrito a parlare in perfetto silenzio (ecco i fratelli Marx) rallegrando così la platea che non saprà mai su cosa non era d'accordo con suo fratello, pazienza!

Qualcosa sui protocolli, ma non è questo il luogo, tacitamente si rinvia, proposte di modifiche deontologiche, qua e là spunta il rimpianto per una equa divisione della riserva di caccia.

Un collega presenta una proposta per la valorizzazione del ruolo del notaio con assunzione di maggiori responsabilità, e qui la platea nicchia..

Tutto tranquillo fino al terremoto che scuote nel profondo gli astanti.

Viene presentato all'ultimo momento un ordine del giorno relativo al metodo per la revisione della tabella.

E' ben vero che il regolamento congressuale prevede che gli odg debbano essere presentati entro le 18 del primo giorno, ma prevede anche che si possano presentare odg fino praticamente alla fine del Congresso ( non diciamo a nessuno che questo regolamento è opera dei notai).

Intendiamoci nessuno rimpiange le Commissioni dette anche le "grandi insabbiatrici", ma l'attuale sistema fa sì che odg , come quest'ultimo, che dovrebbero essere convenientemente istruiti e spiegati e dei quali dovrebbero essere vagliate tutte le implicazioni, vengano gettati in pasto alla platea, sollecitandone gli istinti ferini.

Viene contestato il metodo circolare, che non è, come si sarebbe portati a credere, quello che è a forma di circolo, diverso da quello quadrato, ovale o rettangolare, bensì quello delineato da una circolare ministeriale sulla base del numero degli abitanti e sul volume degli affari, più o meno. In realtà pochi conoscono esattamente il metodo circolare , certo uno dei risultati visibili è che a Torino ci sono ormai da un'eternità circa 50 posti in più, con un turn over di giovani notai parcheggiati più o meno malamente in attesa di sedi migliori, con le immaginabili difficoltà per il Distretto.

E' necessario che i posti notarili siano aumentati in ossequio al principio della concorrenza , su questo sono tutti d'accordo, ma non nel mio Distretto. Tutti contro tutti. Nord contro Sud, Città contro la Campagna, Periferia contro Centro, Notai alti contro notai bassi (no questo non ancora).

I posti devono essere assegnati ai Distretti con la media repertoriale più alta, più bassa, più larga, più stretta………………….(ecco la Guerra dei Roses).

E come tutte le guerre del tutto inutile, deciderà il Ministero, probabilmente con il famigerato metodo circolare, in base al quale Torino avrà non 50 ma 100 posti in più, Milano diventerà un distretto di 550 notai con buona pace di qualsiasi tipo di controllo e via discorrendo.

Malinconica fine di un Congresso comunque memorabile, non certo per la location, anche se capisco che non c'era scelta con questi numeri, e per il lunch, che ho volutamente dimenticato, ma per l'appassionata partecipazione di tanti notai che sono a volte un po' meglio a volte un po' peggio della nostra immagine all'esterno.

Bene, tutti i tasselli, come promesso, sono al loro posto, buon viaggio e arrivederci al prossimo Congresso.

Grazia Prevete notaio in Torino

 

 

 

LA POLITICA DEL ROME MARRIOTT CONGRESS

 

 

Un'aula enorme, arredata con poltroncine di velluto rosso, dannatamente simile (ahimè) al vestito che indosso, accoglie la più grossa concentrazione di notai che si sia mai vista in un congresso. Prendo posto, con l'amica del cuore, dietro un signore che del notaio non ha proprio nulla: è arruffato, siede scomposto, veste come un barbone che inizia a risalire la china; delle pubblicazioni contenute nello zainetto congressuale legge solo "Il Mondo" e soprattutto è solo. Se uno riesce a rimanere solo per due ore di fila in un congresso con altri 2499 partecipanti è per forza un imbucato.

Infatti, scopriremo più tardi, è un giornalista; non facciamo in tempo, però, con la mia amica a capire di quale testata perchè sparisce, subito dopo l'intervento del Ministro. Evidentemente era lì per Mastella. Anche noi, però, in fondo, in fondo, siamo lì per lui; tutti ansiosi di ascoltare dall'esponente politico più vicino alla nostra categoria, che cosa ci riserverà il prossimo futuro.

Il ministro prende la parola ed usa toni accorati "Grazie, che bell'accoglienza! mi conforta molto. E' un po' di tempo che ricevo solo critiche, attacchi ed amarezze".

Il presidente Piccoli aggiunge un altro po' di zucchero ricordando alla platea che è San Clemente, quindi ricorre l'onomastico dell'illustre ospite.

L'intervento del Guardasigilli è incoraggiante e amicale. Noto che spesso, rivolgendosi al Presidente, lo chiama semplicemente "Paolo".

E' da un po' di tempo che, anche nelle alte sfere, si sono abbandonati i toni ufficiali per passare a quelli più confidenziali; difficilmente, credo, vent'anni fa ministro e presidente del CNN (anche se fossero stati vecchi compagni di scuola) si sarebbero dati del tu in occasioni ufficiali. Ed il fenomeno è ripreso anche dalla cronaca; nel riportare i tragici fatti di Perugia, ad esempio, i protagonisti sono chiamati, sia dalla televisione che dalla stampa, semplicemente col nome di battesimo: Meredith, la povera ragazza trucidata, Amanda, la potenziale colpevole, Rudy, il cosiddetto quarto uomo. Tutti così, senza cognome, come fossero gli interpreti di una soap, non le persone vere d'una tragedia.

Fa eccezione il fidanzato di Amanda, definito spesso "lo studente pugliese". E per forza, lui si chiama "Raffaele"; dove vuoi andare con quel nome lì?.

Non è glamorous, non è di moda, non è americaggiante. Ce lo vedi un Raffaele in una soap opera? Tutto al più può essere sospettato dell'omicidio del sagrestano di Anacapri, ma sulla scena internazionale non regge.

Il ministro chiude l'intervento comunicandoci ufficialmente che saranno create novecentosessanta nuove sedi.

Eh .. bè, c'era da aspettarselo; San Clemente ci aiuta e ci benedice, però qualche lumino (... 960 per l'esattezza) dobbiamo accenderglielo.

L'atmosfera mistica coinvolge anche il Presidente della Cassa: "I Sacerdoti non possono celebrare più di tre messe al giorno, non credete che dovrebbe esserci un limite anche alle stipule?" Ha ragione da vendere.

Ascoltando la sua relazione scopro che sono in aumento le richieste di integrazione; non l'avrei mai immaginato e mi sembra una tale ingiustizia se la si paragona a certi repertori.

Pare tutt'altro che un'ingiustizia invece, anzi potrebbe essere addirittura una colpa, al giovane collega (di cui non ricordo il nome) che, il giorno dopo, in Assemblea, provocatoriamente, propone "mandiamo alle Coredi tutti i notai con repertorio smilzo".

Una selva di fischi rassicura il ragazzo sulla riuscita della provocazione.

Il pomeriggio inoltrato ci propone due ordini del giorno inattesi, il 7° e l' 8° che la mega struttura del Marriott non è riuscita a fotocopiare e distribuire ai congressisti e che quindi colgono l'Assemblea di sorpresa, soprattutto il settimo. Sorpresa non gradita a tutti, a giudicare dagli illustri oratori che si avvicendano al microfono per contrastarla, ma che viene premiata dall'onda verde dei cartoncini.

Una reception quasi deserta congeda la domenica mattina i pochi congressisti che hanno preferito una partenza più tranquilla. Qui incontro due giovani colleghi: Gianni, che lavora in Sardegna e Francesca, la cui sede è in Toscana, e ne approfitto per avere qualche loro impressione su questo mastodontico congresso. Sono entrambi un po' perplessi per l'annunciato aumento delle sedi. Gianni mi fa presente che nella "sua" Sardegna, che è ben lontana da quella "Smeralda", ci sono già tante sedi difficili e tanti colleghi che stentano. Francesca pone l'accento sul fatto che non ha mai sentito qualcuno lamentarsi per la mancanza di notai sul territorio o per avere sopportato lunghe attese prima di addivenire ad una stipula; si pena molto più per ottenere un appuntamento del dentista o dell'idraulico, che non del notaio. Mah ..... ormai però è così. Sarà quel che sarà.

Mi avvolgo nello sciarpone e trascino la mia valigia fuori del Rome Marriott Park Hotel.

A proposito del quale bisogna dire che è decisamente un albergo originale. Quando sono arrivata ed ho estratto dalla valigia una gonna ridotta ad un cencio, ho pigiato uno dei tanti tasti del telefono che promettevano (rigorosamente in inglese) "al vostro servizio ". Una voce gentile mi ha subito chiesto in cosa potesse essermi utile ed io ho spiegato "dovrei stirare una gonna". Dieci minuti dopo un solerte inserviente ha bussato alla mia porta consegnandomi un robusto asse da stiro corredato di ferro a vapore.

Non credo che l'intervento sia dovuto alla mia superficiale ed incauta espressione; è che al Marriott sì che sanno come farti sentire a casa.

Lavinia Vacca

 

 

 

 

LA POLITICA DEL PIL !

 

 

Questo è stato il mio terzo congresso nazionale e non ho, quindi, lunga memoria storica, ma i colleghi più anziani di me hanno confermato: una così ampia partecipazione non c'è mai stata. E' un dato senz'altro positivo; sono certo che non dipenda dai 15 crediti formativi assegnati, ma dalla volontà di essere presenti in questo particolare momento del notariato.

La mia sensazione è, però, di aver vissuto due congressi distinti: quello del 23 pomeriggio e quello della giornata del 24. Il fatto ancor più strano è che i partecipanti erano sempre gli stessi.

Il primo congresso mi ha fatto sentire parte di un notariato compatto, deciso, orgoglioso e pronto ad affrontare il cambiamento della società nella società.

Protagonista indiscusso è stato il nostro Presidente, nelle vesti dello Zio Sam, che ci ha chiamato a raccolta per andare lontano, tutti uniti.

Paolo Piccoli ha letteralmente infiammato la platea - che gli ha tributato una sentita e meritata standing ovation - con un discorso puntuale, realistico, pieno di orgoglio, proiettato verso il futuro, ma con un richiamo straordinario a non farsi travolgere dalle leggi dell'economia: la citazione del discorso del 1968 di Robert Kennedy sulla "dittatura del Pil" ha profondamente colpito la sensibilità di molti di noi.

Altro protagonista della giornata è stato, ovviamente, il Ministro della Giustizia Clemente Mastella.

Ha ricevuto una - a suo dire - clamorosa accoglienza.

Non ha lesinato apprezzamenti e riconoscimenti per il notariato, ha ribadito la funzione sociale del notaio (per il notariato, un risultato straordinario) e, da politico di razza qual è, non ha mancato di sottolineare il suo impegno per la "collettività" in giugno durante i tribolati giorni dell'emendamento Lulli.

Be', non ha solo sottolineato questo; ci ha anche esortato a non dimostrare la nostra riconoscenza solamente con la, forse meno sentita ed un po' imbarazzante, standing ovation, ma anche con fatti concreti (ovvero: Vota Antonio, vota Antonio, vota Antonio; rectius: Vota Clemente, Vota Clemente, Vota Clemente).

La sera sono tornato in albergo molto più sereno ed anche più fiero del notariato che avevo visto condividere con enfasi un'idea ed un progetto comune.

La sera di sabato ero un po' meno sereno e molto meno fiero del notariato.

Fino ad un certo punto ho assistito ad un dibattito acceso, ma basato sul confronto delle idee, nell'interesse del notariato e dei cittadini.

Ad un certo punto, il coupe de téatre: dal cilindro del tavolo della Presidenza è spuntato per magia l'ordine del giorno n. 8 sulla revisione della tabella tanto auspicata da tutti.

Il notaio, garante della certezza e della chiarezza, utilizza un cavillo regolamentare, degno del miglior Calderoli, per scatenare la bagarre e spaccare in due il notariato.

Ho assistito all'applicazione della politica del gambero: un passo avanti e tre indietro!

Lo stesso notariato che il giorno prima si era mostrato granitico nell'interesse generale, si è spezzato di fronte agli interessi particolaristici; sembrava di assistere a quei dibattiti sulle discariche: tutti dicono che ci vogliono perchè sono necessari per la collettività, ma tutti vogliono che siano posizionate a 600 chilometri di distanza.

E' stato evocato il concetto di "solidarietà"; si è paventato il rischio di ritornare ad utilizzare l'"aratro"; qualcuno ha ricordato, in un contesto non pertinente, tragedie personali: se a questa assemblea avessero partecipato comuni cittadini avrebbero assistito ad uno spettacolo davvero poco edificante.

Ma dove erano finiti i buoni propositi di fronte al cambiamento?

Caro Zio Sam, temo che sabato sia prevalsa la politica del Pil!

 

Domenico Chiofalo notaio in Malnate

 

 

 

Argomenti

 

PROVE SCRITTE DELL'ULTIMO CONCORSO NOTARILE

 

Le prove scritte dell'ultimo concorso notarile si sono tenute lo scorso mese di ottobre nei giorni 24, 25 e 26, e i loro esiti sono da prevedere, come sempre, piuttosto lontani. Abbiamo quindi pensato che fosse interessante per tutti i nostri lettori veder pubblicati i temi del concorso, con le relative soluzioni per l'atto tra vivi e per la prova in diritto commerciale e con un commento per l'atto mortis causa.

Naturalmente si tratta di proposte che non escludono soluzioni diverse altrettanto valide e non hanno pretese di esclusività né di autorità.

Le soluzioni e il commento qui di seguito riportati sono stati redatti da docenti della Scuola del Notariato della Lombardia, responsabili e assistenti dei corsi relativi alle materie trattate.

 

 

PROVA DI DIRITTO COMMERCIALE

 

La società ALFA SPA, che non fa ricorso al mercato del capitale di rischio, ha sede in Roma in Piazza di Spagna 1 in un palazzo d'interesse culturale, ha un capitale sociale di Euro 100.000.000,00, ha per oggetto:

a) la costruzione di opere pubbliche;

b) l'acquisizione e il recupero di beni d'interesse culturale.

Essa è partecipata tra gli altri dalla società BETA SRL che ha conferito allo scopo d'implementare una parte dell'attività sociale un intero palazzo in Piazza di Spagna in cui ha sede la società.

A fronte di tale conferimento ha ricevuto azioni correlate per un valore complessivo di Euro 25.000.000,00.

Il CdA della ALFA SPA ha verificato che l'attività di acquisizione e recupero d'immobili d'interesse culturale è particolarmente complessa e scarsamente redditizia, mentre in considerazione dell'esperienza acquisita nel settore la società potrebbe sostituire tale attività con quella volta alla realizzazione di centri turistici alberghieri.

Pertanto il CdA ha convocato l'assemblea straordinaria della società presso lo studio del notaio Romolo Romani in Roma in Via Arenula 1 per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

a) modifica dell'oggetto sociale nei termini innanzi indicati;

b) aumento del capitale sociale di euro 500.000,00 con conferimento da parte di DELTA SRL già socia di ALFA SPA di un complesso turistico alberghiero sito in San Casciano dei Bagni in corso di realizzazione di pari valore come risulta da perizia del geometra Sempronio all'uopo nominato dal Tribunale di Roma.

Il Presidente del CdA dr. Filano in apertura di assemblea informa i presenti che la società BETA SRL titolare esclusivamente delle azioni correlate innanzi indicate, ha comunicato a differenza degli altri soci l'intenzione di non concorrere alla deliberazione riguardante la modifica dell'oggetto sociale prospettando, in caso di approvazione di tale modifica, l'intenzione di recedere per l'intera partecipazione con conseguente liquidazione della sua quota.

Il candidato, assunte le vesti del notaio Romolo Romani, rediga il verbale di assemblea conformemente a legge. Tratti in parte teorica degli istituti dell'aumento di capitale con conferimento in natura; delle azioni correlate con riferimento anche alla differenza coi patrimoni destinati e del diritto di recesso del titolare delle medesime nonché la liquidazione della quota.

 

 

 

Repertorio n. --- Raccolta n. ---

VERBALE DI ASSEMBLEA STRAORDINARIA

DELLA SOCIETÀ ALFA SPA DEL ---

REPUBBLICA ITALIANA

L'anno ---, il giorno ---, del mese di ---, alle ore ---.

In Roma, via Arenula n. 1, avanti a me Romolo Romani, notaio residente in Roma, iscritto al collegio notarile di Roma, Velletri e Civitavecchia è presente il signor:

- Filano, nato a ---, il ---, domiciliato per la carica presso la sede sociale, il quale dichiara di intervenire al presente atto nella sua qualità di presidente del consiglio di amministrazione della società ALFA SPA, con sede legale in Roma, Piazza di Spagna n. 1, capitale sociale di euro 100.000.000,00 interamente versato, codice fiscale e numero --- di iscrizione al Registro delle Imprese di Roma e numero --- di iscrizione al R.E.A. di Roma, comparente della cui identità personale io notaio sono certo. Il signor Filano dichiara che in questo luogo, giorno ed ora è stata convocata l'assemblea della società ALFA SPA e mi richiede di redigere il relativo verbale. Aderendo a tale richiesta, io notaio do atto di quanto segue.

Assume la presidenza, ai sensi dell'articolo --- dello statuto sociale, il signor Filano, nella sua qualità di presidente del consiglio di amministrazione della società, il quale dichiara:

a) che l'assemblea è stata regolarmente convocata dall'organo amministrativo mediante avviso di convocazione pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana del --- n. ---, n. --- di inserzione [oppure menzione dell'adempimento di quanto previsto dallo statuto sociale in merito ad eventuali deroghe alla disciplina dell'art. 2366 c.c. in materia di convocazioni assembleari];

b) che sono presenti i seguenti componenti del consiglio di amministrazione signori: ---;

c) che sono presenti i seguenti componenti del collegio sindacale signori: ---

[eventuali indicazioni relative ad assenti giustificati];

d) [eventuali indicazioni relative alla presenza del soggetto incaricato dell'attività di revisione o di altri soggetti];

e) che, come risulta dal libro soci, il capitale sociale di euro 100.000.000,00 è diviso in n. --- azioni ordinarie del valore nominale di euro --- cadauna, per un valore nominale complessivo di euro ---, e n. --- azioni correlate ai risultati del settore "---" (azioni di categoria A) del valore nominale di euro --- cadauna, per un valore nominale complessivo di euro ---;

f) che sono presenti, in proprio o per delega, n. --- azionisti rappresentati n. --- azioni --- [indicazione delle diverse categorie di azioni rappresentate], pari al ---% delle azioni a cui è attribuito il diritto di voto nelle quali è suddiviso il capitale sociale;

g) [eventuali indicazioni relative al deposito delle azioni ai sensi dell'articolo 2370 c.c.];

h) che l'elenco nominativo degli azionisti partecipanti in proprio o per delega, con l'indicazione del capitale rappresentato da ciascuno di essi, viene allegato al presente verbale sotto la lettera "A".

Il presidente dichiara quindi validamente costituita l'assemblea per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno che mette in discussione:

I) modifica dell'oggetto sociale con eliminazione di ogni riferimento all'attività di acquisizione e recupero di beni di interesse culturale e con l'inserimento dell'attività di realizzazione di centri turistici alberghieri ---;

II) aumento a pagamento del capitale sociale di euro 500.000,00 con esclusione del diritto d'opzione, da liberarsi in natura con conferimento da parte della società DELTA SRL del complesso turistico alberghiero sito in comune di San Casciano dei Bagni in corso di costruzione ---.

Il presidente informa i soci che le votazioni verranno effettuate per alzata di mano.

In relazione al primo punto all'ordine del giorno, il presidente espone all'assemblea le ragioni di carattere organizzativo della società che hanno indotto il consiglio di amministrazione a proporre la suddetta modifica dell'oggetto sociale. Il presidente ricorda ai presenti che l'attività di acquisizione e recupero di immobili d'interesse culturale, che attualmente costituisce parte dell'oggetto sociale, si è rivelata essere particolarmente complessa e scarsamente redditizia. Il presidente afferma invece che, secondo l'opinione del consiglio di amministrazione, la società potrebbe intraprendere con profitto l'attività di realizzazione di centri turistici alberghieri anche in considerazione dell'esperienza specifica acquisita in questo settore.

Il presidente prosegue nella sua trattazione sottolineando che, nel caso in cui la proposta di modifica dell'oggetto sociale venga accolta, si renderebbe necessario modificare anche l'articolo --- dello statuto sociale, il cui testo attuale verrebbe eliminato e sostituito con il seguente: "Articolo ---. 1) La società ha per oggetto l'attività di costruzione di opere pubbliche e l'attività di acquisizione e recupero di beni d'interesse artistico ---".

Il presidente informa l'assemblea che la modifica dell'oggetto sociale di cui sopra comporta il diritto di recesso ai sensi degli artt. 2437 ss. c.c., in quanto la deliberazione proposta implica un cambiamento significativo dell'attività della società.

Il presidente ricorda altresì che in data --- [nei termini previsti dall'articolo 2437-ter c.c.] è stata depositata presso la sede sociale la relazione degli amministratori sul valore di liquidazione sia delle azioni ordinarie, sia delle azioni correlate ai risultati del settore "---" (azioni di categoria A) della società e che sono stati acquisiti i pareri del collegio sindacale e del soggetto incaricato della revisione contabile secondo quanto previsto all'art. 2437-ter c.c.

Il presidente comunica all'assemblea che il socio BETA SRL ha manifestato al consiglio d'amministrazione della società la sua intenzione di non concorrere alla deliberazione riguardante la modifica dell'oggetto sociale, prospettando in caso di approvazione di tale deliberazione, l'intenzione di recedere per l'intera partecipazione con conseguente liquidazione della sua quota.

Il presidente, inoltre, dà notizia all'assemblea che, con verbale in data --- n. --- di Repertorio e n. --- di Raccolta da ---, notaio in ---, registrato a ---, il ---, al n. ---, i titolari di azioni correlate ai risultati del settore "---" (azioni di categoria A) hanno approvato con deliberazione ai sensi dell'articolo 2376 c.c. la modifica statutaria sopra proposta, non considerando che la stessa risulti essere di particolare pregiudizio per i titolari di dette azioni correlate data la facoltà riconosciuta a questi soci di poter comunque esercitare il diritto di recesso secondo i valori meglio indicati nella relazione degli amministratori.

In relazione al secondo punto all'ordine del giorno, il presidente precisa che l'aumento di capitale a pagamento, riservato interamente in sottoscrizione al socio DELTA SRL sarà inscindibile e avverrà mediante l'offerta in sottoscrizione allo stesso socio DELTA SRL di n. --- azioni ordinarie del valore nominale di euro --- cadauna, per complessivi euro 500.000,00 (cinquecentomila virgola zero zero) senza soprapprezzo, data l'esiguità del patrimonio netto, come risulta dalla relazione del consiglio di amministrazione di cui di seguito, e dovrà essere liberato in natura entro il ---, mediante il conferimento, per pari importo, del complesso turistico alberghiero sito in comune di San Casciano dei Bagni, in corso di costruzione da parte del socio società DELTA SRL nel suo stato attuale.

Il presidente illustra all'assemblea la relazione del consiglio di amministrazione, redatta ai sensi di legge in data ---, relativa alle ragioni del conferimento in natura, all'esclusione del diritto di opzione, nonché in merito al procedimento seguito per la determinazione del prezzo di emissione delle n. --- azioni ordinarie del valore nominale di euro --- cadauna di cui sopra.

Il presidente presenta all'assemblea il parere del collegio sindacale redatto ai sensi di legge in data ---, relativo alla congruità del prezzo di emissione delle n. --- azioni ordinarie del valore nominale di euro --- cadauna di cui sopra.

Il presidente espone quindi all'assemblea la relazione di stima redatta ai sensi di legge in data ---, dall'esperto geometra Sempronio, nominato con provvedimento del Tribunale di Roma, in data ---, n. ---, concernente il complesso turistico alberghiero sito in comune di San Casciano dei Bagni, in corso di costruzione da parte del socio società DELTA SRL, relazione che si allega al presente atto sotto la lettera "B" e dalla quale risulta che il valore attuale di detto immobile è pari a quello dell'aumento di capitale come sopra proposto senza che si dia luogo a soprapprezzo per le ragioni indicate in precedenza.

Il presidente informa l'assemblea del fatto che la relazione del consiglio di amministrazione è stata comunicata nei termini previsti dalla legge al collegio sindacale e al soggetto incaricato del controllo contabile e del fatto che il parere del collegio sindacale e la relazione giurata dell'esperto designato dal tribunale sono rimaste depositate presso la sede della società durante i quindici giorni che hanno preceduto la presente riunione assembleare.

Il presidente, inoltre, dà atto del fatto che l'attuale capitale sociale di euro 100.000.000,00 è interamente sottoscritto e versato, che non vi sono perdite e invita il presidente del collegio sindacale a confermare questa attestazione.

Il presidente del collegio sindacale conferma l'attestazione di cui sopra.

Il presidente dichiara quindi aperta la discussione senza che nessuno chieda la parola.

[oppure eventuali dichiarazioni relative alle materie poste in discussione]

Il presidente dichiara chiusa la discussione e pone in votazione le proposte di deliberazione di cui sopra.

In relazione al primo punto all'ordine giorno, l'assemblea, con il voto favorevole dei soci titolari di n. --- azioni, che rappresentano la maggioranza del ---% del capitale sociale con diritto di voto, il tutto come meglio indicato nell'elenco dei risultati delle votazioni che dopo la conclusione di tutte le procedure di voto verrà allegato al presente atto sotto la lettera "C", delibera:

- di modificare l'oggetto sociale eliminando ogni riferimento all'attività di acquisizione e recupero di immobili d'interesse culturale e sostituendo detta attività con quella di realizzazione di centri turistici alberghieri, modificando l'articolo --- dello statuto sociale, eliminandone l'attuale testo e sostituendolo con il seguente:

"Articolo ---. La società ha per oggetto l'attività di costruzione di opere pubbliche e l'attività di acquisizione e recupero di beni d'interesse artistico --- [eventuali indicazioni in relazione ad attività strumentali nel rispetto delle attività riservate]".

Il presidente mi presenta quindi il testo aggiornato dello statuto sociale comprensivo della modifica come sopra deliberata, che allego a questo verbale sotto la lettera "D".

In relazione al secondo punto all'ordine giorno, l'assemblea, con il voto favorevole dei soci titolari di n. --- azioni, che rappresentano la maggioranza del ---% del capitale sociale con diritto di voto, il tutto come meglio indicato nell'elenco dei risultati delle votazioni come sopra allegato sotto la lettera "C", delibera:

1) di aumentare il capitale sociale a pagamento di nominali euro 500.000,00 (cinquecentomila virgola zero zero), con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell'articolo 2441, comma 4, primo periodo, c.c., in modo inscindibile, mediante emissione di n. --- azioni ordinarie del valore nominale di euro --- cadauna, da liberarsi in natura entro il ---, mediante il conferimento nello stato attuale, per pari importo e senza soprapprezzo, del complesso turistico alberghiero sito in comune di San Casciano dei Bagni, in corso di costruzione da parte del socio società DELTA SRL, meglio descritto nella relazione di stima redatta ai sensi dell'articolo 2343 c.c. come sopra allegata sotto la lettera "B".

2) di attribuire all'organo amministrativo e ai legali rappresentanti della società tutti i più ampi poteri per dare esecuzione al deliberato aumento con le indicate modalità ed in particolare per ricevere il conferimento del predetto complesso turistico alberghiero sito in comune di San Casciano dei Bagni a liberazione dell'aumento del capitale sociale sopra deliberato, con espressa facoltà di convenire tutti i patti, le clausole e le condizioni che saranno ritenuti opportuni, richiedere ed ottenere presso qualsiasi autorità, ente od ufficio tutte le annotazioni, trascrizioni e volture, compiendo in definitiva quanto si rendesse necessario per il buon fine del conferimento stesso.

A questo punto, null'altro essendovi da deliberare il presidente scioglie la seduta alle ore ---.

Questo atto, con i relativi allegati è stato da me notaio letto alla parte che lo approva e con me lo sottoscrive alle ore ---.

Scritto a mano da me notaio il presente atto occupa di --- fogli --- pagine.

Filano

Romolo Romani (notaio) [Impronta del sigillo]

 

 

 

ATTO INTER VIVOS

 

Tizio, coniugato in regime di comunione legale dei ben con Tizia, intende comprare da Caio, celibe, l'appartamento in Roma alla piazza di Spagna di cui Caio è proprietario, per il prezzo di Euro 2.000.000 da pagarsi secondo le seguenti modalità:

a) €. 1.000.000 al momento dell'atto con assegni circolari,

b) €. 500.000 mediante accollo di mutuo fondiario decennale di originari euro 600.000 stipulato nel 2003, garantito da ipoteca di primo grado sull'appartamento,

c) €. 500.000, senza alcuno aggravio di interessi, in dieci rate mensili costanti, ciascuna dell'importo di E. 50.000, con scadenze consecutive ai giorni 15 di ogni mese, a partire dal mese successivo a quello di stipula, da incorporare in corrispondenti pagherò cambiari da garantire ipotecariamente.

Caio è inoltre debitore di Sempronio della somma di €. 300.000 a garanzia del cui pagamento previsto per il 2010, ha concesso ipoteca di 2° grado a favore del creditore sull'immobile in oggetto.

Sempronio è disposto ad intervenire nell'atto e a liberare l'immobile dall'ipoteca, a condizione di ricevere contestualmente da Caio, il quale non ha la disponibilità della somma, il pagamento del suo credito.

Il candidato rediga l'atto ...

parte teorica: accollo, garanzia ipotecaria sui titoli di credito, delegazione di pagamento e cancellazione di ipoteca anche in riferimento alle intervenute modifiche legislative.

 

 

 

Repertorio n. --- Raccolta n. ---

VENDITA E ASSENSO A CANCELLAZIONE DI IPOTECA

REPUBBLICA ITALIANA

L'anno... il giorno ... del mese ...

in Roma, nel mio studio al civico n. … della via …

avanti a me Romolo Romani, notaio in Roma, iscritto presso il collegio Notarile dei distretti riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia sono presenti:

Caio, nato a ... il .... residente a .... via ... codice fiscale ...;

Tizio nato a ... il .... residente a .... via ... codice fiscale ...;

Tizia nata a ... il .... residente a .... via ... codice fiscale ....

Sempronio nato a ... il .... residente a .... via ... codice fiscale ....

Detti comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, con il presente atto convengono e stipulano quanto segue.

IN PRIMO LUOGO

Il signor Caio

vende

ai signori Tizio e Tizia che accettano ed acquistano in regime di comunione legale la proprietà delle seguenti porzioni immobiliari facenti parte dello stabile sito in Comune di Roma, Piazza di Spagna n....precisamente:

un appartamento posto al piano ... e composto da ... oltre servizi con annessi ... (eventuali pertinenze).

Il tutto risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Roma, in ditta alla parte venditrice, come segue:

- foglio ... , mappale ... subalterno ... (indicazione dati di classamento)

CONFINI: ...

Per una migliore identificazione delle porzioni immobiliari sopra descritte le parti fanno espresso riferimento al tipo planimetrico che si allega al presente atto sotto la lettera "A".

Inerisce le porzioni immobiliari in oggetto la proporzionale quota di comproprietà in ragione di millesimi ... dei vani e servizi comuni condominiali a' sensi degli artt. 1117 e seguenti del Cod. Civ. e del Regolamento di Condominio.

La presente vendita è fatta ed accettata per il convenuto prezzo di Euro 2.000.000,00 (duemilioni virgola zero zero) che viene così regolato:

- quanto alla somma di Euro 700.000,00 (settecentomila virgola zero zero) viene pagata dalla parte acquirente secondo le modalità infra riportate alla parte venditrice che ne rilascia corrispondente quietanza;

- quanto alla residua somma di Euro 500.000,00 (cinquecentomila virgola zero zero) la parte acquirente si accolla e fa proprio il debito residuo del mutuo fondiario di originari Euro 600.000,00 (seicentomila virgola zero zero), erogato dalla Banca ..., in forza dell'atto in data ... n. ... di repertorio del Notaio ...., di ..., registrato a ... in data ... al n. ... vol. ... la restituzione del quale è garantita da ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma in data ... ai numeri .... per complessivi Euro … Dichiara altresì la parte acquirente di ben conoscere ed accettare i patti e condizioni contenuti nell'atto di mutuo sopra citato obbligandosi ad adempiere tutti gli obblighi ivi assunti dalla parte mutuataria;

- quanto alla somma di Euro 500.000,00 (cinquecentomila virgola zero zero) la parte acquirente si obbliga a versarla senza corresponsione di interessi, alla parte venditrice, che accetta, mediante dieci rate con cadenza mensile dell'importo di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero) ciascuna, scadenti il quindici di ogni mese a partire dal 15 ... sino al 15 ....

A smobilizzo delle sopra dette rate, senza novazione dell'obbligazione originaria, la parte acquirente emette dieci pagherò cambiari a favore di Caio dell'importo di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero) ciascuno riportanti le seguenti scadenze:……

Le cambiali, tutte in regola con il bollo, ad eccezione della scadenza hanno tutte il seguente letterale tenore: "... (descrizione letterale della cambiale)"

La parte venditrice si obbliga a restituire i titoli originali al pagamento delle singole rate della somma come sopra dilazionata. La consegna di tale documentazione costituirà, ad ogni effetto quietanza del pagamento della somma medesima. A garanzia del puntuale pagamento delle rate come sopra convenute, i signori Tizio e Tizia congiuntamente tra loro, costituiscono ipoteca volontaria "cambiaria" per Euro 500.000,00 (cinquecentomila virgola zero zero) su quanto in contratto e pertanto meglio sopra descritto, e consentono che l'iscrizione venga annotata sul retro degli effetti. Agli effetti ipotecari la parte venditrice elegge domicilio in ....;

- quanto alla somma di Euro 300.000,00 (trecentomila virgola zero zero)... Caio delega Tizio e Tizia, che accettano, a versarla a titolo di delegazione di pagamento a Sempronio, che accetta, senza facoltà del delegato di obbligarsi nei confronti del delegante, al fine di estinguere il debito di pari importo e di originari Euro … , derivante dall'atto in data ... n. ... di repertorio del Notaio ...., di ..., registrato a ... in data ... al n. ... ... la restituzione del quale è garantita da ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma in data ... ai numeri ...per complessivi Euro …. La quietanza rilasciata da Sempronio a Tizio e Tizia costituirà a tutti gli effetti estinzione tanto del rapporto di provvista quanto del rapporto di valuta.

Così regolato l'intero prezzo della presente vendita, la parte venditrice espressamente rinuncia ad ogni diritto di ipoteca legale.

Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (a sensi degli artt. 46 e segg. T.U. in materia di documentazione amministrativa di cui al D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445): i signori Tizio, Tizia e Caio consci delle sanzioni penali previste dall'art. 76 citato D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci ivi indicate, in relazione a quanto disposto dall'art. 35 comma 22 Decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 dichiarano quanto segue:

a) che la parte di prezzo non dilazionata, quale sopra riportato, è stata pagata dalla parte acquirente alla parte venditrice, mediante:

- n. ... assegni circolari muniti della clausola "non trasferibile" emessi da .... in data .... n. ... dell'importo di Euro ... (indicazione analitica);

mentre la restante parte del prezzo è stata in parte regolata mediante accollo di mutuo e pertanto non corrisposta con alcun mezzo di pagamento, dilazionata in parte mediante emissione di pagherò cambiari ed in parte mediante delegazione di pagamento secondo i mezzi meglio indicati nel secondo luogo;

b) che per la stipulazione del presente contratto essi dichiaranti non si sono avvalsi di un mediatore (ovvero indicazione dei mediatori e delle somme pagate e dei mezzi di pagamento impiegati).

Quanto forma oggetto del presente contratto è venduto a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni inerente diritto e ragione come spetta alla parte venditrice in forza dei suoi titoli.

Quanto in contratto è pervenuto alla parte venditrice con atto di ... in data ... n.... di repertorio del Notaio ... di ... , registrato a ... in data ..., al n. ...., trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma in data ... ai numeri .

Proprietà, possesso e godimento passano alla parte acquirente da oggi e ciò per tutti i conseguenti effetti utili ed onerosi.

La parte venditrice nel prestare garanzia per tutti i casi di evizione a' sensi di legge dichiara che quanto venduto è di sua piena proprietà e libera disponibilità, non gravato da pesi, ipoteche, oneri, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di quanto segue:

- ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, di Roma in data ... ai numeri .... per complessivi Euro … che si lascia sussistere garantendo il mutuo sopra accollato;

- ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, di Roma in data ... ai numeri .... contro Caio ed a favore di Sempronio per complessivi Euro … di cui la parte venditrice si obbliga ad ottenere la cancellazione a proprie cure e spese anche in conseguenza a quanto convenuto nel secondo luogo del presente atto.

Imposte e spese del presente atto annesse e dipendenti, si convengono a carico della parte acquirente. (eventuale richiesta di agevolazioni fiscali, crediti d'imposta ed eventuale opzione di liquidazione delle imposte sul valore "catastale" in deroga al disposto dell'art. 43 D.P.R. n. 131/86, come previsto e consentito dal comma 497 articolo unico della Legge 23 dicembre 2005 n. 266).

A' sensi delle vigenti disposizioni in materia Urbanistica ed Edilizia, la parte venditrice dichiara che l'intero fabbricato di cui fanno parte le porzioni immobiliari in oggetto è stato costruito in forza di (natura del provvedimento) edilizia rilasciata dal Sindaco del Comune di Roma in data ... al n. ... di Prot. e che successivamente alla fine dei lavori, sulle porzioni immobiliari in oggetto, non sono state realizzate modifiche richiedenti provvedimenti autorizzativi (eventuali varianti o sanatorie ed eventuale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che la costruzione dell'immobile è anteriore al 1° settembre 1967).

La parte venditrice dichiara che in data ... è stato rilasciato da … il relativo certificato di abitabilità n. ... di protocollo.

La parte venditrice offre pertanto ogni più ampia garanzia per la piena regolarità urbanistico edilizia di quanto sopra venduto e ciò anche a' sensi ed agli effetti degli artt. 1490-1491-1492 del Cod. Civ.

Ai fini dell'art. 2659 del Cod. Civ.:

il signor Caio dichiara di essere celibe;

i signori Tizio e Tizia dichiarano di essere coniugati e di trovarsi in regime di comunione legale.

Le spese del primo luogo del presente atto si convengono a carico di Tizio e Tizia.

 

IN SECONDO LUOGO

PREMESSO

- che Caio è debitore di Sempronio della somma di Euro 300.000,00 (trecentomila virgola zero zero) in forza del titolo (Titolo) indicato nel primo luogo del presente atto;

- che a garanzia del predetto debito veniva iscritta ipoteca presso l'Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma in data ... ai numeri .... contro Caio ed a favore di Sempronio per complessivi Euro ... indicata nel primo luogo del presente atto;

- che in seguito a quanto convenuto al primo luogo del presente atto Caio, in ragione del rapporto obbligatorio con Tizio e Tizia inerente il pagamento del prezzo come dilazionato, ha delegato Tizio e Tizia al pagamento del predetto debito a Sempronio che vi ha aderito;

CIO' PREMESSO

Tizio e Tizia, a titolo di adempimento della delegazione di pagamento di cui al primo luogo del presente atto, versano a Sempronio che accetta la somma di Euro 300.000,00 (trecentomila virgola zero zero) a mezzo di n. ... assegni circolari "non trasferibili" ... (descrizione)

Sempronio rilascia a Tizio e Tizia la relativa quietanza e acconsente a che, a richiesta di chiunque, venga totalmente cancellata l'ipoteca volontaria iscritta presso l'Agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, di Roma in data ... ai numeri .... contro Caio ed a favore di Sempronio per complessivi Euro ….

Per effetto del presente pagamento si estinguono il rapporto di provvista ed il rapporto di valuta come sopra indicati.

Le spese del secondo luogo del presente atto si convengono a carico di Caio.

Io notaio ho omesso la lettura dell'allegato per espresso e concorde esonero avutone dai comparenti.

Richiesto io notaio ho letto il presente atto ai comparenti che lo approvano e lo sottoscrivono alle ore

Scritto ....

Consta di....

(sottoscrizioni)

 

 

 

ATTO MORTIS CAUSA

 

Tizio, celibe, senza figli e senza ascendenti, affetto da paralisi agli arti superiori, chiede al notaio Romolo Romani di Roma di recarsi presso la propria abitazione sita in Roma, alla Via Nomentana n. 5, per raccogliere le sue ultime volontà.

Dichiara al notaio di avere solo due fratelli, Caio (nullatenente e affetto da malattia progressiva) e Sempronio (studente universitario), i quali, a loro volta, hanno un figlio ciascuno rispettivamente Mevio e Calpurnia. Chiede al Notaio, oltre a quanto indicato in seguito, di evitare in qualunque modo consentito dalla legge che la sua eredità pervenga in tutto o in parte al nipote Mevio, che non si è mai preso cura di lui, preferendogli la nipote Calpurnia che intende istituire unica erede.

Vuole lasciare al fratello Sempronio, a condizione che consegua la laurea, la quota sociale di cui egli è titolare pari al 50% dell'intero, della società Alfa di Tizio s.a.s., con sede in Pomezia, avente ad oggetto la produzione di motori elettrici. A tal proposito precisa che è sua forte determinazione che l'amministrazione sia continuata da suo fratello Sempronio.

Tizio desidererebbe lasciare al fratello Caio l'usufrutto degli appartamenti in Milano, Bologna e Napoli con la possibilità che lo stesso alieni la piena proprietà dei medesimi nel caso in cui ciò sia richiesto dalle sue condizioni di salute.

Desidererebbe, poi, attribuire il fabbricato di sua proprietà sito in Roma alla Via Nomentana n. 5 composto da quattro piani fuori terra all'amico avv. Filano, che dovrà destinarlo per anni 25, all'incremento della ricerca per la realizzazione di un vaccino contro l'AIDS di cui si sta occupando l'istituto Gamma di Bologna.

Vorrebbe, inoltre, che la sua amica Giovanna, che lo ha assistito per tutta la vita, godesse di un alloggio, del vitto e che fosse assicurato il soddisfacimento delle esigenze primarie di vita, ciò fino ad Euro 3.000 al mese.

Il testatore dichiara, infine, di essere debitore nei confronti del condominio di cui fa parte l'appartamento di Bologna della somma di Euro 10.000 per oneri straordinari ed ordinari non pagati, precisando che il pagamento di tale somma deve essere effettuato dal fratello Sempronio.

Il candidato assunte le vesti del notaio Romolo Romani con studio in Roma Via Arenula n. 1, rediga il testamento pubblico, adeguandolo ed eventualmente, sul presupposto che il testatore vi consenta, alle inderogabili norme di legge; motivi le soluzioni adottate e in parte teorica, illustri gli istituti che hanno diretta attinenza alle soluzioni adottate

 

 

 

NOTE DI COMMENTO SUL TEMA "MORTIS CAUSA"

 

Nella prova scritta dell'ottobre 2007 la elaborazione delle disposizioni testamentarie e le motivazioni relative hanno costituito l'impegno prevalente per i candidati, giacché non veniva proposta una specifica parte teorica. Non vi erano problemi pregiudiziali cruciali da affrontare, né era richiesto di applicare istituti che esigessero conoscenze specialistiche.

Ancora una volta però il testatore si è rivelato del tipo che "le pensa tutte"… ed ha costretto Romolo Romani a elaborare a tutto campo: una pluralità di problemi a soluzione non univoca.

Una traccia alla portata di tutti, comunque, molto aperta e "suggestiva": il testatore, come succede nella realtà, espone le sue volontà un po' empiricamente e sta al notaio individuare le soluzioni più idonee a realizzarle, nei limiti (nel nostro caso assai laschi) delle "inderogabili norme di legge".

Qualcuna di tali volontà esigerebbe una certa maieutica da parte del notaio: per fare un esempio solo il colloquio con il testatore potrebbe meglio chiarire i benefici da riservare a Giovanna. Si deve presumere che sia una soluzione ampia e radicale (diritto d'abitazione nell'alloggio del testatore più un legato di alimenti) che una soluzione più semplice (legato alimentare, senza uno specifico condizionamento allo stato di bisogno ma con un'accurata costruzione del contenuto) siano idonee a realizzare le volontà testamentarie, opportunamente approfondite dal notaio.

E' noto che il contenuto del legato di alimenti, non più definito legislativamente (mentre il codice civile 1865 precisava: "il vitto, il vestito, l'abitazione e le altre cose necessarie durante la vita del legatario"), deve desumersi dall'art. 438 c.c. salvo più precise indicazioni del testatore, per cui il condizionamento allo stato di bisogno del beneficiario è da ritenere un presupposto normale, ma non obbligato. Poiché dalla traccia non emerge che la volontà di Tizio implicasse tale condizionamento, al candidato era lasciato un certo spazio per disegnare il contenuto del legato nella fattispecie, ma particolarmente opportuna ci sembra la esclusione espressa di un effettivo stato di bisogno del legatario.

Tizio vuol dettare anche indicazioni precise circa la misura massima degli alimenti, stabilendo un tetto (3.000 euro mensili): ci si può chiedere se tale misura sia suscettibile di rivalutazione nel tempo, e se il debito sia da considerare "di valuta". Il caso si è proposto ben cinquant'anni or sono alla Suprema Corte, la quale ha deciso riconoscendo al legato di alimenti un carattere tipico di mutevolezza nel variare delle condizioni, pur in presenza di una quantificazione in denaro fatta dal testatore, che non altera la fisionomia dell'istituto: la prestazione può risultare quindi dovuta in misura superiore fin dall'apertura della successione, se il fenomeno inflazionistico già dalla data del testamento ha prodotto i suoi effetti negativi. Sarebbe corretta pertanto, e plausibile, una previsione espressa nel testamento.

Anche la destinazione del fabbricato in Roma alle necessità dell'Istituto Gamma poteva essere realizzata con varie modalità: stava al candidato immaginare la soluzione più gradita al testatore, dall'usufrutto (tradizionale strumento per attribuire diritti limitati nel tempo) al vincolo di destinazione (moderno istituto introdotto dall'art. 2645 ter c.c.).

Credo che la maggioranza si sia orientata per questo vincolo, salvo dividersi tra l'istituzione diretta del vincolo proposta da Gaetano Petrelli (il testamento pubblico è idoneo a realizzare il precetto formale dell'art. 2645 ter c.c.) e il più prudente onere imposto al legatario di provvedere all'atto formale di destinazione (la traccia sembra suggerire questa scelta).

 

La non univocità delle soluzioni, anche per altre disposizioni dettate da Tizio, costituisce a nostro avviso un pregio della traccia e la rende selettiva sotto un profilo nuovo: anziché risolvere problemi giuridici a soluzione obbligata, i candidati erano portati a manifestare creatività e cultura in dosi equilibrate, a proporre pragmaticamente le soluzioni più coerenti, ad applicare e illustrare gli istituti pertinenti. La capacità espositiva veniva in un certo senso premiata, scartando ogni sterile riproduzione di testi mandati a memoria.

Minor discrezionalità lasciava, a nostro avviso, il legato a favore di Sempronia.

Il candidato era posto davanti ad una serie di sbarramenti giuridici, ed anche qui il commento era abbastanza impegnativo sul piano espositivo, a tutto beneficio delle valutazioni della Commissione.

Da un lato non si può imporre al legatario di assumere la qualifica di socio illimitatamente responsabile, per un principio generale a tutti noto. Dal punto di vista dei soci superstiti è altrettanto evidente che una clausola di continuazione (a beneficio dei successori del socio accomandatario) opererebbe solo per gli aspetti patrimoniali della partecipazione, ma non per i poteri gestori connessi.

La "forte determinazione" può trovare dunque una magra soddisfazione, poiché può esprimersi legittimamente solo con una raccomandazione.

Qualche allievo della scuola di notariato di Lombardia nella discussione di questo argomento (ricorrente nel programma del corso), ha proposto un rafforzamento della raccomandazione, immaginando un legato ai soci superstiti condizionato al loro assenso all'assunzione da parte di Sempronio della qualifica di socio accomandatario; personalmente esprimiamo scetticismo sulla legittimità di tale condizione che sembra prossima ad una coartazione della volontà degli obbligati.

Sorvoliamo sulle altre clausole testamentarie, molto accessibili, non senza apprezzare la ricomparsa della diseredazione che potrebbe realizzarsi solo con una serie di sostituzioni (l'ultima magari a beneficio di un Ente) che garantisca la definitività della delazione testamentaria, e la ricomparsa del legato di usufrutto con facoltà di vendere in caso di necessità per le "condizioni di salute" del legatario (la classica nomina di un arbitratore dovrebbe indirizzarsi verso un medico determinato o determinabile per la qualifica rivestita alla data della richiesta).

 

Un augurio, per chiudere, alla Commissione esaminatrice che è già alle prese con oltre 2.700 concorrenti superstiti, contro i 1.948 del precedente concorso, ma può applicare per la prima volta le innovazioni procedurali introdotte con la recente normativa, frutto degli studi di oltre un quinquennio e dell'azione propositiva del nostro Consiglio Nazionale.

Il collaudo è in buone mani, se possiamo giudicare dalla solida componente notarile, e... che gli esiti siano all'altezza delle nostre attese.

 

 

LA SOPRAELEVAZIONE DELL'ULTIMO PIANO DELL'EDIFICIO

 

 

La Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la presente pronuncia, avalla l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale l'indennità di sopraelevazione, di cui all'articolo 1127 del codice civile, è comunque dovuta in conseguenza della realizzazione di un nuovo piano, indipendentemente dall'entità dell'innalzamento del fabbricato, purché vi sia stato un incremento della superficie e della volumetria.

 

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONI UNITE CIVILI

Sentenza 30 luglio 2007, n. 16794 (Presidente Carbone - Relatore Settimi)

Svolgimento del processo

P. L. impugna per cassazione, con cinque motivi e sotto vari profili, la sentenza 18.2.02 n. 101 con la quale la corte d'appello di Trento ne ha respinto l'appello proposto avverso la sentenza del tribunale del luogo 26.3.01 n. 396 che, accogliendo la domanda d'accertamento e liquidazione del diritto all'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127/IV avanzata nei suoi confronti da (… omissis...), come lui partecipanti al condominio "X.", lo aveva condannato al pagamento in favore degli stessi della pretesa indennità, quindi delle somme per ciascuno determinate in base alla norma de qua con interessi e rivalutazione, per aver trasformato in unità immobiliari abitabili un locale sottotetto di sua proprietà.

Resistono gli intimati con controricorso.

Per quanto interessa in questa sede, con il primo ed il secondo motivo il ricorrente - denunziando violazione degli artt. 1127 cc anche in relazione all'art. 12 delle disp. prel. cc e vizi di motivazione - censura l'impugnata sentenza nella parte in cui, recependo l'indirizzo prevalente nella giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto doversi ricondurre il caso in esame - id est dell'operata trasformazione dell'originario sottotetto da parte del proprietario esclusivo di esso, nel 1985, in abitazione mediante lavori interni e, nel 1996, in due nuove unità abitative, poi alienate a terzi, mediante demolizione dell'originaria copertura, innalzamento di 50 centimetri dei muri perimetrali, ricostruzione della copertura - alla fattispecie della sopraelevazione regolata dall'art. 1127 cc, questa ritenendo ravvisabile ogni qual volta l'opera realizzata non sia limitata alle sole modificazioni interne del sottotetto nel rispetto delle strutture originarie del fabbricato, ma determini anche un ampliamento di queste ultime, nella specie attraverso l'elevazione dell'originaria altezza dell'edificio ed il proporzionale spostamento in alto della sua copertura.

Prendendo lo spunto dall'opinione - difforme rispetto alla prevalente cui si è uniformato il giudice a quo - espressa da Cass. 22.5.00 n. 6643 e da alcune altre pronunzie nel precedente stesso richiamate, sostiene il ricorrente che il disposto dell'art. 1127/IV cc possa trovare applicazione nei soli casi di realizzazione di veri e propri nuovi piani o di nuove fabbriche, non anche nel caso di semplice trasformazione di locali preesistenti mediante l'innalzamento dei muri perimetrali e del tetto, ciò che, a suo avviso, non determinerebbe una maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge il comune edificio mediante ulteriore sfruttamento della colonna d'aria sovrastante.

Discussa la causa innanzi alla seconda Sezione civile, questa, con ordinanza 28.1.05, ha rimesso la causa al Primo Presidente, in considerazione della rilevata difformità d'orientamenti, interna anche alla medesima sezione, sulla questione dei limiti d'operatività dell' art. 1127 cc.

Della quale difformità d'orientamenti queste SS.UU. sono state, quindi, chiamate a decidere per la soluzione del contrasto.

Motivi della decisione

La questione di diritto da risolvere per decidere la controversia rientra nel più ampio ambito della disciplina della costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio condominiale, con particolare riferimento ai presupposti genetici dell'obbligazione d'indennizzo imposta, ex lege, a carico del condomino che sopraeleva ed in favore degli altri condomini; il che richiede la previa puntualizzazione dei principi regolatori del diritto di proprietà sulle costruzioni rispetto a quello del suolo sul quale sono realizzate, quindi dell'assetto dei beni ricompresi nell'edificio soggetto al regime del condominio nonché delle implicazioni della deroga pattizia o legale al principio dell'accessione.

A tal fine va, preliminarmente considerato come lo ius aedificandi costituisca, compatibilmente con la disciplina pubblicistica, una delle più significative tra le facoltà nelle quali si estrinseca l'esercizio del diritto di proprietà su di un terreno - pur ove non rappresenti una forma diretta ed immediata dell'esercizio stesso dello ius domini, come anche ritenuto in dottrina - donde la previsione normativa, ex art. 934 cc, dell'automatico acquisto della proprietà della costruzione e parimenti di tutto ciò che venga comunque stabilmente unito al suolo, salvi i contemperamenti previsti dalle norme successive, in capo al proprietario di questo, giusta il richiamato principio onde quidquid inaedificatur solo cedit.

Gli effetti del quale non cambiano nell'ipotesi di comunione pro indiviso del suolo, nel qual caso a tutti i partecipanti spetta il diritto di edificare ed in favore di tutti si accresce pro quota l'oggetto dell'attività edificatoria che viene a far parte della comune proprietà, e pertanto, ove l'un d'essi tale diritto eserciti, edificando sul suolo comune o sopraelevando l'edificio comune, non potrebbe impedire che la nuova costruzione diventi anch'essa comune a tutti i proprietari dell'area e della costruzione preesistente.

Non di meno, l'ordinamento non esclude la possibilità di deroghe pattizie al principio dell'accessione, consentendo che la proprietà delle costruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, si acquisisca da persona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, vale a dire in virtù di un atto negoziale con il quale quest'ultimo rinunci all'acquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dell'accessione, od anche, qualora tale acquisto si sia già verificato, in virtù di un atto con il quale egli, scindendo in entità distinte le due componenti del complesso immobiliare, suolo e costruzione ad esso incorporata, trattenga per sé la proprietà dell'uno e trasferisca a terzi quella dell'altra, ciò che può realizzarsi, rispettivamente, concedendo al terzo il diritto di costruire sul terreno e, quindi, di conseguire la proprietà superficiaria per effetto della costruzione (art. 952 comma 1 cc), od alienando al terzo la costruzione già esistente e costituendo così la proprietà separata di essa (art. 952 comma 2 cc), con le diverse conseguenze, rispettivamente, che il diritto di superficie conferisce al titolare il diritto di soprelevazione e di ricostruzione anche in caso di perimento dell'edificio, mentre la proprietà superficiaria separata circoscrive il diritto all'immobile esistente e si protrae solo sin quando l'immobile stesso permane.

Lo stesso ordinamento, oltre a consentire l'esaminata possibilità d'una deroga pattizia e quindi eventuale al principio dell'accessione, espressamente pone, poi, una deroga - deroga, questa, normativa, ma che non osta a diversa regolamentazione per volontà delle parti - in materia d'edifici condominiali.

Il che si verifica laddove si abbiano più proprietà sovrapposte, più diritti di dominio esclusivo aventi ciascuno ad oggetto una porzione immobiliare distinta ed autonoma nell'ambito dell'edificio ma che tutte insistono sulla medesima area, la quale area resta, per contro, pro quota, in proprietà indivisa di tutti i condomini al pari delle altre parti comuni dell'edificio, secondo la previsione dell'art. 1117 cc; quale conseguenza dell'attività negoziale che dà origine a più proprietà esclusive sui piani o sulle porzioni di piano, relativamente al fabbricato insorge il cosiddetto "regime dualista", consistente nella proprietà esclusiva dei piani o delle porzioni di piano e nella proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi destinati all'uso comune.

Tale caratteristica, correlata ai principi regolatori della superficie e dell'accessione, costituisce, come è stato evidenziato in dottrina, la ragione giustificativa della disposizione del primo comma dell'art. 1127 cc e della differente regolamentazione rispetto alla comunione pro indiviso, in quanto l'attribuzione d'un diritto di proprietà esclusiva su ciascuna delle dette porzioni immobiliari - sovrapposte, di volta in volta, prima al suolo e poi alle porzioni sottostanti precedentemente realizzate - e, quindi, la costituzione di una proprietà superficiaria in favore di quella realizzata al di sopra delle preesistenti, viene necessariamente a spostare verso l'alto il diritto di superficie e, contestualmente, la connessa accessione di quanto realizzato in seguito al di sopra di quest'ultima, atteso che, di per sé, la costituzione del diritto di superficie importa rinunzia all'accessione da parte del concedente il diritto (proprietario o condomino del suolo) ed acquisto di tale potere (di acquisto per accessione) nel superficiario.

Come, dunque, le opere e costruzioni fatte all'interno di un piano od autonoma porzione di esso accedono, in ragione della proprietà individuale e separata della porzione immobiliare considerata, al proprietario di questa e non a tutti i partecipanti al condominio, così le costruzioni eseguite sopra l'ultimo piano accedono, in ragione dell'espresso disposto normativo e salva diversa previsione del titolo, al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti.

Di tal che, man mano che la proprietà superficiaria viene spostata verso l'alto con la costruzione di nuovi piani, in virtù del diritto di superficie il proprietario dell'ultimo piano beneficia del diritto di soprelevazione e acquista quanto viene costruito sopra.

Nell'ipotesi in cui l'ultimo piano sia diviso in più porzioni immobiliari ciascuna in proprietà separata di soggetti diversi, ciascuno di questi, in quanto proprietario d'una singola porzione dell'ultimo piano, ha la facoltà di soprelevare, con la limitazione, peraltro, derivante dal fatto che il diritto di ciascun proprietario delle singole porzioni costituenti l'ultimo piano si estende relativamente alla proiezione verticale della sola porzione appartenentegli.

Diversamente, ove la proprietà dell'ultimo piano appartenga in comunione a più soggetti pro indiviso, non possono che applicarsi le regole della comunione in generale, con la conseguenza che i comproprietari non possono esercitare il diritto di soprelevazione pro quota ma, salvo diverso accordo, devono esercitarlo congiuntamente, con l'effetto tipico dell'accessione sulla superficie, ragion per cui - una volta venuta ad esistenza la nuova costruzione - la comunione pro indiviso si estende alla costruzione soprelevata.

Le considerazioni che precedono non sono inficiate dalla lettera della legge, che il diritto di soprelevazione attribuisce al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, né dalla considerazione che l'art. 1117 n. 1 cc attribuisce la proprietà comune del lastrico solare a tutti i condomini dell'edificio.

Quanto all'attribuzione del diritto di soprelevazione, l'uso del predicato al singolare non assume rilevanza alcuna: dacché il diritto di soprelevazione non è attribuito in considerazione della presenza d'un unico proprietario, ma in ragione della posizione del piano nel fabbricato, i principi valgono allo stesso modo quando i partecipanti sono uno o più d'uno; la proprietà comune del lastrico solare, poi, non influisce sulla soluzione della titolarità del diritto di soprelevazione, dacché, in seguito alla costruzione sopra l'ultimo piano, il lastrico solare, che adempie alla funzione di copertura dell'edificio ed in ragione di essa è bene comune, si sposta in altezza e la proprietà comune ed i relativi oneri si trasferiscono sul lastrico della nuova costruzione.

Peraltro, il legislatore, nel riconoscere, al primo comma della norma in esame, il diritto di sopraelevazione al condomino proprietario esclusivo dell'ultimo piano o del lastrico solare, con ciò attribuendogli la possibilità di far sorgere nuove costruzioni ciascuna delle quali oggetto d'autonomo dominio esclusivo, ha anche posto a carico dello stesso, con la disposizione di cui al successivo quarto comma, l'obbligo di corrispondere agli altri condomini un'indennità.

Ciò non sulla considerazione dell'avvenuto utilizzo della colonna d'aria sovrastante l'edificio condominiale intesa come di pertinenza della collettività, giusta quanto sporadicamente sostenuto da dottrina e giurisprudenza con tesi adeguatamente disattese da Cass. 22.11.04 n. 22032, che ha anche puntualizzato il significato da attribuire all'espressione ricorrente nella prassi contrattuale (cfr. anche Cass. 14.4.04 n. 7051, ma già Cass. 4.5.89 n. 2084, 30.12.77 n. 5754, 19.12.75 n. 4192),

bensì sulla considerazione, come hanno evidenziato dottrina e giurisprudenza prevalenti (da ultimo, nelle motivazioni, con richiami, di Cass. 16.6.05 n. 12880 e 21.5.03 n. 7956), della necessità d'una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata dall'un d'essi e dall'acquisto da parte di questi della proprietà relativa; avendo, infatti, ciascun condomino, ex art. 1118 cc, un diritto di comproprietà, proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, sulle cose comuni elencate nel precedente art. 1117 cc e, quindi, anche sull'area sulla quale sorge l'edificio, la realizzazione di nuovi piani determina automaticamente una modifica degli elementi che concorrono a formare la proporzione, in quanto il proprietario dell'ultimo piano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni, anche sull'area medesima e questo aumento, naturalmente, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione.

Ond'è che l'indennizzo previsto e regolato dal quarto comma dell'art. 1127 cc trova la sua giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo sul quale sorge l'edificio condominiale, per una quota maggiore di quella che aveva prima della sopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani e nuove fabbriche valendosi del diritto riconosciutogli dalla stessa norma al primo comma, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione ai quali, di conseguenza, il legislatore, nell'attribuire il diritto di sopraelevazione al primo, non poteva non riconoscere il diritto alla proporzionale corresponsione d'un'indennità idonea a compensarli della diminuzione patrimoniale loro imposta.

Si è anche giustamente evidenziato, sul punto, come l'avere il legislatore costituito a parametro per la determinazione dell'entità economica dell'indennizzo il solo valore dell'area e non anche quello degli altri beni e servizi comuni, sui quali pure il condomino che abbia esercitato il diritto di sopraelevazione viene ad aumentare la propria quota di partecipazione con proporzionale diminuzione di quelle degli altri condomini, trovi, a sua volta, la propria ragion d'essere su di una duplice considerazione: da una lato, quella del particolare valore e della maggiore importanza dell'area fabbricabile rispetto agli altri beni e servizi comuni e della maggiore facilità del calcolo dell'indennizzo, dato che l'area non subisce variazioni di valore in conseguenza dell'uso che se ne faccia; dall'altro, quella del compenso che la diminuzione delle quote degli altri condomini nella comunione dei vari beni e servizi comuni trova nella correlativa diminuzione degli oneri afferenti alla loro manutenzione e ricostruzione, in quanto a tali spese il proprietario dell'ultimo piano, a seguito dell'operata sopraelevazione di nuovi piani o nuove fabbriche, dovrà per il futuro concorrere, in misura maggiore che per il passato, in proporzione al valore anche dei nuovi piani o delle nuove fabbriche acquisiti.

Trova, infatti, applicazione, sotto tale ultimo profilo, il combinato disposto degli artt. 68, primo e secondo comma, e 69, n. 2, disp. att. cc, laddove, stabilitasi, per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 cc, la formazione di tabelle millesimali, nelle quali il valore dei piani o delle singole porzioni di ciascun d'essi sia ragguagliato a quello dell'intero edificio, è, poi, espressamente prevista l'ipotesi della sopraelevazione tra quelle, che possono comportare un'alterazione dell'originario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, in considerazione delle quali, ove di notevole entità, è consentita la modifica delle tabelle stesse.

Peraltro con la precisazione, ripetutamente sottolineata dalla giurisprudenza di legittimità, che la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove l'obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore, proporzionale a quello dell'intero edificio, attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entità (Cass. 19.2.99 n. 1408, 13.9.91 n. 9579) e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi normativamente previsti dal n. 2 dell'art. 69 disp. att. cc, bensì l'effetto d'un accertamento, negoziale o giudiziale, che ha, a tal fine, natura costitutiva (non necessaria, in quanto sostitutiva della modificazione convenzionale) ex art. 2908 cc, quindi effetto esclusivamente ex nunc, senza possibilità d'operatività retroattiva, di tal che, sino alla disposta modifica, le originarie tabelle continuano ad essere valide ed efficaci ad ogni effetto e sono valide le maggioranze e le deliberazioni su di esse fondate, oltre che le consequenziali ripartizioni delle spese (e pluribus, Cass. 22.11.00 n. 15094, 2.6.99 n. 5399, 8.9.94 n. 7696, 31.5.88 n. 3701).

Conseguenza, questa, della necessaria riconduzione della sentenza de qua al genus delle sentenze che, intese non all'attribuzione d'un bene dovuto ma alla modificazione di rapporti giuridici preesistenti, non possono avere effetto se non dal definitivo accertamento del diritto a tale modificazione e, quindi, dal loro passaggio in giudicato ex artt. 2909 cc e 324 cpc, e di una meditata scelta del legislatore, che non si è avvalso della possibilità di disporne espressamente, in deroga a tale regola generale, l'anticipazione degli effetti alla proposizione della domanda, in quanto non poteva non configurarsi come la gestione del complesso delle attività condominiali (che non sono solo quelle cui è connessa una ripartizione di spesa, ma anche quelle inerenti all'utilizzazione delle parti comuni, alla disposizione dei diritti comuni, alla partecipazione alle liti, etc.) non potesse rimanere paralizzata per il tempo necessario all'accertamento giudiziale del valore millesimale delle quote dei singoli partecipanti né direttamente, per l'impossibilità di deliberare validamente, né indirettamente, per il rischio dell'invalidazione successiva di tutte le deliberazioni adottate medio tempore; scelta coerente a quella connotazione di specialità che, come ripetutamente evidenziato da questa Corte, è stata attribuita dal legislatore alla disciplina del condominio in ragione della necessità d'una distinta considerazione per il settore di vita sociale regolato dall'istituto e, quindi, d'una particolare tutela di specifici interessi discrezionalmente ritenuti prevalenti e meritevoli d'una disciplina propter aliquam utilitatem autonoma rispetto a quella comune.

Tale discrezionalità nella valutazione ponderata delle situazioni tutelande sottrae la scelta legislativa in esame alla possibile censura d'incompatibilità con i principi informatori del giusto processo, anche costituzionalizzati con la riformulazione dell'art. 111 della Carta fondamentale, per i quali la durata del giudizio non deve ridondare a detrimento della parte vittoriosa; d'altronde, quest'ultima non rimane priva d'adeguata tutela, dal momento che le conseguenze economiche della permanente validità, sino al passaggio in giudicato della sentenza, delle tabelle millesimali oggetto di controversia possono essere ovviate mediante il ricorso alle azioni d'indebito o d'arricchimento esperibili a far tempo dal passaggio in giudicato della sentenza modificativa delle tabelle millesimali, poiché è dal momento del definitivo accertamento della situazione giuridica presupposta che i diritti consequenziali possono essere fatti valere (actioni nondum natae non praescribitur).

Dalle considerazioni che precedono discende l'opportunità d'evidenziare le differenze tra le previsioni delle norme considerate, dacché, mentre il n. 2 dell'art. 69 disp. att. cc pone quale parametro di valutazione, ai fini della modifica delle tabelle, quello del rapporto tra il valore dell'edificio e l'incremento di valore del piano o porzione di piano, condizionando altresì la modifica alla notevole entità della variazione nel rapporto tra detti valori da accertarsi in via convenzionale o giudiziale con effetto ex nunc, diversamente il quarto comma dell'art. 1127 cc non solo pone quale parametro di valutazione, ai fini della determinazione dell'indennità di sopraelevazione, un diverso rapporto, quello tra il valore del suolo sul quale sorge l'edificio e la maggiore utilizzazione di esso derivante dall'opera realizzata, nuovo piano o nuova fabbrica, ed indipendentemente dall'entità di essa, ma a tale realizzazione ricollega la costituzione del diritto all'indennità quale sua conseguenza diretta ed immediata con effetti ex tunc dal momento essa (Cass. 21.8.03 n. 12292, 15.2.99 n. 1263, 30.7.81 n. 4861, 5.4.77 n. 1300, 23.10.74 n. 3076).

In definitiva, quel che particolarmente rileva è, per le esaminate ragioni, l'affermazione normativa del principio di proporzionalità, ai fini della determinazione dell'entità economica dell'indennità, tra l'incremento della quota di partecipazione alla comproprietà dell'area comune, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano o della nuova fabbrica, in capo al condomino che sopraeleva, valutato in funzione dell'entità, qual che ne sia la consistenza, del nuovo piano o della nuova fabbrica realizzati, ed il corrispondente consequenziale decremento delle analoghe quote di pertinenza degli altri condomini.

Tenuto conto, allora, delle considerazioni sin qui effettuate, risulta evidente l'equivoco nel quale è incorsa la pronunzia di Cass. 22.2.00 n. 6643 - alle cui affermazioni ed ai richiamativi precedenti fa riferimento l'odierno ricorrente per sostenere la propria tesi - nell'affermare che il presupposto fattuale del diritto all'indennità stabilito dal quarto comma dell'art. 1127 cc ricorra "non in ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre l'altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel caso di costruzione di uno o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente" e che, pertanto, la costruzione oltre l'altezza precedente del fabbricato non può essere ricondotta, di per se stessa, alla previsione dell'art. 1127 cc ove non si sia anche accertato che tale innalzamento abbia dato luogo alla realizzazione di un nuovo piano o di una nuova fabbrica.

Nel pervenire a tale affermazione detta pronunzia sembra non aver correttamente inteso il senso degli stessi precedenti richiamativi.

In particolare, Cass. 14.11.91 n. 12173 - che, pur riconoscendo nella realizzazione d'una veranda coperta sulla terrazza adiacente ad un appartamento al piano attico ed, in quanto tale, svolgente anche funzione di copertura dell'edificio, l'esercizio, legittimo in astratto ex primo comma dell'art. 1127 cc, del diritto di sopraelevazione soggetto alla corresponsione dell'indennità di cui al successivo quarto comma, accoglie, tuttavia, nel caso concreto, la domanda di demolizione proposta dagli altri condomini in ragione non dell'art. 1127 cc ma del divieto esistente nel regolamento di condominio - perviene, sì, alla medesima testuale affermazione, ma questa va interpretata nel contesto della motivazione, che le attribuisce un senso ben diverso da quello inteso da Cass. 22.2.00 n. 6643, essendovisi, infatti, evidenziato non che l'innalzamento della copertura dell'edificio possa non comportare di per se stesso una sopraelevazione, bensì, al contrario, che qualsiasi costruzione oltre l'ultimo piano dell'edificio realizza, in ogni caso, un nuovo piano od una nuova fabbrica indipendentemente dal rapporto con la precedente altezza dell'edificio stesso (interpretazione che trova conferma nel richiamo effettuatovi a Cass. 30.7.81 n. 4861 ed a Cass. 16.3.82 n. 1697 dalle quali si evince il medesimo evidenziato principio).

Per quanto in precedenza considerato, infatti, quel che rileva, ai fini dell'applicazione in un senso (diritto a sopraelevare) e nell'altro (obbligo di corresponsione dell'indennità) dell'art. 1127 cc è la maggiore utilizzazione dell'area sulla quale sorge l'edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l'indennità, dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione (Cass. 16.6.05 n. 12880, 16.3.82 n. 1697, citata, che richiama, a sua volta, altri precedenti conformi).

Ne consegue che, indiscussa l'inapplicabilità della norma in esame nell'ipotesi di pura e semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati (e pluribus, Cass. 20.7.99 n. 7764, 24.10.98 n. 10568, 10.6.97 n. 5164, 24.1.83 n. 680; contra la sola Cass. 24.4.65 n. 725 che, peraltro, non spiega perché la realizzazione di due piani all'interno dell'ultimo, senza variazioni volumetriche dell'intero né innalzamento della copertura, dovrebbe sortire effetti diversi dalla medesima opera realizzata nei piani sottostanti - cfr. Cass. 17.10.67 n. 2493 - e comportare l'applicazione dell'art. 1127 cc piuttosto che dell'art. 69 n. 2 disp. att. cc), la fattispecie dalla stessa regolata va ravvisata in ogni ipotesi d'incremento delle dette superficie e volumetria, indipendentemente dal fatto ch'esso dipenda o meno dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato (ad esempio, ferma l'altezza del colmo del tetto, ove l'incremento di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria si realizzino mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse, o - ma è ipotesi di dubbia legittimità: cfr. Cass. 12.10.71 n. 2873 - mediante l'ampliamento della base con la costruzione d'uno sporto e la consequenziale estensione del tetto).

Il criterio distintivo è, in sostanza, analogo a quello cui vien fatto ricorso, in tema di edilizia, per distinguere le ipotesi della ristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuova costruzione: al qual proposito si è precisato che può ravvisarsi l'ipotesi della ristrutturazione solo ove gli interventi abbiano interessato un edificio del quale sussistano ed, all'esito di essi, rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, e pertanto le opere consistano in modificazioni solo interne, nel rispetto delle originarie dimensioni dell'edificio e delle dette sue componenti essenziali; va ravvisata, per contro, la diversa ipotesi della ricostruzione ove dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, le componenti de quibus e l'intervento si traduca, tuttavia, nell'esatto ripristino delle stesse operato senza variazione alcuna rispetto alle dimensioni dell'edificio stesso, in particolare senza aumenti né della volumetria né, pur questa rimanendo immutata, delle superfici occupate in relazione all'originaria sagoma d'ingombro; diversamente, si verte in ipotesi di nuova costruzione (Cass. 27.4.06 n. 9637, 26.10.00 n. 14128; vedansi anche Cass. 2.2.04 n. 1817, 18.4.03 n. 6317).

Nel caso di specie, pertanto, non può essere revocato in dubbio che l'innalzamento di 50 cm. delle mura perimetrali ed il corrispondente rifacimento del tetto al di sopra di esse, con la trasformazione delle preesistenti soffitte in due nuove unità abitative, costituisca una nuova fabbrica e debba essere considerato, pertanto, come sopraelevazione ai sensi del primo comma dell'art. 1127 cc e dia, pertanto, luogo all'obbligo di corresponsione dell'indennità di cui all'ultimo comma della stessa norma.

Ne consegue la reiezione dei motivi di ricorso sottoposti all'esame di queste Sezioni unite, mentre, per l'esame degli ulteriori motivi di ricorso, la causa va rimessa al Primo Presidente per la riassegnazione alla Sezione semplice competente anche sulle spese dell'intero giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte respinge il primo ed il secondo motivo del ricorso e dispone trasmettersi gli atti al Primo Presidente per l'assegnazione della causa alla Sezione semplice per l'ulteriore corso.

 

 

 

1.1 Titolarità e natura del diritto

 

Il tenore letterale dell'articolo 1127 del codice civile descrive il diritto di sopraelevare come un'estrinsecazione del diritto del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, salvo ipotesi particolari di deroghe convenzionali contenute nel titolo. I limiti o i divieti all'esercizio del diritto di sopraelevazione devono essere previsti con un'espressa pattuizione, assimilabile, secondo la giurisprudenza (Cass. Sez. II, 6 dicembre 2000 n. 15504), ad una servitù altius non tollendi, che può essere inserita anche in un regolamento condominiale di tipo contrattuale.

Da questa premessa discende l'operatività del principio di accessione, con la conseguenza che la sopraelevazione effettuata da un soggetto che non aveva titolo viene acquisita dal proprietario dell'ultimo piano, a meno che non risulti univocamente, da un atto negoziale, una rinunzia da parte di quest'ultimo, con la precisazione che tale rinuncia può non avere efficacia reale e dunque non obbliga eventuali aventi causa a titolo particolare del proprietario originario. Se, però, la limitazione convenzionale del diritto di sopraelevazione è contenuta in un regolamento di condominio di natura contrattuale ed è richiamata da una clausola negli atti di compravendita degli appartamenti condominiali, la giurisprudenza si è pronunciata nel senso della sua opponibilità ai terzi acquirenti del bene gravato, dopo la trascrizione del titolo (Cass. Sez. II. 11 novembre 1982, n. 5958).

Relativamente ai casi in cui il diritto di sopraelevazione spetti ad un soggetto diverso dal proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, si possono citare, ad esempio, la cessione della proprietà dell'ultimo piano o del lastrico solare con riserva del diritto di sopraelevare a favore del titolare oppure la cessione del diritto di sopraelevazione stesso a favore di un terzo, che entrerebbe nel condominio non per effetto della concessione dello ius aedificandi in sé, ma con l'esercizio del proprio diritto mediante la realizzazione del sopralzo.

L'inquadramento giuridico di questa fattispecie non è unanime in dottrina ed in giurisprudenza. E' stato sostenuto in giurisprudenza che il diritto di sopraelevazione è un bene diverso dalla colonna d'aria che sovrasta l'edificio, dal momento che questa appartiene ai condomini del suolo su cui sorge l'edificio stesso, mentre il diritto di sopraelevazione è un diritto esclusivo che può formare oggetto di un autonomo atto di trasferimento ad altri condomini oppure a terzi. Inoltre, in dottrina, è stato ravvisato nel trasferimento del diritto di sopraelevazione un atto costitutivo di un diritto di superficie, come tale destinato ad estinguersi per non uso ventennale.

Accanto a questa ricostruzione dottrinale, si ravvisa la corrente di pensiero secondo la quale il diritto di sopraelevazione è un diritto reale autonomo rispetto al diritto di proprietà sull'ultimo piano (D'Angelo) e quella che distingue il caso in cui il diritto di sopraelevazione rimanga nella disponibilità del proprietario dell'ultimo piano, definendolo in questo caso una facoltà imprescrittibile del titolare, da quello in cui il diritto di sopraelevazione venga trasferito ad un terzo. In questa ipotesi, il diritto di sopraelevazione trasferito al terzo viene accostato ad un diritto di superficie (Salis), che si estingue per non uso ventennale, come per il superficiario ma, a differenza di quest'ultimo, il titolare del diritto di sopraelevazione, diversamente dal superficiario, deve pagare un'indennità per la nuova costruzione. Si è parlato, a questo proposito, da una parte, di "responsabilità da atto lecito" di chi effettua la sopraelevazione, purché non vi ostino le condizioni statiche dell'edificio, il pericolo di compromettere l'aspetto architettonico ovvero di diminuire la luce o l'aria dei piani sottostanti, e, dall'altra, di diritto all'indennità spettante a chi riveste la qualità di condomino al tempo della sopraelevazione o ai suoi eredi, secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito, e non a chi sia divenuto proprietario dell'unità immobiliare sottostante la nuova costruzione solo successivamente.

Si ritiene, inoltre, che l'indennità di sopraelevazione abbia natura di debito di valore con la conseguenza che, in caso di controversia, la somma liquidata dal giudice deve essere rivalutata al momento della decisione senza che questo implichi una finalità sanzionatoria ma solo il ripristino della situazione economica originaria.

In tema di indennità di sopraelevazione si può menzionare la recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 16794 del 30 luglio 2007 dalla quale emerge che la suddetta indennità è comunque dovuta a prescindere dall'entità dell'innalzamento che viene effettuato, dal momento che il presupposto per il pagamento dell'indennità è ravvisabile in un qualsiasi aumento della volumetria. Coerentemente con questa asserzione, risulta suffragata la ricostruzione dell'indennità come misura compensativa della riduzione di valore delle quote degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune per effetto della sopraelevazione. La sentenza suddetta prende in esame la situazione del proprietario di un sottotetto, citato in giudizio dagli altri condomini, per aver trasformato il proprio locale ad uso soffitta in due unità immobiliari abitabili, mediante l'innalzamento dei muri preesistenti ed il rifacimento del tetto, senza la corresponsione dell'indennità prevista dall'articolo 1127 del codice civile.

La conclusione esposta trae fondamento dal disposto dell'articolo 1118 del codice civile, ai sensi del quale ciascun condomino è titolare di un diritto di comproprietà sulle cose comuni elencate nell'articolo 1117, tra cui il suolo, in misura proporzionale al valore di piano o porzione di piano di proprietà esclusiva. Si può sostenere che la sopraelevazione sia in grado di alterare gli elementi che concorrono a formare la suddetta proporzione, considerato che il titolare del diritto di sopraelevare, con la nuova costruzione, aumenta la propria quota nella comunione sul suolo, a discapito delle quote degli altri condomini. Non a caso, l'articolo 69 n. 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile contempla, tra le possibilità di modifica delle tabelle millesimali, la sopraelevazione di nuovi piani dell'edificio, comportando essa un'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani. La revisione delle tabelle millesimali non è automatica bensì rappresenta l'effetto ex nunc di un accertamento giudiziale o negoziale, al quale è preclusa ogni forma di operatività retroattiva.

Un'ipotesi particolare, evidenziata dalla giurisprudenza (recentemente Cass. 24/2/2005 n. 4258 Sezione II), si verifica quando la proprietà dell'ultimo piano appartenga, pro diviso, a più proprietari, che, secondo le regole della comunione, possono esercitare il proprio diritto congiuntamente pro quota, per effetto dell'accessione sulla superficie, salvo accordo contrario, e parallelamente sono tenuti pro quota al pagamento dell'indennità.

Resta inteso che l'articolo 1127 e il diritto all'indennità non sono richiamabili nelle ipotesi in cui viene effettuata una mera ristrutturazione interna, inidonea a realizzare alterazioni nella superficie e nella volumetria degli spazi, ravvisabile quando le opere non hanno apportato variazioni nelle componenti essenziali dell'edificio, quali i muri perimetrali, le strutture portanti orizzontali e la copertura.

 

1.2 Modalità di esercizio del diritto: tematiche di interesse notarile

 

Un'applicazione rilevante per l'attività notarile riguarda il recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi, disciplinato dagli articoli 63 e 64 della Legge Regionale Lombardia n. 12 dell'11 marzo 2005, come modificata dalla Legge Regionale n. 20 del 27 dicembre 2005. Detto recupero è subordinato all'obbligo di reperimento di spazi adibiti a parcheggi pertinenziali, da garantirsi mediante un atto trascritto nei registri immobiliari, opponibile ai terzi aventi causa a qualsiasi a titolo. La conseguenza di questa disposizione è che il Notaio, in caso di trasferimento immobiliare del sottotetto recuperato, dovrà trasferire anche il parcheggio pertinenziale che, se nulla è specificato in atto, deve intendersi trasferito in forza del vincolo di pertinenzialità sopra espresso, salvo richiesta al Comune di modifica del vincolo oppure trasferimento del vincolo su altro spazio a parcheggio o, più raramente, monetizzazione dello spazio a parcheggio se vi è impossibilità di reperire tali spazi.

Detto recupero, ammesso solo a scopo residenziale, riguarda i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ai sensi dell'articolo 63.1 della legge regionale citata, in particolari condizioni (tra le quali la presenza di un edificio destinato a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di pavimento, la sussistenza del rustico e della copertura alla data del 31 dicembre 2005 e la certezza che ogni singola unità immobiliare abbia un'altezza media ponderale di m. 2,40, ridotta a m. 2,10 per i Comuni posti a quota superiore ai mille metri quadrati sul livello del mare), fermo l'assoggettamento all'esame di impatto paesaggistico previsto dalla legge regionale al fine di garantire l'armonico inserimento del sottotetto recuperato nel contesto urbano ed architettonico circostante. Detto recupero è, altresì, subordinato alla richiesta di un provvedimento edilizio autorizzativo nelle forme del permesso edilizio oppure della DIA, prevista dall'articolo 41 primo comma e comporta, come già previsto, del resto, per i sottotetti disciplinati dalla legge regionale n. 15 del 15 luglio 1996, l'impossibilità di mutamento nella destinazione d'uso nei successivi dieci anni dal conseguimento dell'agibilità del sottotetto, anche per silenzio assenso. In sostanza, la Legge Regionale n. 12 dell'11 marzo 2005 sottolinea il requisito dell'esistenza del sottotetto in stretta correlazione con la richiesta del provvedimento edilizio autorizzativo ed introduce l'obbligo del reperimento degli spazi a parcheggio pertinenziale per le sole opere di recupero che realizzano nuove unità immobiliari mentre, in mancanza di frazionamento, non occorre né il vincolo né il reperimento degli spazi a parcheggio.

Considerato che la finalità delle disposizioni sul recupero abitativo dei sottotetti ai sensi della Legge Regionale sono quelle di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici, questa trattazione non può prescindere dall'accennare alla problematica della necessità, in caso di interventi di recupero del sottotetto, di dotazione dell'edifico della certificazione energetica e delle allegazioni di questa documentazione agli atti di trasferimento immobiliare a titolo oneroso.

Si è già detto che l'indennità di sopraelevazione è dovuta solo in presenza di particolari requisiti e così, parimenti, anche per la certificazione energetica si ritiene doverosa un'analisi casistica delle situazioni.

E' opportuno premettere che vi possono essere ipotesi in cui il recupero del sottotetto a fini abitativi si limita ad un mero adeguamento degli spazi interni e non apporta modifiche dell'involucro tali da giustificare l'applicazione delle norme sulla certificazione energetica. Viceversa, se l'intervento di recupero altera l'altezza o la sagoma dell'edificio, o comunque incide sulla struttura esterna della palazzina, viene in rilievo l'obbligo di allegazione del certificato energetico, come disciplinato dai decreti legislativi 192/2005 e 311/2006, integrati dai provvedimenti regionali e in conformità agli strumenti urbanistici locali (Testa).

Un'altra questione ricorrente nella prassi immobiliare è il trasferimento pertinenziale del sottotetto nel contratto di vendita di un determinato bene. In giurisprudenza si è ritenuto che il sottotetto possa essere considerato pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano solamente quando svolge la funzione esclusiva di isolare e proteggere l'abitazione sottostante, fermo restando che il carattere pertinenziale del sottotetto, quand'anche quest'ultimo sia di proprietà esclusiva del condomino titolare dell'ultimo piano, non è di ostacolo alla previsione nel regolamento condominiale del vincolo del sottotetto medesimo ad un uso particolare, ad esempio al rispetto della destinazione originaria. In questo caso, pertanto, il sottotetto si considera trasferito insieme al bene principale, se nulla è precisato in atto, in omaggio al combinato disposto degli articoli 817 e 1477 del codice civile. Si ritiene in dottrina ed in giurisprudenza che, in caso di giudizio, competa all'acquirente dimostrare la sussistenza del rapporto di pertinenzialità, mentre sul venditore incombe l'onere di provare che tale rapporto è venuto meno (Musolino).

Non si può escludere, tuttavia, che il sottotetto possa costituire un bene non accessorio, come nell'ipotesi in cui le sue dimensioni consentano il godimento da parte di tutti i condomini ed il sottotetto sia collegato e raggiungibile direttamente da altre parti comuni condominiali, ad esempio dalla scala comune. Se il titolo non fornisce indizi sufficienti, potrebbe operare in questo frangente la presunzione di comunione di cui all'articolo 1117 del codice civile.

Passando ora ad affrontare il profilo tributario, con riferimento all'atto con il quale il proprietario dell'edifico trasferisce una quota ideale dell'area fabbricabile all'acquirente, perché questi vi costruisca un piano per l'alienante ed un altro piano per sé, un aspetto sottoposto ripetutamente all'attenzione della giurisprudenza di merito riguarda la tassazione della concessione reciproca dello ius aedificandum differente rispetto a quella della divisione di cosa futura.

La questione si innesta sul tema della tassazione del condominio precostituito, per il quale si prospettano varie soluzioni. Alcuni propendono per la tassazione di questo atto con l'imposta proporzionale di registro, ai sensi dell'articolo 1 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/86, alla stregua di una permuta reciproca del diritto di costruire e mantenere al di sopra del suolo alcuni piani in proprietà esclusiva, mentre altri vi ravvisano una mera utilizzazione edificatoria di un'area comune (Branca) con la registrazione a tassa fissa. ai sensi dell'articolo 11 del D.P.R.

131/86, in quanto atto non avente contenuto patrimoniale.

Condivisibile è la posizione di coloro che identificano il condominio precostituito con una divisione di cosa futura che dovrà scontare l'imposta proporzionale di registro dell'1% prevista per gli atti aventi natura dichiarativa, fermo restando che, qualora in luogo della divisione di cosa futura, si utilizzi una serie di reciproche concessioni ad aedificandum, queste ultime sono invece tassate con l'aliquota proporzionale di cui all'articolo 1 della tariffa parte prima del citato decreto. Scrupolo del Notaio sarà quello di far emergere con una clausola, nella stipula del rogito, l'intento divisionale delle parti in modo da sedare eventuali dubbi in merito alla qualificazione del contratto come reciproca concessione di diritti di superficie soggetto ad una tassazione più gravosa.

Si ritiene che i valori da dichiarare nell'atto, ai fini della determinazione della base imponibile, siano quelli delle porzioni da costruire, una volta venute ad esistenza, con la precisazione che, ove la stima non sia possibile, questa possa essere fatta successivamente ai sensi dell'articolo 35 del D.P.R. 131/86 (contratti a prezzo indeterminato).

 

Anna Polimeno notaio in Milano

 

 

 

 

PRIME RIFLESSIONI CRITICHE SULL'ACCORDO ABI-CNN SULLA PORTABILITA' DEI MUTUI

 

 

 

La lettura dell'accordo ABI e CNN sulla c.d. portabilità dei mutui (riportato in "CNN-Notizie" del 13.11.2007 n.214) impone alcune riflessioni.

 

A. Gli atti necessari

Ai fini che interessano l'accordo individua tre negozi:

a) il nuovo contratto di mutuo (tra banca subentrante e cliente);

b) la quietanza di pagamento (rilasciata dalla banca ordinaria);

c) il consenso alla surrogazione (da parte del debitore-mutuatario).

E in ordine a questi tre momenti (tra loro distinti) l'accordo auspica (al fine del contenimento dei costi) che gli stessi risultino da un atto unico.

 

Atto unico.

A me pare del tutto ovvio che l'auspicato atto unico sia estremamente improbabile: non riesco ad immaginare due funzionari di banche diverse che si trovino contestualmente davanti ad un notaio (dove?) all'unico fine di contenere i costi del cliente. Ma è evidente che il funzionario della "vecchia" banca (quella per intendersi da sostituire) non sarà disponibile ad uscire dai suoi uffici per comparire innanzi al notaio ed ivi incassare il rimborso anticipato del vecchio mutuo. Verosimilmente eccepirà che l'incasso di somme va fatta presso gli sportelli della banca che rappresenta e non deambulando presso terzi (quando non altro perchè non rientra tra i propri compiti il trasporto di "valori" fuori dei locali della banca). La considerazione vale sia che si immagini l'incontro nello studio del notaio, sia che lo si immagini nei locali della banca che si accinge a formalizzare il nuovo mutuo.

Altrettanto poco plausibile è che il "nuovo" mutuo sia stipulato nei locali della "vecchia" banca. Non so davvero immaginare che la "vecchia banca" (quella che sta per perdere il cliente) sia tanto "generosa" da ospitare nei propri uffici il collega di un'altra banca per ivi assistere alla redazione di un nuovo mutuo....siamo seri!

E allora...a me pare evidente che l'auspicato atto unico è solo aria fritta.

 

Atti distinti.

Realisticamente è da pensare che la quietanza del "vecchio" mutuo sarà successiva al "nuovo" mutuo.

Si consideri: è pacifico che la "vecchia banca" non potrà rilasciare alcuna quietanza se non a fronte del contestuale incasso del residuo mutuo + spese ecc.

Altrettanto pacifico è che la "nuova banca" non può erogare il proprio mutuo senza avere acquisito idonea garanzia ipotecaria (sia pure per surrogazione). Salvo ad immaginare "anticipazioni" sul mutuo, prassi questa riservata unicamente a clienti primari e comunque con costi adeguati.

Ciò posto, per superare l'impasse (anziché immaginare fantasiosi improbabili atti unici), si può realisticamente ipotizzare la seguente procedura:

Viene stipulato il "nuovo" mutuo" (secondo prassi).

In tale atto il mutuatario:

a) nel premettere che il mutuo è specificamente destinato all'estinzione del residuo precedente mutuo del....di cui all'atto ecc., delega la banca mutuante a versarne il netto ricavo alla "prima banca" a fronte dell'estinzione del residuo "vecchio" mutuo, ivi aggiungendo espressa richiesta che nella rilascianda quietanza venga fatta specifica menzione della provenienza del denaro adoperato per il pagamento (per gli effetti di cui all'art. 1202 n. 3 c.c.);

b) contestualmente (a garanzia del nuovo mutuo) il mutuatario surroga la nuova banca nell'ipoteca che garantiva il "vecchio mutuo" (si versa nell'ipotesi di surroga per "volontà del debitore" di cui al "titolo" dell'art. 1202 c.c.).

Gli effetti della surroga si produrranno nel momento in cui il "vecchio" mutuo sarà stato estinto e quietanzato.

La nuova banca, in adempimento dell'incarico ricevuto, versa il netto ricavo del nuovo mutuo alla "vecchia" banca; la "vecchia" banca incassa il rimborso (anticipato) e, adempiendo ad un suo preciso dovere (art. 1199 c.c.), ne rilascia quietanza ivi menzionando (giusta analoga richiesta della banca che versa per delegazione del debitore) la dichiarazione circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento (art. 1202 n. 3 c.c.).

Sulla scorta della "surrogazione" (autorizzata dal debitore) corredata della successiva quietanza della "vecchia" banca (contenente la dichiarazione del debitore in ordine alla provenienza del denaro impiegato) viene eseguita l'annotazione di surroga di cui all'art. 2843 c.c.-.

 

L'eseguita annotazione fa subentrare la nuova banca nella vecchia ipoteca (già consolidata).

L'ipotizzato iter procedurale a me sembra abbastanza plausibile e, come può facilmente capirsi, tutto sommato non molto lontano dall'ipotesi classica sin qui seguita dell'accensione di un nuovo mutuo finalizzato all'estinzione di uno precedente (più gravoso), con la sola variante - peraltro di non trascurabile importanza - che nel caso in commento non viene iscritta una nuova ipoteca e ciò in quanto la garanzia alla "nuova banca" è costituita dalla surroga nella vecchia ipoteca.

MA NON BASTA.

L'accordo ABI-CNN (comma 4, 3° capoverso, lett.b)) prevede una "visura ipotecaria di aggiornamento".

Al riguardo invero non è del tutto chiaro a quale scopo sia prevista la "visura ipotecaria di aggiornamento".

E' appena il caso di ribadire che la garanzia della "nuova banca" è data dalla "vecchia" ipoteca (nella quale la nuova banca è stata surrogata). Sotto questo profilo allora è chiaro che la "visura di aggiornamento" è del tutto superflua.

Certo essa sarà opportuna,...ma a monte (cioè in sede di istruttoria del nuovo mutuo), concorrendo (con altre informazioni di carattere generale) alla valutazione (da parte della nuova banca) sulla concedibilità del nuovo mutuo. E' evidente che la nuova banca, in presenza di ulteriori gravami sull'immobile in precedenza ipotecato, potrà valutare il cliente poco solvibile e quindi rifiutare il "nuovo mutuo". Ma a parte siffatto giudizio (di portata generale e che interessa solo la fase istruttoria) la visura ipotecaria di aggiornamento non serve ai fini della garanzia del nuovo mutuo.

ANCORA.

In ordine alla garanzia per surrogazione (della nuova banca nella vecchia ipoteca) non può non tenersi conto di una ulteriore considerazione.

La "vecchia banca" a suo tempo aveva accettato di concedere il mutuo sulla basa di una garanzia ipotecaria da lei giudicata idonea e tale sulla scorta: a) di una valutazione peritale (in ordine al valore dell'immobile); b) di una "relazione notarile" in ordine alla piena e legittima proprietà dell'immobile (da parte del concedente) e all'insussistenza di gravami pregiudizievoli sullo stesso immobile.

Ora (valutazione peritale a parte che in questa sede non interessa trattare) in ordine alla "relazione notarile" v'è da considerare che trattasi di un documento in mano alla "vecchia banca", che questa (dopo averla a sua volta "assicurata") conserva gelosamente nella propria cassaforte e che è difficile immaginare una sua disponibilità a cederla alla banca concorrente (quella cioè che gli ha sottratto il cliente).

 

E se così stanno le cose, vi è da chiedersi di quali "titoli" dispone la "nuova banca" per avere contezza sulla validità dell'ipoteca nella quale è stata surrogata.

In effetti nessuno.

E poiché ogni banca (per la sicurezza del credito) ha necessità di acquisire proprie certezze documentali in ordine alla validità della garanzia....è necessario ipotizzare che al notaio incaricato del nuovo mutuo (che potrà ben essere diverso dal precedente professionista che redasse il "vecchio" mutuo) venga richiesta una nuova relazione ventennale...

Dal che derivano ulteriori costi e spese per il mutuatario (con buona pace per l'ipotizzato risparmio del consumatore).

Al riguardo è da tener conto che la "relazione notarile" non è un atto pubblico del quale chiunque può chiederne copia. Essa viceversa è un documento privato che un professionista (il notaio) su commissione di un cliente (la banca), ancorché a spese di un diverso cliente (il mutuatario), ha redatto e consegnato alla banca committente.

E' vero che è del tutto plausibile pensare che di quel documento il notaio abbia conservato un esemplare, ma è anche vero:

- che quel notaio potrebbe non essere più in servizio e comunque (quand'anche ancora in esercizio) che egli non è tenuto a darne copia "gratis" a terzi (leggi: la nuova banca).

Anche se poi è equo ritenere che il mutuatario (che quella relazione a suo tempo ha pagato) potrebbe aver diritto ad averne copia limitandosi a versare solo il diritto di scritturato.

Salvo, è ovvio, che il professionista incaricato del "nuovo" mutuo sia lo stesso del precedente.

ANCORA.

Sempre in ordine alla relazione notarile.

Ogni banca valuta la "relazione notarile" secondo suoi precisi schemi. Per alcune banche è sufficiente la conclusione del notaio (quel certo immobile è di Tizio e sullo stesso non gravano pregiudizievoli), lasciandone tutte le responsabilità al notaio. Altre invece sono più esigenti richiedendo ulteriori informazioni: storia del passaggi intermedi al ventennio, mancanza di passaggi per donazioni, regolarità del titolo dell'ultimo quinquennio, trascrizione delle eventuali accettazioni tacite di eredità, ecc.-

Se così stanno le cose come può immaginarsi che una banca accetti passivamente di acquisire garanzia (per surrogazione) mediante un'ipoteca che venne concessa nel presupposto di una informativa (leggi: certificazione notarile) diversa da quella da lei giudicata necessaria? Non può farsi di tutta l'erba un fascio.

UN ULTERIORE PROBLEMA.

V'è da considerare quali sono le responsabilità del notaio incaricato del nuovo mutuo.

Egli è responsabile solo della redazione del contratto di mutuo senza assumere ulteriori responsabilità anche in ordine alla "bontà" della "vecchia ipoteca"? Oppure ipotizzarsi che così non è e che, viceversa, egli è pur sempre responsabile anche della "bontà" della "vecchia" ipoteca.

Personalmente sono dell'avviso che il notaio incaricato del nuovo mutuo (salvo che non sia lo stesso notaio che redasse il vecchio mutuo) non risponda della validità dell'ipoteca. Ma al riguardo non ho certezze. Mi domando quali potranno essere le conclusioni di un magistrato che nel futuro verrà incaricato di giudicare un simile caso, soprattutto ove si consideri che quella che si chiede al notaio è una "prestazione di risultati" (e non solo una "prestazione di fare").

A mio modo di vedere, proprio per l'ipotesi che dovesse valere la "seconda tesi", il notaio incaricato della redazione del nuovo mutuo, non può affidarsi ciecamente alle conclusione cui è pervenuto il collega che lo ha preceduto. Questo vale sopratutto quanto la "vecchia" relazione sia stata redatta da certi colleghi...

Senza voler offendere nessuno è giusto che ogni professionista assuma le sue responsabilità e risponda dei suoi atti.

E allora, per concludere:

Personalmente sono dell'opinione che, ad evitare futuri ipotizzabili fraintendimenti, nel momento in cui il professionista notaio viene incaricato del nuovo mutuo, sarebbe opportuno pretendesse (dalla banca committente dell'incarico) una apposita specifica dichiarazione in cui venga chiarito che egli (notaio rogante del nuovo mutuo) non assume responsabilità in ordine all'ipoteca a suo tempo concessa. Salvo ovviamente: che egli stesso sia l'autore della precedente relazione.

E salvo altresì che egli non riceva incarico di redigere una nuova relazione ventennale. Ed in quest'ultima ipotesi...ancora una volta con buona pace per quel risparmio che troppo frettolosamente è stato fatto intravedere dal politico di turno.

 

PER CONCLUDERE

Il C.N.N., nella sua lettera del 12.11.2007, nel comunicare ai notai l'avvenuta intesa con l'Abi sulla c.d. "portabilità dei mutui", aggiunge che la procedura adottata consente un significativo contenimento dei costi.

Sul punto ho le perplessità appena esposte. Anche se poi mi rendo ben conto che, con l'aria che tira contro la categoria, il C.N.N. tutto sommato ha operato per il meglio.

Ciò premesso e accettato, bisogna anche aggiungere che non è del tutto vero che la c.d. procedura semplificata comporta sempre e necessariamente un sensibile contenimento di costi.

Intanto perchè l'atto unico (di cui dicevamo all'inizio) è praticamente impossibile da realizzare. Poi perchè è da vedere se la banca (che concede il "nuovo mutuo") è disponibile a sottoscrivere una dichiarazione "liberatoria di responsabilità" (per il notaio rogante del nuovo mutuo) in ordine alle omesse indagini ventennali sull'immobile oggetto della "vecchia ipoteca". Personalmente sono dell'avviso che una tale "liberatoria" non verrà mai accettata. E allora, almeno nella maggioranza dei casi, l'indagine ventennale - a mio modo di vedere - comunque va ripetuta...con tutto ciò che questo comporta.

Quando non altro, per ragioni di copertura assicurativa: io non ho la certezza che l'assicurazione (una volta verificatosi un sinistro) sia disponibile a coprire il danno in mancanza (da parte del notaio rogante dell'atto di rinegoziazione) di un'adeguata indagine ipotecaria al ventennio. E questo anche se il C.N.N. abbia indicato, quale documentazione necessaria all'atto di rinegoziazione, unicamente la "visura ipotecaria di aggiornamento" (adempimento oltretutto del tutto inutile per le ragioni dette in precedenza).

E allora, se così stanno le cose, bisogna riconoscere che la riduzione dei costi per l'utente (per gli adempimenti e le responsabilità che l'atto comporta) è sola demagogia.

Anche se poi condivido la scelta di fare di necessità virtù, da cui segue l'opportunità di un'applicazione della tariffa della massima sobrietà.

 

 

Francesco Notaro notaio in Lamezia Terme

 

 

 

 

NOTARIATI SUL WEB.

SITI ISTITUZIONALI NOTARILI:

UN'OCCHIATA OLTRE CONFINE

 

 

Questo articolo costituisce la sintesi di un lavoro dedicato all'analisi di alcuni siti istituzionali di notariati stranieri. La ricerca è stata realizzata in occasione di un corso di perfezionamento organizzato dal Consiglio Nazionale del Notariato presso l'Università di Roma Tor Vergata, sotto la direzione della prof. Elisabetta Zuanelli.

 

 

Al notaio che si affaccia al mondo della comunicazione digitale non verrà probabilmente richiesto di diventare attore in prima persona rispetto alla realizzazione di siti Web; ciò nondimeno si avverte sempre più l'esigenza che, nell'ambito dell'organizzazione notarile, sia centrale sia territoriale, vengano acquisite le competenze e le conoscenze sufficienti per sapere che cosa chiedere ai soggetti professionali cui vengono commissionate progettazione, realizzazione, implementazione e manutenzione dei siti Web notarili, in modo da ottenere la maggiore efficacia comunicativa possibile. E' in altre parole necessario che i notai, o almeno una significativa percentuale di essi, specie se investiti di responsabilità istituzionali di categoria, posseggano in prima persona alcuni strumenti di base che consentano di valutare la qualità di un sito e la congruità dei risultati, rispetto alla "strategia in rete" che si dà il notariato ed alle risorse che decide d'investirvi.

Si è parlato di efficacia comunicativa volendo, beninteso, ricomprendere nel termine non solo l'aspetto informativo sull'istituzione notarile, ma anche quello comunicativo, sia unidirezionale sia bidirezionale, e più in generale quello interattivo, con la possibilità di eseguire, per mezzo della rete, procedure più o meno complesse.

In questa prospettiva, un approccio non filtrato attraverso gli strumenti della scienza della comunicazione tenderebbe a focalizzarsi prioritariamente sui contenuti dei siti Web. Non s'intende certo negare il carattere di centralità che spetta ai contenuti, ma essi necessitano di essere correttamente collocati, in un quadro sia di supporto tecnologico efficiente ai fini della trasmissione, sia di supporto conoscitivo idoneo ad elaborare i contenuti stessi in funzione dei destinatari e degli scopi cui sono rivolti. A tale proposito ci hanno soccorso le indicazioni, pensate per i realizzatori dei siti, ma altrettanto valide per chi ne tenta l'analisi, dedicate ai diversi tipi di design che stanno alla base della possibilità di progettare "contenuti-informazioni" per la comunicazione in rete: design cognitivo, di contenuto, di navigazione, grafico, di interattività.

L'obiettivo della realizzazione di un sito di qualità implica, come si vede, un percorso complesso le cui tappe, pur nella continua evoluzione che ca-ratterizza la materia di cui ci occupiamo, risultano ormai ragionevolmente definite, sul piano dottrinario e su quello normativo.

 

I parametri di valutazione: accessibilità e usabilità

 

Il parametro di valutazione cui viene riconosciuto carattere prodromico, rispetto ad ogni altro requisito dei siti Web, è quello dell'accessibilità, intesa come idoneità dei sistemi informatici (e quindi non solo dei siti Web) ad erogare servizi e fornire informazioni fruibili anche da coloro che, a causa di disabilità fisiche, cognitive, sensoriali, necessitano di configurazioni particolari o di tecnologie assistive, il tutto nelle forme e nei limiti consentiti dalle conoscenze tecnologiche, in costante divenire. E' una definizione certo non esaustiva, ma idonea ad inquadrare quanto meno il fuoco del problema. Si tratta di un aspetto centrale, non solo per le conseguenze di carattere operativo, ma soprattutto per l'evidente implicazione in termini di e-democracy, espressione che sintetizza la scelta di favorire la partecipazione della più ampia platea possibile anche nel mondo del Web e, più in generale, dell'informatica. E' un riferimento non trascurabile né banale in un contesto nel quale le ragioni della tecnologia, talvolta, potrebbero rischiare di oscurare altri aspetti, fino all'estremo di far prevalere il mezzo sul fine.

Per quanto riguarda l'Italia, il principio è desumibile già dall'art. 3 della Costituzione, ove si attribuisce alla Repubblica il compito di rimuovere gli ostacoli che impediscono il pieno sviluppo della persona umana e l'effettiva partecipazione di tutti.

Occorre peraltro tener presente che l'accessibilità non è concetto legato esclusivamente agli utenti affetti da disabilità. L'accessibilità comporta la rimozione di quelle che potremmo definire "barriere digitali", causa di limitazioni o addirittura impedimenti in termini di navigabilità e comprensibilità, che possono riguardare tutti gli utenti. Non ci addentriamo in ulteriori approfondimenti del concetto di accessibilità, limitandoci ad osservare che esso ha trovato traduzione normativa nella legislazione della maggior parte dei paesi evoluti e, per quanto concerne l'Italia, nella Legge 9 gennaio 2004 n. 4, nota come Legge "Stanca".

Come si legge nel Quaderno ad essa dedicato dal Centro Nazionale per l'Informatica nella Pubblica Amministrazione (CNIPA), che contiene anche il regolamento attuativo ed altri documenti connessi, la legge "traccia le linee guida per favorire l'accesso delle persone disabili agli strumenti ed ai servizi informatici. Il suo obiettivo principale è quello di recepire e promuovere una strategia dell'inclusione che consenta a tutti di integrarsi nel mondo delle nuove tecnologie. Come per i principi informatori la legge si è ispirata ad una cultura dell'attenzione maturata nella realtà nazionale ed internazionale, così per la sua reale operatività essa si è ispirata a norme tecniche già ampiamente diffuse e collaudate".

Il riferimento alle "norme tecniche diffuse e collaudate" è in particolare alle Linee Guida per l'Accessibilità ai Contenuti del Web, note con la sigla WCAG 1.0 (Web-Content Accessibility Guidelines, version 1.0), emanate sotto forma di raccomandazione nel 1999 dal W3C (World Wide Web Consortium). Le linee guida WCAG 1.0 rientrano in un più vasto progetto denominato Web Accessibility Initiative e sono riconosciute come standard ai fini della valutazione dell'accessibilità dei siti Web. Esse prevedono tre gradi, contraddistinti rispettivamente dalle sigle A, AA e AAA, corrispondenti al livello di aderenza del sito alle norme sull'accessibilità. Il primo grado (singola A) è irrinunciabile ai fini di poter qualificare un sito come accessibile. I gradi successivi scandiscono la progressiva rimozione delle difficoltà di accesso.

Per completare il riferimento al quadro legislativo italiano, va citata la Legge 1 marzo 2006, n. 67, Misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilità vittime di discriminazioni, che riconosce fra l'altro il diritto ad agire in giudizio, in forma individuale o tramite associazioni, anche ai soggetti che si ritengono discriminati a causa della non accessibilità di siti Web istituzionali. L'accessibilità, che con la Legge "Stanca" era divenuto un obbligo per le pubbliche amministrazioni, viene così a completare anche formalmente, attraverso la sanzionabilità in sede giudiziale, la propria qualificazione nell'ambito della categoria dei diritti soggettivi.

L'altro parametro fondamentale, accanto all'accessibilità, per la valutazione dei siti Web è quello dell'usabilità.

Troviamo una prima, generale definizione di usabilità, non specificamente riferita ai siti Web, presso l'ISO (l'Organizzazione Internazionale degli Standard nella parte 11 dell'ISO 9241, "Guida all'usabilità"). Usabilità significa: "efficacia, efficienza e soddisfazione con le quali determinati utenti possono raggiungere specifici obiettivi in particolari ambienti". Si può affermare che il grado di usabilità è tanto maggiore quanto più elevata viene percepita dall'utente la qualità dell'interazione con l'oggetto (sito Web o altro).

E' intuitivo che l'usabilità si presenta con parametri meno rigidi e meno univoci rispetto all'accessibilità. Mentre l'accessibilità dipende da una serie di requisiti oggettivi, quasi sempre prontamente verificabili già in fase di realizzazione del sito, nell'usabilità è insita una componente non trascurabile di soggettività.

Diversi sono i problemi anche sotto il profilo della valutazione. E' significativo, a tale proposito, che le pubbliche amministrazioni italiane, in forza della Legge "Stanca" sopra richiamata, possano chiedere al CNIPA il logo che certifica il requisito dell'accessibilità, mentre non ne è previsto uno per l'usabilità.

Inoltre l'analisi sull'accessibilità dei siti Web, oltre ad essere, come si è detto, di riscontro ragionevolmente agevole, consente l'uso, assai pratica-to, di strumenti automatici di valutazione, cui faremo cenno più avanti. La valutazione dell'usabilità, invece, richiede l'intervento di consulenze professionali specialistiche, eventualmente affiancate da gruppi di valutazione (panel) composti da persone selezionate in modo non casuale, ma secondo criteri che tengano conto della platea dei potenziali utenti del sito. Una procedura, evidentemente, costosa in termini di risorse e di tempo .

Esistono comunque indicazioni tecniche e normative in tema di usabilità. Riportiamo i criteri di valutazione contenuti nell'allegato al decreto attuativo della Legge "Stanca" (D.P.R. 1 marzo 2005 n. 75):

o percezione: le informazioni e i comandi necessari per l'esecuzione dell'attività devono essere sempre disponibili e percettibili;

o comprensibilità: le informazioni e i comandi necessari per l'esecuzione delle attività devono essere facili da capire e da usare;

o operabilità: informazioni e comandi sono tali da consentire una scelta immediata della azione adeguata per raggiungere l'obiettivo voluto;

o coerenza: stessi simboli, messaggi e azioni devono avere gli stessi significati in tutto l'ambiente;

o salvaguardia della salute (safety): indica le caratteristiche che deve possedere l'ambiente per salvaguardare e promuovere il benessere psico-fisico dell'utente;

o sicurezza: indica le caratteristiche che l'ambiente deve possedere per fornire transazioni e dati affidabili, gestiti con adeguati livelli di sicurezza;

o trasparenza: l'ambiente deve comunicare il suo stato e gli effetti delle azioni compiute. All'utente devono essere comunicate le necessarie in-formazioni per la corretta valutazione della dinamica dell'ambiente;

o apprendibilità: indica le caratteristiche che l'ambiente deve possedere per consentire l'apprendimento del suo utilizzo da parte dell'utente in tempi brevi e con minimo sforzo;

o aiuto e documentazione: fornire funzioni di aiuto come guide in linea e documentazione relative al funzionamento dell'ambiente. Le informazioni di aiuto devono essere facili da trovare e focalizzate sul compito dell'utente;

o tolleranza agli errori: l'ambiente deve prevenire gli errori e, qualora questi accadano, devono essere forniti appropriati messaggi che indichino chiaramente il problema e le azioni necessarie per recuperarlo;

o gradevolezza: indica le caratteristiche che l'ambiente deve possedere per favorire e mantenere l'interesse dell'utente;

o flessibilità: l'ambiente deve tener conto delle preferenze individuali e dei contesti.

 

L'analisi dei siti

 

Si è deciso di analizzare alcuni siti, precisamente sei, di notariati esteri, scelti fra i più avanzati nel campo della comunicazione in rete. Il lavoro ha tenuto conto delle metodologie seguite in occasione di analoghe ricerche compiute di recente . Per l'analisi dell'accessibilità si è fatto ricorso anche al software già noto come Bobby, utilizzabile in versione on line sul sito http://webxact.watchfire.com, forse il più conosciuto fra gli strumenti automatici di validazione e alla versione on line del software Total Validator, disponibile come estensione del browser Mozilla Firefox, pure utilizzabile on line sul sito http://www.totalvalidator.com. Inoltre i siti sono stati testati con alcune fra le molte risorse offerte dalla barra dell'accessibilità fornita dal Web Accessibility Tools Consortium, in particolare per quanto riguarda colore, contrasto, frames, velocità di caricamento, funzionalità in forma testuale, uso di fogli di stile (CSS). Abbiamo esaminato le tabelle desunte dagli esiti dei procedimenti di valutazione automatica, fatta avvertenza che detti esiti si configurano sempre in report assai complessi ed articolati, la cui tecnicalità spesso trascende i confini della nostra analisi.

Inoltre si è fatto riferimento ai primi quattro fra gli schemi contenuti in I. Mecarozzi, E.Puoti, Accessibilità e usabilità: definizioni, stato dell'arte e applicazioni, in E. Zuanelli (a c. di), Manuale di economia della conoscenza, Roma, Colombo, 2004, pp. 429-431, tenuto conto naturalmente delle diverse caratteristiche dei siti Web di istituzioni notarili ed organizzazioni professionali, rispetto ai siti di enti governativi, esaminati nel testo sopra citato.

Per le valutazioni si è scelta, come si è detto, un'esposizione di tipo discorsivo rispetto ad una redatta in forma tabellare, con l'avvertenza, an-che se pleonastica, che esposizione discorsiva non implica affatto la rivalutazione di un approccio meramente intuitivo, del quale è stata ribadita con forza l'inadeguatezza allorché riferito a "merce preziosa quale quella rappresentata dalla conoscenza, dall'informazione e dalla comunicazione tecnicamente intese e dei modi in cui esse alimentano nuove generazioni di applicazioni e servizi ." Semplicemente si è voluto dare spazio anche ad alcune considerazioni dettate dalla prospettiva, inevitabilmente "notarile", nella quale si colloca l'osservatore, considerazioni che mal si prestano ad una classificazione entro categorie troppo schematizzate.

Osserviamo infine che alcuni fra i parametri presenti nelle griglie di valutazione che abbiamo utilizzato tendono, ormai, ad essere soddisfatti dalla quasi totalità dei siti esaminati ed il loro confronto non risulta più parti-colarmente significativo; segno di un lento ma progressivo miglioramento qualitativo nella progettazione ed implementazione dei siti.

 

 

NOTARIATO AUSTRIA

http://www.notar.at

 

Il sito dei notai austriaci si colloca al vertice fra quelli dei notariati europei per accessibilità (non si rilevano errori rispetto alle linee guida WCAG 1.0 - livello A), per leggibilità e pulizia grafica (colori dominanti bianco e vari livelli di azzurro) e per accuratezza e completezza dei contenuti.

Il sito è trilingue (tedesco, inglese e francese). La testata presenta il logo e cinque pulsanti di navigazione. Immediatamente sotto si trovano la fun-zione di ricerca nel sito e quella di ricerca di un notaio. Il tutto sviluppato in orizzontale. Lo spazio sottostante è suddiviso in tre bande verticali. La prima contiene nella parte superiore collegamenti interni a specifici servizi resi dal notariato austriaco ed in quella inferiore le funzioni di help e di mappa del sito e i link alle nove organizzazioni notarili regionali austriache.

La banda centrale contiene un'illustrazione sintetica, quasi in forma di slogan, della funzione notarile nel contesto della società austriaca, con enfasi sulla stabilità e la sicurezza sociale di cui è garante il notaio. Viene richiamata l'attenzione su un rassicurante percorso di continuità fra passato e presente: "Il buon vecchio notaio di ieri è diventato fornitore di moderni servizi che sono necessari oggi.", accostata a una fotografia che traduce visivamente l'assioma. La banda di destra, infine, contiene una serie di link a siti governativi e giuridici.

E' da osservare come la versione in lingua inglese del sito, rivolgendosi prevalentemente a utenti provenienti da paesi di Common Law, indichi sempre il notaio austriaco come Civil Law Notary, per non ingenerare confusioni con i Public Notaries meri certificatori, operanti in larga parte del mondo anglofono.

L'aspetto meno innovativo del sito austriaco consiste nella pressoché totale assenza di elementi di interattività, rispetto ai quali viene privilegiata la completezza informativa, attuata in forma unidirezionale.

 

 

NOTARIATO BELGIO (francofono)

http://www.notaire.be

 

Sotto il profilo dell'accessibilità viene segnalata la mancanza del titolo di un frame. E' comunque, rispetto al livello A delle linee guida WCAG 1.0, il solo errore rilevato. Spiacevole ed ingombrante, però, una vistosa linea di testo scorrevole e pulsante, con un messaggio di benvenuto forse non indispensabile. Per il resto la grafica è molto sobria, con netta prevalenza del bianco e dell'azzurro, livelli corretti di contrasto, buona leggibilità dei font e distribuzione ben spaziata dei blocchi di testo. Non c'è scrolling, neppure verticale.

La home page è molto leggera ed il caricamento praticamente istantaneo. Presenta il logo in alto a sinistra, affiancato da un campo in cui uno slogan ("Il notaio ascolta, consiglia, s'impegna") sovrasta l'indicazione dell'indirizzo fisico dell'istituzione. Manca una versione in lingue diverse dal francese (il notariato belga di lingua fiamminga ha un proprio sito). Il menu principale è collocato a sinistra in verticale e si articola in otto pulsanti, oltre alla funzione per scrivere all'ente. Non è presente una mappa del sito, ma la ricerca si presenta comunque agevole, grazie all'indicazione precisa delle aree tematiche. Particolarmente accurata e gradevole la pagina principale dell'area informativa, suddivisa secondo le varie occasioni dell'esistenza in cui può essere necessario il ricorso al notaio. Il tutto sostenuto da una grafica accattivante ma non leziosa, che risulta di uso intuitivo e rende la navigazione rapida e ben guidata. Lo spazio centrale della home page è diviso in due settori: uno con le novità legislative ed informazioni di servizio soprattutto in materia immobiliare, l'altro con i link ai notariati regionali belgi e al notariato lussemburghese.

Fra i contenuti interattivi è degna di particolare segnalazione la funzione di calcolo dei costi degli atti, che non si limita a semplici tabelle, ma pre-vede la compilazione da parte dell'utente di vari campi, con i dati significativi della pratica che s'intende aprire. Al termine dell'operazione si ot-tiene un preventivo molto dettagliato ed esaustivo, progettato evidenza in funzione di un rapporto di massima trasparenza rispetto agli utenti.

 

 

NOTARIATO FRANCIA

http://www.notaires.fr

 

L'accessibilità del sito presenta, rispetto al livello A delle linee guida WCAG 1.0 una mancanza di testo alternativo per le immagini. Il peso della pagina è medio e la velocità di caricamento sufficiente. Parte della pagina non supera il test relativo al contrasto fra testo e sfondo e risulta poco leggibile, anche per le dimensioni ridotte del font.

Il sito presenta il logo in alto a destra; a fianco, ove di solito è collocata la testata, si trovano invece l'opzione di lingua alternativa (inglese), il moto-re di ricerca e una serie di collegamenti interni, fra i quali la mappa del sito e le FAQ. Originale il collegamento a un glossario alfabetico di termini giuridici. La navigazione principale, collocata nella fascia orizzontale centrale, non avviene attraverso un vero e proprio menu disposto su una barra o in un box, ma in parte mediante tre aree individuate solo testualmente, ciascuna con sottomenù non a tendina, ma sempre aperto sotto la rispettiva voce principale; in parte attraverso quattro aree tematiche distinte da icone fotografiche evocative, ancora con elenco delle voci sempre aperto. I testi informativi richiamati dalle varie voci dei sottomenù sono concepiti con tecnica redazionale accurata, specificamente orientata al Web: sintetici, divisi in paragrafi brevi e adeguatamente scanditi, con terminologia comprensibile. Chiude la fascia centrale lo slogan "Il mio notaio rende i miei progetti più sicuri". La fascia orizzontale inferiore offre a sinistra un contenuto multimediale di presentazione e promozione del notariato; sul restante spazio si trovano link a notizie, iniziative e pubblicazioni d'interesse notarile.

Da segnalare, sotto il profilo della trasparenza, la precisa indicazione del percorso che l'utente può seguire nel caso si ritenga leso per errori o ne-gligenze compiute da un notaio, con uno strumento di ricerca dell'organo territoriale competente a valutare il reclamo. Infine merita un cenno la notevole presenza di contenuti interattivi, alcuni dei quali ancora in corso di costruzione, soprattutto nel settore del mercato immobiliare, del quale il notaio francese è soggetto attore, anche in fase precontrattuale, in misura superiore, ad esempio, rispetto a quanto avviene in Italia. A regime l'utente potrà accedere ad una sorta di catalogo d'immobili, generato in base ai parametri economici, tipologici e territoriali inseriti dall'utente stesso. Inoltre potrà conoscere i relativi contatti per intraprendere la contrattazione ed avere preventivi di spese per onorari e carico fiscale.

 

 

NOTARIATO OLANDA

http://www.notaris.nl

 

La testata contiene una barra orizzontale con alcune immagini evocative e, a destra, il link a un servizio di consulenza notarile telefonica, che il notariato olandese ha avviato ormai da vent'anni. Al di sotto si trovano motore di ricerca e mappa del sito. Quindi una fascia verticale, con il menu principale di navigazione suddiviso in nove chiavi, sei delle quali con sottomenù a tendina, ove si ritrova l'unica voce non in lingua olandese: il link interno ad una pagina in inglese, che illustra l'attività del notaio nei vari settori. Alcune voci dei sottomenu, in materia di ricerca di norme, aprono ulteriori sottomenu a tendina. In un caso ciò accade addirittura per quattro successivi livelli, il che costringe a qualche acrobazia con il mouse. Sarebbe stato preferibile un menu ad albero, con voci e sottovoci visibili insieme.

L'ampia banda centrale presenta, in forma di semplice elenco cronologico, i titoli di notizie d'interesse notarile, con i collegamenti ai rispettivi articoli e all'archivio delle notizie. I relativi testi risultano brevi e scanditi in paragrafi. La fascia verticale di sinistra contiene un dispositivo per la ricerca di notai su base territoriale, attuata cliccando su una mappa, con possibilità di definire in chilometri il raggio della ricerca. Al di sotto il contenuto interattivo più interessante, probabilmente collegato alla recente deregolamentazione varata in Olanda in materia di numero di notai: si tratta di un modulo che l'utente può compilare con i propri dati anagrafici e gli elementi significativi dell'atto di cui necessita, al fine di ottenere un preventivo di massima. Al di sotto alcuni contenuti multimediali concernenti l'accesso alla professione e la formazione permanente.

 

 

NOTARIATO QUEBEC (CANADA)

http://www.cdnq.org

 

Il sito dello stato canadese francofono del Quebec, pur presentando, rispetto al livello A delle linee guida WCAG 1.0, la mancanza (assai fre-quente nei siti esaminati) di testo alternativo per le immagini, contiene però una sola altra carenza rispetto al più esigente livello AA, avvicinandosi pertanto allo standard superiore. Il peso della pagina è abbastanza elevato ed il caricamento non rapidissimo con connessione lenta. La grafica privilegia un approccio stimolante (presenza di un vivace tono bordeaux) rispetto al più riposante azzurro, che manca del tutto. La leggibilità è ottima, grazie alla correttezza di contrasto, luminosità e scelta di font. Trattandosi di regione francofona in uno stato prevalentemente anglofono, il sito è ovviamente bilingue.

La home page vede il logo collocato in alto a destra, accanto alle funzioni di mappa del sito, contatti e ricerca di un notaio. Al di sotto si trova una larga banda promozionale, con alcune fotografie suggestive dell'attività notarile e lo slogan "La protezione del vostro patrimonio: una questione da notaio", che sovrasta il menu principale di navigazione. Quest'ultimo si articola in nove voci suddivise per aree tematiche, di cui cinque con sottomenù a tendina. La navigazione è veloce e ben assistita.

Le pagine esplicative cui i sottomenù fanno rinvio sono compilate, quasi sempre, con testi strutturati in funzione della comunicazione digitale, brevi e suddivisi per paragrafi. Quando l'argomento è impegnativo e richiede maggiori spiegazioni (ad esempio il tema delle unioni civili), il testo diviene inevitabilmente più lungo, ma rimane la ricerca della massima comprensibilità. La sezione dei link esterni è molto accurata anche nella suddivisione per aree d'interesse; si ritrova fra l'altro una rassegna di legislazione italiana, forse giustificata dalla copiosa emigrazione verso quel Paese, che si verificò in passato. Chiudono il sito sei box monotematici di carattere informativo. L'interattività è realizzata nell'area riservata ai notai, per accedere a registri generali di testamenti e di mandati.

Si osserva come i contenuti del sito riflettano spesso la caratteristica "di frontiera" del notariato del Quebec, tipicamente "latino", chiamato al confronto quotidiano con il sistema di Common Law, presente nel resto del Canada e nei vicini Stati Uniti. Gli istituti peculiari del Civil Law sono presentati con accuratezza, accanto agli strumenti di interfaccia con il sistema di matrice angloamericana.

 

 

NOTARIATO SPAGNA

http://www.notariado.org

 

Il sito presenta il frequente errore di accessibilità consistente nella mancanza del testo alternativo alle immagini, con riguardo al livello A delle linee guida WCAG 1.0. La pagina iniziale è leggera e di veloce caricamento. Il contrasto e la luminosità sono a norma, i font risultano di piccole dimensioni. Colori dominanti il bianco e l'azzurro chiaro.

L'intestazione del sito contiene il logo, l'opzione per la lingua inglese, la mappa e la funzione d'invio di messaggi all'istituzione. Il menu principale di navigazione si compone di ben dodici voci, distribuite in verticale sulla colonna di sinistra. Non si aprono sottomenu a tendina, ma occorre andare alle pagine corrispondenti alle singole chiavi. Le prime tre voci del menu principale sono dedicate agli utenti e forniscono informazioni generali e di natura tecnico-giuridica molto dettagliate e approfondite, reperibili sia navigando per aree tematiche, sia mediante parole chiave. E' l'aspetto più originale del sito spagnolo, rispetto a quelli di altri notariati nazionali. Si tratta, con tutta evidenza, di un tema delicato, in quanto l'abbondanza d'informazioni, senza la mediazione del notaio nel confronto con il caso specifico, potrebbe indurre l'utenza a ritenere superflua una consulenza personalizzata.

Altre voci del menu principale di navigazione sono dedicate a informazioni sulle nuove tecnologie applicate all'attività notarile, ai comunicati stampa, alle pubblicazioni, alla formazione permanente e, fattispecie abbastanza curiosa, all'elenco delle promozioni e dei concorsi a premio di cui i singoli notai sono garanti. Nell'area centrale si trovano il link per scaricare una guida pratica, dedicata agli acquirenti d'immobili, ed il collegamento alla rivista ufficiale di categoria. Al di sotto, un elenco cronologico di notizie di rilevante interesse notarile, con collegamento al relativo testo, e materiale per l'accesso alla professione.

La colonna di destra è composta da vistose icone con link a una fondazione filantropica promossa dal notariato spagnolo, alle informazioni su un imminente congresso internazionale di categoria, all'osservatorio che il notariato dedica alla sicurezza delle transazioni on line e all'osservatorio del settore immobiliare. Non si riscontrano particolari elementi d'interattività, se non la funzione di ricerca del notaio più vicino all'utente.

 

Piercarlo Mattea notaio in Lodi

 

 

 

 

 

 

ELEMENTI DI RILEVANZA NOTARILE NELLA

D.G.R. LOMBARDIA N. 5774 DEL 31 OTTOBRE 2007

I SUPPOSTI PROBLEMI DI COSTITUZIONALITA'

DELL'INTERVENTO REGIONALE

 

 

L'intervento regionale lombardo ha suscitato, per la sua ampiezza e per la sua portata, immediate obiezioni che ne hanno messo addirittura in discussione la stessa costituzionalità. Senza voler vantare competenze squisitamente riservate agli studiosi di diritto amministrativo, si può tentare di formulare una ricostruzione che dia una certa tranquillità circa la qualificazione della disciplina regionale.

L'articolo 17 del D.Lgs. 192/2005, non a caso rubricato "Clausola di cedevolezza", letto alla luce di una sorta di combinato disposto con l'art. 9 dello stesso D.Lgs. (norma che attribuisce la competenza in materia di attuazione del Decreto alle regioni e alle province Autonome di Trento e di Bolzano), rappresenta una competenza normativa in materia, così congegnata:

a) sul gradino più alto vi è la Direttiva Comunitaria

2002/91/CE che obbliga gli Stati membri all'adozione di specifici interventi normativi in materia di risparmio energetico e di controllo delle emissioni inquinanti nell'ambito edilizio;

b) ad un gradino immediatamente più in basso si colloca l'intervento normativo statale che, in astratto completo di tutti i suoi elementi (la fonte normativa primaria, cioè il Decreto Legislativo, unitamente alle fonti delegificate, in realtà ancora in via di emanazione, date dai decreti presidenziali attuativi e dalle linee guida nazionali), serve a disciplinare la materia energetica per tutte le regioni e le province autonome che non abbiano adottato ancora un proprio intervento di recepimento della Direttiva Comunitaria. Ciò significa che, ad un gradino paritetico rispetto a quello statale, avrebbe potuto collocarsi la fonte normativa regionale (o provinciale, per le province autonome) che avesse direttamente operato un intervento di recepimento della Direttiva Comunitaria, e che, come tale, prescindendo dall'intervento statale, avrebbe dovuto e potuto

muoversi esclusivamente nel rispetto dei principi fondamentalidesumibili dalla Direttiva Comunitaria;

c) per quelle regioni che ciò non avessero attuato, restacomunque l'obbligo di operare un intervento normativo che èquello (più limitato) avente ad oggetto l'attuazione (inottemperanza all'articolo 9, comma 1) della normativa statale.Per queste regioni, l'ambito del loro intervento deve muoversiquindi nel rispetto dei principi fondamentali desumibili dalla normativa statale (essendo, il rispetto dei principi comunitari, garantiti già dalla normativa statale). Fermo restando che, fintantoché l'intervento regionale, sia pure in questa più limitata funzione, non abbia ad attuarsi, per tali regioni continuerà ad applicarsi (in toto e quindi sia a livello di normativa di principio che a livello di normativa di attuazione, quest'ultima attualmente peraltro ancora mancante) la disciplina statale.

L'unico elemento che possa in qualche modo rivelarsi discutibile è dato dal particolare strumento utilizzato: la delibera di Giunta regionale. La delibera di Giunta, per sua stessa natura, non può considerarsi strumento normativo ma pur sempre atto di natura amministrativa, come tale non adatto a raggiungere alcun effetto legislativo. Tuttavia la piena legittimità di questo atto amministrativo trova la sua giustificazione nella delega di competenza espressamente attribuita, in questa materia, alla Giunta regionale appunto, dalla L.R. 11 dicembre 2006 n. 24 la quale ha espressamente conferito alla Giunta il potere di emanare provvedimenti in materia di certificazione energetica degli edifici.

Sicché l'intervento regionale lombardo deve collocarsi nell'ambito di un intervento che non costituisce direttamente recepimento della direttiva comunitaria, ma che si muove nel

rispetto dei principi fondamentali dell'intervento legislativo statale (e, ovviamente, quindi nel rispetto di quelli posti dalla Direttiva Comunitaria) di cui determina autonomamente la normativa di attuazione.

GLI ASPETTI DI RILEVANZA NOTARILE

Dopo il primo intervento regionale introdotto dalla D.G.R. 5018 del 26 giugno 2007, la Regione Lombardia è tornata sull'argomento con una nuova D.G.R., la n. 5774 del 31 ottobre 2007 che ha svolto, ai nostri fini, essenzialmente una funzione esplicativa di taluni passaggi che, nella primitiva regolamentazione, erano rimasti di dubbia interpretazione.

Sotto questo aspetto la principale novità è rappresentata dall'art. 6.3 che dispone una maggiore chiarezza in ordine all'ambito applicativo delle norme in tema di allegazione agli atti di trasferimento a titolo oneroso, limitandone espressamente l'applicazione solo alle fattispecie contemplate ai fini dell'obbligo di dotazione, laddove la vecchia disciplina, nel suo ambiguo contenuto letterale poteva porre dubbi di applicabilità di obblighi di allegazionegeneralizzati ed indipendenti dagli obblighi di dotazione previsti in seno alla medesima normativa.

Il meccanismo del provvedimento pone una immediata distinzionedi fondo tra "edifici nuovi" o che siano stati oggetto di opere di ristrutturazione (art. 6.1), ed "edifici esistenti" (art. 6.2). Entrambe le definizioni, invero, si discostano dagli analoghi concetti presenti nel D.Lgs. 192/2005 sia per gli elementi temporali considerati (diventano rilevanti infatti gli interventi edilizi abilitati sulla base di un permesso di costruire o di una D.I.A. successivi al giorno settembre 2007, laddove per il D.Lgs. 192/2005 la data di riferimento era quella del giorno 8 ottobre 2005), ma se ne discostano anche quanto all'aspetto concettuale dell'intervento di ristrutturazione. Infatti, laddove la normativa statale si riferisce a due ipotesi precise in cui l'intervento successivo all'opera di costruzione originaria assume rilevanza ai fini della certificazione energetica ("ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l'involucro" e "demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria", in entrambi i casi solo in relazione ad edifici che superino la soglia dei mille metri quadrati di ampiezza), la disposizione regionale, si applica indipendentemente dalla metratura dell'edificio e prende in considerazione: il caso della demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria (analogo alla fattispecie della normativa statale); il caso della ristrutturazione che sia conseguita ad una pregressa demolizione; il caso della ristrutturazione edilizia che coinvolga più del 25% della superficie disperdente dell'edificio (si noti, a tal proposito, che anche una semplice sostituzione degli infissi esterni costituisce ristrutturazione della superficie disperdente); il caso dell'ampliamento volumetrico superiore al 20% dell'esistente.

Quanto agli edifici esistenti è notevole il tentativo di meglio definire il concetto di "intero edificio" che diviene rilevante ai fini della inderogabile allegazione dell'A.C.E. all'atto di trasferimento a titolo oneroso, indipendentemente dalla presenza di interventi edilizi sull'immobile oggetto dell'atto. In questo campo la normativa si è preoccupata di due aspetti: a) chiarire quando, a livello negoziale, la vendita deve considerarsi "vendita dell'intero"; b) chiarire quando, ai fini della determinazione dell'oggetto del contratto, l'oggetto è qualificabile come "intero immobile".

Sotto il primo aspetto, l'art. 6.2, lettera "a)" afferma che, dal punto di vista negoziale, la vendita si qualifica dell'intero quando alla stessa si perviene mediante unico contratto. Qui la portata esplicativa della disposizione non è di poco momento sol che si pensi agli inevitabili dubbi applicativi, sorti alla luce della prima stesura della disposizione, in presenza di un atto, documentalmente considerato unico, contenente una serie di negozi giuridici di trasferimento a titolo oneroso, ciascuno autonomo rispetto all'altro. Oggi la chiarezza espositiva comporta l'inapplicazione dell'obbligo di allegazione quando alla vendita dell'intero si pervenga attraverso una serie di negozi giuridici distinti, pur ricevuti dallo stesso notaio ed anche se ricevuti in un lasso temporale ed in un ambito documentale che possa considerarsi unitario.

Sotto il secondo aspetto, ai fini della considerazione dell'oggetto del contratto, ci viene in soccorso la norma del comma 5 dell'art. 6 chiarendo che di "intero immobile" possa parlarsi quando l'oggetto del nostro contratto goda:

a) di totale autonomia strutturale in riferimento alla mancata condivisione, con altri organismi edilizi, di strutture "portanti" (intendendosi per tali le strutture verticali, cioè essenzialmente le pilastrature) e di strutture "portate" (intendendosi per tali le strutture orizzontali, cioè essenzialmente le travi e le solette); nonché

b) di autonomia storico-costruttiva in relazione ai provvedimenti abilitativi edilizi che lo riguardino.

Come si evince da una ricognizione relativa alla struttura sintattica dell'art. 6.5, i due requisiti che, apparentemente, sembrerebbe debbano coesistere, non devono essere letti in rapporto necessariamente cumulativo. Scegliere se considerare i due elementi in termini di cumulatività o di alternatività è compito lasciato al buon senso dell'interprete, illuminato dalla individuazione di ciò che nello spirito della disposizione debba considerarsi ente edilizio autonomo rispetto ad altro.

Quanto agli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico, l'art. 6.2, lett. "b)" afferma che gli obblighi di certificazione scattano a decorrere dal 1° settembre 2007 e devono essere adempiuti entro il 1° luglio 2009. Ai fini dell'obbligo di allegazione, la disposizione va letta in correlazione all'art. 6.3 il quale, evidenziando che l'obbligo di allegazione scatta "nei casi per i quali è posto l'obbligo di dotazione a partire dalle date di cui ai precedenti commi", porta alla conclusione che, per gli edifici pubblici o adibiti ad uso pubblico, l'obbligo di allegazione scatta (almeno fino alla data ultima del 1° luglio 2009) solo quando l'edificio risulti già dotato di A.C.E.

La disposizione dell'art. 6.2 lettera c) prevede che, a partire dal giorno 1 settembre 2007, gli edifici o le singole unità immobiliari per le quali si sia acceduto ad incentivi o a sgravi fiscali per spese sostenute per il miglioramento energetico, siano dotati, a tale scopo dell'A.C.E. La norma ricalca, quasi pedissequamente, l'art. 6, comma 1-ter del D.Lgs. 192/2005. In relazione a tale problematica, nonostante qualche opinione contraria, pare opportuno ribadire che, non qualsiasi incentivazione fiscale in materia di ristrutturazione determina il sorgere di tali obblighi, ma solo quelle che, a mente delle disposizioni contenute nella nuova Finanziaria per il 2007, è possibile richiedere per effettuazione di interventi in materia di risparmio o di razionalizzazione energetica (la cd. agevolazione del 55%).

Ben maggiori preoccupazioni suscita, invece, l'art. 6.2 lettera d), norma che potrà comportare realisticamente una notevole anticipazione, rispetto alla data ultima del 1° luglio 2009 (data a partire dalla quale le disposizioni in materia di A.C.E. andranno definitivamente a regime per tutte le unità immobiliari, indipendentemente da qualsiasi considerazione delle stesse come esistenti e nuove, come vecchie o ristrutturate, come singole o costituenti "edificio intero"), degli obblighi di dotazione e di allegazione agli atti dell'A.C.E. Infatti, in tal caso, la norma ricollega il sorgere di tali obblighi all'esistenza o al rinnovo di un contratto "servizio energia". Tali sono i contratti stipulati tra la proprietà e l'ente erogatore dei servizi energetici con i quali l'ente si impegna, non soltanto alla fornitura dell'energia, ma altresì alla fornitura di tutti i servizi connessi all'utilizzo. Tenuto conto che la maggior parte degli edifici (con l'eccezione delle piccole realtà ove non è l'ente erogatore a provvedere ai contratti di manutenzione e controllo) devono essere dotati di tali contratti, si comprende come gli obblighi della certificazione energetica, in ordine alla allegazione dell'A.C.E. agli atti di trasferimento a titolo oneroso, diventino rilevanti, di fatto, quasi generalmente a partire dal giorno 1 gennaio 2008.

Proseguendo tra le novità introdotte dalla novella, la seconda parte del comma 3 dell'art. 6, introduce l'obbligo di allegazione anche nei casi di assegnazioni conseguenti a procedure giudiziali, singole o concorsuali, tenendo conto, per le procedure singole, dei pignoramenti trascritti a partire dal 1° gennaio 2008, e, per le procedure concorsuali, delle sentenze emesse a partire dalla stessa data. Dal posizionamento della norma nell'ambito del comma 3 (che si occupa, nella sua prima parte, di sancire l'obbligo di allegazione solo per i casi e per le tipologie di fattispecie considerate ai fini dell'obbligo di dotazione) è ragionevole supporre che l'obbligo di allegazione, in tali casi, non sia un obbligo generalizzato, ma un obbligo che scatta per quelle unità immobiliari (oggetto di espropriazione forzata a seguito di procedure giudiziali, singole o concorsuali) che rientrino nelle fattispecie per le quali vi fosse la vigenza dell'obbligo di dotazione. Sicchè qualora il titolo di provenienza dell'immobile oggetto del nostro contratto fosse determinato da un trasferimento derivante da procedura espropriativa, l'eventuale mancanza nell'atto di assegnazione dell'A.C.E. non deve necessariamente preoccuparci, essendo rilevante soltanto per le ipotesi di immobili ricadenti in una delle fattispecie per le quali la certificazione energetica è prevista come obbligatoria dalla norma statale o regionale.

Altra risolta "vexata quaestio" che aveva non poco preoccupato gli operatori all'indomani della introduzione del primo provvedimento, è quella relativa ai casi in cui l'edificio non fosse dotato di impianti termici energeticamente rilevanti o che fossero dotati di impianti non più in grado di poter funzionare. Oggi i dubbi in proposito sono definitivamente fugati da una precisa disposizione, il comma 6 dell'art. 6, che esclude ogni necessaria allegazione in presenza di edifici non forniti di impianti o in presenza di una impiantistica "priva di sottosistemi necessari alla climatizzazione degli ambienti interni", in altre parole priva di uno di quegli elementi necessari al suo funzionamento. In tale evenienza si ritiene consigliabile, a fini meramente prudenziali, ricorrere ad una allegazione, non già di una certificazione energetica (impossibile da realizzare perché di dato negativo), ma di una attestazione da parte di un tecnico abilitato di una relazione dalla quale risulti, sotto responsabilità del dichiarante, la specifica situazione che esclude l'obbligo di allegazione.

Tale soluzione non è, invero, prescritta da alcuna norma e quindi il notaio potrebbe ricorrere anche ad una mera dichiarazione di parte, posta nel corpo dell'atto, magari da recepirsi nelle forme della dichiarazione sostitutiva, con la quale si faccia constare: o che l'edificio, per le sue caratteristiche di riscaldamento, non è soggetto alle disposizioni inderogabili di cui alla normativa in oggetto; o che l'edificio non può, sempre ai fini di tale normativa, considerarsi ultimato con espressa indicazione delle cause specifiche che, ai fini dell'obbligatorietà della certificazione energetica, giustificano l'esclusione della ultimazione dei lavori, o - infine - che l'edificio è privo di impianti energeticamente rilevanti o consti di impianti postinon in grado di funzionare.

Altra positiva novità è quella contenuta nel comma 8° dell'art. 6, nel quale si fa esplicito riferimento all'ipotesi di trasferimento a titolo oneroso di quote immobiliari indivise, fattispecie per la quale è oggi esplicitamente escluso l'obbligo di allegazione, analogamente ai casi di cessione, a titolo oneroso, con autonomo contratto, del diritto di nuda proprietà o di altri diritti reali diversi dalla piena proprietà. Per le quote immobiliari indivise la conclusione cui è giunto l'estensore regionale della disposizione lascia stupiti sotto l'aspetto della considerazione civilistica dell'oggetto del contratto che non resta certo alterato dalla presenza della vendita per quota.

La norma resta altresì discutibile anche in relazione ai diritti oggetto del negozio giuridico i quali, se diversi dalla piena proprietà, escludono, per ciò stesso, il ricorso all'applicazione della allegazione obbligatoria dell'A.C.E.

Per quanto detto resta quindi prudenzialmente consigliabile trattare tali fattispecie diversamente, allorché si abbia a che fare con tipologie negoziali che, tenuto conto dell'oggetto del diritto che le riguardi, dell'ubicazione extraregionale del bene immobile considerato o della diversità dei presupposti applicativi, restino regolate esclusivamente dalla normativa nazionale.

Una particolarità che sembra alquanto importante sottolineare, non foss'altro per un tentativo di conciliare la diatriba tra chi richiederebbe l'A.C.E. anche in presenza di soli impianti di illuminazione e chi, invece, afferma che in tal caso non vi sarebbe spazio per l'A.C.E., rilevando, ai fini della certificazione solo gli impianti termici e quelli per la produzione-distribuzione di acqua calda per esigenze igienicosanitarie, è che l'intervento regionale, quanto agli utilizzi di energia riportati sull'A.C.E., non fa alcun cenno espresso, ai fini della certificazione energetica, agli impianti di illuminazione, ma solo ad impianti termici e a quelli per l'utilizzo di acqua calda a scopi igienico-sanitari, appunto, come evidenziato al comma 2 dell'art. 7.

Sembra aver valenza di "norma di chiusura" quella contenuta nel comma 11 dell'articolo 6, la quale statuisce l'utilizzabilità dell'A.C.E., al posto dell'A.Q.E. nazionale per tutti quei casi che continuano ad essere regolati dalla normativa nazionale nonostante abbiano per oggetto beni immobili situati nel territorio della Regione Lombardia. La norma, letta in correlazione al punto 3 del preambolo alla delibera, consente di riaffermare il principio della competenza normativa concorrente statale e regionale in materia e, per altro verso, risolve il problema della paventata doppia allegazione (dell'A.Q.E. e dell'A.C.E.) in presenza di fattispecie che, pur ricadenti nell'ambito territoriale lombardo, non fossero direttamente regolate dalle disposizioni della D.G.R. perché ad esse cronologicamente o sostanzialmente estranee. Non va considerata incompatibile con la portata dell'art. 6.11, la disposizione di cui all'art. 7.5, secondo la quale: "Nel caso in cui sia previsto l'obbligo di dotazione o allegazione dell'attestato di certificazione energetica, questo sostituisce l'attestato di qualificazione energetica di cui all'art. 11 del D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 ...". Infatti questa sostituzione obbligatoria dell'A.C.E. rispetto all'A.Q.E. è ovviamente limitata alle fattispecie direttamente ricadenti nell'ambito della disciplina regionale, laddove la facoltatività di sostituzione dell'A.C.E. rispetto all'A.Q.E., di cui è detto nell'art. 6.11, si riferisce alle diverse ipotesi in cui la fattispecie considerata non è direttamente ricadente nell'ambito della disciplina regionale, ancorché riguardi immobili siti in Lombardia.

LE PROBLEMATICHE INERENTI LA PROCEDURA DI REDAZIONE E DI RILASCIO DELL'A.C.E.

Quanto alle problematiche redazionali il nuovo intervento ha ribadito, qualora ce ne fosse stato ancora bisogno, che l'Attestato di Certificazione Energetica dovrà essere redatto, sottoscritto ed asseverato da un soggetto certificatore all'uopo abilitato tra coloro che appartengano a determinate categorie professionali stabilite dall'art. 13.2 ed iscritto negli appositi elenchi regionali. L' A.C.E. va poi depositato, da parte del proprietario, in Comune (per gli edifici nuovi o ristrutturati, unitamente alla dichiarazione di fine-lavori). Il Comune rilascerà al proprietario una copia (autentica) dell'A.C.E., munito di un timbro che ne attesti l'avvenuta accettazione (rectius l'avvenuto ricevimento) da parte del Comune.

Per gli edifici esistenti sarà il proprietario ad effettuare il deposito in Comune dell'A.C.E. che sia stato redatto ed asseverato da un soggetto certificatore abilitato. Il Comune, analogamente alla procedura per gli edifici nuovi o ristrutturati, rilascerà al proprietario una copia (autentica) dell'A.C.E., munito di un timbro che ne attesti l'avvenuta accettazione.

In relazione alla procedura sono sorti problemi relativi al concetto di asseverazione e alle modalità con cui il Comune dovrà provvedere alla timbratura per accettazione.

Quanto alla prima problematica, la prima D.G.R. si occupava della asseverazione, non direttamente con riferimento all'A.C.E., bensì in relazione alla dichiarazione del Direttore dei lavori circa la conformità delle opere realizzate rispetto al progetto e alle eventuali variante oggetto del permesso di costruire o della D.I.A. Si tratta di una asseverazione estranea al contenuto e alla redazione dell'A.C.E. ed immanente esclusivamente a problematiche di natura urbanistica, mentre l'asseverazione che è oggi richiesta in relazione al'A.C.E. (e che nella prima D.G.R. non era considerata esplicitamente come tale, facendo riferimento la D.G.R. all'art. 9.5 ad una semplice autodichiarazione) è l'asseverazione portante il contenuto di cui all'art. 13.7, cioè quella attraverso la quale si dia atto dell'estraneità del certificatore a qualunque causa di incompatibilità tra quelle considerate dallo stesso art. 13.7.

Quanto alle modalità di timbratura per accettazione, fattispecie, questa, che ha sostituito il generico riferimento al concetto di "vidimazione" contenuto nella prima D.G.R., sembrerebbe che, in mancanza di ulteriori specifici riferimenti, anche l'apposizione del numero di protocollo generale accompagnato al timbro del Comune possa considerarsi sufficiente a tale fine.

 

 

Antonio Testa notaio in Monza

 

 

 

 

 

PRIVACY: LA GUARDIA DI FINANZA

ISPEZIONA GLI STUDI NOTARILI

 

 

Il Garante per la protezione dei dati personali sta intensificando le verifiche ispettive dirette ad accertare l'adeguamento al Testo Unico privacy (D.Lgs. 196/03, infra T.U.).

Attraverso il Comando Nucleo Speciale funzione pubblica e privacy della G.d.F., l'autorità Garante ha richiesto informazioni ai sensi dell'art. 157 T.U. ad alcuni notai, successivamente provvedendo ad accessi presso i loro studi, con particolare riferimento a:

1) titolarità dei trattamenti di dati personali (nel caso di libero professionista che esercita la professione in forma non associata il titolare è la persona fisica in quanto tale; nel caso di studi associati, il titolare è l'entità nel suo complesso);

2) designazione del responsabile (figura facoltativa designata dal titolare e predisposta a verificare i corretti adempimenti di legge) e degli incaricati del trattamento (tutte le persone fisiche autorizzate a compiere operazioni di trattamento, ad es. collaboratori dello studio, praticanti, segretarie);

3) modalità e finalità della raccolta di dati personali;

4) tipologia, natura, tempi di conservazione dei dati trattati ed eventuale comunicazione a terzi degli stessi;

5) modalità con le quali si è dato adempimento a quanto disposto dal Codice in ordine all'obbligo di informativa di cui all'art. 13 ed all'eventuale raccolta del consenso.

La figura del notaio è complessa, atteso che si pone quale titolare di un ufficio pubblico che svolge la sua funzione come professionista.

La natura pubblica dell'ufficio del notaio è senz'altro confermata dalla tipicità dei fini dell'attività notarile; dalla sottoposizione di detta attività ai principi di doverosità e di imparzialità, nonché ai controlli pubblici che possono investire anche singoli atti; dalla predeterminazione della forma degli atti e della procedura da seguire.

Allo stesso tempo, appare, comunque, indubbia la coesistenza nell'attività notarile degli aspetti propri della libera professione (la mancanza di clientela fissa, il diritto di percepire direttamente i compensi, l'onere di sopportare le spese di studio, il carattere personale della responsabilità, etc.).

In ogni caso i notai - in quanto soggetti privati che esercitano pubbliche funzioni - devono ritenersi compresi nel novero dei soggetti pubblici e, pertanto, tenuti ad osservare:

- le norme di carattere generale, inserite nei titoli I e II e nel capo I del titolo III del T.U.;

- le norme specifiche per i soggetti pubblici dettate, ad integrazione delle prime, nel capo II del titolo III.

Tale disciplina non costituisce una deroga all'applicazione della normativa generale, né un privilegio, bensì "un regime speciale finalizzato a bilanciare correttamente le libertà personali degli interessati con l'interesse pubblico ad una corretta ed imparziale amministrazione della cosa pubblica"(cfr.: J. Monducci, Le condizioni di liceità del trattamento dei dati in Aa.Vv., Il codice in materia di protezione dei dati personali, Commentario sistematico cit., 109).

Le norme ivi contenute si affiancano alle regole generali sul segreto professionale e sono volte ad assicurare l'integrità e la disponibilità dei dati, indicando come gli stessi debbano essere custoditi e trattati in concreto.

Opportuno, pertanto, riepilogare i principali adempimenti, la cui inosservanza è punita con le sanzioni (anche penali) indicate nella tabella allegata.

 

 

IL TRATTAMENTO DI DATI PERSONALI COMUNI: Ai fini del T.U. si intende per <<trattamento>> qualunque operazione o complesso di operazioni, effettuati anche senza l'ausilio di strumenti elettronici, concernenti la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la conservazione, la consultazione, l'elaborazione, la modificazione, la selezione, l'estrazione, il raffronto, l'utilizzo, l'interconnessione, il blocco, la comunicazione, la diffusione, la cancellazione e la distruzione di dati, anche se non registrati in una banca dati.

Nella loro duplice veste di soggetti pubblici e liberi professionisti, i notai dovranno attenersi alle regole che disciplinano le modalità di trattamento per entrambe le figure.

Quanto ai soggetti pubblici, il trattamento dei dati personali comuni (ovvero qualunque informazione relativa a persona fisica o giuridica, ente o associazione, identificati o identificabili, anche indirettamente) è disciplinato dagli artt. 18 e 19 del T.U.:

- il trattamento dei dati comuni è consentito anche in assenza di norma di legge o di regolamento purché nello esclusivo svolgimento di finalità istituzionali. In tali fattispecie non occorre la preventiva richiesta del consenso dell'interessato. La finalità istituzionale, quindi, si pone quale "requisito necessario e sufficiente per l'inizio e la prosecuzione del trattamento";

- la comunicazione dei dati comuni da un soggetto pubblico ad un altro soggetto pubblico è ammessa unicamente quando sia prevista da una norma di legge o di regolamento;

- la comunicazione e la diffusione dei dati comuni a privati o ad enti pubblici economici deve essere legittimata da una norma di legge o di regolamento.

Alla luce di tali disposizioni non emergono particolari problemi per l'attività pubblica del notaio considerato che il trattamento dei dati, così come le eventuali comunicazioni a terzi sono effettuate in adempimento di norme di legge.

Con particolare riferimento all'art. 743 c.p.c., il notaio pubblico depositario, il quale rilascia copia autentica di un atto che detiene, effettua una comunicazione dei dati personali a privati che non appare lesiva della riservatezza dei soggetti che sono stati parti dell'atto perché non solo è realizzata nello svolgimento di funzioni istituzionali, ma è lecita, ai sensi dell'art. 19, terzo comma, d.lgs. n. 196/2003 essendo imposta da una norma di legge, ossia l'art. 743 c.p.c..

Peraltro, anche la disciplina dei soggetti privati (artt. 23 e 24 T.U.), applicabile ai notai per le attività che non rientrano nelle funzioni notarili tipiche (ad esempio, la consulenza), non richiede il consenso dell'interessato nella misura in cui il trattamento dei dati personali comuni risulta necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge, da un regolamento o dalla normativa comunitaria.

In ogni caso il trattamento sarà necessario per eseguire obblighi derivanti da un contratto del quale è parte l'interessato o per adempiere, prima della conclusione del contratto, a specifiche richieste dell'interessato; ovvero relativo a dati provenienti da pubblici registri, elenchi, atti o documenti conoscibili da chiunque (fermi restando i limiti e le modalità che le leggi, i regolamenti o la normativa comunitaria stabiliscono per la conoscibilità e pubblicità dei dati).

 

 

IL TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI SENSIBILI E/O GIUDIZIARI: Nell'ambito dell'attività notarile possono costituire oggetto di trattamento, anche se in modo occasionale, i dati sensibili e giudiziari in relazione ai quali deve essere impiegata particolare cautela.

Ai fini del T.U. si intende per << dato sensibile>> ogni dato idoneo a rivelare l'origine razziale od etnica, le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere, le opinioni politiche, l'adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale nonché i dati idonei a rivelare lo stato di salute e la vita sessuale.

I << dati giudiziari>> sono, invece, tutti i dati idonei a rivelare i provvedimenti di cui al casellario giudiziale, di anagrafe delle sanzioni amministrative dipendenti da reato e dei relativi carichi pendenti, o la qualità di imputato o di indagato ex artt. 60 e 61 c.p.p.

Il notaio è innanzitutto sottoposto all'obbligo di trattare i dati sensibili e giudiziari secondo modalità volte a prevenire violazioni dei diritti, delle libertà fondamentali e della dignità dell'interessato, ex art. 22 primo comma T.U..

Ai sensi dell'art. 26 T.U. i dati sensibili possono essere oggetto di trattamento solo con il consenso scritto dell'interessato e previa autorizzazione del garante, nell'osservanza dei presupposti e dei limiti stabiliti dal codice, nonché dalla legge e dai regolamenti.

Il Garante, in data 28 giugno 2007 ha rinnovato l'autorizzazione al trattamento dei dati sensibili da parte dei liberi professionisti (autorizzazione n. 4/2007).

Si tratta di un'autorizzazione generale contraddistinta dalla puntuale indicazione dell'ambito di applicazione, degli interessati ai quali i dati si riferiscono, delle finalità del trattamento, delle categorie di dati, delle modalità di trattamento, conservazione, comunicazione e diffusione degli stessi.

Rimane fermo il generale divieto di diffusione (ossia, il dare conoscenza dei dati personali a soggetti indeterminati) dei dati idonei a rivelare lo stato di salute sancito all'art. 22, ottavo comma, per i soggetti pubblici e all'art. 26, quinto comma, per i soggetti privati.

Il trattamento di dati giudiziari (per il quale sussiste un regime uniforme per i soggetti pubblici e per quelli privati) è autorizzato da espressa disposizione di legge o provvedimento del Garante che specifica le rilevanti finalità di interesse pubblico del trattamento, i tipi di dati e di operazioni eseguibili (artt. 21, primo comma, e 27).

Al riguardo, il trattamento di dati giudiziari effettuato dal notaio, non solo è previsto dalla legge (e, comunque, si tratta di dati ricavabili da registri o documenti pubblici), ma è anche oggetto di previsione nell'autorizzazione generale (n. 7/2007 dl 28.06.07) al trattamento dei dati a carattere giudiziario da parte di privati, di enti pubblici economici e di soggetti pubblici.

Qualora il notaio rivesta la qualità di delegato alle esecuzioni immobiliari, il trattamento dei dati personali, direttamente correlati alla trattazione giudiziaria di affari e di controversie, si intende effettuato, ex art. 47, per ragioni di giustizia.

Ad essi non sono applicabili le norme concernenti le modalità di esercizio, il riscontro dell'interessato, l'informativa, la cessazione del trattamento, le regole ulteriori per i soggetti pubblici, la notificazione dei trattamenti, il trasferimento all'estero, la tutela amministrativa.

 

LE MISURE MINIME DI SICUREZZA: Il notaio, come ogni altro titolare del trattamento, deve adottare le misure minime di sicurezza individuate dagli artt. 31 e seg. del T.U. nonché dal disciplinare tecnico (allegato B del T.U.).

Anche la redazione del Documento Programmatico Sulla Sicurezza costituisce una misura minima di sicurezza; il notaio lo deve redigere se tratta dati sensibili e/o giudiziari con strumenti elettronici (art. 34 comma 1 lett. G del T.U. e regola 19 dell'Allegato b).

Con particolare riferimento ai dati sensibili e/o giudiziari (ad es. la documentazione di supporto relativa ad una interdizione), il notaio dovrà attenersi alle seguenti regole:

- i dati sensibili o giudiziari devono essere protetti contro l'accesso abusivo, di cui all'art. 615-ter del codice penale, mediante l'utilizzo di idonei strumenti elettronici (art. 20);

- devono essere impartite istruzioni organizzative e tecniche per la custodia e l'uso dei supporti rimovibili su cui sono memorizzati i dati al fine di evitare accessi non autorizzati e trattamenti non consentiti (art. 21);

- i supporti rimovibili contenenti dati sensibili o giudiziari se non utilizzati devono essere distrutti o resi inutilizzabili, ovvero possono essere riutilizzati da altri incaricati, non autorizzati al trattamento degli stessi dati, se le informazioni precedentemente in essi contenute non sono intelligibili e tecnicamente in alcun modo ricostruibili (art. 22);

- devono essere adottate idonee misure per garantire il ripristino dell'accesso ai dati in caso di danneggiamento degli stessi o degli strumenti elettronici, in tempi certi compatibili con i diritti degli interessati e non superiori a sette giorni (art. 23);

- quando gli atti e i documenti contenenti dati personali sensibili o giudiziari sono affidati agli incaricati del trattamento per lo svolgimento dei relativi compiti, i medesimi atti e documenti sono controllati e custoditi dagli incaricati fino alla restituzione in maniera che ad essi non accedano persone prive di autorizzazione, e sono restituiti al termine delle operazioni affidate (art. 28);

- l'accesso agli archivi contenenti dati sensibili o giudiziari deve essere controllato. Le persone ammesse, a qualunque titolo, dopo l'orario di chiusura, devono essere identificate e registrate. Quando gli archivi non sono dotati di strumenti elettronici per il controllo degli accessi o di incaricati della vigilanza, le persone che vi accedono sono preventivamente autorizzate (art. 29).

 

I TEMPI DI ADOZIONE: Il Testo Unico privacy, dopo una serie di proroghe, è entrato definitivamente in vigore il 31.03.2006.

Entro tale data, pertanto, dovevano essere adottate tutte le misure di sicurezza indicate dal T.U.

 

LE MISURE SPECIFICHE PER I TRATTAMENTI EFFETTUATI CON STRUMENTI ELETTRONICI: L'adozione di un sistema di autenticazione informatica (password di accesso ai sistemi informatici), costituisce una misura minima che va adottata solo se il trattamento è effettuato con strumenti elettronici e ad esclusione dell'ipotesi in cui i dati personali siano destinati alla diffusione (regola 11 dell'allegato b) del codice).

Sul punto, peraltro, è opportuno evidenziare che la conoscibilità e/o pubblicità di alcuni dati e documenti trattati dal notaio non concreta la fattispecie della diffusione, che il Testo unico stesso definisce come "il dare conoscenza dei dati personali a soggetti indeterminati, in qualunque forma, anche mediante la loro messa a disposizione o consultazione" (art. 4 comma 1 lett. m) del codice).

Trovano applicazione al trattamento di dati personali effettuato dai notai, a seconda dei casi, anche le misure minime di cui alle regole 15-18 dell'allegato B).

A titolo esemplificativo:

- aggiornamento annuale della lista degli incaricati e dei profili di autorizzazione;

- protezione dei dati da intrusione di software pericolosi;

- salvataggio dei dati mediante predisposizione di copie di sicurezza;

- aggiornamento del software per eliminare la vulnerabilità degli strumenti elettronici;

- tenuta di un registro delle verifiche periodiche (con cui il titolare dimostra l'osservanza dei termini previsti dalle regole 5 - modifica delle password ogni sei mesi in caso di trattamento di dati personali e ogni tre mesi in caso di dati sensibili e/o giudiziari - e 16 dello stesso allegato B (aggiornamento con cadenza almeno semestrale degli strumenti elettronici idonei volti ad evitare il rischio d'intrusione).

L'INFORMATIVA: Il notaio, quale titolare del trattamento, deve fornire l'informativa salvo nelle ipotesi individuate dal comma 5 dell'art. 13 del codice, che si riferiscono al caso in cui la raccolta dei dati personali abbia luogo non presso l'interessato, ma presso terzi.

Possono, peraltro, essere utilizzate formule sintetiche e scritte, omettendo inoltre gli elementi dell'informativa già noti alla persona che fornisce i dati.

 

 

CONSERVAZIONE E CESSAZIONE DEI DATI: I notai devono rispettare i principi generali di cui all'art. 11 del codice anche per quanti riguarda i principi di conservazione dei dati (ovvero per un periodo di tempo non superiore a quello necessario agli scopi per i quali essi sono stati raccolti o successivamente trattati).

Occorre, però, tener conto di obblighi di media - lunga conservazione dei dati previsti da altre disposizioni di legge riguardanti l'attività notarile, nonché della specifica natura e funzione degli atti da redigere, che può richiedere un termine ampio o indeterminato di conservazione.

Nel caso di cessazione del trattamento, per qualsiasi causa, si ritiene che il notaio debba rispettare il dettato dell'art. 16 il quale consente l'ultrattività del trattamento, ossia ammette la cessione ad altro titolare dei dati, purché vengano destinati ad un trattamento compatibile con gli scopi per i quali sono raccolti, ovvero conservati o ceduti ad altro titolare, per scopi storici, statistici o scientifici, in conformità alla legge, ai regolamenti, alla normativa comunitaria.

Appare conforme alle illustrate finalità il trasferimento degli atti e di repertori all'Archivio notarile in caso di cessazione dell'attività o di trasferimento in altro distretto.

 

LA NOTIFICAZIONE: Il notaio deve notificare il trattamento solo se l'attività rientra in uno dei casi individuati specificamente dall'art. 37 del codice e non è oggetto di esonero in base ai provvedimenti del garante.

In concreto, sembra poter emergere l'eventualità della notifica solo nei casi di cui alla lett. f) del citato art. 37 (ovvero dati registrati in apposite banche dati gestite con strumenti elettronici e relative al rischio sulla solvibilità economica, alla situazione patrimoniale, al corretto adempimento di obbligazioni, a comportamenti illeciti o fraudolenti).

Peraltro, tale ipotesi non è ravvisabile nei casi di stipulazione di contratti di finanziamento o di levata di protesti (e tenuta del relativo repertorio).

Sul punto, la dottrina ha rilevato che il trattamento di cui alla lett. f) dell'art. 37 T.U. è quello effettuato dalle cd. "centrali rischi" e il Garante ha precisato che sono sottratti all'obbligo di notificazione i trattamenti di dati personali effettuati da soggetti pubblici per la tenuta di pubblici registri o elenchi conoscibili da chiunque (punto 6, lett. a) della deliberazione 31 marzo 2004.

Sono, altresì, sottratti all'obbligo di notifica, i trattamenti registrati in banche dati utilizzate in rapporti con l'interessato di fornitura di beni, prestazioni o servizi, o per adempimenti contabili o fiscali, effettuati da libero professionisti od organismi (punto 6, lett. b), della citata deliberazione, come integrata dai Chiarimenti sui trattamenti da notificare, 23 aprile 2004).

 

Giovanni Briola avvocato a Milano

 

 

 

 

PRINCIPALI ILLECITI E RELATIVE SANZIONI

INTRODOTTE DAL D.LGS. 196/2003

 

 

ILLECITI CIVILI SANZIONI

Art. 161 Assenza informativa privacy Sanzione da 3.000 a 18.000 euro.

Assenza informativa privacy per dati sensibili o giudiziari o in caso di trattamenti che presentano rischi specifici o di maggiore rilevanza del pregiudizio Sanzione da 5.000 a 30.000 euro (moltiplicabile per 3 a seconda delle condizioni economiche del contravventore).

Art. 163 Omessa o incompleta notificazione al Garante Sanzione da 10.000 a 60.000 euro.

Art. 164 Omissione di fornire informazioni o esibire documenti richiesti dal Garante Privacy Sanzione da 4.000 a 24.000 euro.

 

 

 

 

ILLECITI PENALI SANZIONI

Art. 167 Trattamento illecito di dati personali Reclusione da 6 mesi a 3 anni.

Art. 168 Falsità nelle dichiarazioni e notificazioni al Garante

Reclusione da 6 mesi a 3 anni

Art. 169 Omessa adozione di misure necessarie alla sicurezza dei dati

Arresto fino a 2 anni o sanzione amministrativa, pagamento di una somma da 10.000 a 50.000 euro.

Possibile estinguere il reato ex art. 169 T.U., pagando una somma di denaro se ci si regolarizza entro il termine prescritto (non + di 6 mesi)

Art. 170 Inosservanza dei provvedimenti del Garante Reclusione da 3 mesi a 2 anni.

 

 

 

Attività sindacali

 

 

VERBALE DELL'ASSEMBLEA DEI DELEGATI DEL GIORNO 23 NOVEMBRE 2007

 

Roma, presso l'hotel Marriot, in occasione del Congresso Nazionale del Notariato.

 

L'assemblea si apre alle ore 10,30.

 

Sono presenti:

* per il Triveneto: Bidello, d'Argenio;

* per la Campania: Fiordiliso, Miranda, Pappa Monteforte;

* per la Lombardia: Munafò, Guerra, Roveda;

* per il Lazio: Bidelli,Germani,Rummo;

* per il Piemonte: Prevete;

* per le Marche: Colangeli, De Angelis;

* per la Puglia: Troise

* per la Sardegna: Garau.

 

Prende la parola il Presidente Fiordiliso, che illustra la tematica del prossimo Congresso Nazionale di Federnotai.

Esso si terrà a Roma, presumibilmente al Teatro Capranica, titolo provvisorio: "Il Notariato e la Società: Dialogo Aperto" e si articolerà in due giornate. Nella prima si prevedono interventi progammati, tra cui eventualmente quello del rappresentante dei consumatori e del presidente dei "Giovani Notai", Dario Ricolo.

Nella seconda si ipotizza di dare la parola all'assemblea, per testare l'umore della base sui temi trattati.

Interviene: Bidello sui tempi d'intervento e sull'opportunità dell'intervento del rappresentante dei Giovani Notai.

 

Alle ore undici e quarantacinque interviene Francesco Attaguile, Presidente della Cassa Nazionale ed il Presidente lo invita a parlare delle problematiche della Cassa e dei Rapporti con Notartel e con il CNN;

* relativamente al primo punto, il Presidente Attaguile sottolinea le difficoltà della Cassa per le minori entrate, dovute alle restrizioni di competenza, restrizioni che solo nel 2008 esplicheranno appieno i loro effetti;

* relativamente ai rapporti con Notartel, il Presidente Fiordiliso chiede qual'è l'effettivo potere della Cassa nell'ambito del Consiglio di Amministrazione, data l'esistenza di un socio al 90% come il CNN; il Presidente Attaguile lamenta l'impossibilità d'influire sulle scelte del C. di A., impossibilità lamentata anche dal Presidente Fiordiliso.

Sia Attaguile che Fiordiliso precisano che la non condivisione delle decisioni del socio di maggioranza, in relazione a scelte economiche, gestione dei fondi ed assunzione di personale può essere manifestata solo attraverso il dissenso inserito a verbale;

* relativamente alla revisione della Tabella, il Presidente Attaguile esprime il proprio disaccordo con la linea politica del CNN, che esprime una posizione di mera attendibilità rispetto alle decisioni del Ministero.

Grazia Prevete propone una riunione ristretta tra Consiglio, Cassa e Federnotai, relativamente al problema: "gestione Notartel".

In particolare Fiordiliso ed Attaguile, si chiedono a qual fine vengono accantonati gli utili, si prospetta un distinguo se per investire in tecnologia (per fornire un supporto ai Notai), oppure se per investire in immobili e quant'altro. La prima finalità incontra il consenso sia di Attaguile che di Fiordiliso, per la seconda esiste la Cassa, pertanto ricavi così alti sono ingiustificati.

In particolare, tra le proposte da verificare, si potrebbe prevedere una diminuzione del costo dei servizi, data la finalità istituzionale di Notartel di fornire servizi al Notariato.

A questo punto, si apre il dibattito in sala:

Interviene Luigi Miserocchi che sottolinea come Notartel sia una Spa che agisce come una Cooperativa.

Il vice Presidente del CNN, Paolo Setti: se fosse stata costituita oggi sarebbe una società uninominale.

 

Il Presidente Attaguile denunzia un calo di entrate per la Cassa di circa il 14% nel 2007, dovuto alla diminuzione di competenze e ad un calo nelle contrattazioni per il fermo del mercato immobiliare e per la crescita limitata del PIL, il tutto è reso ancora più problematico dalla previsione di immissione di circa 1000 Notai.

Relativamente a quest'ultimo punto si prevede un passaggio da un numero chiuso ad un numero programmato e si consiglia di effettuare questo aumento secondo il criterio della redditualità, il quale criterio non risponde a criteri strettamente economici ma anche a criteri di garanzia di un adeguato pubblico servizio.

Garau: quali i tempi d'immissione? Per il Presidente Attaguile, la risposta del Ministero sarebbe quella di tempi brevissimi, ma, nella pratica, non è facile indire concorsi ravvicinati.

Colangeli auspica di pianificare un nuovo sistema previdenziale.

Il presidente Cassa risponde che non è auspicabile un correttivo al sistema pensionistico, basato sul sistema della sussidiarietà e quindi nel futuro prossimo si esclude una contribuzione progressiva.

 

Battuta finale al Presidente di Federnotai che auspica un appuntamento tra Cassa, Consiglio e Federnotai per discutere sulle questioni discusse, in particolare di Notartel.

Per Fiordiliso e per Attaguile, sarebbe opportuno che l'iniziativa partisse da Federnotai che non è organo istituzionale.

 

Appuntamento per la prossima riunione a gennaio 2008, nella sede di Federnotai a Roma.

 

La riunione si chiude alle ore 12,40.

 

A cura di Adele Miranda